Как заключать типовые договоры
аренды государственного имущества
Приказом Фонда государственного имущества Украины от 23.08.2000 г. N 1774 утверждены Типовой договор аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения предприятия), Типовой договор аренды индивидуально определенного имущества (недвижимого или другого), которое принадлежит к государственной собственности. Могут ли стороны как-то менять условия этих Типовых договоров до и после их подписания? Может ли арендатор защитить свои интересы, если арендодатель навязывает невыгодные условия аренды?
Когда обязательное необязательно,
или что такое типовой договор?
Приказом Фонда государственного имущества Украины (далее - ФГИУ) правовой статус вышеупомянутых договоров определен как типовые договоры. В целом же правовой статус типового договора и степень его обязательности не установлены действующим законодательством. Естественно, возникают вопросы: "В какой степени стороны могут менять условия типового договора, особенно если он утвержден каким-либо нормативно-правовым актом (в нашем случае - это приказ ФГИУ)? Может ли арендатор не соглашаться с условиями типового договора аренды и спорить с арендодателем?"
Условия Типовых договоров аренды делятся на 3 вида, если взять за основу их оценку, с точки зрения действующего законодательства и возможностей арендатора изменить эти условия в свою пользу:
1) конкретные обязательные (императивные) требования к арендодателю или арендатору (например, обязанность арендатора осуществлять ремонт арендованного имущества либо расчет арендной платы за недвижимость по специальной установленной формуле с обязательной экспертной оценкой), или же условия договора, которые уже урегулированы иным действующим законодательством (например, порядок продажи арендованного государственного имущества);
2) условия, которые еще не определены и по которым указано на возможность ведения переговоров (например, определение порядка возмещения арендодателем арендатору стоимости улучшений арендованного имущества или установление размера арендной платы за отдельное индивидуально определенное имущество, кроме недвижимости);
3) условия, которые противоречат действующему законодательству (например, перечисление в бюджет части арендной платы за недвижимость, подробнее см. последующие разделы).
Рассмотрим обязательные (императивные) условия, которые не противоречат действующему законодательству либо прямо позаимствованы из Закона Украины от 10.04.92 г. N 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества" (далее - Закон об аренде). Действующее законодательство наделяет ФГИУ и его региональные представительства как органы управления определенными общими полномочиями по управлению государственным имуществом, включая право на передачу в аренду целостных имущественных комплексов (постановление Верховного Совета Украины от 07.07.92 г. N 2558-XII). Более конкретно это сформулировано в ст.5 Закона об аренде. Здесь ФГИУ и его региональные представительства (отделения) среди прочего определен как арендодатель (сторона договора) по целостным имущественным комплексам предприятий (их структурных подразделений) и недвижимого имущества. Таким образом, Типовой договор аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения, далее - Договор 7) можно рассматривать как предложение арендодателя заключить договор аренды на определенных своих условиях, но адресованное неопределенному кругу лиц (в юридической науке - публичная оферта). При этом свои предлагаемые условия арендодатель как орган государственного управления зафиксировал в своем же нормативно-правовом акте (приказ об утверждении Договора 1). Таким образом, арендатор в этой части должен либо согласиться с конкретными (императивными) условиями Типовых договоров аренды, либо вообще отказаться от их заключения. К такому выводу можно прийти и на основании ст.153 Гражданского кодекса Украины. Судебные споры в этой части бесперспективны, поэтому надо соглашаться с той частью типовых договоров, которая не противоречит действующему законодательству.
В целом все вышеизложенное можно отнести и к Типовому договору аренды индивидуально определенного имущества (недвижимого или другого, далее Договор 2), если речь идет об аренде недвижимого имущества, где ФГИУ является арендодателем (ст.5 Закона об аренде). Если же арендодателем выступает госпредприятие, то здесь ситуация сложнее, и мы подробнее рассмотрим ее ниже.
