Про плату за землю
ПИТАННЯ: Як вирішується питання про плату за землю платниками єдиного податку залежно від того, на яких умовах використовується земельна ділянка?
ВІДПОВІДЬ: Розглянемо це питання на прикладі окремих ситуацій, але для початку з'ясуємо, що слід розуміти під платою за землю.
Відповідно до статті 36 Земельного кодексу і статті 2 Закону N 2535 використання землі в Україні є платним Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати.
Земельний податок - це обов'язковий платіж, передбачений Законом про систему оподаткування, який сплачується до бюджету власниками землі та землекористувачами (крім орендарів) у терміни, встановлені законодавством.
Орендна плата - платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Залежно від того, на яких умовах платник єдиного податку використовує земельну ділянку, і буде вирішуватися питання про плату за землю.
Ситуація 1. Платник єдиного податку с власником землі або землекористувачем (не орендарем) і використовує цю землю в підприємницькій діяльності для власних потреб.
Відразу уточнимо, що право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та одержання документа, який засвідчує це право (стаття 22 Земельного кодексу).
Тобто власником землі є особа, якій виданий зареєстрований місцевою радою державний акт на право власності на землю. У свою чергу, землекористувачем, згідно зі статтями 22-24 Земельного кодексу, вважається суб'єкт, що має державний акт на право постійного користування цією земельною ділянкою або укладений з місцевою радою договір на право тимчасового користування землею (не оренди землі).
Тепер повернемося до ситуації, яка розглядається, і нагадаємо, що суб'єкт малого підприємництва - платник єдиного податку відповідно до статті 6 Указу N 746 звільняється від сплати податку на землю і розрахунок цього платежу подавати не повинен.
Ситуація 2. Платник єдиного податку, будучи власником землі або землекористувачем, здає земельну ділянку або будівлі, споруди, їх частини (приміщення), які належать йому, в оренду.
Як і в попередній ситуації, на платника єдиного податку поширюється дія статті 6 Указу N 727, яка звільняє його від сплати земельного податку.
Варто сказати, що у Державної податкової адміністрації України інша думка (Листи N 14312, N 5659). У пункті 6 Постанови N 507, який покликаний роз'яснити Указ N 746, говориться про те, що суб'єкт малого підприємництва платник єдиного податку звільняється від плати (податку) за землю тільки за земельні ділянки, що використовуються ним для здійснення підприємницької діяльності.
У зв'язку із цим ДПАУ в Листі N 14312 і робить висновок про те, що платники єдиного податку при передачі ними в оренду земельних ділянок під будівлями, спорудами, їх частинами іншим суб'єктам підприємницької діяльності повинні'сплачувати земельний податок на загальних підставах. Однак такий висновок ДПАУ не відповідає нормам чинного законодавства, на що звертає увагу і Державний комітет з питань регуляторної політики та підприємництва у Листі N 1-221/2222.
Відповідно до статті 1 Закону N 698 підприємницька діяльність - це безпосередня, самостійна, систематична, на власний ризик діяльність з виробництва продукції, виконання робіт, надання послуг з метою отримання прибутку, яка здійснюється фізичними та юридичними особами, зареєстрованими як суб'єкти підприємницької діяльності у порядку, встановленому законодавством.
Здача в оренду землі або приміщень платником єдиного податку відповідає всім вищепереліченим ознакам підприємницької діяльності, при цьому вона повинна бути зазначена як вид діяльності у статуті підприємства, а у приватних підприємців-у Свідоцтві про сплату єдиного податку.
У Листі N 5659 ДПАУ продовжує наполягати на необхідності сплати земельного податку платниками єдиного податку, що надають землю, будівлі, їх частини в оренду. Автори Листа посилаються на останню частину статті 12 Закону N 2535, в якій говориться, що, коли підприємства, установи та організації, які користуються пільгами із земельного податку, мають у підпорядкуванні госпрозрахункові підприємства або здають у тимчасове користування (оренду) земельні ділянки, окремі будівлі або їх частини, податок на земельні ділянки, зайняті цими госпрозрахунковими підприємствами або будівлями (їх частинами), переданими у тимчасове користування, сплачується в установлених розмірах на загальних підставах.
Але в нашому випадку це посилання недоречне. Адже пільга з будь-якого податку може надаватися тільки платнику цього податку. А оскільки відповідно до Указу N 746 платники єдиного податку не є платниками земельного податку, то і говорити про пільгу для них (у розумінні статті 12 Закону N 2535) немає підстав.
