Порядок изменения базового размера
арендной платы
ВОПРОС: Наше предприятие арендует помещение. В п. 3.3 договора аренды указано, что "арендная плата подлежит индексации при изменении цен, тарифов, уровня инфляции и др.". Имеет ли право арендодатель увеличить арендную плату в два раза по сравнению с первоначальной, ссылаясь на этот пункт договора?
ОТВЕТ: Статьей 162 Гражданского кодекса Украины (ГК) предусмотрено, что "односторонний отказ от выполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом". Эта норма права распространяется на все правоотношения, возникающие между субъектами предпринимательской деятельности, юридическими и физическими лицами.
Содержание письма дает основание предположить, что Вы арендуете нежилое помещение, находящееся в государственной - общегосударственной или коммунальной - собственности. И договор аренды составлен с учетом требований Закона Украины от 10.04.92 г. "Об аренде государственного и коммунального имущества" (с последующими изменениями и дополнениями, далее - Закон об аренде).
В части 1 ст.10 Закона об аренде перечислены девять существенных условий договора аренды. Одно из них - "арендная плата с учетом индекса инфляции". То есть в договоре в обязательном порядке должен быть указан базовый размер арендной платы, который подлежит индексации в соответствии с официальным индексом инфляции. Базовый размер устанавливается на основании Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. N 786 (с последующими изменениями и дополнениями, далее - Методика расчета)*.
Приведенное условие означает, что независимо от желания арендодателя и согласия или возражений арендатора общий размер арендной платы в обязательном порядке подлежит изменению в зависимости от официального индекса инфляции (базовый размер арендной платы + индекс официальной инфляции = новый базовый размер арендной платы).
Частью 2 ст.10 Закона об аренде предусмотрено, что "размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины". В части изменения размера арендной платы при изменении цен и тарифов эта норма права не носит императивного характера ни для арендодателя, ни для арендатора. Для изменения базового размера арендной платы на указанных основаниях требуется согласие обеих сторон, как предусмотрено статьей 162 ГК.
Первичный базовый размер арендной платы за пользование недвижимым государственным имуществом, как уже отмечалось, установлен Методикой расчета. В Вашем случае он составляет 10% стоимости арендуемого имущества, которая определяется экспертным путем (см. последнюю графу приложения N 2 к Методике расчета). В силу этого нормативного положения арендодатель имеет законные основания требовать изменения базового размера арендной платы в сторону ее увеличения только в случае, предусмотренном п.8 Методики расчета: если изменилась определяемая экспертным путем стоимость арендуемого недвижимого имущества. Однако и в таком случае на изменение базовой арендной платы требуется согласие арендатора.
Так как ч.1 ст.12 Закона об аренде предусмотрено, что "договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора" (аналогичная норма закреплена в ст.153 ГК), то согласие арендатора должно быть зафиксировано путем подписания соглашения (дополнительного соглашения) или иным путем (ч.2 ст.154 ГК) о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества. Необходимость письменного согласия арендатора на изменение базового размера арендной платы подтверждается и тем, что Типовым договором аренды государственного имущества, утвержденным приказом фонда государственного имущества Украины от 19.04.96 года N 457 (с последующими изменениями и дополнениями) предусмотрено, что обязательным приложением к договору являются документы, подтверждающие расчет арендной платы (ст.13 Типового договора).
Таким образом, арендодателю только в строго определенных законодательством случаях предоставлено право обоснованно требовать увеличения базового размера арендной платы. Но, повторимся, она может быть увеличена исключительно с согласия арендатора.
Представляется, что в описанном Вами случае требование арендодателя об увеличении базового размера арендной платы является неправомерным и у Вас имеются основания не соглашаться с таким требованием.
В ныне действующем законодательстве закреплено положение о том, что "односторонний отказ от договора аренды не допускается" (ч.1 ст.26 Закона об аренде), как не допускается и "односторонний отказ от выполнения обязательства" (ст.162 ГК). Поэтому в случае самовольных, направленных на досрочное, прекращение договора аренды действий арендодателя, Вы можете обратиться в Арбитражный суд с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании арендуемым нежилым помещением и о возмещении ущерба, если таковой будет нанесен и его можно документально подтвердить.
______________________________________________
* В отношении имущества, находящегося в коммунальной собственности, применяется Методика расчета, разработанная уполномоченными на это органами местного самоуправления. Это предусмотрено в ч.2 ст. 19 Закона об аренде. В случае ее отсутствия применяется Методика расчета. Об этом сказано в письме Фонда государственного имущества Украины от 05.12.95 г. N 10-22-8412.
"Все о бухгалтерском учете" N 70 (495) от 2 августа 2000 г.