Парус Iнтернет-Консультант
Открытое тестирование
Открытое тестирование
ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ
ЛИСТ
23.01.2004 N 10-36-835
Міністерствам та відомствам,
органам місцевого
самоврядування
Центральному апарату,
регіональним відділенням та
представництвам Фонду
державного майна України
Роз'яснення деяких положень Методики оцінки майна,
затвердженої постановою Кабінету Міністрів України
від 10.12.2003 N 1891
( Із змінами, внесеними згідно з Листами Фонду
державного майна
N 10-36-9502 від 18.06.2007
N 10-36-12121 від 18.08.2009
N 10-36-17701 від 03.12.2009
N 10-36-14537 від 25.10.2010 )
Відповідно до повноважень, визначених пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891, Фонд державного майна України роз'яснює:
1. Пунктом 2 цієї постанови визнано дійсними акти оцінки вартості майна та висновки про вартість майна, складені та затверджені відповідно до Методики ( 1891-2003 ) оцінки вартості майна під час приватизації, що діяла до набрання чинності цією постановою. Зазначені акти оцінки вартості майна та висновки про вартість майна дійсні протягом встановленого для них Методикою оцінки майна строку дії.
Таким чином, рішення державних органів приватизації (органів, уповноважених управляти державним майном), виконавчих органів відповідних органів місцевого самоврядування щодо проведення оцінки майна, по яких до дати набрання чинності Методикою оцінки майна ( 1891-2003 ) не були затверджені акти оцінки вартості майна та висновки про вартість майна, виконуються відповідно до Методики оцінки майна (далі - Методика).
2. До підпункту 4 пункту 6 Методики ( 1891-2003 )
Враховуючи, що попередня інвентаризація необоротних активів проводиться на дату попередньої інвентаризації у строк, який не перевищує 15 календарних днів від цієї дати, але не пізніше ніж за 10 календарних днів до дати оцінки, подання матеріалів попередньої інвентаризації здійснюється у місяці, на останнє число якого визначена дата оцінки. Для випадків корпоратизації матеріали попередньої інвентаризації подаються до державного органу приватизації органом, уповноваженим управляти державним майном.
3. До підпункту 8 пункту 6 Методики ( 1891-2003 )
З метою виконання вимог підпункту 8 пункту 6 Методики державним органам приватизації (замовникам незалежної оцінки) рекомендується не пізніше встановленої дати оцінки направляти на підприємство, що приватизується (корпоратизується), відповідний запит про надання у строк, що не перевищує 15 календарних днів від дати оцінки, вихідних даних, передбачених пунктом 38 Методики. Інші документи та інформація, необхідна для проведення незалежної оцінки, отримуються суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання від підприємства самостійно.
Керівники підприємств, що приватизуються (корпоратизуються), несуть відповідальність за повноту, достовірність та своєчасність надання вихідних даних.
4. До пункту 8 Методики ( 1891-2003 )
Враховуючи, що головною метою інвентаризації є визначення фактичної наявності та стану майна, звіряння цих даних з даними бухгалтерського обліку, утворення інвентаризаційної комісії, проведення інвентаризації та складання зведеного акта інвентаризації під час приватизації окремого індивідуально визначеного майна, у тому числі вбудованих приміщень, та цілісних майнових комплексів є обов'язковим.
