Строительство:
подготовка, заключение договоров,
налоговый и бухгалтерский учет
При подготовке консультации использованы следующие нормативно-правовые акты:
Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. N 2768-III с изменениями и дополнениями (Земельный кодекс);
Закон Украины "О местном самоуправлении в Украине" от 21.05.97 г. N 280/97-ВР (Закон N 280);
Закон Украины "О планировании и застройке территорий" от 20.04.2000 г. N 1699-III (Закон N 1699);
Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. N 8074-XI (Кодекс об административных правонарушениях);
Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины "Об утверждении Перечня объектов, утверждения проектов строительства которых в пределах законодательства Украины не нуждаются в заключении комплексной государственной экспертизы" от 12.09.2001 г. N 179 (Приказ N 179);
Закон Украины "О лицензировании некоторых видов хозяйственной деятельности" от 01.06.2000 г. N 1775-III (Закон N 1775-III);
Приказ Государственного Комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины "О перечне документов, которые прилагаются к заявлению о выдаче лицензии для хозяйственной деятельности" от 30.07.2001 г. N 155 (Приказ N 155);
Приказ Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины "Об утверждении Положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ от 05.12.2000 г. N 273 (Приказ N 273);
Положение о подрядных контрактах в строительстве Украины, утвержденное Научно-техническим советом Министерства Украины по делам строительства и архитектуры (Протокол от 15 декабря 1993 г. N 9) (Положение о строительных контрактах).
Подготовка строительства
В данном разделе мы рассмотрим процесс получения разрешения на строительство на собственной или находящейся в пользовании территории, а также приобретение земельного участка с целью последующего строительства.
Порядок согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земель регулируется ст. 151 Земельного кодекса.
Юридические лица, заинтересованные в изъятии (выкупе) земельных участков, обязаны до начала проектирования согласовать с собственниками земли и землепользователями, а также с сельскими, поселковыми, городскими советами, государственными администрациями, Советом министров Автономной Республики Крым, Кабинетом Министров Украины и Верховной Радой Украины местоположение объекта, размер земельного участка и условия его изъятия (выкупа) с учетом комплексного развития территории, который бы обеспечивал нормальное функционирование на этом участке и прилегающих территориях всех объектов, условия проживания населения и охрану окружающей среды.
Выбор земельных участков для размещения объектов осуществляется в установленном порядке юридическими лицами, заинтересованными в их отводе.
Согласование местоположений объектов, размеров предполагаемых для изъятия (выкупа) земельных участков и условий их отвода осуществляется соответствующими сельскими, поселковыми, городскими советами, государственными администрациями, Советом министров Автономной Республики Крым, Кабинетом Министров Украины в соответствии с их полномочиями относительно изъятия этих участков, а также Верховной Радой Украины.
Согласование местоположений объектов на особо ценных землях, а также местоположений объектов собственности других государств, международных организаций осуществляется Верховной Радой Украины.
Юридические лица, заинтересованные в изъятии (выкупе) земельных участков, обращаются с ходатайством о согласовании местоположений объектов в соответствующий сельский, поселковый, городской совет, местную государственную администрацию*.
Ходатайство относительно объектов, изъятие которых осуществляется Кабинетом Министров Украины, направляются в Совет министров Автономной Республики Крым, областную, Севастопольскую городскую государственную администрацию.
Соответствующий сельский, поселковый, городской совет, местная государственная администрация рассматривает в месячный срок ходатайство и дает юридическому лицу разрешение на подготовку материалов согласования местоположения объекта.
Юридические лица согласовывают наиболее целесообразное местоположение объекта, размеры намечаемого для изъятия земельного участка и условия его изъятия (выкупа) с собственником земли или землепользователем, районным ( городским) органом земельных ресурсов, природоохранным и санитарноэпидемиологическим органами, органом градостроения и архитектуры и охраны культурного наследия и представляют соответствующие материалы в сельский, поселковый, городской совет, местную государственную администрацию, которые согласовывают местоположение того объекта, под который имеют право самостоятельно изымать земельный участок.
