Документ : Задаток при покупке недвижимости: обходим подводные камни


Задаток при покупке недвижимости:
обходим подводные камни

Почти ни одна сделка с недвижимостью не обходится без задатка. Как правило, его передают по договору о задатке. Однако практика его использования в этой сфере вызывает немало споров и нареканий. Улучшилась ли ситуация после того, как был принят новый Гражданский кодекс Украины (далее - ГКУ) ? Появились ли новые возможности его применения? Насколько целесообразно применять договор о задатке сегодня?

Этим вопросам и посвящена наша статья.

Задаток как способ обеспечения обязательств появился не вчера. Статьи о задатке содержались и в предшественника ГКУ. В то же время последний не лишен новизны. Теперь в качестве задатка разрешено передавать не только деньги, но и движимое имущество (ст. 570 ГКУ). Кстати, прибегнуть к задатку отныне могут и юрлица. Для них ограничения на его использование сняты.

Но суть задатка осталась прежней: его можно передать в рамках заключенного договора в подтверждение и во исполнение обязательства должника по нему.

Задаток выгодно отличается от других способов обеспечения исполнения обязательства (в частности неустойки). Ведь получив его, кредитор спокоен, зная, что, даже если должник не выполнит своего обязательства, деньги останутся у него.

Что касается сферы недвижимости, то здесь практика применения задатка (как до, так и после вступления в силу ГКУ) идет вразрез с требованиями закона. Проблема в том, что передать задаток можно лишь в рамках уже заключенного договора купли-продажи недвижимости. А последний, в соответствии со ст. 657 ГКУ, подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации и считается заключенным с момента ее совершения (ст. 640 ГКУ). Другими словами, положено поступать так: сначала заключить у нотариуса договор купли-продажи, осуществить его госрегистрацию и только потом передать деньги в качестве задатка. Практически такой путь не удобен и попросту отпугивает продавцов и покупателей. Вот и передают деньги по нелепым договорам о задатке, о намерениях, а то и вовсе по банальной расписке. Естественно, говорить о защите интересов сторон в данных случаях не приходится. Как последствие, имеем затяжные судебные процессы. Пример одного из них мы приведем далее.

В октябре 2001 года граждане А. (продавец) и С. (покупатель) заключили между собой договор о намерениях, согласно которому обязались в дальнейшем заключить договор купли-продажи квартиры. По этому договору продавец получил задаток. Но в оговоренный срок сделка купли-продажи квартиры не состоялась, так как А. уже продал квартиру. С. обратился с иском в суд и указал в заявлении, что поскольку А. нарушил условия договора о намерениях, то должен согласно ему и ч.1 ст. 571 ГКУ возвратить переданный задаток в двойном размере.

Суд первой инстанции удовлетворил иск и обязал ответчика возвратить сумму задатка в двойном размере. На это решение А. подал апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к такому выводу: договор о намерениях был заключен в соответствии с требованиями закона, а потому ответчику, нарушившему условия договора, следует, кроме суммы долга, уплатить истцу дополнительно сумму, равняемую сумме задатка. Итак, жалобу апелляционный суд отклонил, отметив, что суд первой инстанции пришел к правильному решению, удовлетворив иск, и при этом полно и всесторонне изучил материалы дела. Данное определение апелляционного суда ответчик обжаловал в кассационной инстанции.

Верховный Суд Украины не согласился с выводами апелляционного суда и отменил как решение суда первой инстанции, так и определение суда апелляционной инстанции. ВСУ мотивировал свои действия вот чем: "Правило ...о том, что задаток остается улица, которое его получило, или с него взыскивается двойная сумма задатка, применяется в тех случаях, когда между сторонами был заключен договор, но он не выполняется по вине какой-либо из сторон. В тех случаях, когда стороны договорились заключить договор, но соответственно его не оформили, уплаченные в счет выполнения договора платежи возвращаются в том размере, в котором они давались".

Надо сказать, что это далеко не единичный пример подобной позиции ВСУ. И если следовать букве закона, она правильна. Ведь основного обязательства нет, а значит, не может быть и дополнительного, коим и является задаток.

Недействительность договора о задатке

Теперь рассмотрим еще одну часто встречающуюся ситуацию. Что будет, если заключить отдельный договор о задатке, предшествующий заключению договора купли-продажи и обеспечивающий в будущем его исполнение? Ответ мы найдем в ст. 203 ГКУ Там читаем: содержание сделки не может противоречить закону. А здесь противоречие закону налицо. Как вы помните, ст. 570 ГКУ категорична - задатком обеспечивают лишь уже возникшее обязательство. Поэтому, вооружившись ст. 215 ГКУ, договор о задатке вполне можно признать недействительным в судебном порядке. И каковы будут последствия? Статья 216 ГКУ гласит: недействительная сделка не создает юридических последствий, кроме тех, которые касаются ее недействительности. Поясним, что это значит.

