"Земные радости" бухгалтерской жизни:
учет земли и расходов на ее улучшение
Земля принадлежит украинскому народу. Так записано в Конституции и так должно быть. Но сегодня мы постепенно приходим к пониманию того, что своей долей в общем лучше распоряжаться собственноручно и желательно без лишнего вмешательства из вне (понятно, не нарушая при этом прав земляков). К сожалению, по определенным причинам иногда отделить именно это, "личное", не то что тяжело - невозможно. Ведь мы должны исполнять законы, которые требуют если не коренных, то достаточно существенных изменений: некоторые нормы действующего Земельного кодекса хорошо помнят те времена, когда "все принадлежало всем", а принятая Верховной Радой в первом чтении новая его редакция так и остается чем-то недосягаемо-далеким. К счастью, сегодня в Украине существуют механизмы, которые несмотря на определенные юридическо-экономические нестыковки, позволяют достаточно эффективно использовать землю. Вот тогда и возникают у бухгалтера вопросы относительно бухгалтерского и налогового учета связанных с таким использованием операций. Об это наша консультация.
Часть I. Пути приобретения прав на землю в Украине
Собственность на землю в Украине имеет три равноправные формы: государственную, коллективную, частную. Как свидетельствует статья 4 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ), которой вторит статья 32 Закона Украины "О собственности" N 697-XII от 07.02.91 г., субъектами права государственной собственности на землю выступают:
- Верховная Рада Украины - на земли общегосударственной собственности;
- Верховный Совет Автономной Республики Крым - на земли в пределах ее территории (кроме земель общегосударственной собственности);
- областные, районные, городские, поселковые, сельские советы народных депутатов - на земли в пределах их территорий (кроме земель общегосударственной собственности).
В некоторых ситуациях (когда именно, мы выясним ниже) землей государственной собственности распоряжаются Совет Министров Автономной Республики Крым, областные, районные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации. Но все равно осуществлять это они могут лишь по согласованию с соответствующими советами.
Упомянутые органы в пределах своей компетенции и на основании соответствующего решения передают землю в собственность или в пользование и изымают ее.
Однако одного решения недостаточно - право собственности на землю или право пользования предоставленным земельным участком возникает только после установления землеустроительными организациями границ земельного участка в натуре (на местности) и получения документа, удостоверяющего это право (статья 22 ЗКУ). Речь идет об акте на право частной собственности на землю, на право коллективной собственности или на право постоянного пользования землей(1). Это также может быть договор временного пользования землей или заключенный в соответствии с Законом Украины "Об аренде земли" от 06.10.98 г. N 161-XIV (далее - Закон об аренде земли) договор аренды земельного участка. Не имея на руках одного из этих подтверждающих документов, приступать к использованию земельного участка (в том числе на условиях аренды) нельзя. Купля-продажа, дарение, залог, самовольный обмен земельных участков землепользователями, в том числе арендатором, а также соглашения, заключенные собственниками земли с нарушением установленного для них порядка приобретения или отчуждения земельных участков, признаются недействительными с обязательным возмещением нанесенных в результате такого нарушения убытков (статья 114 ЗКУ).
Получение земли в собственность
Коллективная собственность на землю
К субъектам коллективной собственности на землю относятся коллективные сельскохозяйственные предприятия (далее - КСП), сельскохозяйственные кооперативы, садоводческие товарищества, сельскохозяйственные акционерные общества, в том числе созданные на базе совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий (статья 5 ЗКУ). Перечисленные лица получают коллективную землю безвозмездно, а факт получения подтверждается актом соответствующей формы (с приложением в виде списка граждан - членов предприятия, кооператива или общества). Распоряжается предоставленными участками общее собрание коллектива совладельцев. Каждый член коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества в случае выхода из него имеет право получить свою долю земли в натуре (на местности). Напомним, что благодаря этой возможности, реализованной в Указах Президента, направленных на реформирование аграрного сектора, КСП фактически перестали существовать, а их земли были распределены на земельные паи(2).