У разі об'єктивної неможливості визначення складу інвентаризаційної комісії відповідно до вимог законодавства з питань інвентаризації майна державних підприємств з урахуванням особливостей, встановлених пунктом 12 Методики, державні органи приватизації можуть створювати інвентаризаційну комісію, до складу якої (за згодою) включаються представники місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, правоохоронних органів тощо. Вартісні показники майна, у разі відсутності таких даних бухгалтерського обліку, у відповідних графах документів, у яких відображаються результати інвентаризації, у цьому випадку не наводяться. ( Пункт 4 доповнено абзацом третім згідно з Листом Фонду державного майна N 10-36-12121 від 18.08.2009 )
Інвентаризація вбудованих приміщень проводиться у порядку, визначеному пунктами 8 та 12 Методики ( 1891-2003 ). Вартість вбудованого приміщення, що вказується в інвентаризаційному описі встановленого зразка, може визначатися як відповідна частка вартості будівлі, частиною якої є вбудоване приміщення, виходячи з частки вбудованого приміщення в загальній площі (будівельному об'ємі) цієї будівлі. У разі об'єктивної неможливості участі представників балансоутримувача у проведенні обстеження державні органи приватизації можуть залучати (за згодою) представників місцевих органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, правоохоронних органів тощо. Вартісні показники майна, у разі відсутності таких даних бухгалтерського обліку, у відповідних графах документів, у яких відображаються результати обстеження, у цьому випадку не наводяться. ( Абзац четвертий пункту 4 із змінами, внесеними згідно з Листом Фонду державного майна N 10-36-12121 від 18.08.2009 )
Під час приватизації об'єктів незавершеного будівництва проводиться обстеження будівельного майданчика і технічного стану об'єкта представниками державного органу приватизації та балансоутримувача з метою складання відповідного акта обстеження згідно з додатком 8 до Методики; складання інвентаризаційних описів матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування згідно з додатками 9 та 10 до Методики ( 1891-2003 ) представниками балансоутримувача. Зазначені документи є документами, що підтверджують проведення інвентаризації об'єкта незавершеного будівництва. Інвентаризаційна комісія для цього випадку державним органом приватизації не утворюється.
5. До пункту 15 Методики ( 1891-2003 )
Конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання здійснюється відповідно до вимог Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.11.2003 N 2100 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 19.12.2003 за N 1194/8515. У випадках, визначених цим пунктом, конкурсний відбір є обов'язковим.
Згідно з пунктом 10 зазначеного Положення конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання для інших випадків проведення незалежної оцінки у разі потреби може здійснюватися за наявності відповідного звернення заінтересованих осіб.
6. До пункту 17 Методики ( 1891-2003 )
Рецензування актів оцінки майна, складених під час корпоратизації підприємств або під час приватизації комунального майна, здійснюється оцінювачами, які працюють у органах, уповноважених управляти державним майном, чи виконавчих органах органів місцевого самоврядування та згідно зі статтею 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" ( 2658-14 ) мають право здійснювати рецензування оцінки майна. У разі відсутності у штатному складі цих органів таких осіб акт оцінки майна надсилається на рецензування до відповідних державних органів приватизації.
Акти оцінки майна, складені під час приватизації комунального майна державними органами приватизації, які отримали повноваження з приватизації об'єктів комунальної власності, рецензуються цими органами приватизації, якщо інше не встановлено відповідними рішеннями Фонду державного майна України.
Рецензування звітів про оцінку майна під час приватизації комунального майна здійснюються оцінювачами, які працюють у органах, уповноважених управляти державним майном, чи виконавчих органах органів місцевого самоврядування та згідно зі статтею 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" ( 2658-14 ) мають право здійснювати рецензування оцінки майна. У разі відсутності у штатному складі зазначених органів таких осіб звіт про оцінку майна рецензується особами, визначеними статтею 13 зазначеного Закону, за винятком випадків надання державним органам приватизації повноважень з приватизації об'єктів комунальної власності, коли рецензування забезпечують відповідні державні органи приватизації.
7. До пункту 18 Методики ( 1891-2003 )
Затвердження акта оцінки майна здійснюється шляхом видання відповідного наказу та оформленням у правому верхньому кутку грифом "ЗАТВЕРДЖУЮ" із вказівкою посади, ініціалів та прізвища особи, яка затверджує акт, і її особистим підписом. Підпис засвідчується печаткою цього органу. Державним органам приватизації рекомендується дотримуватися подібного порядку затвердження висновків про вартість майна.
