Парус Iнтернет-Консультант

Открытое тестирование

ВИЩИЙ АРБІТРАЖНИЙ СУД УКРАЇНИ

РОЗ'ЯСНЕННЯ
N 02-5/237 від 25.05.2000
м.Київ

Арбітражним судам України

(Роз'яснення втратило чинність на підставі Постанови
Пленуму Вищого господарського суду України
N 12 від 29.05.2013)

Про деякі питання практики застосування Закону України
"Про оренду державного та комунального майна"

З метою однакового і правильного застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" ( 2269-12 ) (далі - Закон) президія Вищого арбітражного суду України вважає за необхідне дати такі роз'яснення.

1. Законом регулюються правовідносини, пов'язані з орендою державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Згідно зі статтею 3 Закону (2269-12) ці правовідносини регулюються також нормами Цивільного кодексу України (1540-06), зокрема, главою 25 його, та іншими нормативними актами.

Відносини оренди рухомого та нерухомого майна, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних сил України та інших утворених відповідно до законів України військових формувань, які ведуть його облік у спеціальному порядку, регулюються Законом ( 2269-12 ) з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про господарську діяльність у Збройних силах України" ( 1076-14 ) (стаття 1 Закону).

Що ж до оренди майна, яке перебуває у приватній чи колективній власності, то її правовий режим може регулюватись Законом ( 2269-12 ), якщо інше не передбачено законодавством або договором оренди.

2. Об'єктами оренди може бути лише майно, зазначене у частині 1 статті 4 Закону ( 2269-12 ).

Укладення договорів оренди майна, яке відповідно до пункту 2 статті 4 Закону (2269-12) та інших законодавчих актів України, зокрема Декрету Кабінету Міністрів України від 31.12.92 N 26-92, не може бути об'єктом оренди, є підставою для визнання таких договорів недійсними згідно зі статтею 48 Цивільного кодексу України (1540-06).

Арбітражним судам слід мати на увазі, що передбачені абзацом третім частини першої статті 4 Закону (2269-12) викуп оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту, повинні здійснюватись у порядку, встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 N 629 "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" (з подальшими змінами і доповненнями).

3. Арбітражні суди повинні виходити з того, що статтею 5 Закону (2269-12) в імперативному порядку визначено органи, яким надано право бути орендодавцями.

Щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

Підприємства мають право виступати орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого майна), а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення), воно (підприємство) повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці третьому статті 5 Закону ( 2269-12 ).

4. У вирішенні спорів, пов'язаних з орендою державного чи комунального майна, арбітражні суди повинні виходити з такого.

4.1. Ініціатива щодо оренди майна може виходити від орендарів, перелічених у статті 6 Закону ( 2269-12 ), на яких покладений обов'язок разом із заявою про укладання договору оренди направити орендодавцю проект договору, а також інші документи, перелік яких затверджено наказом Фонду державного майна України від 19.04.96 N 458.

Під зазначеними у частині першій статті 6 Закону ( 2269-12 ) "іншими юридичними особами" слід розуміти будь-яких юридичних осіб, у тому числі всі види підприємств та їх об'єднань, передбачені статтями 2 і 3 Закону України "Про підприємства в Україні" ( 887-12 ). Прямої заборони орендувати державне або комунальне майно для підприємств з іноземними інвестиціями, кооперативів, професійних спілок, політичних партій, регіональних та інших громадських об'єднань Закон не вміщує. За змістом частини сьомої статті 9 Закону ініціювати укладення договору оренди нерухомого майна може і бюджетна установа, організація, яка має пріоритетне право на оренду нерухомого майна перед іншими заявниками.

4.2. У разі звернення місцевої державної адміністрації чи органу місцевого самоврядування до Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва з пропозицією про розміщення бюджетної установи, організації Фонд державного майна України (його відповідні органи) у 15-денний строк з дня одержання пропозиції може запропонувати підприємству, заснованому на державній формі власності, укласти договір оренди з бюджетною установою, організацією. Якщо підприємство не погодиться з цією пропозицією, Фонд державного майна України (чи його органи) вправі сам укласти такий договір.

Право укладення договору оренди з бюджетною установою, організацією за відсутності згоди підприємства, що є власністю Автономної Республіки Крим або перебуває у комунальній власності, надано також органам, уповноваженим управляти відповідною власністю (частина третя статті 9 Закону ( 2269-12 ).