Когда поможет только суд
По некоторым положениям Договора 1 и Договора 2 допускается возможность переговоров и соглашения между сторонами. Если здесь возникают разногласия, то в этом случае арендатор вправе не соглашаться с арендодателем и передать дело на рассмотрение арбитражного суда (п.8 ст.9 Закона об аренде ). Суд может обязать арендодателя заключить договор аренды на условиях, предложенных арендатором (п.4.3 Разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 г. N 02-5/237). Таким же образом можно поступить и при несогласии арендатора с теми условиями Типовых договоров, которые противоречат действующему законодательству и о которых речь пойдет дальше.
Когда арендодатель - госпредприятие
А насколько обязателен Типовой договор аренды (Договор 2) в тех случаях, когда арендодателем выступает отдельное государственное предприятие (недвижимость, имущество структурных подразделений и индивидуально определенное имущество)? Если речь идет о недвижимом имуществе и имуществе структурных подразделений, то здесь требуется согласие ФГИУ (ст.5 Закона об аренде). Соответственно, данный орган государственного управления вправе дать свое согласие на определенных условиях, которые и сформулированы в типовом Договоре 2. В этом случае обращение арендатора в суд и попытки оспорить обязательную часть Типового договора, с точки зрения автора данной публикации, бесперспективно.
Если же речь идет об ином, индивидуально определенном имуществе (не недвижимость), то обязательная (императивная) часть Договора 2 в принципе противоречит действующему законодательству. Дело в том, что регламентирование со стороны ФГИУ такой хозяйственной деятельности госпредприятия, как сдача его имущества в аренду (кроме недвижимости), не предусмотрено Законом об аренде и противоречит статьям 12 и 15 Закона Украины от 07.02.91 г. N 698-XII "О предпринимательстве", статьям 21, 27, 28 Закона Украины от 27.03.91 г. N 887-XII "О предприятиях в Украине". В судебной практике Украины уже были прецеденты, когда по иску отдельных заинтересованных лиц признавались недействительными нормативно-правовые акты даже Кабинета Министров Украины. Возможно такое и по отношению к Типовым договорам. Однако как арендодатель, так и арендатор могут ограничиться рамками своего конкретного договора и обращаться в арбитражный суд в порядке разрешения преддоговорных споров при своем несогласии с обязательной частью Договора 2. Суд может отказать в таком иске, например, если какой" либо спорный пункт Договора 2 текстуально только воспроизводит отдельные положения Закона об аренде. В целом же арбитражный суд не применяет тех нормативно-правовых актов, которые противоречат действующему законодательству (ч.2 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Украины).
На что обратить внимание
при заключении типовых договоров аренды
1. Перечисления арендной платы в госбюджет
Пункт 3.3 Договора 1 (целостный имущественный комплекс) сформулирован не вполне четко и нуждается в разъяснениях. Так, ситуация, когда арендодателем является не балансодержатель (в данном случае не предприятие, а ФГИУ), понятна, так как законодательством предусмотрено перечисление всей арендной платы за целостный имущественный комплекс предприятия в бюджет.
Вариант же, когда арендодатель и балансодержатель целостного имущественного комплекса совпадают в одном лице, следует рассматривать с учетом п.2 Методики расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества, утвержденной постановлением КМУ от 04.10.95 г. N 786 (далее - Методика). Здесь речь идет о целостном имущественном комплексе, но не всего предприятия, а отдельного его структурного подразделения (филиал, цех, участок), балансодержателем и арендодателем которого является предприятие. Иной трактовки здесь не может быть даже с учетом ч.4 ст.5 Закона об аренде. Договор 1 предусматривает, что в этом случае арендную плату следует распределять так: 30% - в бюджет, 70% - арендодателю. Принятие Закона Украины от 07.12.2000 г. N 2120-III "О Государственном бюджете Украины на 2001 год" (далее - Закон о бюджете) существенно меняет ситуацию. Согласно ч.1 ст.З этого Закона теперь в бюджет полностью перечисляется арендная плата за целостные имущественные комплексы только госпредприятий. Перечисление в бюджет арендной платы за имущественные комплексы отдельных структурных подразделений этих предприятий здесь вообще не предусмотрено. Таким образом, это положение Договора 1 противоречит Закону о бюджете и должно быть из текста договора изъято. При отказе арендодателя или ФГИУ спор может рассматриваться в судебном порядке.
