Нововведения в отношениях аренды
Законом Украины от 20.05.99 г. N 685 внесены существенные изменения в Закон Украины от 10.04.92 г. N 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества" в редакции Закона Украины от 14.03.95 г. N 98/95-ВР Главное новшество касается как арендаторов государственного и коммунального имущества, так и арендодателей: сняты ограничения с размера арендной платы, которая до сегодня устанавливалась в пределах 5% от экспертной оценки арендованного имущества.
Так, п. 1 ст. 19 Закона (в новой редакции) ограничивает размер арендной платы десятью процентами стоимости арендованного имущества только в случае аренды целостного имущественного комплекса предприятия или его структурного подразделения, причем в случае определения арендатора на конкурсных условиях в условиях конкурса может быть оговорен и больший размер. Для всех других видов государственного и коммунального имущества никаких ограничений при установлении арендной платы не предусмотрено. Методику расчета и порядок использования арендных платежей предстоит уточнить Кабмину с учетом изменений, внесенных в Закон. Однако понятие "граничные размеры" арендной платы в Методике уже присутствовать не будет, а это означает, что арендаторы государственного и коммунального имущества получают право без каких - либо ограничений включать в валовые расходы полную сумму арендной платы в соответствии с пп. 5.5.1 Закона "О налогообложении прибыли предприятий" (естественно, в том случае, если налогоплательщик не попадает под действие пп.5.2.2 - 5.5.5). Это нововведение в одинаковой степени улучшает положение как арендодателя, так и арендатора. Поскольку изменения, внесенные в Закон "Об аренде", вступили в силу с 19.06.99 г., можно порекомендовать всем желающим воспользоваться новыми правилами арендных взаимоотношений перезаключить уже действующие договора.
В ст. 19 Закона внесен пункт 6, которым предусмотрено бесспорное взыскание задолженности арендатора по арендной плате на основании исполнительной надписи нотариуса. Таким образом, арендодатель получил действенный инструмент воздействия на недобросовестных партнеров.
Выделив в начале комментария главные на наш взгляд, изменения, внесенные в Закон "Об аренде", влекущие за собой значительные перемены в хозяйственной деятельности огромного числа арендодателей и еще большего - арендаторов, рассмотрим и другие не менее важные нововведения, хотя касаются они меньшего количества юридических и физических лиц.
Так, перечень объектов аренды (ст. 4) пополнило имущество, не вошедшее в уставный фонд хозяйственных товариществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации). Это касается, в частности, жилищного фонда, объектов социально-культурной сферы, энерго- и газообеспечения. Законом устанавливается порядок передачи таких объектов в аренду. В качестве арендодателей указанных объектов выступают Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства. В случае поступления заявления об аренде от физических и юридических лиц в адрес арендодателя последние обязаны в пятидневный срок после регистрации заявления послать копию материалов органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом. Последний, в свою очередь, в течение пятнадцати дней обязан сообщить арендодателю о своем решении (отказе или согласии).
В связи с появлением нового объекта аренды ст. 25 дополнена новым абзацем, предписывающем, в случае приватизации арендованных нежилых помещений в доме, заключать между новым собственником и другими пользователями нежилых помещений этого дома договор о совместном использовании дома и прилегающей территорией.
Однако среди изменений, внесенных в Закон, есть и в некоторых случаях ограничивающие свободу предприятия в выборе арендатора имущества, которым оно распоряжается. Пунктами 3 и 4 статьи 9 предусматривается преимущественное право бюджетных учреждений и организаций заключать договора аренды недвижимости с арендодателями государственного и коммунального имущества по предложению местной администрации и органов самоуправления. Если при рассмотрении заявления о передаче имущества в аренду возникнут предложения со стороны местной администрации заключить договор аренды недвижимости с бюджетной организацией, то при отсутствии согласия предприятия договор может быть заключен и без такого согласия Фондом государственного имущества, его региональными управлениями и представительствами.
Изменения коснулись также редакции статей 13 и 23, которые регулируют порядок передачи объекта аренды и право собственности на арендуемый объект. Более четко, чем в старой редакции, определено, что порядок передачи объектов аренды, начисления амортизации на арендованное имущество зависит от того, к какой из двух групп объектов аренды данное имущество относится:
- к недвижимому и другому отдельному индивидуально определенному имуществу;
- к арендованному имуществу, кроме отдельного индивидуально определенного имущества; сюда относятся прежде всего целостные имущественные комплексы и их структурные подразделения.
В первом случае недвижимое и другое отдельное индивидуально определенное имущество остаются на балансе арендодателя с отметкой о том, что оно передано в аренду, а у арендатора отражается на забалансовом счете с отметкой о том, что имущество принято в аренду; при этом амортизационные начисления осуществляет и оставляет в своем распоряжении арендодатель.
Во втором случае арендатор (как правило, арендное предприятие) принимает на баланс арендованный целостный имущественный комплекс или его структурное подразделение с отметкой о том, что это имущество является арендованным, и начисляет амортизационные отчисления, оставляет их в своем распоряжении и использует на восстановление арендованных основных фондов.
Право собственности принадлежит арендодателю (на основные средства, приобретенные арендатором за счет амортотчислений, начисленных на арендованное имущество) и арендатору (на изготовленную продукцию и все доходы, связанные с использованием арендованного имущества; амортотчисления на имущество, находящееся в собственности арендатора, и имущество, полученное арендодателем в соответствии с законодательством). Это, казалось бы, совершенно очевидное положение становится очень актуальным при приватизации имущества арендных предприятий в случае аренды у государства целостного имущественного комплекса или его структурного подразделения.
Независимо от того, какое имущество является объектом аренды, арендатор имеет право по согласованию с арендодателем за счет собственных средств осуществлять реконструкцию, техническое переоснащение, улучшение арендованного имущества.
Итак, надеемся, что изменения, внесенные в Закон "Об аренде", помогут предприятиям более эффективно использовать находящиеся в их распоряжении основные и оборотные средства.