Договоры аренды
Аренда продолжает оставаться одним из наиболее распространенных видов хозяйственных договоров. Более того, в последнее время она охватывает все большую сферу отношений; законодательно оформлен такой новый вид аренды, как лизинг. В данной консультации мы рассмотрим некоторые практические вопросы аренды движимого и недвижимого имущества.
Законодательное определение аренды
При кажущемся внешнем различии между такими договорами, как аренда, лизинг, фрахт, чартер, прокат, - их всех объединяет одно: это разновидности имущественного найма. Соответственно, в Гражданском кодексе Украины (далее ГК ) понятия аренды мы не встретим вообще. Вместо этого есть целая глава 25, посвященная именно имущественному найму. Остальное конкретизируется соответствующими законами. Так, аренда госимущества регулируется Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. N 2269-XII (с последующими изменениями и дополнениями), некоторые вопросы аренды негосударственного имущества - Законом Украины "О лизинге" от 16.12.97 г. N 723/97-ВР (с последующими изменениями и дополнениями, далее Закон о лизинге), аренда жилья, принадлежащего гражданам, - Жилищным кодексом Украины (ст.ст.150, 158, 159, 162 и др.). При этом ГК остается общей нормой, продолжающей регулировать те отношения по аренде, которые не урегулированы вышеперечисленными специальными законами и отдельными кодексами.
На практике это означает следующее. Если ответ на какой-то спорный вопрос нельзя найти, например, в Законе о лизинге, то можно применять соответствующие нормы главы 25 ГК.
Кроме всего этого, каждый из видов аренды регулируется многочисленными подзаконными актами, действуют также соответствующие разъяснения Верховного Суда Украины и Высшего арбитражного суда Украины.
Если же дать самое общее определение всем упомянутым видам аренды (имущественного найма), то это - договор при котором одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) определенное имущество во временное пользование за плату.
Обращение к теории дает такие обязательные признаки аренды, которые нужно учитывать при составлении соответствующих договоров.
Двусторонний договор - каждая из сторон получает взаимные права и обязанности. Например, арендодатель обязуется передать определенное имущество арендатору и получает за это право на взимание арендной платы, арендатор обязуется вносить арендную плату и получает право на использование определенного имущества.
Платный договор - отсутствие в договоре какой-либо арендной платы означает отсутствие и самой аренды (лизинга, фрахта).
Консенсуальный договор - считается заключенным после достижения сторонами согласия (с момента подписания) независимо от сроков фактической передачи имущества.
Аренда жилья - возможны неожиданности
Для многих прошла незамеченной отмена 11.05.98 г. известного постановления Кабмина Украины от 31.08.96 г. N 1029 "Об усовершенствовании порядка сдачи в аренду жилых помещений". А данным постановлением устанавливалось, что сдача в аренду субъектам предпринимательства жилых помещений не требует перевода этих помещений из жилого в нежилой фонд. Дело в том, что ранее согласно ст.6 Жилищного кодекса Украины (далее - ЖК ) запрещалось предоставление помещений "для нужд промышленного характера" в жилых домах. Жилые дома и жилые помещения можно было использовать только для постоянного проживания граждан либо как служебное жилье и общежития. Соответственно, в период с 31.08.96 г. и по 11.05.98 г. все вышеуказанные ограничения не действовали. Квартиры сдавались под офисы, небольшие склады и даже под мастерские и лаборатории.
Однако уже скоро год как все это фактически опять запрещено. Во всяком случае, договоры аренды с целью размещения в приватизированной (купленной) арендодателем квартире или в частном жилом доме офиса, конторы, склада и т.п. сейчас противоречат статьям 6 - 8 ЖК, а также п.18 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий, утвержденных постановлением Кабмина Украины от 08.10.92 г. N 572. Соответственно, в таком виде их могут признать недействительными. Правда, только в судебном порядке. Тогда могут возникнуть проблемы с налоговиками (необоснованное завышение затрат и занижение прибыли).