В п.3.3 Договора 2 (недвижимое и иное имущество предприятий) также предусмотрено разделение арендной платы за недвижимое имущество и перечисление ее части (30% или 70% в зависимости от того, кто арендодатель) в госбюджет. Согласно ст.5 Закона об аренде арендодателем недвижимого имущества предприятия может выступать как ФГИУ (70% в бюджет), так и само предприятие с разрешения ФГИУ (30% в бюджет). С принятием Закона о бюджете теперь только плата за аренду целостных имущественных комплексов предприятий должна перечисляться в государственный бюджет (ч.1 ст.З). Перечисление в бюджет арендной платы (ее части) за недвижимое имущество вообще не предусмотрено Законом о бюджете. При этом не имеет значения, кто является арендодателем. Следовательно, и в этом случае предприятие-балансодержатель может оставлять у себя всю арендную плату за недвижимое имущество и требовать исключения из договора пункта об обязательном перечислении в бюджет. Споры разрешаются в судебном порядке.
Те, кто не хочет судиться и согласился с перечислением соответствующей части арендной платы в бюджет, обычно интересуются механизмом такого перечисления, который не вполне ясен. Кто - арендатор или арендодатель ~ должен выделять бюджетную часть арендной платы и перечислять ее в госбюджет? Последний документ по этому поводу - письмо ГНАУ от 13.06.2000 г. N 8154/7/15-1117. В этой связи имеет смысл обратить внимание и на консультацию ГНА в г.Киеве ("Урядовий кур'ер" за 13.10.2000 г.). Здесь разъяснено следующее. Арендатор может самостоятельно перечислять в госбюджет 30% арендной платы, если это предусмотрено арендным договором (код бюджетной классификации 22080000 по месту регистрации как арендатора, так и арендодателя). Получается, что в остальных случаях вся сумма должна перечисляться арендодателю, который сам должен рассчитываться с бюджетом. ФГИУ в своем приказе от 22.08.2000 г. N 1765 утвердил Разъяснения и рекомендации к Методике расчета и порядка использования платы за аренду государственного имущества. Здесь также предложено в самих договорах аренды устанавливать, что арендатор самостоятельно разделяет свою арендную плату и рассчитывается с бюджетом. По ранее заключенным договорам аренды это можно записать в дополнительное соглашение.
2. Как устанавливается
и изменяется арендная плата
Арендная плата фактически устанавливается в большинстве случаев не соглашением сторон, а в соответствии с Методикой. Так, годовая плата за аренду целостных имущественных комплексов рассчитывается по формуле, установленной в п.5 Методики. Однако годовая арендная плата за отдельное индивидуально определенное имущество (кроме недвижимости) может устанавливаться соглашением сторон (переговоры между арендатором и арендодателем). При этом согласно п.7 Методики она не может быть меньше 5% стоимости арендованного имущества. Для определения размера арендной платы за недвижимость обязательна экспертная оценка объекта аренды (п.8 Методики). Далее также применяется формула расчета. Соответственно, стороны должны определиться в договоре с тем, кто будет заказывать и оплачивать дорогостоящую экспертизу. Ставки арендной платы за целостные имущественные комплексы предприятий и недвижимость определены в приложениях 1 и 2 к Методике.
При ведении переговоров по арендной плате следует учитывать уже упоминавшийся приказ ФГИУ от 22.08.2000 г. N 1765, где утверждены Разъяснения и рекомендации к Методике. Так, в п.З рекомендовано применять экспертную оценку и отдельного индивидуально определенного имущества (Договор 2), если это дорогое, уникальное имущество (дорогостоящая электроника, антикварная мебель и т.п.). Во всех остальных случаях за основу принимается остаточная стоимость и применяются пункты 16-21 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 7 "Основные средства".
