Аренда квартиры
ВОПРОС: В приватизированной квартире прописаны, но не проживают 3 человека, включая владельца. Частная фирма заключает с ним договор аренды этой квартиры под офис. Сам владелец и один из прописанных в этой квартире работники фирмы-арендатора. Договор аренды предусматривает оплату коммунальных услуг и квартплаты без отдельного вознаграждения арендатору. В местной налоговой инспекции разъяснили, что уплаченные за квартиру арендатором суммы следует разделить на трех прописанных в этой квартире. В доход владельца уплаченная за него 1/3 этой суммы не включается, так как с ним заключен договор аренды. Остальным же прописанным следует включить в доход уплаченные за них 2/3 суммы (по 1/3) и провести соответствующее налогообложение.
В связи с изложенным просим разъяснить:
1). Можно ли не предусматривать в договоре аренды вознаграждение арендодателю?
2). Можно ли относить на валовые расходы арендатора оплату коммунальных услуг и квартплату, если ЖЭК не выставляет счета самому арендатору, а оплата производится по расчетным книжкам владельца квартиры?
3). Включаются ли в налогооблагаемый доход владельца квартиры арендодателя и двух других прописанных здесь граждан уплаченные за них арендатором суммы оплаты коммунальных услуг и квартплаты?
4). Если налоговики, давшие нам консультацию, правы, то может ли фирма арендатор заключить договор аренды со всеми прописанными в квартире гражданами, чтобы избежать их налогообложения?
ОТВЕТ:
Аренда является разновидностью договоров имущественного найма, которые регулируются главой 25 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК). Сразу заметим, что Закон "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. (с последующими изменениями и дополнениями) в нашем случае не применим, так как здесь арендуется объект частной собственности отдельного гражданина (квартира после приватизации). Вопросы расчетов и включения в валовые расходы по аренде государственного и коммунального имущества подробно рассмотрены в газете "Все о бухгалтерском учете" от 09.09.98 г.
1). Для целей налогообложения общее определение аренды именно жилых помещений дается в пп.1.18.5 Закона "О налогообложении прибыли предприятий " (далее - Закон). Здесь одним из необходимых признаков аренды является как раз наличие арендной платы (существенное условие договора, без чего он считается незаключенным - ст.153 ГК).Таким образом, заключать договор аренды без установления в нем арендной платы нельзя.
Однако Закон не конкретизирует, из чего эта арендная плата может состоять и что включать. Так как речь идет о частной собственности на жилье, то здесь нельзя применять Методику расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденную постановлением КМУ от 04.10.95 г. (с последующими изменениями и дополнениями). В данном случае можно сослаться на ч.2 п.16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.92 г. Здесь прямо определено, что арендная плата на жилье, находящееся в частной собственности граждан, устанавливается по соглашению между сторонами. Нет здесь и никаких ограничений на такую арендную плату.
Таким образом, в нашем примере не будет нарушением включить согласно договору в арендную плату указанные в вопросе коммунальные и другие платежи за арендованную у гражданина квартиру (арендная плата равна квартплате и коммунальным платежам). В данном случае по бухгалтерскому и налоговому учету у арендатора это пройдет именно как арендная плата.
Возможность отнесения самой арендной платы на валовые расходы без какихлибо ограничений (при аренде имущества, находящегося в частной собственности) прямо предусмотрена в пп.5.5.1 Закона и никем не оспаривается, в отличие от оплаты коммунальных услуг и квартплаты. Это подтверждается и письмом ГНАУ от 11.05.98 г. "О валовых расходах арендатора " (см. "Все о бухгалтерском учете" от 09.09.98 г). Если же арендную плату вообще не предусматривать в договоре, то отнесение других, связанных с арендой затрат на валовые расходы, становится спорным и скорее всего приведет к конфликту с налоговиками (подробнее см. ниже). Кроме этого, как уже указывалось выше, с юридической точки зрения без определения арендной платы (пусть даже символической) отсутствует и сам договор аренды (ст.153 ГК).
2). Законом прямо не предусмотрена возможность отнесения на валовые расходы арендатора расходов на квартплату и коммунальные услуги за арендованное жилье (жилищный фонд). Более того, при буквальном толковании пп.5.4.10 Закона выходит, что в нашем случае это вообще запрещено (кроме не имеющих отношения к нашей ситуации отдельных случаев). Ситуация усложняется тем, что запрет касается расходов на содержание и эксплуатацию помещений именно жилищного фонда, а о размещении здесь офисов в Законе также ничего нет. С другой стороны, размещение в квартире офиса теперь уже не требует перевода этой квартиры из жилого в нежилой фонд (п.2 постановления КМУ от 31.08.96 г. "Об упорядочении порядка сдачи в аренду жилых помещений"). Не вносит сюда ясность и уже упоминавшееся письмо ГНАУ от 11.05.98 г. "О валовых расходах арендатора ", так как непонятно, в какой мере его можно применять к аренде жилья, находящегося в частной собственности отдельных граждан (не государственная и не коммунальная).