Что касается частной собственности, то ее преимущества переоценить тяжело. Собственник может свободно распоряжаться принадлежащим ему участком: продавать или сдавать его в аренду, дарить, передавать по наследству, вносить в уставный фонд предприятий и обществ, передавать в залог. Но далеко не всякому участку есть "место" для частного собственника. К землям, которые при любых условиях не могут передаваться ни в частную, ни в коллективную собственность, относятся (статья 4 ЗКУ):
- земли общего пользования населенных пунктов (площади, улицы, проезды, дороги, пастбища, сенокосы, набережные, парки, городские леса, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания и утилизации отходов), а также земли, предоставленные для размещения зданий органов государственной власти и государственной исполнительной власти;
- земли горнодобывающей промышленности, единой энергетической и космической систем, транспорта, связи, обороны;
- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историкокультурного назначения;
- земли лесного фонда, за исключением небольших (до 5 гектаров) участков леса, входящих в состав угодий сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств;
- земли водного фонда, за исключением небольших (до 3 гектаров) участков водоемов и болот, входящих в состав угодий сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств;
- земли сельскохозяйственных научно-исследовательских учреждений и учебных заведений и их исследовательских хозяйств, учебных хозяйств учебных заведений, государственных сортоиспытательных станций и сортоучастков, элитносеменоводческих и семеноводческих хозяйств, племенных заводов, племенных совхозов и конезаводов, хозяйств по выращиванию хмеля, эфиромасличных, лекарственных растений, фруктов и винограда.
Руководствуясь общеизвестным принципом "что не запрещено - то разрешено", можно сделать вывод, что вся прочая земля может превратиться в частную. Как именно? Это мы и выясним далее. И начнем с несельскохозяйственной земли.
Частная собственность на несельскохозяйственную землю и землю населенных пунктов
Часть земельных участков в свое время можно было приватизировать, воспользовавшись Указом Президента Украины от 12.07.95 г. N 608/95 "О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности" (далее - Указ N 608/95), вместе с приватизируемыми зданиями и сооружениями. Сегодня же есть реальная возможность получить в собственность те земельные участки, на которых находятся приватизированные объекты недвижимого имущества, в том числе объекты незавершенного строительства и законсервированные объекты.
Право выкупа упомянутых участков предоставлено принятым во исполнение "Переходных положений" Конституции Указом Президента Украины от 19.01.99 г. N 32/99 "О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения" и подкреплено Указом Президента Украины от 04.02.2000 года N 168 "О мерах относительно развития и регулировании рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения". Мы не будем углубляться в полемику вокруг разногласий между этими документами и Земельным кодексом. По нашему мнению, достаточно того, что их легитимность признается Высшим хозяйственным судом Украины. Поэтому укажем, что приватизировать землю разрешено только гражданам и юридическим лицам Украины, в уставном фонде которых отсутствует какая-либо доля имущества, находящегося в общегосударственной собственности.
Следовательно, иностранные граждане и иностранные юридические лица или лица без гражданства участия в распределении земельной собственности в Украине не принимают. Даже если осуществляют здесь предпринимательскую деятельность. А вот совместные предприятия и предприятия с иностранными инвестициями, формально оставаясь украинскими, имеют на это право. Правда, несколько "урезанное" Законом Украины "О приватизации объектов незавершенного строительства" N 1953-III от 14.09.2000 г. Дело в том, что при обычных условиях покупатели объектов незавершенного строительства могут приобрести сразу и земельные участки, отведенные в установленном порядке под застройку. Или же по желанию взять их в долгосрочную аренду (те участки, которые не могут быть проданы, в соответствии с ЗКУ разрешено арендовать с правом первоочередного их приобретения в случае снятия запрета на приватизацию). Но ситуация меняется, если только покупателем объекта выступает юридическое лицо другого государства, иностранец, лицо без гражданства, совместное предприятие , международное объединение и организация при участии иностранных юридических лиц и иностранцев или же предприятие, которое полностью принадлежит иностранным инвесторам, иностранным государствам. Земельные участки с объектом незавершенного строительства такому покупателю предоставляются только в долгосрочную аренду.
Продавцами земельных участков несельскохозяйственного назначения выступают:
- относительно земель коммунальной собственности - сельские, поселковые, городские советы или уполномоченные ими органы;
- относительно земель государственной собственности - районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет Министров Автономной Республики Крым.