В п.3.4 Договора 1 и Договора 2 предусмотрена возможность "пересмотра" арендной платы при определенных условиях. Непонятно, что означает сам термин "пересматриваться" применительно к условиям договора, в частности, к арендной плате? В ст.21 Закона об аренде речь идет об изменении размеров арендной платы, а не о "пересмотре". Это юридически более грамотная формулировка, соответствующая общим требованиям ст.162 Гражданского кодекса Украины. Поэтому возникает сугубо практический вопрос: "Что означает, например, для арендатора и каковы правовые последствия требования арендодателя "пересмотреть" размер арендной платы в сторону увеличения? Синоним ли это юридического понятия "изменить", и что будет, если арендатор откажется "пересматривать" арендную плату?" Ведь в п.З.4 право арендодателя изменять, например увеличивать (изменять в одностороннем порядке) размер арендной платы, как раз и не предусмотрено. Подобная путаница допускает различные толкования и создает определенные перспективы для защиты интересов арендатора при судебном рассмотрении спора. Речь идет о ситуации, когда арендодатель попытается взыскать увеличенную арендную плату в судебном порядке или же попытается использовать отказ арендатора платить больше для расторжения договора аренды (недобросовестный арендатор).
Как арендатор, так и арендодатель согласно п.3.4 Договоров 1 и 2 в одностороннем порядке могут требовать пересмотра размера арендной платы в следующих случаях: 1) изменения методики расчета; 2) изменения централизованных цен и тарифов; 3) других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Однако следует отметить, что в соответствии со ст.21 Закона об аренде изменять арендную плату по требованию только одной стороны (арендатора или арендодателя) можно при изменении цен и тарифов, а также "в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Украины". Методика здесь вообще не упоминается. Другие законодательные акты также не предусматривают возможности изменения арендной платы при изменениях Методики, например при изменении порядка расчета стоимости недвижимого имущества. Также этот вопрос трактует и Высший арбитражный суд Украины в п.8 своих Разъяснений по аренде от 25.05.2000 г. N 02-5/237. Таким образом, в этой части Типовые договоры противоречат законодательству. По общему же правилу сг.162 Гражданского кодекса Украины одностороннее изменение условий договора не допускается.
3. Обеспечение обязательств арендатора
по арендной плате
В п.3.7 Договоров 1 и 2 предусмотрены способы обеспечения обязательств арендатора по арендной плате. Кроме традиционных способов обеспечения выполнения обязательств, которые можно найти в главе 16 Гражданского кодекса Украины, Типовые договоры предусматривают и такой способ обеспечения, как удержание арендодателем у себя продукции или иного имущества арендатора. Например, при аренде части склада арендодатель вправе удержать у себя хранящиеся здесь товары арендатора, пока тот не погасит долг по арендной плате. Это не является залогом, т.к. при залоге должен быть определен конкретный предмет залога. Данные отношения поэтому не регулируются Законом Украины от 02.10.92 г. N 2654-XII "О залоге". Нет никаких упоминаний о такой мере обеспечения обязательств, как удержание кредитором имущества должника, и в Гражданском кодексе. Однако подобная мера предусмотрена законодательством, например для железнодорожных перевозок. Хозяйственная практика и юридическая наука также допускают применение удержания, если это предусмотрено договором. Поэтому стороны вправе включить подобную меру обеспечения выполнения обязательств арендатора в договор.
Распоряжение арендованным имуществом
В п.6.2 Договоров 1 и 2 арендатору дается право с согласия арендодателя продавать, обменивать, иным образом распоряжаться материальными ценностями, которые входят в состав арендованного имущества. Следует отметить, что п.6.2 может применяться только с учетом ч.6 п.З ст.10 Закона Украины от 27.03.91г. N 887-XII "О предприятиях в Украине". Здесь предусмотрено, что отчуждение у государства средств производства, являющихся государственной собственностью и закрепленных за государственным предприятием, осуществляется исключительно на конкурентных началах (через биржи, по конкурсу, на аукционах) в порядке, определяемом ФГИУ. Такой порядок для отчуждения основных средств, в т.ч. и при их аренде, установлен ФГИУ приказом от 30.07.99 г. N 1477 и приказом от 22.09.2000 N 1976. Так, в п.14 приказа N 1477 предусмотрены следующие условия отчуждения арендуемого государственного имущества: 1) наличие инициативы арендатора; 2) разрешение арендодателя; 3) наличие положения о возможном отчуждении в самом договоре аренды.