Что же делать? Ответ можно найти все в том же ЖК. Так, например, в ст.8 предусмотрено, что по решению местных органов власти перевод из жилого в нежилое возможен "в исключительных случаях". Таким образом, здесь не обойтись без согласования в какой-либо форме (с натяжкой можно применить ст.158 ЖК - регистрация договора аренды в соответствующих ЖЭКах и т.п.). Другой вариант - "с 9.00 до 18.00 - офис, в остальное время - жилье для сотрудников". Правда, здесь опять могут возникнуть налоговые проблемы с затратами на содержание подобного жилья.
О размерах арендной платы
Следующая проблема - размеры арендной платы, получение и оплата, учет при налогообложении затрат арендатора на электричество, воду и прочие коммунальные услуги. Долгое время не было полной ясности по основному вопросу - какие свои затраты по аренде всевозможных помещений (складов, офисов, квартир, цехов) арендатор может включать в валовые расходы? Не могла определиться и ГНАУ, издав письмо от 11.05.98 г. "О валовых расходах арендатора". Однако речь в письме шла только об аренде госимущества, причем довольно путано. Поэтому 07.12.98 г. ГНАУ это письмо отозвала и другим письмом под N 14460/10/15-1117 дала разъяснения по аренде уже негосударственного имущества, однако сузив все до лизинга. Вне вышеупомянутых разъяснений остается аренда имущества у граждан и у организаций, не являющихся субъектами предпринимательства (государственные органы и учреждения, жилищно- и гаражно-строительные кооперативы, профсоюзы, всевозможные фонды и т.п. ), т.к. здесь нет лизинга (согласно ст.3 Закона о лизинге).
Затраты, которые арендатор зданий и помещений может включать в свои валовые расходы (согласно письмам ГНАУ от 07.12.98 г. N 14460/10/15/-1117, от 11.05.98 г. N 4895/11/15-2116):
- арендная плата (определяется договором с учетом действующего законодательства);
- оплата коммунальных услуг (в соответствии с показаниями измерительных приборов и при подтверждении платежными документами). Причем теперь можно платить либо самому арендодателю, либо непосредственно коммунальному предприятию (в зависимости от того, что предусмотрено договором);
- расходы по улучшению арендуемых основных фондов (в пределах 5 процентов совокупной балансовой стоимости на начало отчетного года).
Некоторые из вышеуказанных статей расходов нуждаются в дополнительных разъяснениях, особенно в части включения в затраты арендатора.
Арендная плата. Здесь могут возникнуть конфликты с ее максимальными размерами, которые можно относить на затраты. В отношении платы за аренду госимущества все более или менее ясно - необходимо применять методики, утвержденные постановлением Кабмина Украины от 04.10.95 г. N 786. Если же имущество находится в коммунальной собственности, а это подавляющее большинство магазинов, складов, встроенных помещений в жилых домах и т.д., то здесь следует руководствоваться письмом от 22.01.99 г. N 10-16-721 Фонда государственного имущества Украины. В письме указано, что методики определения арендной платы для коммунальной собственности устанавливаются органами местного самоуправления. Вышеуказанное постановление Кабмина для определения платы за аренду коммунального имущества может применяться только по решению этих органов. Соответственно, там, где местных методик нет, применяются договорные расценки.
Особого внимания заслуживают вопросы арендной платы за жилье (квартиры, частные дома). принадлежащее гражданам. Еще раз напомним, что Закон о лизинге здесь не применяется. В то же время п.1.18.5 ст.1 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" такую аренду жилья разрешает (с отсылкой к Жилищному кодексу Украины). По поводу арендной платы в ст.162 ЖК сказано следующее - "устанавливается соглашением сторон". Таким образом, здесь какие-либо ограничения на размеры арендной платы отсутствуют (не путать с ситуацией, когда арендаторами выступают обычные граждане или арендодателями - связанные лица). По нашему мнению, такие же подходы следует применять и тогда, когда у гражданина арендуют автомобиль либо любое другое имущество.
Коммунальные услуги. Сама ГНАУ в уже упоминавшемся письме от 07.12.98 г. N 14460/10/15-1117 указывает на трудности оплаты коммунальных услуг при отсутствии на некоторые из них индивидуальных счетчиков (вода, отопление, газ). При этом разрешается оплачивать соответствующие счета арендодателя, согласованные с арендатором в части фактически потребляемых им коммунальных услуг (на практике - двусторонние акты сверки и подтверждения). Однако налоговиками выставляется трудновыполнимое условие - открытие арендодателем специального отдельного счета для аккумуляции перечисленной арендатором платы за коммунальные услуги. В деловой прессе высказано мнение, что здесь можно обойтись справкой арендодателя, подтверждающей перечисление полученных им от арендатора средств соответствующим коммунальным предприятиям.