Лица, заинтересованные в покупке земельных участков, должны предоставить в соответствующий сельский, поселковый, городской совет или уполномоченный им орган заявление (ходатайство) по образцу и в порядке, утвержденным постановлением КМУ N 440 от 24.03.99 г. Также предоставляются:
- копия свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности;
- договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, которое находится на земельном участке, или другие документы, удостоверяющие право собственности на него;
- государственный акт на право постоянного пользования землей или договор на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды)(3).
В случае приобретения земельного участка в совместную собственность к заявлению прилагается список покупателей с определением доли каждого.
Продавец после поступления заявления в месячный срок принимает решение о продаже земельного участка или отказывает в этом в письменной форме. Подобная ситуация может возникнуть, если предоставлены не все документы, необходимые для принятия решения, выявлены недостоверные сведения в предоставленных документах или стало известно, что относительно покупателя возбуждено дело о банкротстве или о прекращении деятельности юридического лица. По другим причинам потенциальным покупателям не могут отказать в продаже.
Все хлопоты, связанные с разработкой проектной и технической документации, берет на себя продавец, а со временем покрывает связанные с этим расходы за счет части полученных от реализации средств. В частности, по поручению продавца Государственный комитет по земельным ресурсам (далее Госкомзем) на основании экспертной денежной оценки определяет стоимость земли. Экспертная денежная оценка является одной из разновидности денежной оценки земель и применяется при установлении возможной цены купли-продажи отдельных земельных участков на определенную дату с учетом характера гражданско-правового соглашения. Оценочная стоимость участка зависит от его характеристики и свойств, правового режима, местонахождения, а также конъюнктуры рынка. Поэтому указанная в договоре сумма не обязательно будет совпадать с денежной оценкой, исходя из которой исчисляется земельный налог.
Кстати, оценочная стоимость, определенная в результате экспертной денежной оценки, также учитывается при установлении:
- стартовой цены земельных участков в случае проведения приватизации на конкурентных началах;
- стоимости объектов земельной собственности, которые передаются в уставный фонд хозяйственных обществ и совместных предприятий;
- стоимости права собственности на земельный участок и обязательств собственников земли и землепользователей при залоге и банкротстве, а также при передаче права собственности или пользования земельным участком при заключении соответствующих гражданско-правовых соглашений по земельным участкам;
- цены купли-продажи или обмена объекта земельной собственности на вторичном рынке (то есть при перепродаже собственником принадлежащего ему участка).
После согласования всех организационных вопросов стороны заключают договор купли-продажи по установленной форме(4) и заверяют его нотариально. К договору прилагается решение местного совета о продаже земельного участка и план земельного участка с определением его размеров. При отсутствии плана он составляется землеустроительными и другими организациями, которые имеют на это разрешение, за счет средств продавца. Во всех случаях к договору отчуждения земельного участка прилагается справка об определении денежной оценки земельного участка.
Оплата определенной экспертной суммы может осуществляться по согласию сторон как целой суммой, так и с рассрочкой платежа. После этого на выкупленную землю оформляются акты на право собственности на землю(5) или несколько актов, если участок расположен в пределах нескольких территориальных единиц. Для получения правоустанавливающего документа придется уплатить 29 грн., как того требует постановление КМУ "Об утверждении Порядка и размеров платы, взимаемой за выдачу государственного акта на право собственности на землю" N 934 от 01.06.99 г.
Теперь поговорим о получении в собственность сельскохозяйственных земель.
Частная собственность на землю
сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения, согласно статье 47 ЗКУ, определяются как предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей на основании данных государственного земельного кадастра. Все другие земли считаются несельскохозяйственными(6).
Физические лица имеют все возможности безвозмездно получить земельные участки (в том числе и сельскохозяйственные) в частную собственность для: ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных строений (приусадебный участок), садоводства, индивидуального гаражного и дачного строительства(7). Предоставляются такие участки местными советами путем оформления актов на право собственности на землю в размерах, указанных в статьях 56, 57, 67 ЗКУ. Передача в частную собственность граждан земельных участков на территориях зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, которые подверглись радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы, запрещена.
Собственники имеют право продавать или другими способами отчуждать переданную им землю без изменения ее целевого назначения на основании нотариально заверенных и зарегистрированных в сельском, поселковом, городском советах народных депутатов договоров. При этом продажа производится по цене, установленной соглашением сторон, но эта цена не может быть меньше нормативной цены земли(8).