Погодження висновку про вартість майна у випадках, визначених цією Методикою, здійснюється відповідним органом і оформлюється у правому верхньому кутку грифом "ПОГОДЖУЮ" із вказівкою посади, ініціалів та прізвища особи, яка погоджує висновок, та її особистим підписом. Підпис засвідчується печаткою цього органу.
8. До пунктів 19 та 20 Методики ( 1891-2003 )
У разі делегування повноважень з приватизації об'єктів комунальної власності регіональним відділенням Фонду державного майна України усі роботи, пов'язані з процедурами їх оцінки, встановленими Методикою, у тому числі роботи підготовчого етапу, забезпечення аудиторської перевірки, конкурсний відбір суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, укладання з ним договору на проведення оцінки майна, рецензування звітів про оцінку майна (актів оцінки майна) та затвердження висновків про вартість майна (актів оцінки майна), здійснюються цими регіональними відділеннями.
9. До абзацу третього пункту 27 та підпункту 4 пункту 28 Методики ( 1891-2003 )
У рядку "Цільове фінансування" балансу підприємства обліковуються кошти цільового фінансування (у тому числі кошти за програмами державної підтримки певних галузей господарства) і цільових надходжень як субсидії, асигнування з бюджету та позабюджетних фондів, цільові внески фізичних та юридичних осіб тощо. Залишки коштів державного цільового фінансування та державних цільових надходжень на дату оцінки, які надані на безповоротній основі, за своєю економічною сутністю не є зобов'язаннями підприємства перед державою, тому для цілей складання передавального балансу державного підприємства вартість розділу другого пасиву балансу державного підприємства має бути зменшена на суму залишків вищезазначених коштів шляхом перенесення цієї суми до рядка передавального балансу "Інший додатковий капітал". Таким чином, в акті оцінки майна державного підприємства пункт 5.1 не заповнюється.
Під час складання передавального балансу підприємства зобов'язання з оренди цілісного майнового комплексу, які обліковуються на рахунку 532 бухгалтерського обліку "Зобов'язання з оренди цілісних майнових комплексів", мають бути перенесені та відображені у статті передавального балансу "Інший додатковий капітал".
10. До пункту 32 Методики ( 1891-2003 )
Під час визначення розміру статутного фонду відкритого акціонерного товариства, що створюється в процесі приватизації на базі державного майна, переданого в оренду, та майна орендаря, заповнюється акт оцінки майна згідно з додатком 2, відповідно до якого частки держави та орендаря визначаються без урахування вартості майна, яке вилучається з чистої вартості цілісного майнового комплексу.
11. До пункту 37 Методики ( 1891-2003 )
Під час проведення незалежної оцінки додатково виявлені суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання необоротні активи включаються до звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна з вказівкою їх основних ознак (найменування, розташування, вид, тип, марки тощо) з одночасним інформуванням про виявлені факти керівництва підприємства, оцінка майна якого здійснюється, з метою відображення виявлених необоротних активів у його бухгалтерському обліку.
12. До пункту 41 Методики ( 1891-2003 )
Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) як нематеріального активу здійснюється згідно з формулою, наведеною у пункті 44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531.
В разі оцінки неспеціалізованої нерухомості право користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) здійснюється відповідно до пункту 45 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531, шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
В інших випадках процедура оцінки вартості права користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) передбачає такі процедури.
Першим етапом оцінки права користування земельними ділянками є аналіз ринку прав оренди подібних земельних ділянок. У випадку наявності такої інформації, право користування земельною ділянкою (право оренди) визначається шляхом непрямої капіталізації додаткового доходу орендаря.
У разі відсутності ринку прав оренди подібних земельних ділянок, проводиться аналіз ринку продажів земельних ділянок.
Якщо є ринкова інформація про продажі подібних земельних ділянок, чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду земельної ділянки визначається за формулою:
ЧОДз = Цз * Ск,
де ЧОДз - чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду земельної ділянки;
Цз - узагальнене значення ціни продажу подібних земельних ділянок;
Ск - ставка капіталізації для землі.
У разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги пунктів 40, 41 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок ( 1531-2002 ). При цьому додатковий дохід зменшується на суму обїрунтованих витрат на зміну функціонального призначення.
Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю (орендної плати).
У всіх варіантах розрахунку додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним або рентним доходом та встановленою платою за землю (орендною платою). У відповідності до Закону України "Про оренду земель" ( 161-14 ) та Закону України "Про плату за землю" ( 2535-12 ) розмір встановленої плати за землю (орендної плати) визначається як частка від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена рішенням відповідного органу влади в залежності від функціонального призначення та умов договору оренди.
Період прогнозування додаткового доходу встановлюється від дати оцінки до дати закінчення строку дії укладеного договору оренди. У разі відсутності таких договорів період прогнозування становить 50 років. Ставка капіталізації, що використовується для розрахунку вартості права користування земельною ділянкою, визначається відповідно до вимог пункту 7 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок ( 1531-2002 ) (з урахуванням, у разі наявності додаткового ризику, права користування земельною ділянкою).
Якщо на земельній ділянці, права, щодо якої оцінюються, розташовані спеціалізовані та неспеціалізовані будівлі, під час розрахунку, площа такої ділянки зменшується на площу плям забудови під неспеціалізованими будівлями.
Зазначений підхід до визначення вартості права користування земельної ділянки використовується також в інших випадках проведення незалежної оцінки майна. ( Пункт 12 в редакції Листа Фонду державного майна N 10-36-14537 від 25.10.2010 )
13. До пункту 56 Методики ( 1891-2003 )
Законодавством з приватизації строк подання проекту плану приватизації не повинен перевищувати двох місяців з дня затвердження складу комісії з приватизації. Таким чином, акт оцінки майна складається, підписується комісією з приватизації та затверджується керівником державного органу приватизації у строк, що не перевищує двох місяців від визначеної дати оцінки.
14. До абзацу другого пункту 60 Методики ( 1891-2003 )
Керуючись Указом Президента "Про невідкладні заходи щодо впорядкування діяльності державних (національних) акціонерних та холдингових компаній" від 7 листопада 2001 року N 1049/2001 та пунктом 58 Методики ( 1891-2003 ) з метою забезпечення виконання умови абзацу другого пункту 60 Методики, під час проведення незалежної оцінки пакета акцій відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), з метою визначення вартості внеску учасника (засновника) з боку держави суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання додатково проводить розрахунок вартості такого пакета відповідно до методології, встановленої пунктом 81 Методики та Порядком визначення початкової вартості пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, що підлягають продажу на конкурсах, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 23.01.2004 N 105, зареєстрованого в Мін'юсті України 31.01.2004 за N 135/8734 (зі змінами та доповненнями) (Офіційний вісник України, 2004 р., N 5, ст. 262).
Для проведення суб'єктом оціночної діяльності зазначеного розрахунку відповідний орган приватизації, який забезпечуватиме рецензування звіту про оцінку такого пакета акцій, у десятиденний строк після підписання договору на проведення оцінки надає суб'єкту оціночної діяльності усі вихідні дані та іншу інформацію, необхідну для проведення розрахунку. За підсумками порівняння результатів незалежної оцінки такого пакета акцій та результатів розрахунку, виконаного за зазначеною вище методологією, яке проводиться на етапі узгодження результатів оцінки, отриманих шляхом застосуванням різних методичних підходів, суб'єкт оціночної діяльності складає висновок про вартість пакета акцій, зазначаючи в ньому більшу величину вартості.
Відповідно до пункту 19 Методики ( 1891-2003 ) зазначений висновок про вартість погоджується керівником відповідного органу приватизації або іншою уповноваженою на це особою. ( Пункт 14 в редакції Листа Фонду державного майна N 10-36-9502 від 18.06.2007 )
15. До пунктів 64, 74 Методики ( 1891-2003 )
Рецензування звіту про оцінку та затвердження висновку про вартість майна об'єктів у матеріальній формі та цілісних майнових комплексів, що приватизуються, здійснюється з урахуванням пункту 6 цих роз'яснень.