4.3. У разі відмови в укладанні договору оренди майна з підстав, не передбачених абзацом сьомим частини четвертої статті 9 Закону ( 2269-12 ), а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересована особа має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання компетентного органу (підприємства) укласти договір оренди (частина восьма статті 9 Закону). Такі спори вирішуються арбітражним судом за місцезнаходженням орендодавців (стаття 15 Арбітражного процесуального кодексу України (1798-12).

4.4. Що ж до об'єктів інших форм власності (колективної, приватної), то укладення договору оренди такого майна може мати місце тільки за згодою власника або уповноваженої ним особи, незалежно від того, чи є орендар бюджетною або будь-якою іншою установою, організацією.

5. Статтями 4-6 Указу Президента України від 30.12.94 N 827/94 "Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні" (з подальшими змінами) передбачені випадки надання державними органами приватизації приміщень в оренду шляхом продажу патентів на право оренди цих приміщень.

За наявності обставин, визначених названим Указом (827/94), та за умови додержання його вимог орган приватизації (орендодавець) зобов'язаний здійснити продаж патенту відповідній юридичній чи фізичній особі та протягом місяця з моменту виникнення права на патент укласти виключно з власником патенту договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) на термін дії патенту (пункт 4.2 Положення про патент на право оренди будівель (споруд, приміщень), затвердженого наказом Фонду державного майна України від 31.01.95 N 90 з подальшими змінами). У разі коли орган приватизації відмовив у продажу патенту або протягом зазначеного строку не уклав договір оренди з власником патенту, заінтересована особа не позбавлена права звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання цього органу до укладення договору купівлі-продажу патенту та договору оренди нежитлового приміщення (будівлі).

6. Якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу виходить не від трудового колективу, орендодавець відповідно до частини другої статті 7 Закону ( 2269-12 ) повинен у триденний строк повідомити про неї трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу, стосовно якого подано заяву про оренду.

Трудовий колектив протягом п'ятнадцяти днів з дня одержання повідомлення вправі прийняти рішення про оренду цілісного майнового комплексу, його структурного підрозділу, створити господарське товариство і подати в установленому порядку заяву орендодавцю про оренду відповідного майна. Порушення трудовим колективом цього строку позбавляє його переваги перед іншими бажаючими взяти це майно в оренду, але не виключає можливості брати участь у конкурсі претендентів (абзац перший частини сьомої статті 9 Закону ( 2269-12 ). Тому під "відсутністю заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства чи його структурного підрозділу" слід розуміти відсутність такої заяви протягом передбачених частиною третьою статті 7 Закону п'ятнадцяти днів.

7. Згідно з частиною першою статті 8 Закону ( 2269-12 ) у разі, якщо ініціатива щодо оренди цілісного майнового комплексу виходить від трудового колективу його структурного підрозділу, рішення повинно прийматись простою більшістю голосів членів всього трудового колективу підприємства.

Коли ж йдеться про оренду майна структурного підрозділу підприємства, згода трудового колективу всього підприємства не потрібна, достатньо простої більшості голосів членів трудового колективу цього структурного підрозділу.

Порядок створення і види господарських товариств визначаються Законом України "Про господарські товариства" ( 1576-12 ).

Вступ до господарського товариства, створеного членами трудового колективу, нових членів з числа працівників цього колективу повинен оформлятись додатковою угодою до установчого договору, оскільки відповідно до абзацу третього пункту 5 Положення про державну реєстрацію суб'єктів підприємницької діяльності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.05.98 N 740 (з подальшими доповненнями), передбачене нотаріальне посвідчення підпису фізичної особи в установчих документах.

8. Відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України (1540-06) договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Істотними для договору оренди є умови, визначені частиною першою статті 10 Закону ( 2269-12 ).

Отже тільки за наявності зазначених умов, якщо вони не врегульовані чинним законодавством, можна вважати договір оренди майна укладеним. Умова договору щодо вартості об'єкту оренди повинна відповідати Методиці, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 18.08.95 N 629 (з подальшими змінами та доповненнями).

Крім того, слід мати на увазі, що відповідно до статті 153 Цивільного кодексу України ( 1540-06 ) істотними умовами договору оренди можуть бути також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з частиною другою статті 10 Закону ( 2269-12 ) за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені і інші умови, наприклад щодо використання орендарем об'єкту оренди за цільовим призначенням.

Частиною третьою статті 10 Закону ( 2269-12 ) встановлено загальне правило, згідно з яким прийняті після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 Закону, згідно з якою збільшення цін і тарифів може бути підставою для відповідної зміни на вимогу однієї з сторін розміру орендної плати, хоча б це і погіршувало фінансове становище орендаря. Отже збільшення цін і тарифів може тягти за собою внесення відповідних змін до договору оренди.