Бывшие члены КСП имеют дополнительную возможность для получения земли оформить акты на право частной собственности на основании сертификатов на земельную долю (пай).
Не лишним будет напомнить, что лица, которым земельные участки предоставлены в пользование до введения в действие ЗКУ, должны до 01.01.2004 г . оформить право собственности или право пользования. По истечении этого срока право пользования земельным участком утрачивается (п.6 постановления Верховного Совета Украины от 18.12.90 г. "О земельной реформе" (в редакции постановления ВРУ от 17.12.99 г.))(9).
Относительно юридических лиц, то сегодня приобрести права собственности на сельскохозяйственную землю они не могут. Не то, что бы это прямо запрещалось - просто не существует соответствующего механизма. Исключением являются фермерские хозяйства, деятельность которых регулирует Закон Украины "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон о КФХ).
Предусмотрено, что членам КСП, сельскохозяйственных кооперативов, сельскохозяйственных АО, которые пожелали вести фермерское хозяйство, по решению соответствующего совета безвозмездно передается в частную собственность земельный участок в пределах средней земельной доли (исчисленной в предусмотренном ст.6 ЗКУ порядке), который изымается из земель организации, с которой они выходят. Кроме того, за плату передаются в частную собственность и предоставляются в пользование земельные участки из земель запаса. Предоставленные в пользование земли фермерские хозяйства могут выкупить по цене, не ниже определенной в установленном порядке денежной оценки земли. На это указывает статья 18 ЗКУ и дополнительно акцентирует Указ Президента Украины "О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики" N 1529/99 от 03.12.99 г. Вместе с тем общий размер земельных участков, предоставленных в собственность или пользование фермерам, не может быть большим 50 гектаров сельскохозяйственных угодий и 100 гектаров всех земель.
После получения государственного акта на право частной собственности или пользования землей или заключения договора временного пользования землей, в том числе на условиях аренды, фермерское хозяйство регистрируется в совете, который передал в собственность или предоставил в пользование земельный участок. И с даты регистрации приобретает статус юридического лица. С этого времени обязанности собственника или землепользователя земельного участка осуществляет крестьянское (фермерское) хозяйство, а не гражданин, которому он предоставлялся.
Порядок выкупа земли фермерскими хозяйствами урегулирован постановлением Кабинета Министров Украины от 24.01.2000 г. N 118 (далее - постановление N 118). К заявлению о покупке, которое подается в сельский, поселковый, городской советы или уполномоченный ими орган по месту расположения земельного участка, прилагаются:
- государственный акт на право постоянного пользования землей или договор аренды земли, заключенный с соответствующим советом;
- в случае отсутствия государственного акта на право пользования землей - решение о предоставлении земельного участка в пользование и кадастровый план земельного участка;
- копия свидетельства о государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства.
Для решения вопроса о продаже или отказе отведен месяц. Отказать могут на тех же основаниях, что и при продаже несельскохозяйственной земли под приватизированными объектами. Иного не предусмотрено. В любом случае отрицательное решение доводится до сведения покупателя в письменной форме в десятидневный срок и может быть обжаловано в суде.
Организацию купли-продажи земельных участков осуществляют государственные органы земельных ресурсов. Заключенный между ними и покупателем договор подлежит нотариальному заверению и является основанием для оформления соответствующего государственного акта на право частной собственности на землю. Осуществляется это после полной уплаты стоимости земельного участка (в т.ч. и на условиях рассрочки платежа). Интересно, что стоимость определяется по методикам денежной оценки земель, а не по экспертной оценке.
Кстати, постановлением N 118 могут воспользоваться и среднестатистические граждане и выкупить земли, предоставленные им в пользование для ведения личного подсобного хозяйства.
Право коллективной и частной собственности на земельный участок или его часть прекращается в случае:
1) добровольного отказа от земельного участка;
2) отчуждения (продажи) земельного участка;
3) выкупа земельного участка для государственных или общественных нужд.
