Существенные условия договора
...Как будто все хорошо. Договор подписан, условия не просто хорошие, а великолепные! Вы даже не ожидали, что партнер так легко на них согласится. Остается лишь выполнить обязательства и...
Погодите! А уверены ли вы в том, что подписанный только что договор имеет юридическую силу? Признает ли его действительным арбитражный суд? На первый взгляд, в договоре все может быть абсолютно правильным - заключен он, как того требует закон, в письменной форме, четко определены права, обязанности и ответственность сторон, указаны банковские реквизиты партнеров, имеются подписи уполномоченных представителей, эти подписи заверены "влажными" печатями. Однако: Не забыли ли вы о существенных условиях договора? Ведь пока сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, договор считается не заключенным.
В Гражданском кодексе Украины (далее - ГК) о существенных условиях сказано обобщенно: ими считаются "те условия договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение" (ст.153).
Условия, предлагаемые сторонами, оставим в стороне - они каждый раз новые и нормативному обобщению не подлежат, поскольку учитывают прежде всего конкретные обстоятельства или желания определенной стороны. Обратим внимание именно на "подводные камни" - те условия, которые являются существенными в соответствии с законом или необходимы для гражданскоправовых договоров данного вида. Это чрезвычайно важно: вы можете считать какое-либо конкретное условия несущественным для себя и не включить его в текст договора, но если это условие является необходимым для договоров данного вида или признано существенным по закону, то отсутствие его в тексте договора - каким бы привлекательным и выгодным он вам не казался - превращает договор из юридического документа, обуславливающего возникновение прав и обязанностей, в простую, никого и ни к чему не обязующую бумажку.
Так, если, в частности, в договоре купли-продажи вы по каким-либо причинам не указали такое необходимое для договоров этого вида условия, как цена, суд может признать его недействительным, поскольку такой договор согласно действующему законодательству считается не заключенным. То же касается, например, условия относительно описания предмета залога и других существенных условий, предусмотренных законом, в договоре залога. Для того чтобы избежать возможных недоразумений и неприятностей, предлагаем вам обзор существенных условий наиболее распространенных в практике договоров.
Договор купли-продажи
Иногда существенные условия договора являются простыми и очевидными. Так, в частности, в наиболее распространенном виде гражданско-правовых договоров - договоре купли-продажи - существенными условиями, необходимыми для договоров данного вида, исходя из их сущности, являются условия о предмете и цене.
Предметом договора купли-продажи выступает имущество (ст.224 ГК). Заключая такой договор, каждый раз необходимо определить, является ли это имущество объектом права собственности по закону и не ограничивается ли законодательством обращение этого имущества. Так, например, объектом права собственности граждан, общественных объединений, международных организаций и юридических лиц других государств на территории Украины, а также юридических лиц негосударственной формы собственности не могут быть специальные технические средства негласного получения информации (перечень имущества, которое не может быть объектом права собственности, приведен в Приложении N 1 к постановлению Верховного Совета "О праве собственности на отдельные виды имущества" от 22.04.93, с последующими изменениями и дополнениями). Или другой пример - проблемы могут возникнуть при продаже или покупке оружия, акций, некоторых видов именных ценных бумаг. Полностью "непродажными" согласно ст.18 Закона Украины "О ценных бумагах и фондовой бирже", являются сберегательные именные сертификаты и т.п.
Цена - второе существенное условие договоров купли-продажи. Она представляет собой определенную соглашением сторон денежную сумму, которую должен уплатить покупатель за полученное от продавца имущество. В большинстве случаев стороны имеют право свободно определять цену предмета соглашения (ст.228 ГК).
Договор залога
Очевидным является и большинство существенных условий договора залога. Это, в частности, "наименование (фамилия, имя и отчество), местонахождение (место жительства) сторон, сущность обеспеченного залогом требования, его размер и срок выполнения обязательства, описание предмета залога" (ст.12 Закона Украины "О залоге"). Тут особое внимание следует обратить именно на описание предмета залога. Согласно Разъяснениям Высшего арбитражного суда Украины от 24.12.99 N 02-5/602 в договоре залога необходимым является описание заложенного имущества, которое "должно содержать индивидуальные признаки последнего, позволяющие установить, какое именно имущество является предметом залога, и отличить его от однородных предметов" (п.5). Это требование не касается товаров в обращении или в переработке, "поскольку они определяются родовыми признаками, однако в договоре должны быть указаны виды товаров, которыми можно заменить предмет залога" (п.5 Разъяснений; ст.41 Закона Украины "О залоге"). И наконец, если предметом залога являются имущественные права, то существенным условием такого договора есть указание на лицо, "которое выступает должником по отношению к залогодателю" (ст.49 Закона).
