Земляна нерухомість та аграрні проблеми
Землю у власність чи в аренду?
Земельне законодавство України дещо не зовсім чітко підходить до визначення правомочностей суб'єктів підприємництва на отримання землі для здійснення своєї статутної діяльності. В одних законодавчих актах йдеться про власність, а в інших - тільки про оренду, що, звичайно, викликає чимало проблем.
Легальні форми господарювання на землі та їхнє оформлення
Відповідно до Земельного кодексу України (в ред. Закону N 2196-12 від 13 березня 1992 р. , надалі - 3К 1992 р. ) суб'єктам права (фізичним, юридичним особам, у тому числі й іноземним) для здійснення своєї підприємницької діяльності (а громадянам - і для ведення приватного підсобного господарства, житлового будівництва, тощо) земельні ділянки можуть надаватися у власність - або у користування (довге і короткострокове), у тому числі й на умовах оренди. Право приватної власності громадян України на земельні ділянки посвідчується державним актом про право приватної власності на землю; право колективної власності та право постійного користування відповідними державними актами, форми яких затверджені постановою Верховної Ради України N 2201-12 від 13 березня 1992 р. Право строкового (у тому числі й на умовах оренди) користування земельними ділянками посвідчується договором на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди), форма якого затверджена постановою уряду України N 197 від 17 березня 1993 р.
Громадянство i приватна власність
3емельне законодавство проголошує право громадян на отримання земельних дiлянок у приватну власність. Але чиїх громадян? Це питання є принциповим, оскільки на територiї України мешкають i працюють не тiльки громадяни України, а й іноземці, так звані біпатриди. Як бути з ними? Як бути з тими, хто отримали земельні дiлянки як громадяни України у приватну власність, а потім прийняли ще й (або тiльки) громадянство Росії чи Ізраїлю? Відповідь на цi та iншi питання міститься, на наш погляд, перш за все в 3К 1992 р. Так, отримати земельні дiлянки у приватну власність можуть тiльки громадяни України. Це прямо випливає iз змісту ЗК 1992 р., в частинi 1 ст. 6 якого зазначено: " Громадяни України мають право на одержання у власність земельних дiлянок ". Частиною 2 цієї статті передбачено, що громадяни набувають право власностi на земельні дiлянки у разi " отримання їх у спадщину; одержання частки землi у спільному майні подружжя; купівлі-продажу, дарування та обміну ". Може скластися враження, що у власність земельні дiлянки можуть перейти й до іноземних громадян, біпатридів, а з огляду на Указ Президента N 612/93 вiд 20 грудня 1993 р. " Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують паливно-мастильнi матерiали виключно населенню" - й до іноземних юридичних осiб. Таке враження є хибним. I ось чому. ЗК 1992 р. (в ст.8) зазначає, що у тимчасове (виділено мною - В. Я.) користування на умовах оренди земля надається (окрім українських фiзичних та юридичних осiб): спільним підприємствам та міжнародним об'єднанням i організаціям за участю українських та іноземних юридичних осiб i громадян; підприємствам, що повнiстю належать іноземним інвесторам; іноземним державам; міжнародним організаціям, іноземним юридичним особам
та фізичним особам без громадянства. Таким чином, право приватної власностi на землю може виникати тiльки у громадян України. Щодо біпатридів та громадян, що відмовилися вiд українського громадянства i прийняли громадянство iнших країн, то, на наш погляд, за аналогією iз
статтями 6 та 8 ЗК мають застосовуватися правила щодо неможливості передання або збереження за цими особами права на приватну власність на землю. Для усунення такої прогалини в законодавстві було б доцільно внести відповідні зміни та доповнення до ЗК України.
Права іноземних інвесторів на землю та на участь у її приватизації Іноземні інвестори будуть вкладати кошти (свої чи кредитні) тiльки за умови певних гарантій. Це аксіома. Однією з таких гарантій (як це розуміють у всьому світі) з права на таку нерухомість як земельні дiлянки. Право на такий вид нерухомостi може здійснюватись у виглядi права власностi на неї або права на її оренду. Однак непослідовність та нестабільність нашого законодавства щодо прав іноземних інвесторів на землю всiх насторожує. ЗК 1992 р. (ст. 8) для зареєстрованих в Українi спільних (за участю іноземних партнерів) пiдприємств, пiдприємств зi 100-відсотковим іноземним капіталом встановлює тiльки право на оренду землi, що оформлюється відповідним договором. Це є загальне правило. Однак наведений вище Указ Президента N 612/93 та Указ N 608/95 вiд 12 липня 1995 р. " Про приватизацію та оренду земельних дiлянок несільськогосподарського призначення для здiйснення пiдприємницької дiяльностi " стверджують інше. Так, за Указом N 612/93 право на приватизацію АЗС та землi мають Іноземні юридичні особи; право власностi на землю у них виникає з моменту реєстрацiї свiдоцтва на право власностi на АЗС (п. 8). Указом N 608/95 таке право надано українським юридичним особам (у статутному фонді яких відсутня частка майна, що перебуває в загальнодержавній власностi).
Останній указ нібито поширюється й на зареєстровані в Українi СП та iншi пiдприємства з іноземними інвестиціями (ПII). Однак цей указ протирічить ЗК та іншим законодавчим актам, а тому не може стати правовою підвалиною для участі іноземних інвесторів особисто i через створені ними в Українi СП та ПII в приватизації землi й отриманні її у власність.