Если собственник не дает письменного согласия на выкуп земельного участка или его доли, спор решается в суде по заявлению соответствующего совета. В любом случае убытки, нанесенные в связи с выкупом и другим ограничением прав землевладельцев, ухудшением качества земель или приведением их в непригодность для использования по целевому назначению в результате деятельности предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению. Размеры нанесенного ущерба определяют и оформляют актами комиссии , созданной Киевской и Севастопольской городскими, районными государственными администрациями, исполнительными комитетами городских советов народных депутатов, в порядке, предусмотренном постановлением КМУ N 284 от 19.04.93 г. Возмещению подлежат:
- стоимость жилых домов, производственных и других зданий и сооружений, включая незавершенное строительство, в полном объеме(10);
- стоимость плодово-ягодных и других многолетних насаждений;
- стоимость лесных и древо-кустарниковых насаждений;
- стоимость водных источников (колодцев, прудов, водоемов, буровых скважин и т.п.), оросительных и осушительных систем, противоэрозийных и противоселевых сооружений;
- понесенные расходы на улучшение качества земель за период использования земельных участков, на незавершенное сельскохозяйственное производство (вспашку, внесение удобрений, посев, другие виды работ), на разведочные и проектные работы;
- прочие убытки, включая и неполученные доходы.
Размеры убытков определяются в полном объеме в соответствии с реальной стоимостью имущества на момент нанесения убытков, произведенных расходов на улучшение качества земель (с учетом рыночной или восстановительной стоимости) и возмещаются лицами, их нанесшими, за счет собственных средств не позднее одного месяца со дня утверждения акта комиссии, а в случае выкупа земельных участков - со дня принятия соответствующего решения советом.
Советы не могут вмешиваться в хозяйственную деятельность собственника земли и делать выводы относительно рациональности использования предоставленного ему участка. Но это не означает, что использование земли не контролируется. Есть целый перечень нарушений (далее - нарушения правил пользования землей) при которых риск "распрощаться" с предоставленной землей существенно возрастает. Речь идет о:
- систематическом невнесении земельного налога в сроки, установленные законодательством Украины;
- использовании земельного участка способами, приводящими к снижению плодородности почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;
- использовании земли не по целевому назначению;
- неиспользовании в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и в течение двух лет - для несельскохозяйственных нужд.
В соответствии ос статьей 29 ЗКУ собственников земли должны письменно предупредить о необходимости устранения вышеупомянутых нарушений в месячный срок. Если это не было сделано, виновные лица привлекаются к административной ответственности, после чего им предоставляется дополнительный месяц. Если и за этот срок ничего не изменилось - принимается решение об обращении в суд с целью прекращения права собственности.
Залог
Земельный участок, который находится в собственности юридических и физических лиц, может быть объектом залога. Это предусмотрено как ст.6 ЗКУ, так и ст.31 Закона Украины "О залоге" от 02.10.92 г. N 2654-XII (в тексте последнего операция залога земли называется "ипотека"). Единственное ограничение - осуществляться залоговая операция может лишь при участии кредитного учреждения.
Пользование земельным участком
Пользование землей бывает постоянным или временным.
Постоянное пользование
Постоянным признается землепользование без заранее установленного срока. Чем оно отличается от собственности на землю? Преимущественно тем, что собственник акта на право постоянного пользования землей не может свободно распоряжаться предоставленным ему земельным участком без согласия совета, который его предоставил. За землю, находящуюся в постоянном пользовании, уплачивается земельный налог.
Как правило, будущему землепользователю приходится оплачивать немалые расходы, связанные с разработкой проектной и технической документации. Без этого невозможно оформить государственный акт. Но само по себе получение такого документа не гарантирует, что земля со временем не вернется к тому, кто ее предоставил. Причиной этого может стать нарушение пользователем правил пользования землей (так же, как и в случае с прекращением прав собственности) или:
- добровольное желание отдать полученное;
- прекращение деятельности предприятия, учреждения, организации, крестьянского (фермерского) хозяйства;
- нерациональное использование земельного участка(11);
- изъятие земель по решению сельских, поселковых советов народных депутатов.
Если же пользователь считает, что земля отобрана несправедливо - он может обжаловать это в суде. Убытки, нанесенные землепользователю из-за изъятия земель, возмещаются в том же порядке, что и убытки, нанесенные выкупом земли у частного собственника.