Если согласование местоположения объекта осуществляется районной, областной государственной администрацией, Советом министров Автономной Республики Крым, Кабинетом Министров Украины, Верховной Радой Украины, сельский, поселковый, городской совет готовит свое заключение и направляет материалы на согласование в Верховный Совет Автономной Республики Крым, областной, Киевский или Севастопольский городской, районный совет или районную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию.
Районная государственная администрация рассматривает в месячный срок материалы согласования местоположения объекта, под который имеет право изымать земельный участок, или направляет свое заключение в Совет министров Автономной Республики Крым, областную государственную администрацию.
Совет министров Автономной Республики Крым, областная государственная администрация рассматривают поданные материалы и согласовывают местоположение объекта, под который имеют право изымать земельный участок.
Материалы согласования местоположения объекта, которое осуществляется Кабинетом Министров Украины, направляются Советом министров Автономной Республики Крым, областной, Киевской или Севастопольской городской государственной администрацией со своим заключением центральному органу исполнительной власти по земельным ресурсам, который рассматривает эти материалы и в месячный срок направляет свои предложения в Кабинет Министров Украины.
Кабинет Министров Украины рассматривает эти материалы и принимает соответствующее решение, а по вопросам, которые согласовываются Верховной Радой Украины, направляет ей свои предложения.
Верховный Совет Автономной Республики Крым, областные, Киевский и Севастопольский городские советы направляют в Верховную Раду Украины предложения относительно изъятия особо ценных земель из земель коммунальной собственности.
Материалы согласования местоположения объекта должны включать:
- копию с генерального плана или другой градостроительной документации населенного пункта;
- копию плана земельного участка с нанесением на ней вариантов размещения объекта с указанием общей площади, которую необходимо изъять.
Указываются также состав угодий земельного участка, который изымается, и условия его отвода.
Разрешение на строительство объектов
Выдача разрешения на строительство объектов осуществляется в соответствии со ст. 24 Закона N 1699.
Для получения соответствующего разрешения физические и юридические лица, которые намереваются осуществить строительство объектов градостроения на земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или пользования, обязаны получить от исполнительных органов соответствующих советов, Киевской и Севастопольской городской государственной администраций, в случае делегирования им таких полномочий соответствующими советами, разрешение на строительство объекта градостроения (далее - разрешение на строительство).
Физические и юридические лица, заинтересованные в осуществлении строительства объектов градостроения, подают письменное заявление о предоставлении разрешения на строительство в исполнительный орган соответствующего совета или Киевской или Севастопольской городской государственной администрации.
К заявлению прилагается документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком, или документ о согласии собственника земельного участка на застройку этого участка. Перечень других документов и материалов, необходимых для получения разрешения на строительство, которые прилагаются к письменному заявлению, порядок их рассмотрения определяются региональными правилами застройки.
В случае принятия сельским, поселковым или городским советом решения о предоставлении земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности для размещения объекта градостроения в порядке, определенном земельным законодательством, указанное решение одновременно является разрешением на строительство этого объекта.
Разрешение на строительство предоставляет право заказчикам на получение исходных данных на проектирование, осуществление проектно-исследовательских работ и получение разрешения на выполнение строительных работ
Разрешение на строительство предоставляется на основании комплексного заключения относительно соответствия предложенного строительства градостроительной документации, государственным строительным нормам, местным правилам застройки (далее - комплексное заключение).
Комплексное заключение и проект решения о разрешении на строительство готовятся специально уполномоченным органом по вопросам градостроения и архитектуры** в течение месяца со дня обращения заинтересованного лица. В случае предоставления отрицательного комплексного заключения заинтересованным лицам также предоставляются разъяснения и соответствующие рекомендации. Разъяснения и рекомендации предоставляются в письменной форме в течение одного месяца со дня обращения.
При предоставлении разрешения на строительство органам исполнительной власти и органам местного самоуправления запрещается требовать от заявителя документы, не предусмотренные региональными и местными правилами застройки и Законом N 280.
