Пруд пруди или в аренду бери:
организация и эксплуатация искусственных водоемов
Разведение рыбы издавна было достаточно рентабельным делом. И желающих заняться этим бизнесом хватает и сегодня. Чтобы организовать свое рыбное хозяйство нужны знания и опыт, мальки и корм, технологии выращивания и вылова рыбы, но главное - нужен водоем, а правильнее пруд. А получить его можно тремя путями: купить, создать или взять в аренду. Что же необходимо для каждого из этих вариантов?
Но прежде чем ответить на этот вопрос, попытаемся разобраться - что же такое водоем и, в частности , пруд? Статья 1 Водного кодекса Украины от 06.06.95 г. N 213/95-ВР (далее - ВКУ) определяет водоем как "бессточный или с замедленным стоком поверхностный водный объект". Однако для нас это определение едва ли будет полным, ибо оно характеризует водоем только как водный объект. Но водоем же - это не только вода, но и земля. В соответствии со ст.58 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) к землям водного фонда относятся земли, занятые, в частности, водными объектами, гидротехническими, другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделенные под полосы отвода для них. Под это определение подпадают и пруды (в понимании ВКУ пруд - искусственно созданный водоем вместительностью не более 1 млн.куб.м). Кроме того, не следует забывать, что земли водного фонда - это еще и имущество, требующее правильного отражения в бухгалтерском и налоговом учете. Исходя из этого и рассмотрим вопросы получения пруда в собственность или пользование.
"... I ставок, і млинок,
і вишневенький садок"
Да, все это может быть собственностью. Прошли те времена, когда пруды были государственными или колхозными, а большинство из них фактически ничьими. Сейчас водоем может находиться в собственности предприятия или даже физического лица*. Ведь в соответствии с п.2 ст.79 ЗКУ право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на водные объекты, которые на нем расположены. Таким образом, право собственности на пруд или иной водоем можно получить вместе с правом собственности на соответствующий земельный участок путем приватизации, выкупа и других вариантов, предусмотренных ЗКУ.
Кстати, построить собственный водоем можно и на арендованной земле по согласию арендодателя (п.1.4 ст.23 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.98 г. N 161-XIV, далее - Закон об аренде).
При этом следует обратить внимание на целевое использование земли. В соответствии с п.1 ст.19 ЗКУ одной из категорий земель по основному целевому назначению являются земли водного фонда. Пункт 1 ст.59 этого же Кодекса предусматривает, что земли водного фонда могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности. А п.2 упомянутой статьи предусмотрено, что "гражданам и юридическим лицам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут безвозмездно передаваться в собственность закрытые природные водоемы (общей площадью до 3 гектаров)". Законодательство не определяет конкретный перечень видов целевого назначения земель водного фонда. Однако анализируя нормы ЗКУ, можно прийти к выводу, что эти земли могут предоставляться для рыбохозяйственных нужд, культурнооздоровительных, рекреационных, спортивных и туристических целей, проведения научно-исследовательских работ и т.п.
Поэтому, подавая заявление** в местные советы (для земель коммунальной собственности) или государственную администрацию (для земель государственной собственности) о предоставлении в собственность (продажу) земельного участка, вам необходимо указать целевое назначение соответствующего земельного участка, на котором расположен водоем. Если же право собственности на такой участок приобретается по гражданско-правовому соглашению (чаще всего - купле-продаже) у другого собственника, следует убедиться, что указанное в государственном акте на землю целевое назначение вас устраивает. Иначе придется позаботиться об его изменении (об этом немного ниже).
Другим вариантом приобретения собственного прудика может быть его создание на собственном земельном участке. Это, в частности, предусмотрено п. 2 ст.59 ЗКУ: "собственники на своих земельных участках могут в установленном порядке создавать рыбохозяйственные, противоэрозионные и прочие искусственные водоемы". Отдельного порядка создания искусственных водоемов пока что не существует. Но это не значит, что вы не имеете права запрудить плотиной овраг или докопаться до родниковой воды. Нужно только все надлежащим образом оформить.