У разі недотримання двомісячного строку підготовки та проведення оцінки зазначеного майна під час приватизації державний орган приватизації має право визначити нову дату оцінки.
16. До пункту 67 Методики ( 1891-2003 )
Методикою передбачено особливості оцінки орендованого нерухомого майна у разі прийняття рішення про компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів за час оренди, під час прийняття рішення про приватизацію об'єкта. З цією метою проводиться незалежна оцінка орендованого нерухомого майна.
Базою оцінки орендованого нерухомого майна є ринкова вартість. Методичні засади визначення ринкової вартості встановлені Національним стандартом N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року N 1440.
Процедура незалежної оцінки для випадку пункту 67 ( 1891-2003 ) передбачає визначення на дату оцінки таких величин ринкової вартості:
ринкової вартості орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного стану на дату оцінки (ринкова вартість з поліпшеннями). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що містить поліпшення, які є подібними до невід'ємних поліпшень, здійснених орендарем;
ринкової вартості орендованого нерухомого майна відповідно до фізичного стану, яким характеризувалося це майно до здійснення орендарем невід'ємних поліпшень (ринкова вартість без поліпшень). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що не містить поліпшень, які є подібними до невід'ємних поліпшень, здійснених орендарем;
ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різниці між його ринковою вартістю з поліпшеннями та ринковою вартістю без поліпшень, але не більше фактично витраченої орендарем суми коштів на здійснення поліпшень, які ідентифіковані під час незалежної оцінки (ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендаря).
Під час незалежної оцінки орендованого нерухомого майна за результатами визначення зазначених вище величин його ринкової вартості встановлюється питома вага часток держави та орендаря у ринковій вартості з поліпшеннями:
частка держави дорівнює різниці між ринковою вартістю з поліпшеннями та ринковою вартістю невід'ємних поліпшень орендаря (у грошовому виразі та у відсотках);
частка орендаря відповідно дорівнює ринковій вартості невід'ємних поліпшень орендаря (у грошовому виразі та у відсотках).
У висновку про вартість майна, що підлягає затвердженню, одночасно вказуються ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями, частка держави у грошовому виразі та у відсотках, частка орендаря у грошовому виразі та у відсотках.
Покупець орендованого нерухомого майна, який придбаває це майно під час приватизації шляхом викупу або за результатами аукціону (конкурсу), сплачує продавцю цього майна кошти за державну частку в об'єкті приватизації (з урахуванням роз'яснень щодо податку на додану вартість, які надані нижче).
При опублікуванні умов аукціону (конкурсу) з продажу орендованого майна в частині його початкової вартості вказується сума ринкової вартості з поліпшеннями та частка орендаря у відсотках. Кошти, які підлягають сплаті переможцем аукціону (конкурсу) за державну частку в об'єкті приватизації, визначаються залежно від ходу продажу відповідно до вимог абзаців п'ятого та шостого пункту 67 Методики ( 1891-2003 ). На етапі опублікування умов аукціону (конкурсу) та укладання договорів купівлі-продажу за їх наслідками враховуються роз'яснення щодо податку на додану вартість, подані нижче.
17. До пункту 75 Методики ( 1891-2003 )
Інвестиційна вартість цілісного майнового комплексу може визначатися під час його приватизації встановленими законодавством способами, що передбачають конкуренцію покупців, умовами яких передбачено заходи, визначені абзацом другим пункту 75. Зміст додаткових умов (додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребують додаткових матеріальних витрат, зокрема, збереження існуючого напряму діяльності об'єкта оцінки, якщо такий напрям не відповідає принципу найбільш ефективного використання) визначається комісією, яка відповідно до законодавства, уповноважена визначати умови приватизації. У висновку про вартість майна зазначаються інвестиційна вартість та перелік додаткових умов, які враховувалися під час її визначення. ( Абзац перший пункту 17 в редакції Листа Фонду державного майна N 10-36-17701 від 03.12.2009 )
В інших випадках основною базою оцінки є ринкова вартість.