Разрешение на строительство объекта градостроения предоставляется заявителю в течение двух месяцев со дня предоставления заявления.
Разрешение на строительство объекта градостроения не дает права на начало выполнения строительных работ без получения соответствующего разрешения местной инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
В случае если физическое или юридическое лицо не начало строительные работы в течение двух лет со дня получения разрешения на строительство объекта градостроения, это разрешение теряет силу. Возобновление разрешения происходит в таком же порядке, как и его предоставление.
Порядок и условия предоставления разрешения на выполнение строительных работ по новому строительству, расширению, реконструкции, техническому переоснащению, реставрации и капитальному ремонту объектов (далее - работы по строительству) установлены Положением, утвержденным Приказом N 273.
Указанное Положение является обязательным для применения всеми субъектами строительства независимо от форм собственности, ведомственной принадлежности и источников финансирования.
Приложение 1
Начальнику інспекції архітектурно-будівельного контролю ________________________________
_______________________________________________________________________
(найменування регіону, міста)
Забудовник (замовник) _______________________________________________________
_____________________________________________________________________
(найменування, адреса,
телефон, банківські реквізити)
Заява
Прошу дати дозвіл на виконання будівельних робіт з __________________________________________________________________________
(вид робіт, найменування та адреса об'єкта)
на підставі документів, що додаються:
1. Дозвіл на будівництво об'єкта __________________________________________________________________________________________
(орган, що видав, дата та номер документа)
2. Документ, що засвідчує право власності (користування) земельною ділянкою ___________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________
(орган, що видав, дата та номер документа)
3. Проектна документація розроблена ______________________________________________________________________________________
(найменування проектної організації)
та погоджена ___________________________________________________________________________________________________________
(орган, що погодив, дата та номер погодження)
4. Комплексний висновок державної інвестиційної експертизи _________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________________________
(орган, що надав висновок, дата та номер висновку)
Документи про призначення відповідальних виконавців робіт __________________________________________________________________
(назва документа, дата та його номер)
Строк закінчення будівельно-монтажних робіт _______________________________________________________________________________
(квартал, рік)
Забудовник (замовник) __________________________________________________
М. П.
Дата
Разрешение на выполнение строительных работ /то строительству является документом, подтверждающим право застройщика (заказчика) и генерального подрядчика на выполнение строительных работ, в соответствии с утвержденной проектной документацией, подключение к инженерным сетям и сооружениям и предоставляет право соответствующим службам на выдачу ордера на проведение земельных работ.
Разрешение на выполнение строительных работ предоставляется инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля.
Предоставление документов инспекциям госарх-стройконтроля для получения разрешения на выполнение строительных работ осуществляется застройщиком (заказчиком).
Для получения разрешения на выполнение строительных работ застройщик (заказчик) должен подать в инспекцию госархстройконтроля следующие документы:
- заявление застройщика (заказчика) (приложение 1);
- решение исполнительного органа соответствующего совета или местной государственной администрации о разрешении на строительство объекта градостроения;
- документ, удостоверяющий право собственности застройщика (заказчика) или право пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком, на котором будет размещен объект градостроения;
- комплексное заключение государственной инвестиционной экспертизы;
- документы о назначении ответственных исполнителей работ (прораба, лиц, выполняющих технический надзор, авторский надзор);
- утвержденную в установленном порядке проектную документацию (строительный генеральный план и паспорт фасада в двух экземплярах, пояснительная записка для регистрации).
Инспекция госархстройконтроля обязана в течение одного месяца рассмотреть поданные застройщиком (заказчиком) документы и принять решение о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ и выдать его или предоставить обоснованный отказ.
Разрешение, зарегистрированное в инспекции госархстройконтроля, строительный генеральный план (один экземпляр), общий журнал работ и журнал авторского надзора возвращаются застройщику (заказчику) под его расписку на заявлении и должны храниться на объекте градостроения.
После начала выполнения строительных работ на объекте застройщик (заказчик) обязан в 7-дневный срок сообщить об этом инспекции госархстройконтроля.
