О правовом регулировании земельных отношений
ВОПРОС: 1. Куда необходимо подавать заявление на приобретение земельного участка? Какая процедура оформления передачи земельного участка в частную собственность?
2. Два года назад приобрела в собственность земельный участок под строительство жилья и ведение хозяйства, но дом так и не построила. Сейчас собираюсь на ПМЖ в другую страну. Могу ли теперь продать свой земельный участок? Как можно это сделать?
ОТВЕТ: 1. Земельные отношения в Украине регулируются Земельным кодексом Украины от 18.12.90 г. N 561-XII, с изменениями и дополнениями. Все формы собственности: государственная, коллективная, частная - являются равноправными. Распоряжаются землей советы народных депутатов, которые в пределах своей компетенции передают земли в собственность или предоставляют их в пользование, или изымают их из пользования.
Согласно ст.6 Земельного кодекса Украины граждане Украины имеют право на получение в собственность земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, а также строительства жилого дома, дачного и гаражного строительства и садоводства.
Собственность на земельные участки может быть предоставлена в случаях купли-продажи, дарения и обмена, получения их в наследство и получения части земли в общем имуществе супругов. Советы народных депутатов (далее - советы) передают земельные участки в собственность граждан за плату или бесплатно.
Бесплатно земельные участки могут передаваться для ведения подсобного и фермерского хозяйства (в пределах средней земельной доли), строительства жилья и хозяйственных построек, строительства дачи и гаража, а также занятия садоводством. Бесплатно могут быть переданы также земельные участки, которые ранее уже были предоставлены гражданам для строительства жилья и хозяйственных построек, но в рамках предельного размера.
Передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность земельных участков производится только один раз по каждому виду их целевого использования, о чем обязательно делается советами соответствующая отметка в паспорте или документе, его заменяющем.
Запись делается на последней свободной странице паспорта разборчиво чернилом или тушью, заверяется подписью председателя местного совета. Исправления не допускаются. В случае допущения ошибки запись аннулируется, что заверяется подписью председателя местного совета народных депутатов и печатью.
Статьями 56, 57, 67 Земельного кодекса Украины установлены следующие размеры земельных участков, которые передаются в частную собственность гражданам Украины:
- для ведения личного подсобного хозяйства в пределах населенных пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах, или предоставляются бесплатно в собственность в размере не более 0,6 гектара. По просьбе граждан им могут дополнительно предоставляться земельные участки в пользование. Общая площадь этих участков не должна превышать 1 гектара;
- для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) не более: в сельских населенных пунктах 0,25 га, поселках городского типа - 0,15 га, а для членов коллективных сельскохозяйственных предприятий и работников совхозов - 0,25 га, в городах - 0,1 га;
- для ведения садоводства - не более 0,12 га;
- для индивидуального дачного строительства - не более 0,1 га;
- для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 га.
Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут передаваться в частную собственность или предоставляться в пользование земельные участки в размерах, превышающих 50 гектаров сельскохозяйственных угодий и 100 гектаров всех земель.
За плату земельные участки передаются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в собственность граждан в том случае, когда их размер превышает среднюю земельную долю.
Исчисляется средняя земельная доля советом. Определяя ее размер, совет учитывает сельскохозяйственные угодья (в том числе пахоту), которыми пользуются предприятия, организации и граждане в пределах территории данного совета (кроме земель тех предприятий, учреждений и организаций, земли которых не подлежат приватизации). Общий размер исчисленной площади делится на количество лиц, работающих в этом сельском хозяйстве, а также пенсионеров, которые ранее работали здесь и в настоящее время проживают в сельской местности, а также лиц, работающих в этом селе в социальной сфере.
К числу лиц, работающих в сельском хозяйстве, относятся все без исключения работники КСП, работники подсобных сельских хозяйств, а также крестьянских (фермерских) хозяйств.
К числу лиц, занятых в социальной сфере, относятся работники образования. здравоохранения, культуры, бытового обслуживания населения, связи, торговли и общественного питания, правоохранительных органов, советов народных депутатов, а также пенсионеры из числа этих лиц.
Органы, имеющие право предоставлять земельные участки в пользование
Сельские, поселковые советы предоставляют земельные участки в пользование для всех нужд из земель сел, поселков, а также за их пределами для строительства школ, больниц, предприятий торговли и других объектов, связанных с обслуживанием населения (сфера услуг), сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, индивидуального коллективного садоводства, огородничества, сенокоса и выпаса скота, традиционных народных промыслов.
