Как удешевить аренду земли
В жизни сельскохозяйственного сектора экономики - время перемен. Уж не знаем чьими заботами, но набрал, наконец, силу процесс преобразования эфемерных земельных паев в чисто конкретные земельные участки. О разнице между двумя этими объектами земельных отношений мы уже писали в "Бухгалтере" N 20'2000 на с. 23-24 ("О козлах отпущения и вообще").
Вкратце напомним: в результате паевания граждане-селяне получили право на земельную долю (пай) определенного размера и стоимости, не выделенный на местности. Это право подтверждается соответствующим документом сертификатом.
Далее каждый член сельскохозяйственного предприятия мог беспрепятственно выйти из него и получить бесплатно в частную собственность земельный участок в натуре (не в смысле "на самом деле", а в смысле "на местности").
В результате такой операции гражданин в обмен на земельный сертификат получал государственный акт о праве собственности на земельный участок - уже не абстрактный, а выделенный на местности, индивидуализированный.
Однако выдача государственных актов пошла не так споро, как ожидалось. Поэтому в течение нескольких лет агробизнес в Украине строился на невообразимой с формально-юридической точки зрения схеме: некое сельхозпредприятие арендовало земельные паи (!) у крестьян (не собственников земли), в результате чего получало право пользования конкретным земельным участком (!) в рамках земельного массива, условно определенного как средоточие земель, под которые выданы земельные сертификаты.
Специфику договорных отношений между владельцем земельного пая и его арендатором наглядно демонстрирует уже сам предмет Типового договора аренды земельной доли (пая), утвержденного приказом Госкомзема от 17.01.2000г. N5:
"Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельную(-ые) долю(-и) (пай)(-и)) размером _____ условных кадастровых гектаров, стоимостью _____ гривень, расположенную в пределах земельного участка, выделенного в натуре единым массивом (кадастровый план прилагается)".
Но сейчас-то, как мы сказали, значительное число крестьян наконец-то получили акты о праве собственности на земельный участок. В связи с этим, встает вопрос о судьбе заключенных ими договоров аренды земельного пая.
Первая мысль, которая приходит в голову: преобразование пая в участок существенным образом изменяет предмет договора аренды. Если раньше в аренду предоставлялся пай, абстрактное право, то теперь - конкретный земельный участок,
Следовательно, к новому правоотношению в полной мере должны применяться требования Закона "Об аренде земли", в том числе относительно существенных условий договора, перечисленных в ст. 14 этого Закона**. Кроме того, нужно определиться с месторасположением земельного участка - ведь согласно п. 2 ст. 13 Закона план (схема) земельного участка является неотъемлемой частью договора аренды земли.
Видимо, к аналогичным выводам пришли и работники Госкомзема. Вопрос, о том, нужно ли перезаключать договор аренды, нашел отражение в нескольких документах, вышедших из под их пера.
Так, приказом Госкомзема от 24.09.2001 г. N 166 были внесены дополнения в п. 2.3 упомянутого Типового договора аренды земельной доли (пая):
"В случае выделения земельного участка на основании земельной доли (пая) в натуре (на местности) обязательства сторон прекращаются в соответствии с действующим законодательством".
Естественно, фраза "в соответствии с действующим законодательством" оставляет поле для разночтений. Чувствуя это, Госкомзем издал ряд разъяснений, посвященных переходу с аренды земельного пая на аренду земли. Наиболее пространно свои мысли по этому поводу он изложил в письме от 13.03.2001 г. N 14-17-2-Н1063/2960:
"Арендные отношения должны оформляться договором как в случае аренды земельной доли (пая), так и в случае [аренды] земельного участка. Данные договоры отличаются как по предмету, так и по существенным условиям исполнения обязательств.
Следует отметить, что четкий механизм прекращения обязательств по договору аренды земельной доли (пая) в случае получения арендодателем государственного акта на право частной собственности на землю действующим законодательством не предусмотрен.
Если лицом был заключен договор аренды земельной доли (пая), а далее получен государственный акт на право частной собственности на земельный участок, изменяется предмет обязательств и в указанном случае стороны при изменении существенных условий договора должны привести договорные отношения в надлежащее состояние, учитывая требования Закона Украины "Об аренде земли".