В случае передачи в установленном порядке права на строительство объекта другому застройщику (заказчику) или изменения генеральной подрядной организации разрешение на выполнение строительных работ подлежит перерегистрации в органах госархстройконтроля не позднее двухнедельного срока.
Разрешение выдается на весь срок строительства объекта (нормативный или предусмотренный контрактом). Если этот срок не соблюден, то продление действия разрешения устанавливается на срок, не превышающий одного календарного года.
Если разрешение на выполнение строительных работ не было заблаговременно продлено после окончания его срока, то строительство считается самовольным.
Разделом 4 Приказа N 273 утвержден перечень строительных работ, на которые не требуется разрешение.
За несоблюдение правил в строительной сфере Кодексом об административных правонарушениях предусмотрены следующие штрафные санкции:
1. в соответствии со ст. 96 за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования и строительства:
- несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, размещения, строительства и реконструкции, а также прием в эксплуатацию объектов или сооружений, возведенных с нарушением законодательства, - влечет за собой наложение штрафа на граждан от одного до десяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (17 - 170 грн.), на должностных лиц - от пяти до двадцати не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (85 - 340 грн.);
- предоставление недостоверной информации об условиях проектирования и строительства или необоснованном отказе в предоставлении такой информации влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц от двух до пяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (34 - 85 грн.);
- проектирование объектов и сооружений с нарушением утвержденной в установленном порядке градостроительной документации, выполнение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта или с отклонением от него - влечет за собой наложение штрафа на граждан от одного до десяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (17 - 170 грн.), на должностных лиц - от пяти до двадцати не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (85 - 340 грн.).
2. в соответствии со ст. 96-1 за нарушение законодательства во время планирования и застройки территорий:
- несоблюдение сроков предоставления заказчику заключений комплексной экспертизы проектной документации или обоснованного отказа относительно их предоставления, несоблюдение сроков предоставления соответствующих заключений в состав комплексной экспертизы, а также требование во время проведения экспертизы документов, не предусмотренных законодательством, влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц от десяти до двадцати не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (170 - 340 грн.);
- несоблюдение сроков подготовки и предоставления разрешений на выполнение строительных работ, требование при выдаче таких разрешений документов, не предусмотренных законодательством, -влечет за собой наложение штрафа на должностных лиц от десяти до двадцати не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (170 - 340 грн.);
3. в соответствии со ст. 97 за самовольное строительство зданий или сооружений:
- самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида зданий или сооружений во время эксплуатации влечет за собой наложение штрафа на граждан от пяти до десяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (85 -170 грн.), на должностных лиц - от девяти до восемнадцати не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (153 - 306 грн.).
Лицензирование
В соответствии со ст. 9 Закона N 1775-III строительная деятельность (исследовательские и проектные работы для строительства, возведение несущих и оградительных конструкций, строительство и монтаж инженерных и транспортных сетей) подлежит лицензированию.
Для получения лицензии в орган лицензирования субъектом хозяйственной деятельности должны быть предоставлены следующие документы:
- заявление о выдаче лицензии;
- копия свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности или копия справки о внесении в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины, заверенная нотариально или органом, который выдал оригинал документа.
Кроме того, Приказом N 155 для субъектов хозяйствования, планирующих осуществление указанных видов работ, предусмотрено представление дополнительных документов, а именно:
- заверенные в установленном порядке копии документов, подтверждающих уровень образования и квалификации, необходимый для осуществления соответствующего вида хозяйственной деятельности;
- сведения за подписью заявителя - субъекта хозяйственной деятельности о системе контроля и управления качеством производства на предприятии в соответствии с требованиями государственных строительных норм и стандартов.
Подрядный способ строительства
Строительство подрядным способом предполагает составление подрядного контракта на строительство и участие в выполнении заказа как минимум двух сторон - заказчика и подрядчика (при двухстороннем контракте) и других исполнителей, участвующих в выполнении заказа - генеральный подрядчик, главный подрядчик, субподрядчик, гарант(при многостороннем контракте).
