Как выйти из конфликтных ситуаций при прекращении договора аренды
ВОПРОС: Хотим недорого арендовать помещение под офис нашей фирмы. Однако то, что нам пока предлагают, не вызывает энтузиазма - обшарпанные стены, плохо закрывающиеся двери, обвалившаяся плитка в местах общего пользования. Мы готовы сделать ремонт, но хотели бы знать, можем ли рассчитывать на возмещение арендодателем расходов на него в случае прекращения договора аренды?
ОТВЕТ: Сможете, если, оформляя договор аренды, внесете в него соответствующий пункт, в котором будет указано, что арендодатель разрешает производить ремонт, переоборудование и прочие неотделимые улучшения арендуемых помещений и обязуется компенсировать затраты на них в случае завершения срока аренды или прекращения договора. При этом надо заранее учитывать, что компенсации подлежат только затраты на те улучшения арендованного объекта, которые невозможно отделить без нанесения этому объекту ущерба (ремонт или замена полов, оконных и дверных блоков, отделка и т.п.).
Есть и другой путь - записать в договоре, что ваши затраты на ремонт будут засчитываться в счет текущей арендной платы (но это возможно только тогда, когда объект аренды не находится в государственной и коммунальной собственности).
Кроме того, перед заключением договора аренды необходимо обязательно убедиться в том, что лицо, с которым заключается данный договор, является собственником арендуемого объекта или имеет соответствующим образом оформленное разрешение собственника на заключение этой сделки. Дело в том, что нередки случаи, когда недвижимость находится на балансе ОАО, но собственником его является государство в лице Фонда госимущества. В том случае если договор оформлен без разрешения реального собственника недвижимости, арбитражный суд признает состоявшуюся сделку недействительной.
ВОПРОС: Мы освобождаем арендуемое помещение, в котором год назад провели дорогостоящий ремонт. Однако арендодатель отказывается компенсировать нам расходы на него, ссылаясь на то, что он не был необходимым.
ОТВЕТ: Чтобы избежать подобной ситуации, нужно заранее указать в договоре в разделе "Предмет аренды", что помещение арендуется для таких-то определенных целей и поэтому нуждается в конкретных улучшениях. Так, если вы арендуете цех для производства пищевых продуктов, то, как минимум, должны привести его в соответствие с существующими санитарными нормами.
Можно также самостоятельно или по соглашению с арендодателем пригласить независимого эксперта, который еще до подписания договора помог бы вам составить акт технического состояния помещения и определить размер первоначальных затрат на его ремонт. В том случае если арендуется объект государственной или коммунальной собственности, Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" предусмотрено определение стоимости этого имущества, которое в соответствии с постановлением Кабинета министров Украины от 18.05.98 г. N 699 подлежит обязательной экспертной оценке, включающей в том числе и определение технического состояния арендуемого объекта.
К акту технического состояния желательно приложить описание помещения, его фотографии, а иногда и материалы видеосъемки. Однако необходимо помнить, что эксперт может лишь рекомендовать то или иное решение, и в случае возникновения конфликтной ситуации его мнение может быть как учтено, так и не принято во внимание арбитражным судом.
Вступив в права пользования объектом аренды, можно приступать к составлению сметы ремонтно-восстановительных работ, которая должна быть согласована с арендодателем. Начинать работы можно только после получения письменного согласия арендодателя.
ВОПРОС: Арендодатель отказывается компенсировать нам расходы на ремонт арендуемого помещения на том основании, что они не подтверждены всеми необходимыми документами. Однако, во-первых, результаты ремонта налицо, а во-вторых, часть работ мы производили собственными силами, используя свои имеющиеся в наличии материалы. Кто прав?
ОТВЕТ: Правым, скорее всего, окажется арендодатель. Расходы на ремонт должны быть подтверждены:
- актами выполненных строительно-монтажных работ (форма 2В и форма 3), подписанными заказчиком и подрядчиком или внутренней комиссией, если работы выполнялись собственными силами;
- бухгалтерскими документами в соответствии с требованиями "Инструкции по бухгалтерскому учету балансовой стоимости групп основных фондов" с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Минфина Украины от 11.02.98 г. N 30 п. 14.4.: "Расходы на ремонт арендованных основных средств в аналитическом учете на счете 01 "Основные средства" отражаются как собственные основные средства под названием "Ремонтные расходы (наименование объекта аренды основных средств)".
ВОПРОС: У нас закончился срок аренды офиса, однако, в связи с тем, что арендодатель отказывается возместить расходы на произведенный нами ремонт, мы подали материалы на рассмотрение арбитражного суда. Имеем ли мы право впредь до вынесения соответствующего решения оставаться в данном помещении?
ОТВЕТ: Обычно условия расторжения арендных отношений оговариваются в договоре аренды. Как правило, арендодатель обязан заранее, не позднее месяца до окончания срока аренды, предупредить арендатора о необходимости передать помещения собственнику. Спорные вопросы должны решаться только в арбитражном суде, но в том случае, если арендодатель действует в соответствии с договором, желательно сначала освободить помещение и лишь после этого отстаивать свои интересы в судебном порядке.