Во-первых, по интересующему нас договору сторонам нет необходимости выполнять свои обязательства. Во-вторых, они обязаны возвратить друг другу все полученное по указанной сделке. Если же невозможно вернуть полученное в натуре, его стоимость возмещают в денежном эквиваленте по ценам, которые существуют на день возмещения. Кроме того, последствия недействительности сделки не могут изменяться договоренностью сторон. Например, они не имеют права уславливаться (в т. ч. устно), что деньги возвращают за вычетом определенного процента. Отдавать нужно в полном объеме. Оспариваемый договор, конечно, на руку покупателю, поскольку он в любом случае вернет себе сумму, уплаченную по договору о задатке, даже если сам будет виноват в его нарушении. Продавцу же придется возвратить полученную от покупателя сумму, чтобы не произошло. Так как же быть?

Есть ли альтернатива

Альтернатива задатку сегодня действительно есть - это предварительный договор. По нему стороны обязуются на протяжении конкретного срока в дальнейшем заключить на описанных в нем условиях основной договор (ст. 635 ГКУ).

Поговорим об условиях предварительного договора. В нем обязательно должен присутствовать срок заключения договора купли-продажи. Причем сторонам надо указать не только конкретную дату заключения основного договора, но и четкое время, в которое они должны явиться в офис оговоренной нотариальной конторы. Еще договор не обойдется без условий, на которых стороны обязуются совершить сделку купли-продажи. Тех, что позволят определить предмет и существенные условия основного договора (описание объекта, его цена, сроки оплаты, момент перехода права собственности и пр.). Также следует предусмотреть последствия незаключения в будущем договора купли-продажи и указать ответственность сторон.

В момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи. Тогда нужно прямо обязать продавца получить их и ознакомить с ними покупателя до заключения основной сделки. Вот мы и подошли к главному. Разрешено ли по предварительному договору передавать некую сумму денег, которая подтверждала бы намерения покупателя купить недвижимость и согласие продавца ее продать? Спорный вопрос. С одной стороны, предварительный договор по своей сути - преддоговорный документ, который не предполагает каких-либо платежей одной стороной в пользу другой. Он лишь обязывает стороны заключить в будущем основной договор и провести подготовительные мероприятия, которые позволят это сделать. С другой стороны, закон не запрещает передавать деньги по предварительному договору. По нашему мнению, деньги передавать по предварительному договору все-таки можно. Просто нужно прямо зафиксировать, что по нему передана сумма, которая подтверждает серьезность намерений сторон. Также нужно оговорить судьбу этой суммы в случае заключения основного договора (к примеру считать ее авансом). В целом же правильность подобного подхода должна установить судебная практика.

Предварительный договор заключают в такой же форме, что и основной - в письменной, а также нотариально удостоверяют (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не совсем удобно, но другого варианта нет. Согласно ст. 220 ГКУ сделка, совершенная с несоблюдением нотариального удостоверения, является ничтожной без судебного решения. Поэтому на услугах нотариуса экономить не стоит.

Подведем итоги: несмотря на довольно распространенную практику оформлять договор о задатке, мы так поступать не рекомендуем. Все-таки сделка купли-продажи недвижимости-довольно ответственный шаг. Мы уверены: предварительный договор послужит вполне приемлемой альтернативой договору о задатке.

“Все о бухгалтерском учете”, № 92 (1003), 04 октября 2004 г.



Вход в систему
Логин
Пароль 
Новый пользователь
Забыл пароль?

Стан бази
П'ятниця, 29.03.2024
В базi 549581 документ

 Огляд останніх надходжень
Актуальні консультації
Списання автомобіля: від «а» до «я»
Штатний розпис професійно-технічного навчального закладу за новими вимогами
Новые группы 5 и 6 плательщиков ЕН: воплощение в жизнь
Электронные деньги и расчеты карточками: правила игры для субъектов хозяйствования
Вакцинация работников предприятия против гриппа, или Я уколов не боюсь: если надо уколюсь!
Бланки та звітність
Податкова звiтнiсть
Фiнансова звiтнiсть
Вiдрахування у фонди
Форми документiв
Довiдковi матерiали
Ставка єдиного податку
Граничні норми добових витрат
Облiкова ставка НБУ
Iндекси iнфляцiї (2017 р.)
Розмiр мiнiмальної заробiтної плати
Розмір мінімальної пенсії
Розмiр прожиткового мiнiмуму
Розмiр податкової соцiальної пiльги.
Розмiри мiнiмального та максимального єдиного внеску для пiдприємцiв
Максимальний розмiр заробiтної плати, з якої сплачується єдиний соцiальний внесок
Кориснi посилання
Увага! важлива інформація
  21.03.2018  

Про внесення змін до Порядку проведення конкурсу з перевезення пасажирів на автобусному маршруті загального користування
Постанова Кабінету Міністрів України N 180 від 07 лютого 2018 р.

Про внесення змін до Правил надання послуг пасажирського автомобільного транспорту
Постанова Кабінету Міністрів України N 181 від 07 лютого 2018 р.

  19.03.2018  

Про затвердження Змін до Порядку відкриття та закриття рахунків у національній валюті в органах Державної казначейської служби України
Наказ Міністерства фінансів України N 110 від 05.02.2018 р.

Про затвердження Реєстру референтних цін (цін відшкодування) на препарати інсуліну станом на 01 лютого 2018 року
Наказ Міністерства охорони здоров'я України N 453 від 07.03.2018 р.

  15.03.2018  

Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю
Закон України N 2275-VIII від 6 лютого 2018 року

[Архив новостей]

2005-2017 © ПАРУС