Первое дело, которое нужно сделать - это провести изменение целевого назначения земельного участка (например, с "ведения товарного сельскохозяйственного производства" на "ведение рыбного хозяйства"). Такое изменение производится органами исполнительной власти или органами местного самоуправления (п.2 ст.20 ЗКУ).
Порядок изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, утвержден постановлением КМУ от 11.04.2002 г. N 502. В соответствии с п.2 этого порядка изменение целевого назначения земельного участка проводится по представлению заявления (ходатайства) его собственника в сельские, поселковые, городские советы, если земельный участок расположен в пределах населенного пункта, или районную госадминистрацию, если земельный участок расположен за пределами населенного пункта. К заявлению (ходатайству) прилагаются:
а) копия государственного акта на право собственности на земельный участок;
б) для гражданина - собственника земельного участка - копия паспорта, для юридического лица - собственника земельного участка - копия устава (положения) и копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
в) документы относительно установленных ограничений (отягощений) и земельных сервитутов3 на использование земельного участка;
г) обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка с указанием его размера.
Орган, в который подано заявление (ходатайство), в случае согласия на изменение целевого назначения земельного участка дает разрешение на подготовку проекта его отведения:
- составление проекта отведения земельного участка, если изменению целевого назначения подлежит его часть;
- пересогласование проекта отведения земельного участка с соответствующими органами исполнительной власти, если изменению целевого назначения подлежит весь земельный участок.
Проект отведения земельного участка, составленный землеустроительной организацией, согласовывается или пересогласовывается с органом земельных ресурсов, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органом градостроительства и архитектуры и охраны культурного наследия, а также подлежит государственной землеустроительной экспертизе, после которой заказчик представляет проектные материалы соответственно в сельские, поселковые, городские советы или в районную госадминистрацию для принятия решения.
Положительное решение является основанием для оформления государственного акта на право собственности. В случае принятия решения об отказе в изменении целевого назначения земельного участка сельские, поселковые , городские советы или соответствующий орган исполнительной власти в течение 15 дней письменно уведомляет об этом его собственника с обоснованием причины отказа. Собственник, в случае несогласия с таким решением, может обратиться в суд.
Но процитированный Порядок не может расширять норму ст.82 ВКУ, согласно которой "создание на реках и в их бассейнах искусственных водоемов и водоподпорных сооружений, влияющих на естественный сток поверхностных и состояние подземных вод, допускается только с разрешения местных Советов по согласованию с государственными органами водного хозяйства, охраны окружающей природной среды и геологии".
Как видите, создание собственного искусственного водоема - дело достаточно серьезное. И если вам очень хочется разводить рыбу (или использовать водоем иным образом), естественного водоема у вас нет, строить не рискуете, а купить не имеете возможности, самое время обратить внимание на аренду.
Черное море в аренду?
Обычно же, ни Чорне, ни Азовское моря в аренду вам никто не отдаст. Хотя теоретически объектами аренды могут быть и они. Вот о чем говорится в п.4 ст. 59 ЗКУ: "Гражданам и юридическим лицам органами исполнительной власти или органами местного самоуправления из земель водного фонда могут передаваться на условиях аренды земельные участки прибрежных защитных полос, полос отведения и береговых полос водных путей, а также озера, водохранилища, прочие водоемы, болота и острова для сенокошения, рыбохозяйственных нужд, культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных и туристических целей, проведения научно-исследовательских работ и т.п.".
Основным Законом, который регулирует аренду водоемов, как земельных участков, является, конечно, Закон об аренде. Но, как уже было сказано выше, водоем - это не только земля, но и объект водного фонда. Поэтому отношения аренды здесь будут регулироваться также и водным законодательством. Прежде всего арендатор водоема (в терминологии ВКУ - водопользователь) имеет определенные права и обязанности, определенные ст.43 ВКУ соответственно.
Право общего водопользования определено ст.47 ВКУ. Общее водопользование осуществляется гражданами для удовлетворения их нужд (купание, плавание на лодках, любительское и спортивное рыболовство, водопой животных, забор воды из водных объектов без применения сооружений или технических устройств и из колодцев) бесплатно, без закрепления водных объектов за отдельными лицами и без предоставления соответствующих разрешений.