9. Відповідно до частини першої статті 12 Закону ( 2269-12 ) договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Поряд з цим частина друга цієї статті Закону ( 2269-12 ) не виключає можливості передачі розбіжностей, що виникають при укладанні договору оренди, на вирішення арбітражного суду. У такому випадку договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності відповідним рішенням арбітражного суду і на умовах, зазначених у цьому рішенні.

Вирішуючи спори, пов'язані з укладанням договору оренди державного майна, арбітражні суди повинні з'ясовувати, чи додержано орендодавцями вимоги щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду (абзаци другий, третій і четвертий частини другої статті 9 Закону ( 2269-12 ). Якщо, незважаючи на одержання заяви про передачу майна в оренду, орендодавець не направить відповідні документи зазначеним органам, тобто фактично ухиляється від укладання договору оренди з підстав, не передбачених Законом, провадження у справі про спонукання укласти такий договір слід зупинити і зобов'язати орендодавця направити необхідні документи цим органам на погодження. У разі ухилення від виконання ухвали арбітражного суду може бути вирішено питання про застосування до орендодавця відповідальності, встановленої пунктом 5 частини другої статті 83 Арбітражного процесуального кодексу України ( 1798-12 ). Разом з тим відповідно до абзацу четвертого частини третьої статті 9 Закону укладення договору оренди вважається погодженим з органами, зазначеними у цьому абзаці, якщо орендодавець у встановлений строк не одержить від них необхідних висновків, дозволу на укладення договору, відмови чи пропозицій щодо розміщення бюджетної установи, організації. В такому випадку зазначені у цьому абзаці процесуальні дії арбітражним судом не вчиняються.

Слід також мати на увазі, що орган Антимонопольного комітету України має право не дати згоди на передачу майна в оренду з підстав, перелічених у абзацах другому-четвертому частини другої статті 9 Закону, а орган, уповноважений управляти майном, має право не дати згоди на виділення структурного підрозділу підприємства.

Передача в оренду окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого) здійснюється орендодавцем - підприємством без погодження з органом, уповноваженим управляти майном, або з органом Антимонопольного комітету України (абзац перший частини четвертої статті 9 Закону ( 2269-12 ).

10. Порядок і строки передачі орендованого майна орендареві повинні визначатись у договорі. Закон ( 2269-12 ), зокрема стаття 13, не вміщує вказівок щодо документального оформлення факту передачі. Тому передача орендованого майна може бути оформлена відповідним актом приймання-передачі, передаточним балансом і т.ін. З моменту, коли орендодавець повинен був передати об'єкт оренди орендареві, у останнього виникає право вимагати примусової передачі йому орендованого майна та відшкодування збитків, завданих порушенням строку передачі, або відмовитись від договору оренди і вимагати відшкодування збитків, завданих невиконанням договору оренди.

11. Відповідно до пункту 5 статті 34 Закону України "Про підприємства в Україні" ( 887-12 ) у разі приєднання одного підприємства до іншого до останнього переходять усі майнові права і обов'язки приєднаного підприємства, в тому числі право вимоги і борги. У цих випадках орендар відповідає за борги приєднаного підприємства і у разі, якщо прийняті ним активи не покривають кредиторської заборгованості.

У разі оренди цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства орендар стає правонаступником у повному обсязі прав і обов'язків підприємства лише в частині правовідносин цього підприємства з його структурним підрозділом.

12. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частиною другою статті 17 Закону ( 2269-12 ) встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку. Таку заяву заінтересована сторона може також подати і до закінчення строку дії договору оренди. За усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (частини друга і третя статті 17 Закону).

У вирішенні відповідного спору слід виходити, зокрема, з того, що належне виконання орендарем договору оренди презюмується, якщо орендодавцем не буде доведено інше. Водночас якщо не буде подано доказів того, що орендодавець уклав чи укладає договір оренди з іншою особою, а натомість буде встановлено, що він має намір використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про спонукання до продовження дії договору оренди відсутні.

Якщо заяву про припинення чи зміну умов договору оренди подано стороною за договором після закінчення терміну, встановленого частиною другою статті 17 Закону ( 2269-12 ), але друга сторона не згодна припиняти чи змінювати умови договору, останній вважається продовженим на тих же умовах і на той же строк. Якщо ж сторона, що направила таку заяву з порушенням місячного строку, наполягатиме на розірванні чи зміні умов договору оренди, спір підлягає вирішенню у претензійно-позовному порядку відповідно до вимог статті 11 Арбітражного процесуального кодексу України ( 1798-12 ).

13. Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Однак на вимогу однієї із сторін цей договір може бути достроково розірвано за погодженням сторін, а за наявності спору - за рішенням арбітражного суду.

Підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону ( 2269-12 ) або договором оренди, а також вчинення ним одного чи кількох порушень, зазначених у статті 269 Цивільного кодексу України (1540-06).

Орендар зі свого боку не позбавлений права вимагати розірвання договору оренди з підстав, визначених статтею 270 названого Кодексу ( 1540-06 ).

14. Однією з істотних умов договору оренди є орендна плата, яка встановлюється, як правило, у грошовій формі. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом не може перевищувати десяти відсотків вартості орендованого майна (частина перша статті 19 Закону (2269-12).

Методика розрахунку та порядок використання орендної плати визначаються: для об'єктів, що перебувають у державній власності - Кабінетом Міністрів України (постанова N 786 від 04.10.95 з подальшими змінами і доповненнями); для об'єктів, що належить Автономній Республіці Крим - органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим; для об'єктів комунальної власності - органами місцевого самоврядування. До затвердження відповідних документів сторони за договором оренди вносять орендну плату в розмірі, визначеному договором оренди. Згадана Методика може застосовуватись для розрахунку плати за оренду комунального майна, якщо таке рішення прийнято органами місцевого самоврядування.

Порядок і умови надання передбачених частиною четвертою статті 19 Закону ( 2269-12 ) пільг щодо орендної плати встановлено Положенням, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 29.02.96 N 271 (з подальшими змінами).

14.1. За згодою сторін орендна плата може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Якщо одна із сторін заперечує проти зазначених форм орендної плати, у арбітражного суду відсутні правові підстави для задоволення пропозицій другої сторони щодо застосування таких форм орендної плати (стаття 20 Закону ( 2269-12 ).

Якщо в договорі оренди передбачено натуральну або грошово-натуральну форму орендної плати, орендар замість грошей може вносити орендну плату шляхом передачі орендодавцеві частини своєї продукції, виконання певних робіт чи надання послуг.

Проте у разі якщо чинним законодавством чи договором оренди передбачені майнові санкції за порушення умов договору, вони можуть стягуватись виключно у грошовій формі.

Вирішуючи спори, пов'язані з укладанням та виконанням договорів оренди, арбітражні суди повинні враховувати вимоги статті 3 Декрету Кабінету Міністрів України "Про систему валютного регулювання і валютного контролю" (15-93), згідно з якою єдиним законним засобом платежу на території України є валюта України.

14.2. Частина третя статті 21 Закону ( 2269-12 ) надає орендареві право за певних умов вимагати зменшення орендної плати.

У вирішенні відповідних спорів презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкту оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обгрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

Арбітражним судам слід виходити з того, що зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту на товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передбачено договором оренди.

Що ж до істотного погіршення стану об'єкта оренди, то воно може бути наслідком стихійного лиха, тобто відбутись не з вини орендаря чи будь-якої іншої особи, або виникнути з будь-яких технічних причин, що призвели до понаднормативного зносу орендованого майна, у зв'язку з чим процент амортизації його виявився більше передбачуваного. В такому разі розмір зменшення плати визначається виходячи із строків і характеру погіршення порівняно з умовами користування і станом майна, що визначені в нормативному порядку чи самим договором, або випливають з призначення майна. У разі необхідності арбітражний суд не позбавлений права призначити відповідну експертизу.

14.3. Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону ( 2269-12 ) він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.

Зміна умови договору щодо ставок орендної плати може мати місце лише за погодженням сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України (частини перша і друга статті 21 Закону) ( 2269-12 ). У разі недосягнення згоди з цього питання за заявою заінтересованої сторони спір вирішується арбітражним судом.

14.4 Частиною шостою статті 19 Закону ( 2269-12 ) передбачено, що стягнення заборгованості по орендній платі провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса. Відповідні приписи містяться також у Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 29.06.99 N 1172 (з подальшими змінами).

Водночас слід враховувати, що розміри такої плати встановлюються та змінюються договором між орендодавцем і орендарем (зокрема згідно зі статтями 10, 19-21 Закону) ( 2269-12 ). А відповідно до статті 88 Закону України "Про нотаріат" ( 3425-12 ) нотаріус вчиняє виконавчі написи, якщо подані документи підтверджують безспірність заборгованості. Отже якщо між сторонами договору оренди державного чи комунального майна існує спір, пов'язаний із стягненням заборгованості з орендної плати або пені за несвоєчасне внесення такої плати, справа з відповідного спору підвідомча арбітражному суду на загальних підставах.

