КОНСУЛЬТУЄ МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Земельні ділянки: нотаріальне оформлення
Особливості укладання та нотаріального посвідчення договорів відчуження земельних ділянок, а також права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом
При реформуванні відносин власності в агропромисловому комплексі в умовах прискорення земельної реформи особливе місце відводиться нотаріусу як особі, потиканій посвідчувати права та факти, що мають юридичне значення.
Згідно зі ст. 54 Закону "Про нотаріат" нотаріуси посвідчують угоди, щодо яких законодавством встановлено обов'язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін й інші угоди.
Як правило, нотаріальна форма встановлюється для договорів, що стосуються встановлення, зміни та припинення майнових прав громадян і юридичних осіб, а тому недотримання її згідно зі ст. 47 Цивільного кодексу тягне за собою недійсність угоди в цілому з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 ЦК.
Відповідно до ст. 18 Земельного кодексу України договори купівлі-продажу земельних ділянок між місцевими радами та громадянами для ведення селянського фермерського господарства понад площу, що передається безоплатно, а також договори купівлі-продажу земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності, підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Обов'язкове нотаріальне посвідчення встановлене також законодавством для договорів:
- відчуження земельних ділянок, переданих громадянам у приватну власність сільськими, селищними радами для ведення особистого підсобного господарства, будівництва і обслуговування жилого будинку і господарських будівель, садівництва, дачного і гаражного будівництва (ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок");
- купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення між відповідними державними адміністраціями, виконавчими комітетами рад та громадянами або юридичними особами, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що перебуває в загальнодержавній власності, для здійснення ними підприємницької діяльності (ст. 3 Указу Президента України від 12.07.1995 р. N 608/95 "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності");
- купівлі-продажу, дарування, міни, права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом (ст. 2 Указу Президента від 21.04.1998 р. N 332/98 "Про захист прав власності земельних часток (паїв)");
- оренди земельних ділянок ( ст. 13 Закону "Про оренду землі" ).
Порядок нотаріального посвідчення цих договорів визначений наказом Мін'юсту та Держкомзему України від 6.06.1996 р. N 14/5; 48, зареєстрованим Мін'юстом 24.06.1996 р. N 324/1349 із змінами і доповненнями до цього Порядку, затвердженими наказом Мін'юсту та Держкомзему від 1.06.1998 р. N 31/5; 59 та зареєстрованого Мін'юстом 1.06.1998 р. N 357/2797.
Останній, зокрема, регламентує дії нотаріуса при посвідченні таких договорів, визначає перелік необхідних документів тощо.
Обов'язковою умовою для посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки є рішення відповідної ради. До договору купівлі-продажу, коли продавцем є місцева рада, додається рішення цієї ради про продаж земельної ділянки та план земельної ділянки з визначенням її розмірів. При відсутності зазначеного плану, він виготовляється землевпорядними та іншими організаціями, які мають на це дозвіл, за рахунок коштів продавця.
Якщо продавцем за вказаним договором виступає громадянин, до договору додається державний акт про право власності на земельну ділянку.
В усіх випадках нотаріус вимагає довідку про визначення грошової оцінки земельної ділянки. Продаж земельних ділянок громадянам провадиться за ціною, що визначається за згодою сторін, але для справляння державного мита ціна не повинна бути меншою за грошову оцінку цієї ділянки, проведену Державним комітетом по земельних ресурсах або його органами на місцях.
Відповідно до ст. 19 Закону "Про нотаріат" за вчинення нотаріальних дій державні нотаріуси справляють державне мито у розмірах, встановлених чинним законодавством.
Розміри ставок державного мита за нотаріальні дії, вчинювані державними нотаріальними конторами і виконавчими комітетами сільських, селищних чи міських рад, встановлені п.3 ст.3 Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито".
Так, за посвідчення договорів відчуження земельних ділянок, що перебувають у приватній власності громадян, державне мито справляється у відповідності з підпунктом "б" п.3 ст.3 Декрету КМ - 5 відсотків суми договору, але не менше 1 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
За посвідчення договорів відчуження права на земельну частку ( пай), посвідченого сертифікатом, державне мито справляється відповідно до підпункту "е" п.3 ст.3 Декрету КМ у розмірі 0,05 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
Щодо питання успадкування цього права, то, як роз'яснила Державна податкова адміністрація листом від 23.12.1997 р. N 17-0316-106/1110666, справляння державного мита має проводитися з дотриманням підпункту "ж" п.3 ст.3 Декрету КМ, тобто 0,5 суми спадщини.
Одночасно слід зазначити, що відповідно до ст. 1 Указу Президента від 10.07.1998 р. "Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій" розмір плати, яка справляється за вчинення нотаріальних дій приватними нотаріусами, не може бути меншим розміру ставок державного мита, що справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.
Ольга САЄНКО,
заступник начальника управління нотаріату
та ліцензування юридичної практики