Приведем некоторые термины и определения, содержащиеся в Положении о строительных контрактах, которые будут употребляться в ходе описания учета строительных работ.
Подрядный контракт в строительстве - договор в строительстве, который предусматривает взаимные обязательства сторон в процессе строительства ( реконструкции, технического перевооружения и капитального ремонта) объектов производственного и непроизводственного назначения.
Заказчик- участник контракта, который определяет условия составления контракта, принимает законченные работы и осуществляет расчеты за них с подрядчиком. В роли заказчика может выступать инвестор или по его поручению другие физические и юридические лица.
Подрядчик - участник строительства, который обязан на свой риск и за оговоренную цену выполнить предусмотренные контрактом работы и передать их заказчику в установленные сроки.
Генеральный подрядчик - подрядчик, отвечающий за выполнение всего комплекса работ, предусмотренных заказом, передачу их заказчику и обеспечивает координацию деятельности других подрядчиков.
Главный подрядчик - подрядчик, отвечающий за выполнение части работ на объекте, сдает их генеральному подрядчику или заказчику и обеспечивает координацию деятельности субподрядчиков.
Субподрядчики- подрядчики, выполняющие специальные и отдельные виды работ по договоренности с генеральным подрядчиком, главным подрядчиком или заказчиком.
Гаранты - участники строительства, которые гарантируют выполнение обязательств сторонами контракта.
Юридические аспекты заключения
строительного контракта
В соответствии с контрактом заказчик выступает покупателем выполненных подрядчиком работ, контролирует ход их выполнения, может быть соисполнителем контракта.
Подрядчиками могут быть юридические и физические лица, которые получили в установленном законом порядке право (лицензию) на осуществление строительной деятельности, или посреднические, управленческие, консультационные и другие подобные структуры, которые осуществляют подбор непосредственных исполнителей, заключают с ними контракты, координируют их деятельность, обеспечивают сдачу объектов в эксплуатацию.
Стороны самостоятельно определяют условия контракта, взаимные обязательства, учитывая при этом действующие нормативные документы, особенности строительства объекта, организационно-правовую форму контракта, способ его заключения.
При заключении традиционных двухсторонних контрактов подрядчик отвечает за выполнение работ, предусмотренных проектом строительства, сдачу объекта в эксплуатацию. Заказчик по договоренности сторон может брать на себя обязательство относительно выделения строительной площадки, обеспечения проектной документацией, оборудованием, материалами специального назначения, финансирования и оплаты работ, подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию. При заключении многосторонних контрактов отдельные обязанности заказчика и подрядчика передаются другим участникам.
Выполнение работ должно начинаться, осуществляться и заканчиваться в установленные контрактом сроки. При определении этих сроков стороны учитывают исходные условия, которые установлены инвестором или предусмотрены проектом. Сроки выполнения работ по отдельным этапам определяются сторонами на основании календарного плана строительства.
В контракте следует четко определить срок начала выполнения работ, который целесообразно связать с появлением конкретных, наиболее важных для начала строительства событий. Это может быть передача строительной площадки, проектной документации, открытие финансирования, перечисление аванса и т. п. О начале работ составляется двухсторонний акт.
Стороны самостоятельно определяют в контракте порядок, сроки, условия платежей и расчетов за выполненные работы и услуги. Оплата работ может осуществляться за готовый объект или путем промежуточных платежей (за этапы, комплексы работ, конструктивные элементы, отдельные виды работ и услуг). По договоренности заказчик перечисляет подрядчику авансы, осуществляет оплату за строительные материалы, оборудование, конструкции, которые поставляет подрядчик.
Конечные расчеты осуществляются после выполнения и приемки всех предусмотренных контрактом работ (сдачи объекта в действие) в оговоренный сторонами срок после подписания акта приемки объекта в эксплуатацию (акта приемки работ).
Генеральный подрядчик (главный подрядчик) может привлекать для выполнения специальных работ, предоставления услуг специализированные строительные организации (субподрядчиков) и осуществляет координацию их деятельности на строительной площадке. Субподрядчики могут привлекаться подрядчиком для подготовки контракта и быть его участниками с определением в контракте главных обязанностей.
