Передача работнику вновь построенной
квартиры в обмен на его старую квартиру
является объектом налогообложения НДС
ВОПРОС: Наше предприятие на условиях долевого участия построило квартиру. При получении квартиры от строительной организации НДС не начислен. Руководством предприятия еще до начала строительства было принято решение о передаче указанной квартиры одному из работников нашего предприятия, но при условии, что этот работник передаст свою старую однокомнатную квартиру в собственность предприятия. Просьба сообщить, необходимо ли в таком случае облагать НДС стоимость указанной квартиры.
ОТВЕТ: Согласно подпункту 5.1.20 п. 5.1 ст. 5 Закона Украины "О налоге на добавленную стоимость" от 03.04.97 г. N 168/97-ВР от обложения налогом на добавленную стоимость освобождаются операции по продаже или передаче в собственность вновь построенного жилья физическим лицам для его использования как места проживания.
Поскольку указанная норма Закона допускала неоднозначное толкование, Комитет Верховной Рады по вопросам финансов и банковской деятельности предоставил дополнительные разъяснения по этому вопросу письмом от 29.05.2000 г. N 06-10/346.
Учитывая, что указанная норма Закона предусматривает освобождение от налогообложения операций по продаже или передаче в собственность вновь построенного жилья физическим лицам для его использования как места проживания, то в первом случае от налогообложения освобождаются операции по продаже жилья плательщиком налога физическому лицу.
Во втором случае освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость операции по передаче жилья физическому лицу строительной организацией. Это значит, что от налогообложения освобождается сметная стоимость жилья как целостного обособленного объекта собственности, определенная в договоре подряда или в ином аналогичном гражданско-правовом договоре, заключенном между таким физическим лицом - заказчиком (или его поверенным) и такой строительной организацией.
С указанной позицией согласились ГНАУ (письмо от 28.07.2000 г. N 10452/7/16-1121), Министерство финансов, Министерство экономики, Госстрой Украины и Кабинет министров Украины.
В описанной ситуации, на первый взгляд, можно сказать, срабатывает условие относительно того, что освобождается операция по продаже жилья плательщиком налога физическому лицу, и поэтому такая операция освобождается от НДС, но...
Давайте вспомним условия положений Указа Президента Украины "О некоторых изменениях в налогообложении" от 07.08.98 г. N 857/98.
Статьей 12 названного Указа обусловлено, что во время осуществления бартерных (товарообменных) операций на территории Украины налог взимается по полной ставке, в том числе во время обмена товарами (работами, услугами), операции по продаже которых освобождаются от налогообложения или облагаются налогом по нулевой ставке.
Из сказанного можно сделать следующий вывод. Поскольку передача вновь построенного жилья физическому лицу осуществляется на условиях товарообмена (квартира на квартиру), и этот товарообмен осуществляется между физическим лицом и предприятием (например, предприятие приобретает в свою собственность квартиру для офиса или для создания гостиничного номера для своих гостей и т.п.), то при таких условиях передача жилья в собственность физическому лицу облагается налогом на добавленную стоимость на общих основаниях по ставке 20 процентов.
Пунктом 4.2 ст. 4 Закона Украины "О налоге на добавленную стоимость" предусмотрено, что в случае продажи товаров (работ, услуг) без оплаты или с частичной оплатой их стоимости средствами в рамках бартерных (товарообменных) операций, а также связанному с продавцом лицу, база налогообложения определяется, исходя из фактической цены операции, но не ниже обычной цены.
При этом следует указать, что на таких условиях предприятие не будет иметь право на налоговый кредит, поскольку товарообмен осуществляется между плательщиком налога на добавленную стоимость и гражданином, не являющимся плательщиком налога на добавленную стоимость.
Если же руководство предприятия запланировало передачу однокомнатной квартиры другому сотруднику, то в этом случае лучше обусловить в решении руководства предприятия то обстоятельство, что работник обязан передать квартиру Иваненко, Петренко или Сидоренко без факта передачи квартиры в собственность предприятия.
И хотя такая дописка, с юридической точки зрения, почти не способна защитить предприятие от недобросовестного работника, который, получив и оформив собственность на новую квартиру, не выполнит указанных условий и оставит две квартиры в собственном распоряжении, все же такое офор-мление будет способствовать тому, что передача новой квартиры не будет облагаться НДС, поскольку не будет подпадать под действие статьи 12 Указа Президента Украины "О некоторых изменениях в налогообложении", потому что при указанных условиях не возникает товарообменная операция между предприятием и работником.
"Вестник бухгалтера и аудитора Украины"
N 21, ноябрь 2001 г.