Городской совет предоставляет земельные участки (кроме пахоты и земельных участков, занятых многолетними насаждениями) для любых нужд в черте города.
Районные, городские, в административном подчинении которых есть район, советы предоставляют земельные участки за пределами населенных пунктов:
- из земель запаса для сельскохозяйственных нужд;
- из земель лесного и водного фонда;
- в случаях отказа в предоставлении земельного участка сельским, поселковым советом для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.
Областные советы предоставляют земельные участки:
- из земель всех категорий за пределами населенных пунктов для строительства путей, линий электропередачи и связи, трубопроводов, осушительных и оросительных каналов и других линейных сооружений.
Предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или пользовании, другому гражданину, предприятию, учреждению, организации может быть осуществлено только после изъятия (выкупа) этого участка соответствующим советом.
2. Передача земельных участков в коллективную и частную собственность производится советами, на территории которых расположены земельные участки, которые передаются.
Владельцы земельных участков, получившие их в собственность, не имеют права в течение шести лет с момента приобретения права собственности продавать или передавать этот земельный участок. Суд по иску владельца (если обнаружены уважительные причины) может изменить указанный срок.
Граждане, заинтересованные в приобретении земельных участков, подают заявление об этом в сельский, поселковый или городской совет по месту расположения земельного участка. Если им отказали, они имеют право обратиться в районный или городской совет.
В поданном заявлении должны быть указаны желаемый размер земельного участка, место его расположения, цель использования, а также состав семьи и размер участка, который уже есть в пользовании (под садом или огородом).
К заявлению могут быть приложены:
- справка по ф.3 о составе семьи;
- справка о нахождении в очереди квартирного или кооперативного учета;
- копии документов о пользовании льготами;
- заявление землепользователя (для граждан - нотариально заверенное) о согласии на изъятие части его земельного участка (в случае, если намечаемый для предоставления участок нуждается в таком изъятии).
Заявители, проживающие в домах, которые принадлежат гражданам на правах общей (частичной или совместной) собственности, дополнительно предоставляют:
- копию документа о праве собственности на жилой дом или его часть;
- копию "Технического паспорта" с характеристиками зданий и земельного участка и справку-характеристику на домовладение;
- нотариально заверенные заявления граждан, которым принадлежит дом на правах общей собственности, о согласии на изъятие части земельного участка (в случае, если намечаемый для предоставления участок нуждается в таком изъятии).
Соответствующий совет рассматривает заявление и в случае согласия передать земельный участок в собственность гражданину заказывает землеустроительной организации разработку проекта его отведения. Проект отведения земельного участка согласовывается с сельским (поселковым) советом, с районными (городскими), землеустроительным, природоохранным и санитарным органами, органом архитектуры и предоставляется в районный (городской) совет для принятия решения о передаче гражданину земельного участка в собственность.
Передача в собственность земельного участка, который был ранее предоставлен гражданину, осуществляется сельскими, поселковыми, городскими советами по месту расположения этого участка для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных строений (приусадебный участок), садоводства, а также дачного и гаражного строительства.
В месячный срок советы обязаны рассмотреть заявления и материалы граждан и принять решения.
Передача в собственность граждан земельных участков, которые находятся в собственности или в пользовании других граждан или юридических лиц, производится местными советами после изъятия (выкупа) их.
Передача земельного участка в коллективную собственность КСП осуществляется сельскими, поселковыми, городскими советами по месту расположения земельного участка на основании ходатайств этих предприятий.
Местный совет обязан в течение месяца рассмотреть указанные ходатайства и материалы и принять решение по этому вопросу.
Заключение договора купли-продажи при приобретении
земельных участков в собственность
Если совет принял положительное решение по вопросам приобретения земельного участка, можно заключать договор купли-продажи земельного участка. К договору купли-продажи, когда продавцом является соответствующий местный совет, прилагается решение этого совета о продаже земельного участка и план земельного участка с определением его размеров. При отсутствии плана земельного участка он изготавливается землеустроительными и другими организациями, имеющими на это разрешение, за счет средств продавца.
К договору купли-продажи земельного участка, если продавцом является гражданин, прилагается государственный акт на право собственности продавца на земельный участок. В случае, когда продается часть земельного участка, нотариус делает соответствующие отметки на государственном акте на право собственности продавца на земельный участок. Государственный акт, на основании которого было удостоверено соглашение о продаже всего земельного участка, присоединяется к экземпляру соглашения, который остается в делах нотариальной конторы или частного нотариуса. Отметка в паспорте по этому поводу погашается соответствующим местным советом.
