Земельные отношения в сельском хозяйстве
Часть I. Земельные паи: пути использования
Процесс паевания земель коллективных сельскохозяйственных предприятий, которые, как известно, принадлежали их членам на правах совместной долевой собственности, начался с появлением двух Указов Президента Украины: сначала Указа "О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства" от 10.11.94 г. N 666/94 (далее - Указ N 666), а со временем - Указа "О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям" от 08.08.95 г. N 720/95.
Во исполнение последнего документа Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам (далее - Госкомзем) были разработаны Методические рекомендации относительно паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям (приказ Госкомзема от 20.02.96 г. N 11), которые и стали основным инструктивным актом, которым пользовались сельскохозяйственные предприятия на то время.
Право на земельный пай имели только члены негосударственного сельскохозяйственного предприятия, и возникало оно со времени передачи земель в коллективную собственность предприятию на основании государственного акта на право коллективной собственности на землю. Количество лиц, которые имели право на земельную долю (пай), принималось по списку, который был неотъемлемой частью такого акта. В случае необходимости список уточнялся и подписывался председателями соответствующего совета и сельхозпредприятия.
Размер земельной доли определялся комиссиями, созданными на предприятиях из числа их работников, в условных кадастровых гектарах исходя из стоимости земельной доли и средней денежной оценки одного гектара сельскохозяйственных угодий для данного предприятия, кооператива, общества. Стоимость земельного пая исчислялась делением денежной оценки сельскохозяйственных угодий, переданных в коллективную собственность предприятию, которые подлежали паеванию, на количество лиц, имевших право на земельную долю.
Этими же комиссиями оформлялись сертификаты на земельные доли (паи), которые непосредственно подтверждали права граждан на такие доли. Сертификат имеет установленную форму, утвержденную постановлением Кабинета Министров Украины от 12 октября 1995 г. N 801 "Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)".
Сертификаты на право на земельную долю (пай) подписывались главой районной государственной администрации (исполнительного комитета городского совета) и регистрировались в Книге регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай), которая ведется соответствующим районным (городским) отделом земельных ресурсов.
Однако "полных оборотов" распаивание набрало с появлением Указа Президента Украины "О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики" от 03.12.99 г. N 1529/99. Указом сертификат на право на земельную долю (пай) был признан правоустанавливающим документом, подтверждающим право владеть, пользоваться и распоряжаться указанной долей. Конечно, получив на руки сертификат, крестьянин задумался: как же его использовать?
Форма использования земельного пая может быть самой разнообразной. Так, на основании сертификата могут быть оформлены границы земельного участка в натуре, он может быть передан в аренду, он также может быть объектом залога и объектом купли-продажи. Кроме того, земельный пай можно унаследовать и подарить. Рассмотрим эти операции более подробно.
1. Выделение земельного пая в натуре
Как предусмотрено приказом Госкомзема "Об утверждении Рекомендаций относительно ускорения реформирования аграрного сектора экономики" от 30.12.99 г. N 130, выделение земельной доли на местности осуществляется на основании проекта реформирования сельскохозяйственных предприятий или схемы раздела земель коллективной собственности на земельные доли (паи) - так называемой схемы распаевания. Проекты реформирования коллективных сельскохозяйственных предприятий разрабатываются в соответствии с Временными методическими рекомендациями по формированию землевладений и землепользований негосударственных сельскохозяйственных предприятий в процессе реструктуризации существующих хозяйств, одобренных научнотехническим советом Госкомзема Украины 30.10.97 г., а схемы раздела земель коллективной собственности на земельные доли (паи) составляются на основе Методических рекомендаций относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденных приказом Госкомзема, Минсельхозпрода Украины и Украинской академии аграрных наук от 04.06.96 N 47/172/48. Такие схемы и проекты утверждаются общим собранием (собранием уполномоченных) членов реформируемых предприятий и согласуются с районными государственными администрациями или исполнительными комитетами городских советов.
На схеме выделяются земельные массивы, которые могут быть разделены на земельные доли без ограничений во времени, в том числе участки первоочередной приватизации, а также земельные массивы, которые разделяются после окончания определенного технологического сельскохозяйственного цикла. Отдельно определяются земельные участки, которые разделяются одновременно без разделения в натуре на отдельные паи (орошаемые угодья, сады, виноградники, хмельники, ягодники и т.п.) и участки, которые не подлежат разделению и должны использоваться совместно (угодья, небольшие площади, законсервированные исходя из экологических условий).