Иногда права пользователя земельным участком переходят к лицам раньше, чем совет подтвердит это своим решением. В соответствии с частью третьей статьи 30 ЗКУ при передаче предприятиями, учреждениями и организациями зданий и сооружений другим предприятиям, учреждениям и организациям вместе с этими объектами к ним переходит право пользования земельным участком, на котором находятся указанные здания и сооружения. При этом отсутствие оформленного документа, удостоверяющего право на земельный участок, не освобождает от уплаты земельного налога. На это указывает Высший арбитражный суд в своем письме "О некоторых вопросах практики решения споров при участии налоговых органов" N 01-8/48 от 07.02.2000 г. Пренебрежение таким требованием часто приводит к существенным спорам между плательщиком земельного налога и налоговыми органами.
В случае уклонения совета от оформления права на земельный участок заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с заявлением о побуждении совета выдать государственный акт или заключить соответствующее соглашение.
Временное пользование
Различают краткосрочное временное пользование - до трех лет и долгосрочное - от трех до двадцати пяти лет. Документом, удостоверяющим такое право, является не акт (в отличие от постоянного пользования), а договор, форма которого утверждена постановлением Кабинета Министров Украины N 197 от 17.03.93 г. "О форме договора на право временного пользования землей (в том числе на условиях аренды)". При этом в договоре должны быть обязательно оговорены обязанности землепользователей уплачивать земельный налог по действующим ставкам налогообложения.
По истечении срока временного пользования землей, предоставленной соответствующим советом, право пользования прекращается по решению этого совета без согласия землепользователя. Оно также прекращается при тех же условиях, что и право постоянного пользования.
Аренда земли
Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем земли, регулируются Законом об аренде земли. Как и в случае временного пользования, арендатор не вправе заключать соглашения, связанные с куплей-продажей, дарением, залогом арендованного земельного участка, а также его обменом. Главное отличие - за аренду земельного участка уплачивается арендная плата.
Само по себе право на аренду можно приобрести на конкурентных началах путем проведения земельных аукционов, конкурсов и т.п. Если же это право на аренду земельного участка несельскохозяйственного назначения - его можно продать, подарить, унаследовать, обменять, передать в залог или внести в уставные фонды обществ и предприятий (такая норма содержится в Указе N 608/95).
Предоставлять землю в аренду могут как граждане и юридические лица (относительно принадлежащих им на правах собственности участков), так и органы местного самоуправления или государственные администрации в пределах их полномочий (относительно земель государственной и коммунальной собственности).
Договор заключается в письменной форме и заверяется нотариально. Кроме этого, он обязательно регистрируется в порядке, утвержденном постановлением КМУ N 2073 от 25.12.98 г. (далее - постановление N 2073), исполнительным комитетом сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями по месту расположения земельного участка. Для регистрации юридическое или физическое лицо предоставляет лично или направляет по почте в соответствующий государственный орган земельных ресурсов:
- заявление о государственной регистрации договора аренды;
- договор аренды (в трех экземплярах);
- план (схему) земельного участка, который предоставляется в аренду (в трех экземплярах);
- решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности;
- результаты конкурса или аукциона - в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурентных началах;
- копию государственного акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности физических или юридических лиц.
Кроме указанных документов, к заявлению прилагаются:
- акт переноса границ земельного участка, который предоставляется в аренду, на местность - в случае неопределения их в натуре;
- проект отведения земельного участка - в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения.
Для того чтобы договор был легитимным и успешно прошел регистрацию, он должен содержать информацию о:
1) объекте аренды (месте расположения и размере земельного участка);
2) сроке договора аренды;
3) арендной плате (размере, индексации, форме платежа, сроках и порядке внесения и пересмотра);
4) целевом назначении, условиях использования и сохранения качества земли;
5) условиях возврата земельного участка арендодателю;
6) существующих ограничениях и отягощениях по использованию земельного участка;
7) стороне (арендодателя или арендатора), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
8) ответственности сторон.
Неотъемлемой частью договора является также план (схема) земельного участка. По согласию сторон в документе указываются и другие условия ( качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение договора аренды, и т.п.). Изменение условий договора аренды земельного участка возможно по взаимному согласию сторон.
Срок предоставления земли в аренду не может превышать пятидесяти лет, но на основании статьи 8 ЗКУ и статьи 27 Закона об аренде земли арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора по истечении срока его действия.
Уплачивать арендную плату разрешено в трех формах: денежной, натуральной (по определенному количеству или части продукции, которую получают с арендованного земельного участка) и отработочной (предоставление услуг арендодателю). Сторонам также не запрещается предусмотреть в договоре аренды объединение указанных форм или определить другие формы платы.