Второй экземпляр государственного акта, который хранится в местном совете, также погашается им и передается в архив. Такой договор заверяется в обязательном порядке у нотариуса.
Во всех случаях к договору отчуждения земельного участка прилагается справка об определении денежной оценки земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка и документ об оплате стоимости земли являются основанием для отведения земельного участка в натуре (на местности) и выдачи государственного акта на право собственности.
Все расчеты, связанные с приобретением земельных участков, производятся через соответствующие банки.
Уплата стоимости земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи, когда продавцом выступает соответствующий местный совет, осуществляется путем перечисления покупателем соответствующей суммы на банковский счет продавца.
Уплата стоимости земельного участка, право на земельную долю (пай), удостоверенного сертификатом, когда покупателем выступает местный совет, а продавцом является гражданин, или когда продавцом и покупателем являются граждане, осуществляется в порядке, определенном по согласованию сторон.
Право собственности и право пользования предоставленным земельным участком
Согласно ст.22 Земельного кодекса после установления землеустроительными организациями границ земельного участка в натуре (на местности) и получения документа, удостоверяющего это право, возникает право собственности на землю или право пользования предоставленным земельным участком.
До установления границ этого участка в натуре (на местности) и получения документа, удостоверяющего право собственности или право пользования землей, запрещается приступать к использованию земельного участка, в том числе на условиях аренды.
Право собственности или право постоянного пользования землей удостоверяется государственными актами, которые выдаются и регистрируются сельскими, поселковыми, городскими, районными советами народных депутатов.
Государственный акт на право коллективной собственности на землю выдается КСП с указанием размеров земель, находящихся в собственности предприятия и в коллективной собственности граждан. К государственному акту прилагается список этих граждан.
Случаи перехода права владения и прекращение права пользования
земельным участком
Существует ряд случаев, когда право пользования земельным участком или его частью может прекратиться. Такое право может прекратиться в случае:
1) добровольного отказа;
2) окончания срока пользования;
3) прекращения деятельности предприятия;
4) систематического невнесения земельного налога (арендной платы) в сроки, оговоренные договором аренды;
5) нерационального использования;
6) использования земли такими методами, которые приводят к снижению плодородия почвы или их химическому и радиоактивному загрязнению;
7) использования земли не по целевому назначению;
8) неиспользования в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и в течение двух лет - для несельскохозяйственных нужд.
Пункт 5 (нерациональное использование) не распространяется на право пользования землей граждан, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство, в течение трех лет со времени предоставления земельного участка.
Если соглашение о землепользовании в судебном порядке признано недействительным, право пользования землей может быть также прекращено.
Право пользования арендованным участком прекращается после расторжения договора об его аренде.
Прекращение права пользования землей в случаях, перечисленных в пунктах 1-8, осуществляется в пределах населенных пунктов соответствующим советом, за пределами населенных пунктов - сельским, поселковым, районным, городским советом, в административном подчинении которого есть район.
Прекращение права пользования землей в случаях, указанных в пунктах 5-9, в случае несогласия землепользователя производится в судебном порядке.
Путем расторжения договора прекращается право временного пользования землей.
Порядок прекращения права коллективной и частной собственности на землю
Право коллективной и частной собственности на земельный участок или его часть прекращается в том случае, если землепользователь добровольно отказывается от земельного участка, и в случае обособления (продажи) земельного участка совету народных депутатов, или выкупа земельного участка
Также право коллективной и государственной собственности может прекращаться в случаях, указанных в пунктах 4, 6-8.
Право собственности на землю может быть также прекращено в случаях самовольного обмена, купли-продажи, дарения, залога земельных участков.
Прекращение права собственности на земельный участок в случаях, перечисленных в пунктах 1-3, осуществляется по решению соответствующего совета. Если владелец земельного участка не согласен с изъятием у него земельного участка, изъятие осуществляется в судебном порядке.
Порядок прекращения права собственности на землю и права пользования земельным участком в случае добровольного отказа владельца земли или землепользователя осуществляется на основании решения соответствующего совета и по его заявлению.