Местные Советы обязанные уведомлять население об установленных ими правилах, ограничивающих общее водопользование. На водных объектах, предоставленных в аренду, общее водопользование допускается на условиях, установленных водопользователем, по согласованию с органом, который предоставил водный объект в аренду.
Водопользователь, взявший водный объект в пользование на условиях аренды, обязан довести до сведения населения условия водопользования, а также о запрете общего водопользования на водном объекте, предоставленном в аренду. Если водопользователем или соответствующими Советами не установлены такие условия, общее водопользование признается разрешенным без ограничений.
Условия специального водопользования определяются ст.48 ВКУ. Специальное водопользование - это забор воды из водных объектов с применением сооружений или технических устройств, использование воды и сброс загрязняющих веществ в водные объекты, включая забор воды и сброс загрязняющих веществ с возвратными водами с применением каналов.
Специальное водопользование осуществляется юридическими и физическими лицами прежде всего для удовлетворения питьевых нужд населения, а также для хозяйственно-бытовых, лечебных, оздоровительных, сельскохозяйственных, промышленных, транспортных, энергетических, рыбохозяйственных и других государственных и общественных нужд.
Получение водоема в аренду еще не означает автоматического получения права на осуществление специального водопользования, которое возможно только на основании разрешения (ст.49 ВКУ). Разрешение на специальное водопользование выдается:
- государственными органами охраны окружающей природной среды - в случае использования воды водных объектов общегосударственного значения;
- Верховным Советом Автономной Республики Крым, областными, Киевскими и Севастопольскими городскими Советами по согласованию с государственными органами охраны окружающей природной среды - в случае использования воды водных объектов местного значения.
Специальное водопользование может быть краткосрочным (до трех лет) или долгосрочным (от трех до двадцати пяти лет).
Пользование водными объектами (или их частями) на условиях аренды осуществляется в соответствии со ст.51 ВКУ. Водные объекты (их части) местного значения и пруды, которые находятся в бассейнах рек общегосударственного значения, могут предоставляться водопользователям только для рыборазведения, производства сельскохозяйственной и промышленной продукции, а также в лечебных и оздоровительных целях. Передача арендатором права на аренду водного объекта (или его части) другим субъектам хозяйствования (субаренда) запрещается.
Следует обратить внимание, что арендодателями водных объектов (их частей) местного значения являются Верховный Совет Автономной Республики Крым и областные Советы, а общегосударственного значения - Кабинет Министров Украины и местные государственные администрации. Отдельные полномочия по предоставлению водных объектов местного значения в пользование они могут передавать соответствующим органам исполнительной власти на местах или другим государственным органам. Оформляя водоем в аренду, в местной госадминистрации следует убедиться, что областные советы (или Верховный Совет АРК) "поделилась" этими полномочиями, о чем есть соответствующий документ. Иначе договор аренды может быть признан недействительным в судебном порядке.
Существенным условием договора аренды (дополнительно к существующим для договора аренды земли) будет размер сбора за аренду водных объектов (их частей), который определяется в договоре аренды по согласию сторон.
Водопользователи, которым водный объект (его часть) предоставлен в аренду, могут разрешить другим водопользователям осуществлять специальное водопользование.
Ну в завершение напомним, что водоем является еще и объектом основных средств. Поэтому в бухгалтерском учете взятый в аренду пруд вам придется проводить несколько раз: отразить аренду земельного участка, сбор за аренду водных объектов, плату за специальное использование водных ресурсов (если оно будет) и плату за аренду основных средств. Так что собственное рыбное хозяйство или создание водного курорта местного значения - дело не простое. Но ведь выгодное!
____________________
* Согласно ст.6 ВКУ водные объекты являются исключительно собственностью народа Украины и предоставляются только в пользование. Но, конечно же, с определенными ограничениями.
** Разграничение земель государственной и коммунальной собственности осуществляется согласно Временному порядку, утвержденному постановлением КМУ от 01.08.2002 г. N 1100.
"Все о бухгалтерском учете" N 73 (740) от 16 августа 2002 г.