Під час оцінки цілісних майнових комплексів для випадків їх відчуження застосовуються майновий та дохідний підходи. Зміст методичних підходів визначається в національних стандартах, зокрема в Національному стандарті N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" ( 1440-2003 ).
Під час проведення незалежної оцінки цілісних майнових комплексів також ураховуються такі особливості:
проводяться аналіз інвестиційної привабливості ринку товарів, послуг, робіт, на якому працює підприємство, аналіз конкурентного середовища, аналіз господарської діяльності підприємства, його організаційної, виробничо-технологічної, майнової структур, фінансового стану тощо. Висновки щодо інвестиційної привабливості ринку підприємства повинні містити якісну оцінку загальної прибутковості, безпечності і ліквідності інвестицій у підприємство, кількісну оцінку інвестиційної привабливості галузі з метою подальшого порівняння її з інвестиційною привабливістю інших галузей, визначення існуючого місця підприємства на ринку, оцінку сучасного стану зовнішнього середовища господарювання підприємства;
прогнозується стан ринку, результатом якого є визначення і характеристика майбутньої стадії життєвого циклу галузі;
здійснюється аналіз умов конкуренції на ринку шляхом дослідження діяльності конкурентів, визначення основних конкурентів, що володіють найбільшою часткою ринку; результатів їх діяльності (виробничих і фінансових); рекламних засобів та збуту; науково-дослідних та дослідно-конструкторських робіт (основних напрямів, обсягів витрат тощо); бар'єрів проникнення на ринок і виходу з нього, нематеріальних активів;
аналізується господарська діяльність підприємства, а саме проводиться аналіз прибутковості діяльності і власного капіталу, ліквідності активів, ризикованості інвестицій в підприємство. У процесі аналізу господарської діяльності оцінюється ступінь ефективності організаційної, виробничо-технологічної, майнової структур, проводиться фінансовий аналіз. Аналіз фінансового стану рекомендується проводити відповідно до Положення про порядок здійснення аналізу фінансового стану підприємств, що підлягають приватизації, затвердженого наказом Міністерства фінансів України та Фонду державного майна України від 26 січня 2001 р. N 49/121 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 8 лютого 2001 р. за N 121/5312;
опрацьовується інформація про виробничі потужності підприємства та їх використання в попередні періоди, кількість, кваліфікацію персоналу і структуру управління, виконується аналіз цінової політики, структури собівартості виробництва, а також інших операційних, фінансових та інвестиційних доходів та витрат, що склалися;
на підставі вищезазначеного аналізу прогнозується діяльність підприємства, що покладається в основу розрахунку його вартості за дохідним підходом.
При застосуванні майнового підходу суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання не враховує майно, яке відповідно до вимог законодавства не підлягає приватизації або вилучається. При застосуванні дохідного підходу суб'єкт оціночної діяльності не враховує доходи та витрати від майна, яке відповідно до вимог законодавства не підлягає приватизації або вилучається. Перелік майна, яке не підлягає приватизації або вилучається, визначений державним органом приватизації (пооб'єктно та за вартістю, визначеною в інвентаризаційних описах), додається до звіту про оцінку майна.
Вимоги до висновку про вартість майна, який складається під час незалежної оцінки цілісного майнового комплексу, містяться у пункті 60 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" ( 1440-2003 ). Також у висновку про вартість довідково зазначається вартість майна, що не оцінювалося на підставі відповідного переліку. Для цілісних майнових комплексів, переданих в оренду, у висновку про вартість майна також відображаються державна частка та частка орендаря (у грошовому виразі та у відсотках) у визначеній ринковій вартості цілісного майнового комплексу.