Если выявлено систематическое невнесение платежей за землю и случаи использования земли не по целевому назначению, нерациональному использованию или обнаружены случаи использования земли способами, которые приводят к снижению ее плодородия, загрязнению и органы государственного контроля за использованием и охране земель или финансовые органы письменно предупреждают владельцев земли и землепользователей о необходимости устранения этих нарушений в срок до одного месяца.
В том случае, если нарушения в течение месяца не будут устранены, на виновных лиц накладывается административное взыскание и предоставляется дополнительно месячный срок для устранения нарушений. Если нарушения и в этот срок не будут устранены, указанные органы передают соответствующему местному совету или владельцу земли, который предоставил земельный участок в пользование, акт и свое заключение о необходимости прекращения права на земельный участок.
При переходе права собственности на здания и сооружение вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком без изменения его целевого назначения. В случае изменения целевого назначения предоставление земельного участка во владение или пользование осуществляется в порядке отведения.
При переходе права собственности граждан на жилой дом и хозяйственные постройки и сооружения к нескольким владельцам, а также при переходе права собственности на часть дома, в случае невозможности раздела земельного участка между владельцами без вреда для его рационального использования земельный участок переходит в общее владение или пользование владельцев дома и сооружений.
При передаче государственными предприятиями или государственными учреждениями в установленном порядке зданий и сооружений другим государственным предприятиям, учреждениям (организациям) вместе с этими зданиями и сооружениями переходит право владения или пользования земельным участком, необходимым для обслуживания зданий и сооружений, которые передаются.
Граждане, которым жилой дом и хозяйственные постройки принадлежат по праву общей собственности, владеют земельным участком сообща. Владение им определяется совладельцами жилого дома и хозяйственных построек пропорционально размеру долей в общей собственности на этот дом и постройки.
Последующие изменения в размере долей в общей собственности на жилой дом и хозяйственные постройки, произошедшие в связи с пристройкой, надстройкой или перестройкой, не влекут за собой изменений установленного порядка владения участком.
Соглашение о порядке владения земельным участком является обязательным и для лица, которое позднее приобретет соответствующую долю в общей собственности на жилой дом и хозяйственные постройки.
Если соглашение на владение общим земельным участком не достигнуто, спор решается судом.
Право владения и право пользования земельным участком в случае
разрушения жилого дома и хозяйственных построек в результате пожара,
стихийного бедствия сохраняется
За землепользователем в случае разрушения жилого дома и хозяйственных построек в результате пожара, стихийного бедствия сохраняется право владения и право пользования земельным участком в том случае, если в течение трех лет он начнет восстановление разрушенного жилого дома и хозяйственных сооружений нового дома. Если проектом плана и застройки предусмотрено иное использование земельного участка, землепользователю предоставляется другой земельный участок для строительства жилого дома и хозяйственных построек.
Изъятие (выкуп) земель: кто имеет такое право
С целью передачи в собственность или предоставления в пользование гражданам и предприятиям земельных участков необходимо произвести их изъятие (выкуп). Изъятие земельных участков осуществляется с согласия владельцев земли и землепользователей:
1) из земель сел и поселков для всех нужд (кроме особо ценных продуктивных земель и земель, занятых природными и историко-культурными объектами);
2) за пределами сел и поселков во всех случаях передачи их в собственность или предоставления в пользование для строительства школ, больниц, предприятий торговли и других объектов, связанных с обслуживанием населения (сфера услуг), сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, индивидуального и коллективного садоводства, огородничества, традиционных народных промыслов.
По решению областного совета производится изъятие земель на территории области за пределами населенных пунктов для предоставления их для строительства путей, линий электропередачи и связи, трубопроводов, осушительных и оросительных каналов и других линейных сооружений; для строительства промышленных предприятий, других несельскохозяйственных нужд.
По решению городского совета производится изъятие земель (кроме пахоты и земельных участков, занятых многолетними насаждениями) в черте города для всех нужд.
Изъятие земель на территории района за пределами населенных пунктов для предоставления их во временное пользование для сельскохозяйственного использования лесного и водного фондов, а также для передачи в собственность или предоставления в пользование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства производятся по решению районного, городского, в административном подчинении которого есть район, совета народных депутатов.
В случае предоставления земель для строительства путей, линий электропередачи и связи, трубопроводов, осушительных и оросительных каналов и других линейных сооружений и для строительства промышленных предприятий изъятие земель на территории области за пределами населенных пунктов производится по решению областного совета.