Вместе с тем плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме и не может быть меньше размера земельного налога, устанавливаемого указанным Законом. Уплачивается она в те же сроки, что и земельный налог. А за несвоевременное ее перечисление с арендатора также взимается пеня.
Внесение арендной платы на будущий период аренды допускается на срок не более одного года. В случае признания договора аренды земельного участка недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается. Кроме этого, арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случаях, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не вследствие действий или бездеятельности арендатора. В свою очередь, в случае увеличения в соответствии с законами Украины размера земельного налога арендодатель имеет право требовать увеличения арендной платы (если иное не предусмотрено в договоре).
Согласно части третьей статьи 29 Закона об аренде земли в случае отказа арендатора от заключенного договора аренды арендодатель имеет право на возмещение упущенной выгоды в размере суммы арендной платы за 6 месяцев со времени подписания договора. Однако такие последствия наступают лишь в том случае, если отказ не связан с нарушением арендодателем договора аренды.
Арендованный для несельскохозяйственного использования земельный участок или его часть может по согласию арендодателя передаваться во владение и пользование другому лицу (субаренда) в случае перехода к нему права владения и пользования на здание или сооружение, которое расположено на арендованном земельном участке. Обязательной формы для договора субаренды земли не существует. Однако проведение такой операции невозможно без согласия арендодателя. А из содержания части пятой статьи 9 Закона об аренде земли, которая предусматривает государственную регистрацию договора субаренды, следует, что он также должен заключаться в письменной форме. Для государственной регистрации договора субаренды земельного участка к заявлению прилагается договор (в трех экземплярах) и акт переноса границ участка на местность - если передается не определенная в натуре часть арендованного земельного участка. А вот нотариальное заверение такого документа осуществляется по желанию одной из сторон.
____________________
1. Формы государственных актов на право частной собственности на землю (для физических лиц), на право коллективной собственности на землю и на право постоянного пользования землей (для физических и юридических лиц) утверждены постановлением Верховного Совета Украины от 13.03.92 г. N 2201-XII.
2. Последствиям распаивания коллективных сельскохозяйственных предприятий, а также возможным путям использования земельных сертификатов будет посвящена отдельная консультация.
3. Сам факт наличия этих документов среди тех, без которых приобретение участка невозможно, свидетельствует о том, что куплена может быть только та земля, на которую уже оформлены права пользования.
4. Форма договора купли-продажи участка несельскохозяйственного назначения приведена в Порядке удостоверения договоров отчуждения земельных участков, утвержденном приказом Минюста и Госкомзема N 14/5 и N 48 от 06.06.96 г.
5. Форма государственного акта на право собственности на землю утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 24.03.99 г. N 440.
6. Действующим законодательством Украины (а именно - ст.90 ЗКУ) предусмотрен механизм, который регулирует возмещение убытков, нанесенных изъятием сельскохозяйственных земель с целью их использования не по целевому назначению. В этой консультации мы не будем его рассматривать. Тем, кого это интересует, советуем обратиться к постановлению КМУ N 1279 от 17.11.97 г.
7. В соответствии с постановлением Верховного Совета Украины от 13.03.92 г. "Об ускорении земельной реформы и приватизации земли", Декретом Кабинета Министров Украины от 26.12.92 г. "О приватизации земельных участков", Порядком передачи земельных участков в частную собственность гражданам Украины , утвержденным приказом Госкомзема от 15.02.93 г. N 10.
8. Нормативной ценой земли является денежная оценка, рассчитанная по утвержденным Кабинетом Министров Украины методикам.
9. Независимо от наличия документов, удостоверяющих право собственности или пользования землей, лица, которым земельные участки были предоставлены в пользование до вступления в силу Земельного кодекса Украины, должны уплачивать земельный налог в соответствии с Законом Украины "О плате за землю".
10. За исключением случаев, когда предприятия, учреждения и организации, которым отводятся земельные участки, строят на новом месте жилые дома, производственные и другие здания и сооружения вместо изымаемых или выкупаемых.
11. В течение трех лет со времени предоставления земельного участка фермерскому хозяйству отбирать его за нерациональное использование нельзя (ст. 27 ЗКУ).
"Все о бухгалтерском учете" N 94 (640) от 10 октября 2001 г.