В отдельных случаях заказчик может заключать с субподрядчиками прямые контракты на выполнение специальных работ.
Генеральный подрядчик (главный подрядчик) осуществляет приемку и оплату работ, которые выполняются субподрядчиками, и перечисляет предусмотренные контрактом авансы.
После выполнения всех предусмотренных проектом работ подрядчик сдает объект заказчику в гарантийную эксплуатацию. В процессе приемки-сдачи объекта стороны проверяют соответствие законченных работ условиям контракта. Приемка-сдача осуществляется в течение установленного сторонами срока после получения заказчиком письма от подрядчика о готовности объекта или его частей к эксплуатации.
Приемка-сдача объекта в эксплуатацию оформляется актом, подписание которого определяет момент передачи объекта в собственность заказчика. В акте указываются все претензии к выполненным работам.
Заказчик должен гарантировать надежность и качество выполненных работ в течение установленного контрактом срока. Срок гарантии определяется по объекту в целом и (или) по отдельным видам работ и подтверждается в акте приемки. Срок гарантии увеличивается на период, в течение которого работы по устранению недоработок мешали нормальной эксплуатации объекта.
Для защиты своих интересов стороны определяют в контракте финансовые гарантии выполнения договорных обязательств. Финансовая гарантия подрядчика может осуществляться в форме денежного залога, который перечисляется на счет заказчика разовым платежом или путем многократных удержаний из сумм промежуточных платежей за выполненные работы. Залог подрядчика вносится на период до окончания гарантийного срока эксплуатации объекта. За счет залога могут покрываться расходы заказчика при банкротстве подрядчика, устранении недостатков в работах, которые обнаружены в гарантийный период, силами сторонних организаций или собственными силами, если подрядчик отказался от их устранения, а также другие обоснованные убытки, причиненные заказчику по вине подрядчика, от компенсации которых он отказался или не имеет возможности их компенсировать.
Размер залога целесообразно предусматривать в контракте в процентах от установленной договорной цены. Неиспользованные средства залога после окончания гарантийного срока подлежат возврату подрядчику.
Кроме залога, для финансовой гарантии деятельности подрядчика может использоваться поручительство банка, страховой компании, других подобных финансовых структур. Между поручителем, подрядчиком и заказчиком может заключаться трехстороннее соглашение, в соответствии с которым поручитель за определенную плату берет на себя функцию финансового гаранта подрядчика.
Бухгалтерский учет в строительстве
Бухгалтерский учет выполнения
строительного контракта
Основным нормативным документом, регламентирующим порядок бухгалтерского учета выполнения строительных работ, является Положение (стандарт) бухгалтерского учета 18 "Строительные контракты", утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 28.04.2001 г. N 205 (далее - ПБУ 18).
Обращаем ваше внимание, что правила, установленные ПБУ 18, применяются для ведения бухгалтерского учета подрядчиками. Заказчики для ведения бухгалтерского учета используют другие ПБУ.
Критерием признания доходов и расходов в течение выполнения строительного контракта является достоверная оценка конечного финансового результата.
Условия, при которых может быть произведена достоверная оценка конечного финансового результата по строительному контракту с фиксированной ценой и по строительному контракту по цене "расходы плюс"*** довольно четко описаны в пп. 5, 6 ПБУ 18.
Если конечный финансовый результат строительного контракта может быть достоверно оценен, доходы и расходы определяются по степени завершенности работ по строительному контракту. Для определения степени завершенности работ могут применяться три различных метода.
Рассмотрим примеры определения степени завершенности работ.
Измерение и оценка выполненной работы
Учетным регистром, на основании которого можно произвести измерение и оценку выполненной работы, является журнал выполнения работ, необходимость ведения которого предусмотрена п. 4.13.8 Протокола Научно-технического совета Министерства Украины по делам строительства и архитектуры от 15 декабря 1993 г. N 9. Форма, содержание и порядок ведения журнала оговариваются сторонами, кроме того, заказчик имеет право на контроль за его заполнением. Следовательно, в вышеуказанном журнале можно предусмотреть наличие данных, достаточных для измерения и оценки выполненных работ.