Фактически в этом документе отмечается, какой земельный участок на местности какому земельному паю соответствует, и каждый собственник может определить, что он реально имеет на свой абстрактный сертификат.
Один из экземпляров такой схемы передается предприятию для практической работы, второй - районному (городскому) отделу земельных ресурсов для осуществления контроля и мер по ведению земельного кадастра и мониторинга земель, третий - землеустроительной организации.
Однако это не значит, что схемы распаевания или проекты реформирования были разработаны по каждому коллективному сельскохозяйственному предприятию. Нередки случаи, когда правопреемник такого предприятия получал в "земельное" наследство лишь список членов КСП и план внешних границ земель, переданных в коллективную собственность (далее - план-схема). Как известно, такой план-схема (наряду со списком) был обязательным приложением к акту на право коллективной собственности на землю. Акт на момент реформирования КСП возвращался в местный совет. В результате правопреемник имеет головную боль из-за необходимости проведения процедуры паевания, без которой он не может использовать земли, принадлежащие гражданам. Граждане же, в свою очередь, не могут передать земли в пользование, пока не получат сертификаты.
Можно ли не разрабатывать схему распаевания, если у правопреемника не хватает на это средств? Да, земельный пай может использоваться и без этого. Вместе с тем не следует забывать, что при разработке схемы распаевания часть земель выбывает из пользования - под грунтовые дороги, защитные полосы и т.п. В результате этого общие доли каждого из совладельцев уменьшаются. Если же гражданин пожелает оформить акт на право собственности до разработки схемы - не исключено, что он получит больший участок по сравнению с теми, кому земля будет передаваться в собственность после того, как схема появится у предприятия.
Для того чтобы получить государственный акт на право собственности на землю, граждане, имеющие сертификаты на земельную долю (пай), должны подать заявление в сельский, поселковый, городской, районный советы (далее - совет) о выделении земельной доли на местности. В заявлении указываются целевое назначение земельного участка и условия его использования. К заявлению прилагается сертификат.
Совет или его исполнительный орган в двухдневный срок рассматривает заявления и поручает местному государственному органу земельных ресурсов внести предложения по выделению земельной доли на местности. В свою очередь орган земельных ресурсов в двадцатидневный срок вносит предложения по выделению на местности земельной доли и перенесению ее границ на местность на основании схемы. В восьмидневный срок советом принимается решение об отведению земельного участка в размере земельного пая и выдаче государственного акта на право частной собственности на землю.
Решения об отказе относительно выделения земельной доли, а также оставлении заявления гражданина без рассмотрения более месяца могут быть обжалованы в суде.
Размер земельного участка исчисляется делением стоимости земельной доли (пая) на денежную оценку одного гектара. На размер земельного участка влияют: площадь сельскохозяйственных угодий, переданных в коллективную собственность предприятия; количество лиц, которые имеют право на земельную долю (пай); денежная оценка сельскохозяйственных угодий, которые были в коллективной собственности предприятия.
Если земельный участок, который передается в собственность или предоставляется в постоянное пользование, расположен на территории нескольких административно-территориальных единиц (сел, поселков, городов), то государственный акт на право частной собственности на землю выдается отдельно на каждую часть участка, расположенного на территории соответствующего совета. Такая норма предусмотрена Инструкцией о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право частной собственности на землю, право коллективной собственности на землю, право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды) и договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема от 04.05.99 г. N 43.
Этой же Инструкцией предусмотрено, что составление государственного акта на право частной собственности на землю проводится после перенесения границ земельного участка на местность и закрепления их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по утвержденному в установленном порядке проекту отведения этого участка.
После выдачи гражданину государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю возвращается в исполнительный комитет совета.
2. Операции с земельной долей (паем)
Наиболее распространенным путем использования земельной доли (пая) является предоставление его в аренду. Учитывая то, что бухгалтерский и налоговый учет операций аренды земельных участков и земельных паев имеет много общего, этот вопрос будет рассмотрен в следующем номере газеты "Все о бухгалтерском учете". Сейчас же мы рассмотрим другие возможные пути использования земельных долей (паев), предусмотренные Указом N 666.
Пунктом 3 Указа N 666 предусмотрено, что право на земельную долю (пай) может быть объектом купли-продажи, дарения, мены, наследования, залога.