15. Відповідно до статті 23 Закону ( 2269-12 ) передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно, і тому у разі банкрутства орендаря він відповідає за свої борги тільки майном, яке належить йому на праві власності (стаття 30 Закону). Таким чином, розглядаючи справи, пов'язані з майновою відповідальністю орендаря, а також справу про його банкрутство, арбітражний суд не має права на задоволення позовних вимог (вимог кредиторів) за рахунок майна, яке передано орендарю в оренду.

У випадку визнання банкрутом орендодавця належне йому на праві власності майно включається до ліквідаційної маси.

Абзац четвертий частини третьої статті 23 Закону ( 2269-12 ) надає орендареві право здійснювати за власні кошти реконструкцію, технічне переоснащення чи поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем. Вирішуючи спори, пов'язані з використанням орендарем цього права, арбітражний суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо ці дії не передбачені у самому договорі оренди.

16. Арбітражним судам слід враховувати, що відповідно до статті 25 Закону ( 2269-12 ) орендоване майно приватизується згідно з чинним законодавством, тобто оренду з викупом як спосіб приватизації Закон не передбачає, а отже, відсутнє і переважне право орендаря на викуп об'єкта оренди, за винятком тих випадків, коли право на викуп такого майна було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Законом у редакції від 14.03.95 ( 98/95-ВР ).

Необхідно також мати на увазі, що пунктом 42 Державної програми приватизації на 1999 рік, затвердженої Указом Президента України від 24.02.99 N 209 ( 209/99 ), передбачено, що у разі коли орендарем будівлі (споруди, приміщення) за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого об'єкта, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 відсотків балансової вартості будівлі (споруди, приміщення), орендар одержує право викупу цієї будівлі (споруди, приміщення).

17. У разі припинення договору оренди (розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмова від його продовження, банкрутство орендаря) орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди. Що ж до майна підприємства, його структурного підрозділу, яке передано в оренду, то, вирішуючи спори, пов'язані з поверненням майна після припинення договору оренди, необхідно враховувати таке. Згідно зі статтею 14 Закону ( 2269-12 ) після передачі майна підприємства в оренду його діяльність як державного підприємства припиняється шляхом приєднання до орендаря, а структурного підрозділу - шляхом виділення з підприємства з наступним приєднанням до орендаря, з дати видання про це відповідного наказу органом, уповноваженим управляти майном. У свою чергу й орган управління орендаря приймає рішення про приєднання підприємства або його структурного підрозділу до орендаря. Оскільки діяльність підприємства, його структурного підрозділу як державних припиняється, у вирішенні питання щодо юридичної особи, яка має право на позов про повернення майна після припинення договору оренди, слід керуватись частиною третьою статті 27 Закону. Згідно з цією нормою орендар повинен передати орендоване майно тому підприємству, яке буде визначено орендодавцем.

У вирішенні питань, пов'язаних з поверненням орендованих цілісних майнових комплексів підприємств після припинення або розірвання договору оренди, арбітражні суди повинні керуватись також Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів..., затвердженим наказом Фонду державного майна України від 07.08.97 N 847, та наказом названого Фонду від 09.01.98 N 19, яким затверджено коефіцієнти індексації вартості оборотних засобів зданих в оренду станом на 1 січня 1998 року.

Припинення дії договору оренди у зв'язку з приватизацією орендованого майна може мати місце виключно у разі якщо це майно приватизовано орендарем. В інших випадках договір оренди зберігає чинність для нового власника майна.

Що ж до припинення договору оренди у зв'язку з банкрутством орендаря юридичної особи, то дію цього договору слід вважати припиненою лише якщо після затвердження ліквідаційного балансу суд виносить ухвалу про ліквідацію орендаря, оскільки за наявності у банкрута майна, достатнього для задоволення вимог кредиторів, він вважається вільним від боргів і продовжує свою підприємницьку діяльність (частина третя статті 32 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом") (2343-12).

18. У вирішенні спорів, пов'язаних з правами і обов'язками сторін у зв'язку з поліпшенням або погіршенням орендованого майна та захистом права орендаря на таке майно, арбітражним судам належить керуватися статтями 271, 272 Цивільного кодексу України (1540-06), статтями 27 та 28 Закону (2269-12). У разі заподіяння шкоди об'єкту оренди з вини третіх осіб останні несуть відповідальність перед орендарем відповідно до глави 40 Цивільного кодексу України.

19. У зв'язку з виданням цього роз'яснення вважати таким, що втратило чинність, роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України від 07.12.95 N 02-5/874 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного майна".

Голова Вищого арбітражного суду України Д.Притика