ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
17 листопада 2010 року
м. Київ
Справа N 2/318
Про укладення договору про внесення змін
до договору оренди земельної ділянки
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
Божок В.С.- головуючого,
Костенко Т.Ф.,
Коробенко Г.П.
розглянувши матеріали касаційної скарги Заступник прокурора м. Києва на постанову Київського апеляційного господарського суду від 01.03.2010 у справі господарського суду м. Києва за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Господарник" до Київської міської ради про укладення договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки
в судовому засіданні взяли участь представники:
від позивача: Вєніков О.Д. - дов. від 04.02.2009
від відповідача: не з’явились
від Генеральної прокуратури України: Сахно Н.В. - старший прокурор відділу, посв. від 20.05.2004
встановив:
Рішенням від 11.12.2009 господарського суду м. Києва позовні вимоги задоволено.
Визнано укладеним, з дня набрання судовим рішенням законної сили, договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки по проспекту Червонозоряному, 113 у Голосіївському районі м. Києва, кадастровий номер 8000000000:79:108:0021, укладеного 06.03.2008 Київською міською радою та ТОВ "Господарник", зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 14.03.2008 за N 79-6-00604, в редакції запропонованій позивачем.
Постановою від 01.03.2010 Київського апеляційного господарського суду рішення від 11.12.2009 господарського суду м. Києва залишено без змін.
Судові рішення мотивовані тим, що Київська міська рада не скористалась своїм право щодо погодження чи відмови в можливості передачі позивачу орендованих земельних ділянок в суборенду, як встановлено ст. 8 Закону України "Про оренду землі" та не надіслала письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення про передачу таких земельних ділянок в суборенду.
Не погоджуючись з судовими рішеннями Заступник прокурора м. Києва звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою і просить її скасувати, посилаючись на те, що судами порушені норми матеріального та процесуального права, зокрема, ст.ст. 180, 181 Господарського кодексу України, ст.ст. 10, 21 Закон України "Про оренду державного та комунального майна".
Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального і процесуального права при винесенні оспорюваного судового акта, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити.
Господарськими судами встановлено, що на виконання умов розпорядження КМДА від 15.02.2005 N 185 "Про затвердження результатів конкурсу із залучення інвесторів для будівництва торговельно-розважального комплексу по Червонозоряному проспекту, 113 (територія Совських ставків)", Головне управління економіки та інвестиції КМДА та ТОВ "Господарник", 22.02.2005 уклали Інвестиційний договір N 049-13/і/16 на будівництво торговельно-розважального комплексу по Червонозоряному проспекту, 113 (територія Совських ставків).
Рішенням Київської міської ради від 12.07.2007 за N 1102/1763 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок ТОВ "Господарник" для облаштування рекреаційної зони в поєднанні водоймища з будівництвом розважально-торговельного комплексу та вирішено передати в оренду ТОВ "Господарник" земельні ділянки загальною площею 19,32 га по Червонозоряному проспекту, 113, в Голосіївському районі м. Києва, в довгострокову оренду на 15 років та в короткострокову оренду на 5 років в межах червоних ліній.
На виконання вищевказаного рішення Київська міська рада (орендодавець) та ТОВ "Господарник" (орендар) 06.03.2008 уклали договори оренди земельних ділянок за NN 1214, 1215, 1216, 1217 та 1218 з цільовим призначенням для будівництва заїздів та виїздів строком на 5 років з орендною платою у розмірі 5,5 % від їх нормативної грошової оцінки та договір від 06.03.2008 за N 1213 з цільовим призначенням для облаштування рекреаційної зони в поєднанні з будівництвом розважально-торговельного комплексу строком на 5 років.
Пунктом 4.5 договорів сторони обумовили, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього договору.
Відповідно до ст.ст. 2, 10, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Істотної зміни стану об’єкта оренди колегією суддів не встановлено, як і інших випадків, визначених Законом.
Умови договору є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Дана норма кореспондується з положенням ст. 284 Господарського кодексу України.
Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
За таких обставин, річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності має встановлюватись в межах від 3% до 12% їх нормативної грошової оцінки, а в окремих випадках може бути і вищою 12%.
За нормами ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією України та законами України.
Згідно з ст. 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на її території належить: а) розпорядження землями територіальної громади міста; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; г) вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності в порядку, передбаченому цим Кодексом; ґ) викуп земельних ділянок для суспільних потреб міста; д) припинення права користування земельними ділянками у випадках, передбачених цим Кодексом, тощо.
Статтею 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що міський голова укладає договори від імені територіальної громади та на підставі рішень Київської міської ради.
Отже, право власності або користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах, вказаних в цих рішеннях.
Умовами договору від 06.03.2008 передбачено, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку (п. 11.1 договору).
У відповідності до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно ст. 8 Закону України "Про оренду землі" орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.
Відповідно до п. 13 договору позивач має право передавати земельну ділянку або її частину в суборенду виключно за письмовою згодою відповідача, а саме шляхом прийняття в установленому законодавством порядку відповідного рішення.
Таким чином, господарські суди дійшли помилкового висновку щодо обґрунтованості позовних вимог та не надали оцінки тому, що необхідною умовою внесення змін до договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу, зобов’язання цього органу укласти такий договір в редакції позивача без розгляду цього питання на пленарному засіданні Київської міської ради та винесені відповідного рішення є порушення його виключної компетенції, передбаченої Конституцією України, на здійснення права власності від імені українського народу та управління землями, яке підлягає захисту.
Отже, перевіривши у відповідності до ч. 2 ст. 111-5 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного господарського суду та рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарські суди всупереч ст.ст. 43, 83, 101 Господарського процесуального кодексу України, розглядаючи справу, не розглянули всебічно, повно та об’єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності, внаслідок чого їх висновки за наслідками розгляду позову та апеляційної скарги не є законними та обґрунтованими.
Зважаючи на те, що відповідно зі ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, тому рішення та постанова у справі підлягають скасуванню, а справа передачі на новий розгляд господарському суду.
Колегія суддів Вищого господарського суду України звертає увагу на те, що рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, які підлягають застосуванню до даних правовідносин.
При новому розгляді справи принагідно повно та всебічно вияснити всі обставини справи, дати їм належну правову оцінку та постановити законне та обґрунтоване рішення.
На підставі викладеного, керуючись ст. 111-5, ст. 111-9 - ст. 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України
постановив:
Касаційну скаргу задовольнити частково.
Постанову від 01.03.2010 Київського апеляційного господарського суду та рішення від 11.12.2009 господарського суду м. Києва зі справи N 2/318 скасувати.
Справу направити на новий розгляд до господарського суду м. Києва.
Головуючий
Судді