По мнению Комитета, при возникновении данной ситуации стороны должны решить вопрос относительно перезаключения или расторжения соглашения. При решении вопроса о расторжении договора аренды земельной доли (пая) следует учитывать общие требования статьи 162 Гражданского кодекса Украины, в соответствии с которой односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В то же время действующим законодательством не предусмотрены ограничения инициативы сторон в расторжении договора аренды земельной доли (пая) с последующим заключением договора аренды земельного участка".
Заметно, что по ходу изложения Госкомзем слегка шарахается из стороны в сторону: вначале говорит, что решать вопрос о расторжении или перезаключении договора нужно; затем - что в одностороннем порядке отказаться от договора или изменить его все-таки нельзя; и, в конце концов,- что по соглашению сторон расторгнуть (изменить) договор можно.
Как мы понимаем, Госкомзем все-таки склонился к мнению, что расторгать (менять) договор аренды земельного пая следует только по обоюдному согласию его участников. (Это вытекает из предпоследнего приведенного абзаца и - на его фоне - слбва "сторон" (не "стороны"!) в последнем абзаце.)
Но что будет, если в процессе редактирования нового варианта договора стороны к консенсусу не придут? Скажем, не смогут договориться о размере арендной платы? Сохранит ли силу прежняя редакция договора?
На этот счет у нас имеются серьезные сомнения. Вынуждены констатировать, что с момента получения земельного участка в натуре договор аренды земельного пая регулировать отношения по аренде земли не может, поскольку стороны не сумели договориться обо всех существенных условиях, присущих данному виду договорных отношений. То есть договор аренды земельного участка фактически является незаключенным.
Что же до договора аренды земельной доли (пая), то он прекращает свое действие по объективной причине - ввиду исчезновения объекта договорного регулирования.
Пусть вам только не покажется, что описанная выше проблема имеет праздно-теоретический характер. На самом деле она чрезвычайно важна практически, перезаключение договоров аренды может быть использовано крестьянами как повод для торгов относительно размера арендной платы. Тем более что 2 февраля 2002 года как никогда "кстати" подоспел Указ Президента N 92/2002 "О дополнительных мерах по социальной защите крестьян собственников земельных участков и земельных долей (паев)". В нем Президент поддержал инициативу группы политических партий и общественных организаций насчет установления минимального размера платы за аренду земельных участков (земельных паев):
- для крестьян, являющихся работниками сельхозпредприятий - арендаторов земли,- не ниже 1,5% стоимости земельного участка (земельного пая);
- для крестьян, не являющихся работниками арендаторов,- 2% стоимости земельного участка (земельного пая).
Размер минимальной платы за аренду земельного пая был под опекой Президента издавна. Помнится, Указом от 15.12.98 г. N 1353/98 он был установлен на уровне 0,5%; а Указом от 03.12.99 г. N 1529/99 - на уровне 1% стоимости земельной доли (пая). Но в обоих случаях речь шла именно об аренде земельных паев, а не земельных участков.
Поскольку нынешнему Указу обратная сила не придана, те сельхозпредприятия, которые успели заключить и зарегистрировать (!) договоры аренды земли в управлении (отделе) земельных ресурсов до вступления в силу Указа (то есть до 25.02.2002 г.), могут их не пересматривать. Ведь заключенные ими сделки полностью соответствуют предписаниям нормативных актов, действующих на момент их совершения.
Надо отметить, что два процента стоимости арендованного участка - это по современным меркам очень много. Для многих сельхозпредприятий - непосильно много.
Итак, если раньше мы писали, рассматривая обложение земельным налогом в эпоху паевания, что козлами отпущения здесь выступают колхозы, то теперь, оказывается, эта роль (уже не из-за налогов) выпадает арендаторам. Вот почему арендаторы сразу обратили внимание на два присущих Указу N 92/ 2002 серьезных недостатка.
Первый касается полномочий Президента регулировать данные вопросы. Помниться, в Указе 1998 года Президент обосновывал свои полномочия ссылкой на "Переходные положения" Конституции. Пускай.