Если владелец земли или землепользователь отказался дать согласие на изъятие (выкуп) земельного участка, вопрос решается в судебном порядке. Положительное решение суда является основанием для отведения участка в натуре (на местности) и выдачи документа на право пользования землей.
Выкуп земельных участков, находящихся в коллективной или частной собственности, для государственных и общественных нужд производится за счет средств бюджета совета.
Использование земли в Украине является платным
Использование земли в Украине является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, которая определяется в зависимости от денежной оценки земель.
Владельцы земли и землепользователи, кроме арендаторов, уплачивают земельный налог.
За земельные участки, предоставленные в аренду, взимается арендная плата.
Плата за землю в виде земельного налога или арендной платы для владельцев земли и землепользователей взимается ежегодно. Размер платы определяется в зависимости от качества и местоположения земельного участка и исходя из кадастровой оценки земель.
Экономическая и денежная оценка сельскохозяйственных угодий производится по их продуктивности, окупаемости затрат и дифференциальному доходу.
Арендатор уплачивает за землю арендную плату, размер которой устанавливается с согласия сторон в договоре аренды.
От платы за землю освобождается ряд категорий, среди которых: благотворительные фонды, инвалиды I и II групп, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, пенсионеры, граждане, которым в установленном порядке выдано удостоверение, что они пострадали от Чернобыльской катастрофы, а также общественные объединения лиц, пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы, и др.
Согласно Закону Украины "О плате за землю" от 3 июля 1992 года N 2535-XII вновь созданные крестьянские (фермерские) хозяйства освобождаются от платы за землю в течение трех лет со времени передачи им в собственность или предоставления в пользование земельного участка. Эта льгота действует со времени создания крестьянских (фермерских) хозяйств и ее срок не зависит от дальнейшего изменения размеров земельных участков указанных хозяйств.
Начисление земельного налога с физических лиц производится в соответствующих карточках лицевых счетов, а также в книгах ежегодно по состоянию на 1 мая.
До 15 июля текущего года налоговые органы выдают гражданину платежное уведомление об уплате налога.
Налог уплачивается равными долями до 15 августа и 15 ноября.
Учет поступлений сумм земельного налога с физических лиц ведется по данным выписок учреждений банков и копий платежных документов.
На суммы земельного налога с физических лиц, не внесенные в установленный срок, с 15 числа следующего за отчетным месяца насчитывается пеня в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Исчисление земельного налога с юридических лиц производится самостоятельно юридическими лицами по состоянию на 1 января согласно форме расчета земельного налога, утвержденной приказом ГНА Украины от 14 января 1998 года N 18 и зарегистрированной Министерством юстиции Украины 22 января 1998 года N 46/2486, которая предоставляется до 1 февраля текущего года государственным налоговым органам по местонахождению земельного участка.
Расчет земельного налога предоставляется в отделы учета и отчетности подразделениями, на которые возложены функции приема и проверки расчетов земельного налога, в течение 10 дней со дня предоставления его плательщиком в государственные налоговые органы.
Начисление земельного налога в карточках лицевых счетов товаропроизводителей сельскохозяйственной и рыбной продукции производится ежегодно по состоянию на 1 мая.
Земельный налог уплачивается юридическими лицами равными долями ежемесячно до 15 числа следующего за отчетным месяца, а товаропроизводителями сельскохозяйственной и рыбной продукции - равными долями до 15 августа и 15 ноября.
На суммы земельного налога, не внесенные в установленный срок, с 15 числа следующего за отчетным месяца начисляется пеня размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки.
На суммы земельного налога с товаропроизводителей сельскохозяйственной и рыбной продукции, не внесенные в установленный срок, с 15 числа следующего за отчетным месяца, то есть начиная с 15 августа и 15 ноября текущего года, начисляется пеня в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Гарантии и права землепользователей и владельцев земельных участков
Согласно ст.46 Земельного кодекса изъятие (выкуп) у граждан земельных участков для государственных или общественных нужд может осуществляться только после выделения по их желанию советом равноценного земельного участка и строительства учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и других зданий вместо тех, которые изымаются и возмещения в полном объеме других убытков.
В том случае, когда изъятие (выкуп) земельных участков КСП и других сельскохозяйственных предприятий осуществляется для государственных или общественных нужд, то оно может производиться только при условии строительства, по их желанию, жилых, производственных и других зданий вместо тех, которые изымаются, и возмещения в полном объеме других убытков.