Во всяком случае, если даже руководствоваться вышеуказанным письмом ГНАУ, то получается, что коммунальные платежи включаются в валовые расходы арендатора, но при определенных условиях. Во-первых, сама обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги должна предусматриваться соответствующим договором аренды, во-вторых, нужен прямой договор аренды с соответствующим ЖЭКом (!?). В нашем примере последнее условие вообще невыполнимо, так как арендодателем (собственником квартиры) является гражданин и ЖЭК никак не может сдавать его квартиру в аренду. Согласно п.1 вышеуказанного постановления КМУ от 31.08.96 г. N 1029 договоры аренды на такое жилье только регистрируются ЖЭКами, но никак не заключаются с ними.
Короче говоря, при всей этой путанице включать коммунальные платежи в валовые расходы не стоит. Иное возможно только при желании вступить с налоговиками в конфликт и попытаться доказать свою правоту в суде.
3). Что же касается налогообложения самого владельца арендуемой квартиры и других прописанных здесь граждан, то следует учесть следующее. Прежде всего, непонятен подход налоговиков, при котором плата за коммунальные платежи и квартплата делится на всех прописанных в арендуемой квартире, и соответственно производится налогообложение. В п.4, 14, 17 вышеуказанных Правил пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий, утвержденных. постановлением КМУ от 08.10.92 г., обязанность внесения необходимых платежей за жилье возлагается только на его владельца, нанимателя или арендатора. Прописанные в квартире члены семьи собственника согласно ст.156 Жилищного кодекса Украины также обязаны принимать участие в этих затратах, однако более конкретно это регулируется соглашением между ними. Кстати, нигде не предусмотрено разделение этих затрат именно в равных долях. Кроме того, возможен и вариант, когда владелец жилья сам платит за всех прописанных, не привлекая их к расходам.
Таким образом, в данном случае включение прописанных членов семьи собственника квартиры в расчеты по коммунальным платежам с арендатором неправомерно. Собственник квартиры вносил эти платежи ЖЭКу от своего имени и по своей расчетной книжке. Он же и является стороной в договоре с арендатором, а не члены его семьи. Соответственно и все расчеты по аренде могут производиться только с ним. У остальных прописанных никакого налогооблагаемого дохода в данном случае не возникает, так как нет данных об их участии в содержании этой квартиры и, соответственно, не возникает вопрос и о полученной ими компенсации от арендатора.
Далее следует применять Декрет КМУ "О подоходном налоге с граждан" от 26.12.92 г. (с последующими изменениями и дополнениями, далее - Декрет) и Инструкцию о подоходном налоге с граждан, утвержденную приказом ГГНИУ от 21.04.93 г. (с последующими изменениями и дополнениями, далее - Инструкция). Если владелец квартиры - арендодатель является одновременно и работником фирмы-арендатора, то оплата фирмой коммунальных платежей по арендуемой квартире может рассматриваться, как компенсация работнику. Однако перечень компенсационных выплат, не включаемых в налогооблагаемый доход работника, содержится в п.5.4. Инструкции. Возмещения вышеуказанных расходов по арендуемому имуществу здесь нет. Могут возразить, что этот перечень не исчерпывающий. Однако и в п. "г " ст.5 Декрета, где речь идет о выплате компенсации установлено, что подобная компенсация не облагается подоходным налогом только "в пределах норм, предусмотренных действующим законодательством". Для аренды жилья у работника таких норм нет вообще, т.к. действующим законодательством подобная компенсация не предусмотрена. Следовательно, невключение вышеуказанной полученной компенсации в налогооблагаемый доход арендодателя скорее всего вызовет конфликт с проверяющими.
Если же речь вести только об арендной плате арендатору, то это тоже его налогооблагаемый доход.
Таким образом, облагаться могут только доходы арендодателя - владельца квартиры, включающие вышеуказанные суммы, выплаченные арендатором.
4). Договор аренды приватизированной квартиры может заключаться только с собственником этой квартиры либо с его представителем по доверенности.
РЕЗЮМЕ РАССМАТРИВАЕМОЙ СИТУАЦИИ.
Расчеты с владельцем квартиры в виде выплаты арендной платы позволяют включить эти затраты в валовые расходы арендатора. Включение же оплаты коммунальных платежей в валовые расходы представляется спорным из-за путаницы в законодательстве и письмах ГНАУ. Все выплаченное арендодателю по рассматриваемому договору является его налогооблагаемым доходом. Заключение договора аренды без определения арендной платы не допускается.