Кроме того, в соответствии с п. 2 Приказа Государственного комитета статистики Украины и Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины "Об утвержден и и типовых форм первичных документов по учету в строительстве" от 29 декабря 2000 года N 416/299 ежемесячно специалистами строительного предприятия (независимо от формы собственности этого предприятия), если предприятием в отчетном периоде выполнялись строительные и монтажные работы, работы по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений и другие подрядные работы с привлечением бюджетных средств или средств предприятий, учреждений и организаций государственной формы собственности, должен составляться Акт приемки выполненных подрядных работ (форма N КБ-6).
Акт приемки выполненных подрядных работ составляется для определения стоимости выполненных объемов подрядных работ и проведения расчетов за выполненные подрядные работы на строительстве на основании журнала учета выполненных работ в двух экземплярах и направляется субподрядчиком генподрядчику, генподрядчиком - заказчику (застройщику).
Еще одним документом, дающим возможность произвести измерение и оценку выполненной работы, является "Справка о стоимости выполненных подрядных работ и расходах" (типовая форма N КБ-3).
Справка составляется ежемесячно специалистами строительного предприятия, если предприятием в отчетном периоде выполнялись строительные и монтажные работы, работы по капитальному и текущему ремонту зданий и сооружений и другие подрядные работы независимо от формы собственности этого предприятия и источников финансирования этих работ.
Соотношение объема завершенной части работ и
их общего объема по строительному контракту в
натуральном измерении
Информация об объеме завершенной части работ по строительному контракту в натуральном измерении может быть приведена в первых строках Акта приемки выполненных подрядных работ, а также в журнале выполнения работ, содержание которого оговаривается сторонами и может содержать данные в натуральном выражении. Общий объем работ по строительному контракту оговаривается в контракте и приложениях к нему.
Соотношение фактических расходов с начала
выполнения строительного контракта до даты
баланса и ожидаемой (сметной) суммы общих
расходов по контракту
Сведения о фактических расходах содержатся в вышеуказанных документах (журнале, акте, справке), а сумма общих расходов предусматривается сметой перед началом строительства. Разделив фактическую сумму расходов на общую сумму расходов и умножив результат 100, получим показатель степени завершенности работ в процентном выражении. Сумма дохода, который должен быть признан в отчетном периоде, определяется путем умножения показателя степени завершенности работ на общую сумму планируемого дохода. Таким образом, процесс признания расходов и доходов с использованием данного метода аналогичен исчислению сумм валовых расходов и валовых доходов от выполнения долгосрочных контрактов в налоговом учете. Заметим, что в отличии от налогового учета применение этого метода в бухгалтерском учете возможно при выполнении любых строительных контрактов (в том числе, срок окончания которых не превышает 9 месяцев).
Если конечный финансовый результат по строительному контракту не может быть оценен достоверно, то:
- доход признается в сумме фактических расходов от начала выполнения строительного контракта, относительно которых существует вероятность их возмещения;
- расходы по строительному контракту признаются расходами того периода, в течение которого они были понесены.
Более конкретно порядок признания доходов и расходов в этом случае будет рассмотрен на числовом примере в следующем номере газеты,
Далее рассмотрим процесс оценки доходов и расходов по строительному контракту.
Доход по строительному контракту включает предусмотренную строительным контрактом цену, а также сумму отклонений, претензий и поощрительных выплат по строительному контракту. Поскольку состав дохода описан довольно четко, мы не будем детально рассматривать этот вопрос, отметим лишь, что возможные суммы отклонений от первоначально оговоренной цены контракта, а также претензии (нарушение условий контракта), поощрительные выплаты (например, за досрочную сдачу объекта), оговариваются в положениях строительного контракта или нормами действующего законодательства.
Расходы по строительному контракту включают:
- расходы, непосредственно связанные с выполнением данного контракта;
- общепроизводственные расходы.
