Урахування факторів часу та інфляції в орендних відносинах
На сучасному етапі соціально-економічних перетворень оренда майна залишається важливим напрямом реформування відносин власності і матеріально-речового забезпечення розвитку підприємництва. Оренда дає змогу поєднати виробника товарів і послуг з потрібними йому засобами виробництва, які досі не використовувалися або використовувалися менш ефективно їхніми власниками (балансоутримувачами).
За умов, коли на розвиток вітчизняної економіки продовжують впливати, певною мірою, інфляційні процеси, актуальним завданням є врахування часу та інфляції під час визначення умов оренди, вартості орендованого майна, розрахунків за оренду, повернення або приватизацію орендованого майна. Чинною нормативно-правовою базою оренди державного майна передбачено різні форми вирішення цього завдання на всіх стадіях орендного циклу.
Укладенню договору оренди відповідно до вимог ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон про оренду) передує оцінка майна. Згідно зі ст. 10 Закону про оренду в договорі оренди зазначаються "склад і вартість майна з урахуванням її індексації". Чинною Методикою оцінки об'єктів оренди передбачено в разі оцінки цілісних майнових комплексів підприємств урахування всіх належних на дату оцінки переоцінок (дооцінок) активів - складових цього комплексу. Переоцінки завжди мали на меті врахування морального зношення майна з плином часу, а за сучасних умов враховують і інфляцію.
Цією методикою, впровадженою в 1995 р., передбачалася індексація вартості майна відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 17.01.95 р. N34 "Про проведення індексації основних фондів та визначення розмірів амортизаційних відрахувань на їх повне відновлення у 1995 році".
Новим стандартом бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", затвердженим наказом Мінфіну від 27.04.2000 р. N92, передбачено переоцінку основних засобів до справедливої вартості. Згідно з п.16 цього стандарту "підприємство переоцінює об'єкт основних засобів, якщо його залишкова вартість значно (більш як на 10%) відрізняється від справедливої вартості на дату балансу. У разі переоцінки об'єкта основних засобів на ту саму дату здійснюється переоцінка всіх об'єктів групи основних засобів, до якої належить цей об'єкт".
Ця переоцінка підприємством під контролем органу, уповноваженого управляти його майном, є передумовою передачі в оренду цілісних майнових комплексів підприємств, організацій, їхніх структурних підрозділів. Особлива увага при цьому приділяється дооцінці функціонуючих основних засобів з нульовою залишковою вартістю.
Вартість оборотних матеріальних засобів, що належать до складу цілісних майнових комплексів підприємств і підлягають викупу орендарем, визначається (згідно з п.13 Методики) з обов'язковою дооцінкою товарно-матеріальних цінностей. Зауважимо, що стандарт бухгалтерського обліку 9 "Запаси" не містить згадок про переоцінки, але в п.24 передбачено, що "запаси відображаютьбя у бухгалтерському обліку і звітності за найменшою з двох оцінок: первісною вартістю або чистою вартістю реалізації".
У разі оренди нерухомого майна застосовується експертна оцінка його вартості. Підчас оцінки витратним методом ураховуються галузеві укрупнені показники відновної вартості будівель і споруд та робляться необхідні перерахунки. Підчас оцінки методом використання аналогів продажу коригують вартість 1 кв.м або 1 куб.м аналога на фактор часу.
Фактор часу відображено і у визначенні термінів чинності експертних оцінок орендованого нерухомого майна. Згідно з методикою розрахунку орендної плати він становить шість місяців від дня експертної оцінки, якщо інший термін не передбачено в звіті з експертної оцінки. Затвердженим спільним наказом Фонду державного майна, Мінфіну і Мінекономіки від 04.05.2000 р. N935/95/31 Порядком надання Фондом дозволів державним підприємствам і організаціям на передачу в оренду цілісних майнових комплексів їхніх структурних підрозділів та нерухомого майна уточнено, що під іншим терміном може розумітися лише менший термін.
Ще однією істотною умовою договору оренди є термін, на який укладається договір. Законодавство про оренду не містить обмежень щодо тривалості договору. Проте орендодавці віддають перевагу короткостроковим договорам з-подальшою пролонгацією. Це дає змогу оперативно приводити договори оренди у відповідність до нових норм законодавства.