Следует заметить, что нарушение вышеуказанного порядка продажи арендованного имущества (основных средств) может повлечь признание подобного договора недействительным согласно статье 48 или 49 Гражданского кодекса Украины (даже если на продажу было дано согласие арендодателя). При отчуждении госимущества, сданного в аренду, подлежат компенсации денежные средства, которые в соответствии с договором аренды направлялись арендатором на создание неотделимых улучшений арендованного имущества и увеличили балансовую (первичную) стоимость отчуждаемого имущества. Денежные средства, полученные от продажи арендованного имущества, являются государственной собственностью либо используются согласно договору аренды, либо перечисляются в специальные государственные фонды.
Что же касается п.6.4 Договоров 1 и 2, где речь идет о праве арендатора на списание арендуемого имущества с разрешения арендодателя (для недвижимого и иного индивидуально определенного имущества - арендатор имеет право "инициировать" списание), то следует учесть следующее. Подобное возможно с обязательным учетом требований пунктов 29 и 30 Положения о порядке отчуждения основных средств, которые являются государственной собственностью, утвержденного приказом ФГИУ от 30.07.99 г.
В п.7.5 Договора 2 допущена явная опечатка. Здесь установлено, что арендодатель может в судебном порядке освободиться от обязанности возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. При этом арендодатель должен доказать, что затраты арендатора увеличивают стоимость арендованного имущества. Судя по всему, перед словом "увеличивают" должна быть частица "не".
Продление действия договора аренды
В п.10.6 Договоров 1 и 2 регулируются вопросы продления (пролонгации) договора в случае, если стороны специально не заявляют о своем намерении прекратить его действие. При этом нет никаких ссылок на п.З ст.17 Закона об аренде. А здесь предусмотрено преимущественное право добросовестного арендатора на продление действия договора аренды. Это следует понимать так, что если после окончания срока действия договора арендодатель собирается заключать его с другим арендатором, то предыдущий добросовестный арендатор имеет преимущественное право. Под добросовестным арендатором понимается арендатор, который надлежаще исполнял свои обязанности по договору аренды (особенно это касается внесения арендной платы). Арбитражная практика свидетельствует о том, что добросовестные арендаторы довольно часто защищают свои преимущественные права на перезаключение договора аренды в суде (иск об обязании арендодателя перезаключить договор аренды на следующий срок на тех же условиях). Однако если объектаренды более в аренду вообще не сдается, то права на продление договора арендатор уже не имеет (п.12 Разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Украины от 25.05.2000 г. N 02-5/237).
Выводы:
1. Типовые договоры аренды являются не догмой, а руководством к действию. По тем положениям, которые противоречат действующему законодательству либо допускают переговоры между сторонами, арендатор при наличии конфликта с арендодателем вправе защищать свои интересы в суде. Особенно это касается ситуаций, связанных с изменениями размеров арендной платы, или отказом продлить действие договора аренды.
2. Большое количество нормативно-правовых актов, которые регулируют аренду государственного имущества, вызывает необходимость в детальном юридическом анализе предлагаемых договоров аренды. Этот законодательный массив не исчерпывается только Типовыми договорами и Методикой, которые обычно упоминаются. Не менее важны и другие нормативно-правовые акты, соответствующие разъяснения Высшего арбитражного суда, особенно при судебном рассмотрении спора. Поэтому здесь нужна помощь квалифицированного юриста.
"Все о бухгалтерском учете"
N 38 (584) от 25 апреля 2001 г.