Еще одно условие формирования валовых расходов арендатора - эти расходы должны быть связаны с подготовкой, организацией, ведением производства, продажей продукции и охраной труда (пп.5.2.1. ст.5 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий"). Таким образом, далеко не всякая аренда может влиять на валовые расходы. На практике это означает, что одного только договора аренды для формирования структуры затрат недостаточно. Нужны подтверждения самой хозяйственной операции - передача определенного имущества в аренду и начало его использования арендатором в своей хозяйственной деятельности. Передача имущества оформляется двусторонним актом по форме N 03-1 (приказ Минстата Украины от 29.12.95 г. N 352 "Об утверждении типовых форм первичного учета") и соответствующими внутренними приказами и распоряжениями арендатора. Причем приемка объекта осуществляется специальной комиссией арендатора.
Досрочное выселение арендатора
В последнее время участились тяжбы, связанные с досрочным выселением арендатора либо с отказом продлить договор аренды. Если речь идет о государственном (коммунальном - собственность местных органов власти) имуществе, то здесь следует руководствоваться ст.17 и 26 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. N 2269-XII (с последующими изменениями и дополнениями). Законом установлено, что при отсутствии письменного уведомления арендатора арендодателем о прекращении договора в течение 1 месяца с момента окончания аренды - договор считается автоматически продленным на прежний срок. Даже, когда этого нет добросовестный арендатор все равно имеет преимущественное право на перезаключение договора перед другими арендаторами при прочих равных условиях. Однако если имущество больше вообще не сдается в аренду, то нет и преимущественного права на его аренду (п.7 разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Украины от 07.12.95 г. N 02-5/874, с последующими изменениями и дополнениями). Досрочное же расторжение договора возможно только в судебном порядке, если нет обоюдного согласия сторон.
Для лизинга применяются ч.3 п.2 ст.12 Закона о лизинге - объект лизинга подлежит возврату лизингодателю при неуплате лизингополучателем двух очередных платежей. Однако само досрочное расторжение договора при отсутствии согласия обеих сторон возможно только в судебном порядке.
В остальных случаях (аренда жилья, автомашин у граждан, у несубъектов предпринимательства и т.д., кроме - чартера и фрахта) следует применять ст.ст.162, 260 ГК - одностороннее досрочное расторжение договора не допускается (только в судебном порядке при нарушениях, перечисленных в ст.ст.269, 270 ГК). После окончания срока договора арендодатель в любой момент вправе его прекратить. Однако для этого он должен за 1 месяц письменно предупредить арендатора, который вправе пользоваться имуществом и после окончания срока аренды. При этом преимущественного права на возобновление договора арендатор уже не имеет.
Об увеличении арендной платы
Больным вопросом остается увеличение арендной платы в связи с инфляцией и подорожанием услуг. По общему правилу ст.162 ГК - увеличение арендной платы возможно только по согласию сторон. Таким образом, никакая инфляция сама по себе не влияет на арендную плату. Это становится принципиальным и потому, что теперь запрещено указывать цены в у.е. или в долларах по курсу. Однако, по мнению автора, не будет нарушением такой пункт в договоре аренды - "Арендодатель вправе изменить арендную плату в соответствии с колебаниями курса Нацбанка:" или "в соответствии с официальным индексом инфляции". При этом, конечно, сама арендная плата формируется и устанавливается только в гривнях. Подписав подобное условие, арендатор тем самым дает согласие на возможное увеличение арендной платы, т.е. одностороннего изменения условий договора здесь нет.
Кроме этого, все вышеуказанные ограничения на цены в у.е. касаются только субъектов предпринимательства (п.1 постановления Кабмина Украины от 18.12.98 г. N 1998 "Об усовершенствовании порядка формирования цен"). Таким образом, если стороной договора являются несубъекты предпринимательства, то все может остаться по-прежнему.