КОНСУЛЬТИРУЕТ ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АДМИНИСТРАЦИЯ УКРАИНЫ
О затратах арендатора
Законом Украины от 22.05.97 г. N 283/97-ВР "О налогообложении прибыли предприятий", с изменениями и дополнениями, определено, что оперативный лизинг (аренда) - это хозяйственная операция физического или юридического лица, предусматривающая передачу арендатору права пользования основными фондами на срок, не превышающий срока их полной амортизации, с обязательным возвратом таких основных фондов их собственнику после окончания срока действия лизингового (арендного) соглашения. Основные фонды, переданные в оперативный лизинг, остаются в составе основных фондов арендодателя.
В соответствии с подпунктом 5.5.1 статьи 3 вышеуказанного Закона к составу валовых затрат относятся какие-либо затраты, связанные с выплатой или начислением процентов по долговым обязательствам (в том числе по любым кредитам, депозитам или в виде арендной платы) в течение отчетного периода, если такие выплаты или начисления осуществляются в связи с проведением хозяйственной деятельности налогоплательщика.
Согласно пункту 1.10 в проценты включаются платежи за использование имущества, полученного в пользование для проведения хозяйственной деятельности. То есть, платеж за использование имущества является арендной платой и относится на валовые затраты арендатора. Вместе с тем, при аренде нежилых помещений государственной и коммунальной собственности необходимо руководствоваться Законом Украины от 14.03.95 г. Об аренде государственного имущества", постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. N 786, которым утверждена "Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества", а также разъяснением Фонда государственного имущества Украины от 05.12.95 г. N 10-22-8412 "Об удержании и порядке использования платы за аренду государственного имущества".
При аренде объектов коммунальной собственности размер арендной платы и ее ограничения регулируются органами местного самоуправления.
В соответствии с п. 3 Методики в состав арендной платы не включаются оплата услуг, которые по договору аренды обязуется предоставлять арендодатель, а также затраты на содержание арендованного имущества. Также в арендную плату не включаются амортизационные отчисления и затраты, связанные с возмещением затрат арендодателя по уплате налога на землю.
Пунктом 19 названного Закона определено, что годовая арендная плата не может превышать пяти процентов стоимости арендованного имущества.
Проведение работ по ремонту и улучшению арендованного имущества регулируется подпунктом 8.8.1 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий", в соответствии с которым в случае, если договор оперативного лизинга (аренды) обязывает или позволяет арендатору осуществлять улучшение объекта оперативного лизинга (аренды), арендатор может увеличить (создать) балансовую стоимость соответствующей группы основных фондов на стоимость фактически проведенного улучшения такого объекта.
При этом арендатором не учитывается балансовая стоимость объекта оперативного лизинга (аренды), за исключением стоимости фактически проведенных его улучшений.
Таким образом, на валовые расходы арендатора относится арендная плата в сумме согласно договору, при этом арендная плата за государственное или коммунальное имущество не должна превышать пяти процентов стоимости арендованного имущества. А стоимость фактически проведенного улучшения основных фондов увеличивает балансовую стоимость соответствующей группы основных фондов.
Что касается отнесения к валовым затратам стоимости коммунальных услуг, то Законом Украины от 16.12.97 г. N 723/97-ВР "О лизинге" (пункт 2 статья 15) установлено, что при оперативном лизинге все затраты на содержание объекта лизинга, кроме затрат, связанных с его эксплуатацией и возобновлением использованных материалов, несет лизингодатель, если другое не предусмотрено договором лизинга.
То есть затраты, связанные с эксплуатацией объекта лизинга, в частности коммунальные платежи, согласно вышеуказанной норме обязан нести лизингополучатель, поэтому они не могут быть включены в состав лизинговых платежей.
Это согласовывается, в частности, с составом затрат, связанных с содержанием домов и придомовых территорий, входящих в квартирную плату (плату за содержание жилья), определенным согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 22.06.98 г. N 939 "Об усовершенствовании системы государственного регулирования размера квартирной платы и платы за содержание домов и придомовых территорий". Согласно указанному постановлению к затратам на содержание домов и придомовых территорий не относятся коммунальные платежи за потребленные электроэнергию, газ, отопление, горячую воду и т.п.
Для включения их в состав валовых затрат арендатора необходимо, чтобы их сумма согласно подпункту 5.3.9 пункта 5.3 статьи 5 закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" подтверждалась соответствующими расчетными, платежными и другими документами, обязательность ведения и сохранения которых предусмотрена правилами ведения налогового учета, то есть в случае самостоятельной уплаты жилищно-коммунальным предприятиям платежей согласно показателям приборов учета в соответствии с договорами о предоставлении таких услуг. Указанное не противоречит также пункту 11 Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, которым предусмотрено, что затраты, включая амортизационные отчисления на содержание недвижимого имущества, сданного в аренду одновременно нескольким предприятиям, организациям и придомовой территории, распределяются между ними в зависимости от наличия, количества, мощности, времени работы электроприборов, систем тепло- и водоснабжения, канализации по специальным счетам, а в неделимой части - пропорционально размеру занимающей предприятиями, организациями общей площади.
В налоговом учете в случае самостоятельной уплаты арендаторами коммунальных услуг их стоимость не может быть отнесена к валовым затратам арендодателя.
Самостоятельная оплата арендаторами коммунальных услуг имеет своим юридическим следствием защищенность их прав на потребление этих услуг даже в случае, когда арендодатель может быть отключен от систем обеспечения из-за задолженности перед коммунальными службами.
Учитывая тот факт, что на сегодня существует реальная проблема технического характера с установкой некоторых видов счетчиков, Государственная налоговая администрация Украины считает, что до решения этой проблемы стоимость коммунальных услуг может быть отнесена арендаторами к валовым затратам по счетам арендодателей (согласованным с арендаторами относительно количества потребленных услуг) в случае их уплаты на отдельный специальный счет арендодателя, предусмотренный для расчетов за коммунальные услуги, средства которого могут быть использованы только для указанных целей.
Полученные в таком порядке (транзитом) от арендаторов суммы будут включаться в валовые доходы и в валовые затраты арендодателя. При этом в состав валовых затрат арендодателя они будут включаться только в случае их уплаты соответствующим предприятиям жилищно-коммунального хозяйства.
Елена Рымарь,
главный государственный
налоговый инспектор.