Податківці "прив'язують" обчислення державного мита не до продажної,
а до відновної вартості нерухомості
Останнім часом до редакції надійшло декілька листів, в основному від пенсіонерів, в яких повідомлялося, що як державні, так і приватні нотаріуси при оформленні договорів купівлі-продажу нерухомого майна порушують чинне в Україні законодавство щодо визначення та сплати державного мита.
Законодавством передбачено обчислення
державного мита від суми договору
Сьогодні сплату державного мита при відчуженні майна регулюють:
1. Декрет Кабінету Міністрів України "Про державне мито" від 21.01.93 р. N7-93.
2. Закон України "Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів України" від 11.07.1993 р. N297/93-ВР
3. Стаття 228 Цивільного кодексу України.
4. Пункт 39 Інструкції "Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України", затвердженої наказом Мінюсту України від 14.06.94 р. N18/5.
5. Інструкція "Про порядок обчислення та справляння державного мита", яка затверджена наказом Головної державної податкової інспекції України від 22.04.93 р. N15 та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 19.05.93 р. за N50.
Статтею 3 Декрету КМУ "Про державне мито" від 21.01.93 р. N7-93 передбачено стягнення мита за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, а також іншого нерухомого майна:
- дітям, одному з подружжя, батькам - 1 процент суми договору, але не менше 0,2 мінімальної зарплати (без індексації);
- іншим особам - 5 процентів суми договору, але не менше 0,5 мінімальної заробітної плати (без індексації).
Законом України "Про внесення змін і доповнень до деяких законодавчих актів України" від 11 липня 1993 р. N297/95-ВР внесено зміни до Декрету Кабінету Міністрів України від 21.01.93 р. N7-93 "Про державне мито", а статтю 3 викладено в такій редакції:
"Стаття 3. Розміри ставок державного мита.
3. За нотаріальні дії, вчинювані державними нотаріальними конторами і виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад народних депутатів:
а) за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, дач, садових будинків, гаражів, а також іншого нерухомого майна:
- дітям, одному з подружжя, батькам - 1 відсоток суми договору, але не менше 0,2 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян;
- іншим особам - 5 відсотків суми договору, але не менше 0,5 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян".
Як бачимо, декретом про державне мито, а в подальшому і законом про внесення змін до декрету, передбачене обчислення державного мита від суми договору, однак у декреті не обумовлено порядку визначення суми договору. Проте статтею 228 Цивільного Кодексу України чітко визначено, що продаж громадянами свого майна проводиться за цінами, які встановлюються за домовленістю сторін, якщо інше не передбачено законами України.
Інструкцією ГДПІ обчислення державного мита
"прив'язується" до відновної вартості нерухомості
Оскільки інше законами України не передбачено, з січня 1993 р. сума договору при купівлі-продажу нерухомого майна мала визначатися за домовленістю сторін, а обчислення належного до сплати мита - від суми такого договору.
Однак колишня Головна державна податкова інспекція України наказом від 22.04.93 р. N15 затвердила Інструкцію "Про порядок обчислення та справляння державного мита, в якій по-іншому регламентую порядок визначення вартості об'єкта нерухомого майна при його відчуженні та обчислення мита.
Пунктом 48 цієї інструкції визначено, що при обчисленні суми державного мита за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, дач, садових будинків і гаражів, а також нерухомого майна, що належить громадянам на правах приватної власності, вартість їх приймається в розмірі продажної вартості, але не нижче відновної вартості цих будівель.
Як бачимо, п. 48 податкової інструкції про державне мито явно суперечить статті 228 Цивільного кодексу України, однак з незрозумілих причин ця інструкція зареєстрована в Міністерстві юстиції 19.03.93 р. за N50.
У податковій інструкції про державне мито не наведено значення терміну "відновна вартість", однак, як роз'яснило бюро технічної інвентаризації, цей термін означає суму витрат, необхідних для придбання або будівництва об'єкта нерухомості в сласних умовах і за сучасними цінами.
