О плате за землю
В последнее время участились проверки правильности и своевременности осуществления платежей за землю. При этом не во всех случаях правильно применяется законодательство, регулирующее данные правоотношения. Так, например, требование уплаты земельного налога иногда обосновывается наличием в договоре аренды нежилого помещения соответствующего условия. Вместе с тем ряд предприятий и организаций не производят указанных платежей из-за своей неосведомленности о наличии подобной обязанности.
При определении прав и обязанностей собственников земли и землепользователей следует руководствоваться, прежде всего, Земельным кодексом Украины, Законом "О плате за землю" и Законом "Об аренде земли".
В соответствии с ч.2 ст.5 Закона Украины "О плате за землю" субъектами платы за землю являются собственники земли или землепользователи.
Объект платы за землю, определенный ч.1 ст.5 указанного Закона, земельный участок, который находится в собственности или пользовании.
Плата за землю может иметь две формы - земельный налог или арендная плата. Земельный налог уплачивают лица, имеющие право собственности на землю или право постоянного пользования землей. Арендную плату уплачивают арендаторы земли.
Право пользования землей может возникнуть либо при прямом стремлении к этому на условиях договора, либо вне зависимости от такого стремления - в связи с переходом права на строение (сооружение), расположенное на соответствующем земельном участке. В последнем случае имеется в виду право собственности или иные права того же порядка - право оперативного управления или полного хозяйственного ведения.
При приобретении земельного участка в собственность или в постоянное пользование производится оформление соответствующего акта, и лишь с момента его получения возникает обязанность уплаты земельного налога. Однако в случае перехода права собственности на строение право пользования земельным участком, а следовательно, и обязательства по уплате земельного налога возникают с момента заключения договора купли-продажи строения, расположенного на этом участке. Т.е. необходимо различать первоначальное и производное приобретение права собственности или права пользования землей.
На это различие в способах (формах) приобретения права пользования земельным участком (права собственности на землю) следует обращать особое внимание, поскольку с ним связан момент возникновения обязанности по уплате земельного налога. И здесь хотелось бы не согласиться с авторами статьи, опубликованной в газете "Бизнес" (Документы. Комментарии, Консультации.1998.- N 47.- 23 ноября.- с.62), которые считают, что до момента оформления предприятиями прав на фактически занимаемые ими участки оснований для уплаты земельного налога нет. Если к предприятию право на земельный участок перешло в связи с переходом права на строение (сооружение), то обязанности по уплате земельного налога возникли у него с момента перехода прав на строение (сооружение). К новому собственнику земли (землепользователю) эти обязанности переходят в объеме, в котором они были у первоначального собственника этого строения. Если же речь идет о первоприобретении прав на земельный участок, то осуществление фактического пользования землей до отвода ее в натуре будет рассматриваться как самовольный захват земли со всеми вытекающими последствиями.
При заключении договора аренды помещения или даже строения в целом право пользования земельным участком не возникает, если это прямо не предусмотрено договором. Поэтому отсутствуют основания для требования внесения платы за землю. Следует, однако, помнить, что арендодателями земли в соответствии с Земельным кодексом Украины и Законом Украины "Об аренде земли" могут выступать местные советы и соответствующие госадминистрации. Фонд государственного (коммунального) имущества распорядителем земли не является, а по этой причине включение в договор аренды государственного имущества условия об аренде земли будет также неправомерным. Более того, договор аренды земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и при несоблюдении нотариальной формы является недействительным.
С другой стороны, обязанности по уплате налогов и неналоговых платежей устанавливаются исключительно законами Украины и не могут изменяться какими-либо соглашениями субъектов соответствующих правоотношений. Уплата же тех налогов, которые лицо платить в соответствии с законодательством не обязано, при фактической их уплате не предоставляет никаких прав. Так, в частности, земельный налог, который был уплачен под давлением налоговых органов предприятием, которое права пользования землей не имеет, исключительно на основании соответствующего договора не может быть отнесен в состав валовых расходов этого предприятия, но может относиться только за счет чистой прибыли, остающейся в распоряжении.
В отличие от земельного налога, арендная плата не является налоговым платежом. Размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон, но в случае аренды земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога. В случае несвоевременного внесения арендной платы наступает гражданско-правовая, а не финансовая ответственность.
Таким образом, земельный налог уплачивается только в случаях предоставления земли в собственность или в постоянное пользование. Во всех остальных случаях может идти речь только о внесении арендной платы при надлежащем оформлении договора аренды земельного участка.