Залог. В соответствии со ст.6 Земельного кодекса Украины предоставленный гражданину в собственность земельный участок может быть объектом залога только по обязательству с участием кредитного учреждения. Статьей 4 Закона Украины "О залоге" от 02.10.92 г. N 2654-XII (далее - Закон о залоге)
определено, что предметом залога, среди прочего, могут быть и имущественные права, а следовательно, и право на земельную долю (пай). Для операции залога земли действующим законодательством предусмотрено отдельное определение ипотека. Предметом ипотеки могут быть также принадлежащие гражданам на праве частной собственности земельные участки и многолетние насаждения (ст.31 Закона о залоге). При этом предмет залога остается в залогодателя или третьего лица. Залог земли (в т.ч. и залог земельного пая) оформляется договором, который должен быть заверен нотариально. При этом следует указать, что за нотариальное заверение таких договоров залога в соответствии с пп."в" п.3 ст.3 Декрета КМУ "О государственной пошлине" от 21.01.93 г. N 7-93 (далее - Декрет о госпошлине) взимается государственная пошлина в размере 0,1% стоимости предмета залога.
Наследование. Право на земельный пай может быть унаследовано. За выдачу свидетельства о праве на наследование земельной доли (пая) взимается государственная пошлина (пп."ж" п.3 ст.3 Декрета о госпошлине) в размере:
-0,1% суммы наследства при выдаче такого свидетельства одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям, внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке;
- 0,5% суммы наследства - для других наследников. Наследование права на земельную долю (пай) в случае смерти граждан - совладельцев коллективной собственности на землю, в частности и тех, которые не смогли по разным причинам получить сертификат на право на земельную долю (пай), осуществляется согласно нормам Гражданского кодекса Украины. Наследник гражданина, который умер до выдачи сельскохозяйственному предприятию государственного акта на право коллективной собственности на землю и, соответственно, не был внесен в список - приложение к нему, права на наследование земельного пая не имеет (письмо Госкомзема от 26.06.2000 г. N14-17-V-1066/2611).
Купля-продажа. Порядок купли-продажи земельной доли регулируется совместным приказом Минюста и Госкомзема "Об утверждении Порядка заверения договоров отчуждения земельных участков" от 06.06.96 г. NN 14/5, 48. Этим же документом утверждена и типовая форма договора купли-продажи, которым оформляется такая операция. Нотариально договор заверяется по месту нахождения земельной доли в порядке, действующем для каких-либо других договоров купли-продажи. Вместе с договором для нотариальной регистрации представляется сертификат на право на земельную долю (пай), который, после того как с ним ознакомился нотариус, возвращается новому собственнику.
Все договоры купли-продажи, дарения, мены, права на земельную долю (пай), заверенного сертификатом, после нотариального заверения подлежат регистрации районной государственной администрацией по местонахождению земельной доли. После регистрации вносятся соответствующие изменения в сертификат и в записи в Книге регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай).
Стоимость продажи земельного пая законодательно не ограничивается и устанавливается в договоре по договоренности сторон. Однако следует учитывать, что существует ограничение, установленное Указом Президента Украины "О защите прав собственников земельных долей (паев)" от 21.04.98 г. N 332/98. А именно: в случае отчуждения путем купли-продажи права на земельную долю, заверенного сертификатом, преимущественное право на его приобретение имеют члены сельскохозяйственных кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ, а также крестьянские (фермерские) хозяйства и граждане, имеющие право их создать.
Кстати, согласно действующему законодательству в Украине юридическое лицо не может приобрести в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения. Тем более что для этого не разработана соответствующая форма акта на право частной собственности. Следовательно, юридическое лицо не имеет права покупать сертификат. Единственное исключение из этого правила (как это отмечается в Указе N 332/98) сделано для приравненного в правах к юридическому лицу фермерского хозяйства, которому могут принадлежать до 50 га пашни (до 100 га всех земель).
Хотелось бы порекомендовать собственникам сертификатов, которые решили по тем или иным причинам продать свою собственность, руководствоваться прежде всего определенной в сертификате стоимостью доли.
Взимание государственной пошлины за заверение соглашений купли-продажи земельных сертификатов производится по ставкам, приведенным в пп."е" п.3 ст.3 Декрета о госпошлине, а именно: 0,05 необлагаемого минимума доходов граждан.
"Все о бухгалтерском учете" N 104 (529) от 8 октября 2000 г.