Экспертная оценка арендуемого имущества и 5%-ный предел арендной платы
ВОПРОС: Является ли обязательным проведение экспертной оценки объекта при расчете платы за аренду имущества государственного предприятия ? Или же арендная плата может быть просто договорной (с соблюдением ограничения ее годовой величины пятью процентами балансовой стоимости арендованного имущества) ,если проведение экспертной оценки обязательно, то каковы последствия заключения договора без выполнения такого требования?
ОТВЕТ: Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" (далее - Закон) в п. 2 ст. 19 "Арендная плата" указывает, что для объектов, находящихся в государственной собственности, методика расчета, предельные размеры и порядок использования арендной платы определяются Кабинетом Министров Украины.
Названные моменты отражены Кабмином в Методике расчета и порядке использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной Постановлением КМУ от 04.10.95 г. N 786 (с изменениями, внесенными Постановлением КМУ от 18.05.98 г. N 699) (далее - Методика).
Методика фактически выделяет три группы имущества госпредприятий, которое может быть передано в аренду:
- целостный имущественный комплекс;
- отдельное индивидуально определенное имущество (кроме недвижимого имущества);
- недвижимое имущество.
При этом лишь в отношении отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого) Методика использует следующую, довольно мягкую, формулировку:
"7. Размер годовой арендной платы в случае аренды отдельного индивидуально определенного имущества (кроме недвижимого имущества) устанавливается по согласию сторон. Арендодатель может осуществлять экспертную оценку имущества, передаваемого в аренду".
Что же касается целостных имущественных комплексов и недвижимого имущества, то применительно к ним Методика не содержит упоминания о добровольности проведения экспертной оценки.
Справедливости ради заметим, что задаваемая Методикой формула для годовой арендной платы за целостные имущественные комплексы не содержит экспертной стоимости объекта, зато использует в качестве одного из параметров остаточную (по балансу) стоимость арендованных основных средств. В этом случае экспертная оценке, очевидно, будет использована как база для исчисления предельных 5%, подробнее о которых будет сказано ниже. Проведение оценки должно согласовываться с Методикой оценки стоимости объектов аренды, утвержденной Постановлением КМУ от 10.08.95 г. N 629 (с изменениями и дополнениями).
Следует обратить внимание на то, что и Закон, и Методика оперируют понятием "стоимость объекта", не конкретизируя его как "балансовую (остаточную) стоимость" или "оценочную (экспертную) стоимость". Из этого можно сделать вывод, что в случае обязательного проведения экспертной оценки под стоимостью объекта должна пониматься экспертная стоимость (она же будет использоваться и тогда, когда такая оценка произведена добровольно в соответствии с п. 7 Методики). Следовательно, в этом случае в качестве предельной величины годовой арендной платы необходимо рассматривать 5% именно от экспертной стоимости объекта.
Если же речь идет об отдельном индивидуально определенном имуществе (кроме недвижимости), для которого размер годовой арендной платы установлен по согласию сторон без проведения экспертной оценки, то предельные 5% должны отслеживаться применительно к балансовой (остаточной) стоимости объекта аренды.
В целом Методика задает следующий алгоритм:
- определяется размер годовой арендной платы (согласно Методике);
- если полученная величина превышает 5% стоимости арендуемого имущества, то годовая арендная плата принимается на уровне 5% стоимости;
- исходя из размера годовой арендной платы устанавливается ее размер за первый месяц аренды и фиксируется в договоре;
- размер арендной платы за каждый следующий месяц определяется путем корректировки размера месячной арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.
Кстати, последнее действие иногда вызывает возражения со стороны арендаторов, ссылающихся на то, что при его выполнении реально вносимая за год плата будет больше 5%, определенных статьей 19 Закона:
"1. Арендная плата является платежом, вносимым арендатором арендодателю независимо от итогов хозяйственной деятельности. Годовая арендная плата не может превышать пяти процентов стоимости арендованного имущества".
Внимательное прочтение п. 4 Методики снимает кажущееся противоречие, поскольку речь там идет об ограничении годовой арендной платы, на основании которой рассчитывается ежемесячная плата, а не суммы реально внесенных за год арендных платежей. Такой вывод подтверждается и письмом-разъяснением Фонда государственного имущества Украины от 17.02.97 г. N 10-22-1593 (доведено письмом Высшего арбитражного суда Украины от 26.02.97 г. N 05-18/68), в котором отмечено, что существование инфляционных процессов в экономике обусловливает постоянное изменение (увеличение) стоимости арендованного имущества в действующих денежных единицах. Соответственно должна увеличиваться и номинальная арендная плата. Именно поэтому в п. 13 Методики предусмотрена постоянная корректировка арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц.
Таким образом, вся арендная плата, не превышающая в целом за год 5% среднемесячной реальной стоимости (то есть учитывающей индекс инфляции) арендованного имущества, должна относиться на себестоимость продукции арендатора.
И коротко - о последствиях отсутствия экспортной оценки арендуемого имущества в случаях обязательного ее проведения, а также о превышении арендной платой - по этой или иной причине - предельных 5%. Такой договор может быть признан недействительным согласно ст. 48 "Недействительность сделки, не соответствующей требованиям закона" Гражданского кодекса.
В этой связи уместно процитировать фрагмент п. 3.2 разъяснения президиума Высшего арбитражного суда Украины от 12.03.99 г. N 02-5/111 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с признанием сделок недействительными".
"По общему правилу сделка, признанная недействительной, считается недействительной с момента ее совершения (часть первая статьи 59 Гражданского кодекса). Это касается и <...> сделок, признанных недействительными е судебном порядке.
Исключением из этого правила являются сделки, из содержания которых следует, что они могут быть прекращены лишь на будущее, поскольку невозможно возвратить все полученное по ним, например, уже произведено пользование по договору имущественного найма, хранение по договору хранения и тому подобное. В таком случае одновременно с признанием сделки недействительной арбитражный суд должен указать в решении, что она прекращается лишь на будущее (часть вторая статьи 59 Гражданского кодекса)".
Между тем некоторые специалисты говорят об изъятии из валовых затрат арендатора всей суммы арендной платы, которая уплачивалась по договору, признанному недействительным, например, по причине превышения пятипроцентного порога годовой арендной платой (с учетом ее "расчетной" роли, описанной выше). Учитывая приведенное, мы не разделяем этой точки зрения, встречающейся на страницах экономических изданий. По нашему мнению, непризнание валовых затрат по аренде должно начинаться с момента признания договора недействительным (в этом случае такие расходы, безусловно, будут безосновательными) и не может распространяться на все предыдущие периоды.
Дальнейшее пребывание в затратах арендатора излишка (то есть превышения над 5%), конечно, под большим сомнением, и особенно по целостным имущественным комплексам государственных предприятий, операции по аренде которых согласно п. 1.18 Закона О Прибыли регулируются соответствующим законодательством (каковым, в частности, будут упоминавшиеся нами Закон и Методика).
В отношении другого имущества не все так однозначно, и некоторый (пусть небольшой) шанс побороться за сохранность своих валовых затрат в полном объеме в этой ситуации есть (например, ссылаясь на п/п. 5.5.1-5.5.3, в которых нет 5%-го ограничения, и п. 5.10 Закона О Прибыли). Впрочем, особо уповать на этот шанс не стоит, тем более что мнение ГНАУ на этот счет известно: относимая на затраты арендная плата за государственное имущество (если арендодатель - не "бюджетник") не должна превышать пяти процентов стоимости арендуемого имущества (см., например, письмо ГНАУ от 07.12.98 г. N 14460/10/ 15-1117).