З цього випливає, що продажна вартість об'єкта нерухомості зі значним зносом буде нижчою від його відновної вартості, а тому стає зрозумілим обурення наших читачів щодо вимог нотаріусів про обчислення та сплату державного мита виходячи з такої відновної вартості.
Сьогодні діють дві інструкції, які по-різному
регламентують визначення суми договору
при відчуженні майна
Порядок визначення суми договору при відчуженні нерухомого майна наведено також в Інструкції Міністерства юстиції України "Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України", яка затверджена наказом Міністерства юстиції України від 14.06.94 р. N 18/5 та зареєстрована в Міністерстві юстиції 07.07.94 р. за N 152/361. Пункт 39 цієї інструкції визначає: "Сума договору про відчуження та заставу майна встановлюється за погодженням сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами". Пункт 39 зазначеної інструкції Мінюсту повністю збігається з нормою, викладеною в статті 228 Цивільного кодексу України, проте суперечить пункту 48 податкової інструкції про державне мито.
Склалася цікава ситуація: сьогодні діють дві зареєстровані в Міністерстві юстиції України інструкції. які по-різному регламентують визначення суми договору при відчуженні майна.
Зрозуміло, така двозначність дає нотаріусам можливість при певних умовах оформляти договір купівлі-продажу нерухомого майна за вартістю згідно з домовленістю сторін, а в інших випадках - за продажною вартістю, яка має бути не меншою за відновну вартість.
Крім інформації, отриманої від читачів, два державні та п'ять приватних нотаріусів Львова підтвердили, що сума договору при відчуженні майна визначається виходячи з продажної вартості, але така вартість не може бути меншою від вартості, зазначеної в довідці-характеристиці.
З наведеного можна зробити такі висновки:
1. Декрет КМУ від 21.01.93 р. N 7-93, закон України від 11.07.93 р. N 297/95-ВР , стаття 228 Цивільного кодексу України, пункт 39 Інструкції Міністерства юстиції України "Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України" чітко визначають, що сума договору про відчуження майна встановлюється за погодженням сторін, а належне до сплати державне мито обчислюється від суми договору.
2. Застосування державними та приватними нотаріусами податкової інструкції при визначенні суми договору про відчуження майна та обчислення з такої суми мита призводить до порушення закону, Цивільного кодексу України та інструкції Мінюст про порядок вчинення нотаріальних дій.
Дивує в цій ситуації те, що нотаріуси, які є досвідченими юристами-професіоналами, визнали перевагу звичайної податкової інструкції над законом та затвердженим Верховною Радою України Цивільним кодексом.
Слід зазначити, що в період з вересня 1996 р. по червень 1997 р. діяла Постанова КМУ N 1030, яка стосувалася регулювання сплати державного мита при відчуженні майна.
Постановою Кабінету Міністрів України від 31 серпня 1996 р. N 1030 "Про врегулювання сплати державного мита при відчуженні об'єктів нерухомого майна" було встановлено, що відчуження квартир, житлових, дачних і садових будинків, нежитлових приміщень невиробничої сфери, гаражів у всіх випадках проводиться за наявності довідки-характеристики з бюро технічної інвентаризації з визначенням у ній балансової вартості об'єкта відчуження з урахуванням коефіцієнтів індексації вартості об'єктів житлового фонду та обов'язковою сплатою державного мита. Цією постановою встановлено, що при відчуженні нерухомого майна його вартість встановлюється за домовленістю сторін, але не повинна бути меншою від балансової вартості, визначеної у довідці-характеристиці.
Зміст цієї постанови КМУ повністю збігався зі змістом п. 48 податкової інструкції про сплату мита, однак, оскільки ця постанова суперечила Закону, її було скасованопостановою КМУ від 09.06.97 р. N544, а податкова інструкція залишилася і всупереч закону продовжує діяти.