Договоры подряда и совместной деятельности
Предмет, цена и срок выполнения - таковы существенные условия договора подряда. При этом предметом является результат выполненной подрядчиком работы (обратите внимание! не сам процесс работы, а только ее результат); ценой подряда является денежная сумма, причитающаяся подрядчику за выполненный заказ (цена в договоре подряда неразрывно связана со сметой), а срок выполнения - это момент завершения подрядных работ (гл.28 ГК).
Другой распространенный вид гражданско-правовых соглашений - это договор о совместной деятельности. Гражданский кодекс Украины (глава 38) не указывает существенных условий для этого вида договоров. Однако отсутствие прямого указания на существенные условия в Кодексе не значит, что эти существенные условия не существуют на практике. Так, п.2 Разъяснения Высшего арбитражного суда Украины "О некоторых вопросах практики решения споров, связанных с заключением и выполнением договоров о совместной деятельности" от 28.04.95 N 02-5/302 (с последующими изменениями) предусматривает, что существенными условиями договора о совместной деятельности являются "цель договора, порядок и условия ведения совместных дел, виды и объем взносов каждой из сторон, условия использования результатов совместной деятельности и т.п.". Таким образом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий (например, неопределенность объема взноса стороны) даст арбитражному суду основания для признания договора недействительным со всеми отрицательными для сторон последствиями, вытекающими из такого решения.
Договоры имущественного найма
Большая часть гражданско-правовых договоров связана с имущественным наймом (арендой, лизингом, прокатом, фрахтованием, чартером). Гражданский кодекс (гл.25) существенных условий договоров имущественного найма не указывает. Однако в конкретных законах, регулирующих отношения имущественного найма, относительно различных предметов найма, такие условия указаны.
Так, ст.14 Закона Украины "Об аренде земли" от 10.06.98 предусматривает следующие существенные условия договора аренды земельного участка:
- объект аренды (в договоре должны быть указаны место размещения и размер земельного участка, предоставляемого в аренду);
- срок договора аренды (таким образом, ст.259 ГК, предусматривающая возможность заключения договора имущественного найма без указания срока действия, в данном случае не срабатывает. Необходимо также помнить, что согласно ст.17 Закона Украины "Об аренде земли" максимальный срок аренды земельного участка не может быть больше 50 лет);
- арендная плата (необходимо указать ее размер, индексацию, формы платежа, срок и порядок внесения и пересмотра арендной платы. Согласно ст.20 цитированного Закона предусматривается три формы арендной платы за землю: денежная, натуральная, отработочная. При этом указывается, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, уплачивается исключительно в денежной форме. Физические же лица - собственники земельных участков - при предоставлении этих участков в аренду могут указать в договоре как три названные формы, так и их произвольное соединение. Закон предусматривает также для данной категории арендодателей возможность определения других форм оплаты. Стороны могут предусмотреть внесение арендной платы наперед, но на срок не более одного года);
- целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли;
- условия возврата земельного участка арендодателю;
- существующие ограничения и отягощения относительно использования земельного участка;
- сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
- ответственность сторон.
Схожие существенные условия договора предусмотрены для договоров аренды государственного имущества согласно Закону Украины "Об аренде государственного имущества" от 14.03.95 г. Статья 10 указанного Закона определяет следующие существенные условия: "объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации); срок, на который заключен договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; возобновление арендованного имущества и условия его возврата; выполнение обязательств; ответственность сторон; страхование арендатором взятого им в аренду имущества; обязанности сторон относительно обеспечения пожарной безопасности арендованного имущества".
Итак, еще раз отметим: любой договор считается не заключенным до того момента, пока стороны не достигли согласия относительно всех существенных условий. Чтобы избежать недоразумений и возможных отрицательных последствий, привлекайте к заключению договоров, которые заключаются вашим предприятием, специалистов. Не подписывайте договор, предложенный контрагентом, не проанализировав всех его составляющих, в том числе и необходимых существенных условий.