В состав расходов, непосредственно связанных с выполнением строительного контракта, относятся:
- прямые материальные расходы;
- прямые расходы на оплату труда;
- другие прямые расходы (включая стоимость выполненных субподрядчиками работ) согласно Положению (стандарту) бухгалтерского учета 16 "Расходы", утвержденному Приказом Министерства финансов Украины от 31 декабря 1999 года N 318, который зарегистрирован в Министерстве юстиции Украины 19 января 2000 года N 27/4248 (далее - ПБУ 16).
В соответствии с п. 12 ПБУ 16 в состав прямых материальных расходов включается стоимость сырья и основных материалов, составляющих основу производимой продукции, покупных полуфабрикатов и комплектующих изделий, вспомогательных и других материалов, которые могут быть непосредственно отнесены к конкретному объекту расходов.
В состав прямых расходов на оплату труда включаются заработная плата и другие выплаты рабочим, занятым в производстве продукции, выполнении работ или предоставлении услуг, которые могут быть непосредственно отнесены к конкретному объекту расходов.
В состав других прямых расходов включаются все другие производственные расходы, которые могут быть непосредственно отнесены к конкретному объекту расходов, в частности, отчисления на социальные мероприятия, плата за аренду земельных и имущественных паев, амортизация, расходы от брака, составляющие стоимость окончательно забракованной продукции и расходы на исправление брака за вычетом:
- окончательно забракованной продукции по справедливой стоимости;
- суммы, которая возмещается работниками, допустившими брак;
- суммы, которая получена от поставщиков за некачественные материалы и комплектующие изделия и т. п.
В состав общепроизводственных расходов включаются предусмотренные п. 15 ПБУ 16 расходы на управление, организацию и обслуживание строительного производства с распределением между объектами строительства (с учетом специфики выполняемых работ) пропорционально к прямым расходам, объемам дохода, прямым расходам на оплату труда, отработанному строительными машинами и механизмами времени и т. п.
Не включаются в состав расходов по строительному контракту, а отражаются в составе расходов того отчетного периода, в котором они были осуществлены:
- административные расходы;
- расходы на сбыт;
- прочие операционные расходы;
- расходы на содержание (амортизация, охрана и т. п.) незадействованных строительных машин, механизмов и других необоротных активов, которые не используются при выполнении строительного контракта.
Кроме того, в соответствии с п. 16 ПБУ 18 в расходы по строительному контракту включаются расходы за период от даты заключения строительного контракта до даты завершения этого контракта. В расходы по строительному контракту также включаются расходы, понесенные подрядчиком при заключении строительного контракта, если существует вероятность его подписания и достоверной оценки этих расходов. Расходы, указанные при заключении строительного контракта, который не подписан до даты баланса, признаются расходами отчетного периода без включения в расходы по этому строительному контракту в последующих отчетных периодах.
__________________________
* В соответствии со ст. 31 Закона N280 к полномочиям сельских, поселковых, городских советов относятся: определение в установленном порядке территории, выбор, изъятие (выкуп) и предоставление земли для градостроительных нужд, определенных градостроительной документацией;
предоставление в соответствии с законодательством разрешения на сооружение объектов градостроительства независимо от формы собственности;
** Приказом N 179 утвержден Перечень объектов, утверждения проектов строительства которых в пределах законодательства Украины не нуждаются в заключении комплексной государственной экспертизы. В соответствии сп 3 Приказа N 179 принадлежность конкретного объекта или вида работ к перечисленным в указанном Перечне устанавливается заказчиком вместе с главным инженером (главным архитектором) проекта с подтверждением справкой службы Укринвестэкспертизы В случае возникновения разногласий по этому вопросу, письменное решение принимается в десятидневный срок Госстроем Украины
*** Контракт по цене "расходы плюс" - договор о строительстве, который предусматривает цену как сумму фактических расходов подрядчика на выполнение строительного контракта и согласованной прибыли (в виде процента от расходов или фиксированной величины).
"Бухгатерия. Налоги. Бизнес"
N 29 (348), 26 июля - 8 августа 2002 г.