Правові проблеми приватизації житла в будинку,
що потребує ремонту
В Україні триває процес приватизації державного житлового фонду. Його метою є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні й збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин.
Загальна кількість відчужених квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень державного житлового фонду на користь громадян України до загальної кількості державних квартир, за даними Міністерства статистики України на 01.01.96 р., становить усього 6,1 відсотка, що свідчить про недостатній розвиток ринку нерухомості в нашій країні. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду", прийнятий ще 19 червня 1992 року, визначає правові засади приватизації житла, що знаходиться у державній власності. За громадянами, які не виявили бажання приватизувати житло, зберігається порядок користування ним на умовах найму.
Подальше розгортання процесу приватизації державного житлового фонду відбуватиметься за створення найбільш сприятливої нормативно-правової бази, що забезпечить громадянам України реалізацію права на приватизацію. Для досягнення цієї мети Постановою Верховної Ради України від 19.06.92 р. за N 2483-12 "Про порядок введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" Кабінету Міністрів України було доручено розробити та затвердити нормативні акти, необхідні для виконання положень Закону про приватизацію. Кабінет Міністрів України Постановою від 8.10.92 р. за N 572 "Про механізм введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" затвердив 5 нормативних актів:
1. Про порядок надання наймачам одноквартирних будинків і квартир будинків, що включені до планів ремонту, компенсації за непроведений ремонт.
2. Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніми власниками.
3. Порядок визначення коефіцієнтів споживчої якості квартир (будинків), що підлягають приватизації.
4. Порядок виплати грошової компенсації за зміну найманих квартирна квартири меншої площі.
5. Правила користування приміщеннями житлових будинків та прибудинкових територій.
Зазначені нормативні документи визначають механізм реалізації Закону, створюють правове поле для нормального функціонування приватного житлового фонду.
Але Концепція державної житлової політики, затверджена Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р., визначає, що необхідно і надалі реформувати державну житлову політику. Одним із факторів, що зумовлюють реформування державної житлової політики, названо недостатню законодавчу врегульованість відносин, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду.
Часто трапляються випадки, коли місцеві органи влади і управління відмовляють громадянам у їх законному праві на приватизацію житла, користуючись саме законодавчою невизначеністю окремих питань, що стосуються приватизації квартир у будинках, які потребують ремонту. Відповідно до методично-правових вказівок реконструкцію житлового будинку при наявності техніко-економічної доцільності рекомендується проводити лише один раз на період його нормативного строку служби. У деяких випадках житлові будівлі, і особливо це стосується споруд, збудованих у минулому столітті, за час свого існування вже реконструювалися декілька разів і знову (в черговий раз), без особливої на те необхідності, через вищезазначені обставини включаються до планів реконструкції. Важливо зазначити, що це стосується центральних районів міста Києва та інших старовинних міст.
Розглянемо, як ці питання вирішуються чинним законодавством. Згідно зі ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (в редакції від 22 лютого 1994 року), приватизації не підлягають квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливе безпечне проживання людей). Приватизація квартир у будинках, включених До плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир.
Згідно з ст. 101 Житлового кодексу України, замість надання житлового приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім'ї, за згодою наймодавця, може бути надане у постійне користування інше житлове приміщення. Це правило начебто враховує інтереси громадян, але тимчасове переселення в інше приміщення створює для них багато труднощів, наприклад, через відсутність коштів ремонт може затягтися на роки. Крім того, відселення людей у будинки маневрового фонду може здійснюватись зі значним погіршенням житлових умов, а інколи наймач на свій страх і ризик для тимчасового проживання на час проведення ремонту переселяється не в будинки маневрового фонду, а в будь-які інші, не обладнані належним чином приміщення. З іншого боку, в деяких випадках відсутність житлової площі в будинках маневрового фонду є перепоною для проведення капітального ремонту, тому наймодавець може бути зацікавлений у якнайшвидшому відселенні мешканців у житлові приміщення маневрового фонду без дотримання діючого порядку та санітарних норм проживання.
Формальною підставою для відмови у приватизації житла може бути включення будинку (будинків) до планів реконструкції, якими встановлюється перелік таких будівель. Як свідчить практика, для того, щоб не дозволити мешканцям приватизувати квартири у престижних будівлях, часто такі будинки включаються до планів реконструкції житлового фонду, але це робиться без ретельного обстеження та визначення дійсного стану конструкцій та елементів будівлі, без залучення фахівців та експертів. Інколи тільки частина будинку (будинків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців цих будинків.
Якщо капітальний ремонт проводиться в житловому будинку, його мешканцям слід мати на увазі, що реконструкція житлових будівель - це комплекс загальнобудівельних та спеціальних робіт, а також спеціальних організаційно-технічних заходів, пов'язаних зі зміною основних техніко-економічних показників, а це зумовлює зміну умов проживання та якості обслуговування мешканців, відселених на час проведення ремонту.
При реконструкції, крім робіт, які виконуються під час ремонту, можуть змінюватися: планування приміщень будівлі (кількості і площі квартир), загальна площа будівлі (може бути збільшена шляхом зведення надбудов і добудов). А при наявності необхідних обгрунтувань, може бути здійснене також часткове розбирання конструкцій будівлі, знесення малоцінних будівель для поліпшення архітектурної виразності житлових будівель.