18. До розділу "Особливості оцінки часток (паїв, акцій)" Методики ( 1891-2003 )
Під час проведення незалежної або стандартизованої оцінки часток (паїв, акцій), що приватизуються, рекомендується дотримуватися встановленого для інших об'єктів приватизації строку її проведення - два місяці від дати оцінки. При цьому слід враховувати особливості об'єктів оцінки, строк надання вихідних даних, необхідних для оцінки, тощо.
19. До пункту 97 Методики ( 1891-2003 )
Проведення аудиторської перевірки даних бухгалтерського обліку є необхідним у випадку фінансування об'єкта незавершеного будівництва повністю або частково за рахунок власних коштів державного підприємства.
20. До додатка 3 до Методики ( 1891-2003 )
У висновку про вартість майна рядок, у якому зазначаються дата та номер протоколу засідання комісії з приватизації (корпоратизації), не заповнюється.
21. Щодо питання врахування податку на додану вартість відповідно до вимог Закону України "Про Державний бюджет на 2004 рік" ( 1344-15 ).
Згідно з вимогами Закону України "Про податок на додану вартість" ( 168/97-ВР ), а також враховуючи роз'яснення Державної податкової адміністрації України від 17.01.2004 N 394/5115-2316 в частині об'єкта оподаткування та бази оподаткування, під час проведення незалежної оцінки та стандартизованої оцінки відповідних об'єктів приватизації згідно з вимогами Методики ( 1891-2003 ) визначається база оподаткування податком на додану вартість.
З метою уникнення непорозумінь під час виконання вимог законодавства в процесі оцінки майна під час приватизації у частині оподаткування податком на додану вартість доцільно дотримуватися такого порядку:
1. Визначення ринкової вартості з поліпшеннями, ринкової вартості без поліпшень та ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендаря, а також відповідно часток держави та орендаря у вартісному виразі, що передбачено пунктом 67 Методики ( 1891-2003 ), відбувається без урахування податку на додану вартість.
Під час виконання вимог пункту 67 ( 1891-2003 ) в процесі складання висновку про вартість майна для цілей викупу орендованого нерухомого майна також окремо зазначається вартість державної частки в об'єкті приватизації без урахування податку на додану вартість та з урахуванням податку на додану вартість, а також сума податку на додану вартість.
Під час складання висновку про вартість майна для цілей продажу орендованого нерухомого майна на аукціоні (конкурсі) у висновку про вартість майна всі величини ринкової вартості зазначаються без включення суми податку на додану вартість. При цьому сума податку на додану вартість не включається у початкову вартість такого майна. Однак в умовах продажу зазначається обов'язковість сплати податку на додану вартість покупцем з кінцевої ціни продажу державної частки в об'єкті приватизації, яка склалася за результатами такого продажу. Таким чином, у договорі купівлі-продажу орендованого нерухомого майна вказуються окремо сума коштів за державну частку в об'єкті приватизації за результатами аукціону (конкурсу) та нарахована на цю суму коштів сума податку на додану вартість, а також сума коштів, що підлягає сплаті покупцем за державну частку в об'єкті приватизації разом з податком на додану вартість.
2. В інших випадках проведення оцінки для цілей приватизації у висновках про вартість майна одночасно із зазначенням вартості об'єкта оцінки за результатами незалежної оцінки окремими рядками вказується сума податку на додану вартість та вартість об'єкта приватизації з урахуванням податку на додану вартість.
3. За результатами проведення стандартизованої оцінки складаються акти оцінки майна. Вартість об'єктів приватизації, вказана в актах оцінки майна, не включає податок на додану вартість. У наказах про затвердження актів оцінки майна вказуються вартість об'єкта приватизації згідно з актом оцінки майна без урахування податку на додану вартість, сума податку на додану вартість, нарахована на вартість, зазначену в акті оцінки, та вартість об'єкта приватизації з урахуванням податку на додану вартість.
Голова Фонду М.Чечетов