В 1999 году, когда срок действия указанных полномочий истек, Президент издал Указ N 1529/99 "в соответствии с частью четвертой статьи 13" (о том, что государство обеспечивает защиту прав всех субъектов права собственности и хозяйствования, социальную направленность экономики) и "руководствуясь статьей 102 Конституции Украины" (о том, что Президент Украины является гарантом государственного суверенитета, территориальной целостности Украины, соблюдения Конституции Украины, прав и свобод человека и гражданина).
Согласитесь, малоубедительные правовые основания.
Ну а в 2002 году Президент вообще не удосужился написать, чем он руководствовался при издании Указа N 92/2002 (если не считать правовым основанием инициативу одного из партийных блоков).
Тем не менее если обратиться к Конституции, в ней можно отыскать немало аргументов, ставящих законность указанных действий под сомнение. Так, согласно ст. 92 Конституции исключительно законами Украины определяются основы использования природных ресурсов. А статья 14 Конституции гласит, что право собственности на землю реализуется (в том числе путем сдачи в аренду, как это следует из ст. 90 Земельного кодекса ) гражданами исключительно в соответствии с законом.
В полном соответствии с Конституцией размер платы за аренду земельных участков урегулирован в Законе "Об аренде земли". Согласно ст. 19 Закона размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются то соглашению сторон в договоре аренды. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может быть меньше размера земельного налога.
Так что Законом - по крайней мере в вопросе аренды земельных участков уже все урегулировано. А значит, Указ Президента, имеющий меньшую юридическую силу и сомнительные правовые основания, не выдерживает конкуренции с Законом "Об аренде земли".
Второй недостаток Указа: в нем не говорится, за какой период рассчитываются те самые 1,5% (2%). С учетом того что договоры аренды земли можно заключать и на несколько лет, формальное соответствие требованиям Указа достигается и тогда, когда стороны устанавливают плату, равную 2 процентам от стоимости земельного участка, не за год, а, скажем, за десять (вариант: двадцать) лет аренды.
Оба приведенных выше аргумента с формально-юридической точки зрения безупречны. Однако будет, наверное, ошибкой не учитывать политические факторы, которые могут повлиять на позицию судьи при решении тяжбы между крестьянами и арендаторами земельных участков. Вероятность того, что Указ признают законным (как это уже не раз бывало, в частности в практике Конституционного Суда), а под двумя процентами будут понимать ежегодную плату, к сожалению, не исключена. Даже очень.
Что же делать тем сельхозтоваропроизводителям, которые пытаются хотя бы внешне требованиям Указа соответствовать?
Во-первых, можно поиграть со сроками перечисления арендной платы. Уж этот вопрос, если земля находится в собственности граждан, никакими указами не урегулирован. Почему бы не решить его следующим образом: один процент выплачивается арендодателю в нормальные сроки (например, в конце года), а еще один - лет через 10 в надежде на то, что инфляция к тому времени указанную сумму заметно обесценит?
Кроме того, можно воспользоваться схемами, приведенными в статье А.Погребняк в "Бухгалтере" N 1-2'2002 на с.65. Там ведь была аналогичная проблема, только не с арендной платой, а с минимальными ценами на сахар. Из предложенных в статье четырех вариантов наиболее практичным (с учетом сельхозспецифики) нам представляется "комиссионный". То есть между арендатором и крестьянами следует поставить поверенного, который по поручению крестьян будет заключать договоры на сдачу в аренду земельного участка. И пусть арендная плата составляет 1,5 (2) процента - часть этих денег будет оседать у посредника в виде вознаграждения и впоследствии возвращаться арендатору.
И еще один перспективный вариант. Объективно сложилось так, что расчеты за аренду земли, как правило, частично производятся в натуральной форме. Так давайте использовать эту возможность: ничто ведь не мешает сторонам закрепить в договоре завышенные цены на продукцию, которая будет передаваться труженикам полей в качестве натуральной части арендной платы.
Правда, не стоит забывать, что все приведенные выше схемы сработают лишь при условии согласия на то арендодателя. Так что арендаторам нужно уже сейчас думать, как преподнести селянам все эти ухищрения, чтобы они не выглядели происками зажравшихся буржуев, решивших вконец ободрать село вопреки заботам нашего доброго Президента.
"Бухгалтер" N 10-11 (154-155) ч.I, март (II-III) 2002 г.
Подписной индекс 74201