Розглянемо існуючий порядок включення будинку, який потребує ремонту, до планів реконструкції, визначених наказом Держжитлокомунгоспу за N 72 від 6.08.94 р., спеціально розробленим для докладного регулювання порядку внесення будинків до планів реконструкції. Цим актом також визначено вимоги і умови, за яких житловий будинок може бути включений до плану реконструкції:
1. Наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції житлового будинку.
2. Завершення відселення мешканців будинку.
3. Включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку або договору з інвестором щодо фінансування реконструкції будинку.
4. Наявність укладеного договору між власником житлового будинку і підрядним будівельним підприємством на виконання робіт з реконструкції.
Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу за N 135 від 31.12.91 р. проектно-кошторисна документація на реконструкцію передається підрядчику не пізніше, ніж за рік до запланованих робіт. Підрядчик висловлює свої пропозиції та зауваження у 45-денний строк. Проектно-кошторисна документація уточнюється з урахуванням зауважень і пропозицій підрядчика і експертизи, затверджується і передається підрядчику. Інтервал часу між затвердженням проектно-кошторисної документації і початком ремонту не повинен перевищувати двох років.
Недотримання наведених вище вимог є підставою для громадян (мешканців будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів здійснення приватизації таких квартир.
Місцеві адміністративні органи, особливо центральних районів міст з історичною забудовою, повинні чітко дотримуватись положень нормативних документів з цих питань, оскільки вони дозволяють зберігати цінний житловий фонд міста. Але відсутність органу контролю за дотриманням нормативно-правових вимог через брак коштів призводить до руйнування багатьох старовинних будинків, які роками стоять без вікон та дахів.
Нині в Україні діє, як уже зазначено, єдиний порядок: приватизація квартир у будинку, що потребує капітального ремонту, може, здійснюватися, як правило, лише після його проведення. Але таке положення зводиться, по суті, до того, що громадянам, які бажають приватизувати таке житло, просто можуть відмовити в їх законному праві на приватизацію. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає приватизацію приміщень у будинках, що потребують ремонту лише після її проведення власником будинку, "місцевими органами влади і управління".
У зв'язку з цим не зрозуміло, як зможуть повернутися мешканці будинку, яким запропоновано житлову площу в будинку маневрового фонду, до своїх квартир і приватизувати їх після проведення капітального ремонту (за рахунок інвесторів), коли, враховуючи теперішній економічний стан, реконструкцію будівлі може бути проведено зі зменшенням житлової площі, загальної кількості квартир у будинку. Якщо до початку реконструкції наймачі можуть приватизувати ту житлову площу, яку вони займають, то після реконструкції - тільки житло, яке буде виділено. Адже проектно-кошторисна документація може бути розроблена таким чином, що частина мешканців не зможе повернутися у свої квартири після реконструкції.
А у випадку, якщо квартира приватизована, то відселення громадян можливе тільки за їх згоди. При отриманні такої згоди в договірному порядку, звичайно, буде досягнуто всіх домовленостей між власником і організацією, що проводить капітальний ремонт або замовником такого ремонту (інвестором).
У Росії такі проблеми постали із початком розгортання процесів приватизації житла і знайшли своє вирішення ще два роки тому. Відповідно до ст. 16 Закону "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" приватизція займаних громадянами приміщень у будинках, що потребують капітального ремонту, допускається, але при цьому на нових власників переходить обов'язок здійснювати капітальний ремонт будинку у відповідності з нормами утримання, експлуатації і ремонту житлового фонду.
Громадяни, що бажають приватизувати приміщення в будинках, які підлягають капітальному ремонту, можуть вимагати у судовому порядку реалізації належного їм права на приватизацію, згідно із законодавством про приватизацію державного житлового фонду. I тільки суд може встановити, чи дійсно будинок потребує капітального ремонту, чи відповідно підготовлено проведення таких робіт, чи виділено необхідні кошти. Недотримання будь-якої з умов викликає необхідність визнання у судовому порядку включення будинку до плану реконструкції незаконним, що надає можливість позивачеві (мешканцю) звернутися до суду з позовом про спонукання державних органів приватизації за укладення договору купівлі-продажу квартири або її безоплатної передачі, згідно із чинним законодавством України.
Необхідно також внести зміни до чинного законодавства, за якими приватизація квартир у будинках, що потребують ремонту, але не перебувають в аварійному стані, повинна проходити на загальних підставах, тобто, і невідремонтовані житлові приміщення можуть бути об'єктом приватизації (до початку капітального ремонту) з відміною положення, за яким приватизація дозволяється тільки після її проведення власником будинку. Обов'язок щодо проведення капітального ремонту в будинку незалежно від того, всі приватизовані квартири або окремі, залишиться частково за товариством власників, а частково - за місцевою держадміністрацією, яка повинна взяти на себе таке зобов'язання. Що вона, фактично, й робить, видаючи гарантійні зобов'язання мешканцям, згідно з якими, після проведення капітального ремонту вони зможуть повернутися до відремонтованих будинків і приватизувати їх на засадах, встановлених законодавством. У такому випадку проведення капітального ремонту житлових квартир провадиться за рахунок місцевої влади, але через нестачу коштів такий ремонт без залучення інвестора навряд чи можливий.
У випадку, коли мешканці будинку неспроможні забезпечити якісний його ремонт, буде проходити перерозподіл житла, за якого власники будуть продавати свої квартири фінансове забезпеченим інвесторам, які за власний кошт здійснюватимуть усі необхідні заходи щодо збереження житлового фонду, підтримання його в належному стані, як це уже відбувається в Україні.
Микола Галянтич,
Галина Коваленко,
консультанти Контрольної комісії
Верховної Ради України
з питань приватизації