Одним з основних етапів підготовки договору оренди є розрахунок орендної плати. До 1993 р. розрахунки орендної плати не враховували фактор інфляції, що робило оренду державного і комунального майна ще більш вигідною для орендарів. Нині ст.10 Закону про оренду відносить до істотних умов договору оренди "орендну плату з врахуванням її індексації". Чинною методикою передбачено під час розрахунку орендної плати за перший місяць оренди врахування індексів інфляції за період від дати оцінки майна до дати початку договору і за сам перший місяць оренди.
Орендна плата за кожний наступний місяць визначається коригуванням орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний.
З упровадженням стандарту бухгалтерського обліку "Основні засоби", яким розширено сферу застосування експертної оцінки під час оренди іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна, та зі зміною підходів до визначення річної орендної плати за цілісні майнові комплекси підприємств (розрахунки стали вестися не від річного прибутку підприємства до оренди, а від залишкової вартості його основних засобів) наведений у методиці розрахунку орендної плати опис механізму врахування індексів інфляції перестав бути всеохоплюючим і не відповідав деяким новим реаліям оцінки орендованого майна. Тому в "Роз'ясненнях і рекомендаціях" до методики, затверджених наказом Фонду державного майна України від 22.08.2000 р. N 1765, конкретизується, з якого моменту розпочинається врахування індексів інфляції:
у разі оренди нерухомого майна - з дати експертної оцінки;
у разі оренди іншого окремого індивідуально визначеного майна (якщо робилася його експертна оцінка) - з дати експертної оцінки;
у разі оренди іншого окремого індивідуально визначеного майна (якщо оцінка робилася за залишковою вартістю на останню звітну дату) - із зазначеної дати;
у разі нової оренди цілісного майнового комплексу, коли залишкова вартість основних засобів визначалася на момент переходу на оренду або на останню звітну дату (з урахуванням переоцінки) - з цього моменту або зазначеної дати;
у разі продовження оренди цілісного майнового комплексу, коли залишкова вартість основних засобів визначалася за результатами проведеної інвентаризації - з дати інвентаризації.
Зазначений у методиці варіант урахування індексів інфляції з початку поточного року стосується старих договорів оренди цілісних майнових комплексів, за якими розрахунки річної орендної плати було зроблено від суми річного прибутку підприємства за останній повний календарний рік роботи в державному секторі і після змін у методиці визначення орендної плати не перераховувалися залежно від вартості орендованих основних засобів.
У разі припинення або розірвання укладеного до травня 1995 р. договору оренди цілісного майнового комплексу підприємства (у тому числі через його приватизацію за участю орендаря) виникає проблема компенсації орендарем вартості витрачених ним орендованих оборотних засобів. Відповідно до чинних Методики оцінки вартості майна під час приватизації (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 12.10.2000 р. N1554) та Порядку повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення або розірвання договору оренди (затверджено наказом Фонду державного майна від 07.08.97 р. N847), сума компенсації визначається з урахуванням індексації.
Для цього вартість оборотних засобів (сума фінансових активів запасів і затрат за вирахуванням кредиторської заборгованості) в цінах на дату оцінки під час укладення договору коригується на відповідний коефіцієнт індексації. Коефіцієнти індексації залежать віддати передачі майна в оренду (року, кварталу) і до 1998 р. визначалися щороку на 1 січня і 1 липня. Чинною Методикою оцінки вартості майна під час приватизації пропонується визначати коефіцієнт індексації вартості орендованих оборотних засобів множенням розрахованого на 1 січня 1998 р, базового коефіцієнта індексації (додаток 6 до Методики) на "річний індекс інфляції починаючи з і 998 року до року, в якому визначено дату оцінки, якщо річний індекс інфляції перевищує 110 відсотків".
У разі повернення орендованих цілісних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди застосовується аналогічний механізм індексації вартості оборотних засобів.
"Праця і зарплата" N 1 (293), січень 2001 р.
Підписний індекс 30214