Не варто забувати також про те, що доходи, отримані від здачі майна (землі, приміщень) в оренду, є складовою частиною бази для обчислення єдиного податку (тобто можна сказати, що податок на землю сплачений у сумі єдиного податку).
Ситуація 3. Платник єдиного податку орендує земельну ділянку.
Окремим видом тимчасового користування землею є її оренда. Відносини між орендарем (у нашому випадку - платником єдиного податку) та орендодавцем оформляються договором оренди землі.
Законом N 161 передбачено, що договір оренди землі повинен укладатися у письмовій формі (стаття 13) і містити такі істотні умови (стаття 14):
- об'єкт оренди (місце розташування і розмір земельної ділянки);
- термін договору оренди (відповідно до статті 17 Закону N 161 він не може перевищувати 50 років);
- орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни і порядок внесення та перегляду);
- цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцю;
- існуючі обмеження й обтяжувальні умови з використання земельної ділянки;
- сторона (орендодавець або орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини;
- відповідальність сторін.
Особливість договору оренди землі полягає в тому, що невід'ємною його частиною є план (схема) земельної ділянки (пункт 2 статті 13 Закону N 161).
Слід звернути увагу і на те, що договір оренди землі в обов'язковому порядку засвідчується нотаріусом, а крім того, підлягає державній реєстрації у виконавчому комітеті місцевої ради, в Київській і Севастопольській міських державних адміністраціях. Порядок такої реєстрації затверджений Постановою N 2073.
За користування землею за договором оренди платник єдиного податку орендар, виходячи зі статті 2 Закону N 2535, сплачує орендну плату. Порядок її внесення залежить від того, хто є орендодавцем.
Якщо орендодавець - юридична або фізична особа - власник земельної ділянки, то орендна плата вноситься на рахунок такого власника (а він, у свою чергу, сплачує податок на землю).
Якщо орендодавець - сільська, селищна, міська рада або районна, обласна держадміністрація, то орендна плата підлягає внесенню на спеціальний бюджетний рахунок відповідної ради, на території якої знаходиться земельна ділянка.
Остання обставина не прирівнює орендну плату до земельного податку.
А оскільки статтею 6 Указу N 746 платники єдиного податку звільнені від сплати саме земельного податку, то немає ніяких правових підстав стверджувати, що вони не повинні сплачувати орендну плату.
У той же час орендодавець не має права вимагати від орендаря крім орендної плати відшкодування сум земельного податку, який він сплачує сам. Проте, існує один нюанс. Оскільки розмір, форма і терміни внесення орендної плати, згідно зі статтею 19 Закону N 161 та статтею 19 Закону N 2535, установлюються за узгодженням сторін у договорі оренди, орендодавець за домовленістю з орендарем може встановлювати такий розмір орендної плати, який покривав би його витрати на сплату земельного податку.
Зазначимо, що сплата орендарем землі земельного податку не передбачена законодавством, тому орендар сплачувати орендодавцю суму земельного податку не повинен.
Ситуація 4. Платник єдиного податку орендує приміщення.
У цьому випадку немає правових підстав для стягнення з орендаря приміщення плати за землю, оскільки він не є ні власником землі, ні землекористувачем (земельна ділянка йому не виділялася і будь-яких правоустановчих документів на землю в нього немає).
Відповідно до договору оренди, укладеному між орендарем (платником єдиного податку) та орендодавцем, орендар сплачує останньому орендну плату за користування приміщенням. Ця орендна плата може бути обчислена орендодавцем (платником плати за землю) за узгодженням з орендарем у такому розмірі, щоб її вистачило на сплату орендодавцем земельного податку в частині, яка припадає на орендоване приміщення.
Розглянувши всі можливі ситуації, робимо висновок про те, що суб'єкт малого підприємництва-платник єдиного податку відповідно до статті 6 Указу N 746 не повинен сплачувати земельний податок, але від орендної плати він не звільнений.
Тільки при використанні земельної ділянки не в підприємницькій діяльності (наприклад, для ведення особистого підсобного господарства) платник єдиного податку - власник землі (землекористувач) повинен сплачувати податок на землю. В усіх інших випадках вимоги про сплату податку на землю, які висуваються до платника єдиного податку, є незаконними і можуть бути оскаржені у суді.
"Баланс. Малий Бізнес" N 8 (8), листопад 2001 р. Підписний індекс 23123