С кем нужно согласовывать аренду земли
ВОПРОС: Мы подали на имя председателя райгосадминистрации заявление о предоставлении в аренду земельного участка для ведения фермерского хозяйства. Есть решение-распоряжение райгосадминистрации "О предоставлении разрешения на изготовление проекта". Но отдел земельных ресурсов возвратил подготовленный (и согласованный с другими органами) проект отведения земельного участка без выполнения, мотивируя это тем, что мы не согласовали проект с сельским советом (земельный участок расположен в ее административных пределах). Просим проанализировать правомерность действий отдела земельных ресурсов.
ОТВЕТ: Сначала немного истории. До недавнего времени рассмотрение и утверждение землеустроительных проектов и других материалов по вопросам землеустройства в Украине регулировала статья 102 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) в редакции Закона Украины от 13.03.92 г. N 2196-XII, которая предусматривала согласование этих проектов с местными советами. Но новый ЗКУ, вступивший в силу 1 января этого года, существенно изменил порядок предоставления земельных участков в пользование, а также порядок согласования землеустроительной документации. Передача земельных участков в аренду определена в п.1 статьи 124 ЗКУ: "передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка". Под соответствующим органом исполнительной власти здесь следует понимать районную государственную администрацию (ст.17 ЗКУ), а под органом местного самоуправления - сельские* советы (ст.12 ЗКУ). То какой же из этих органов должен принять решение и заключить с вами договор аренды?
Чтобы ответить на данный вопрос рассмотрим полномочия этих органов относительно распоряжения землей. Сельские советы имеют право распоряжаться землями территориальных общин и предоставлять земельные участки в пользование из земель коммунальной собственности (п.п."а", "в" ст.12 ЗКУ). А райгосадминистрации распоряжаются землями государственной собственности (п."а" ст.17 ЗКУ). Следовательно, предоставлять в пользование (в том числе на условиях аренды) земельные участки коммунальной собственности должен сельсовет, а государственной собственности - райгосадминистрация.
Но на сегодня не установлено, какие именно земельные участки отнесены к государственной, а какие - к коммунальной собственности. По подпункту "в" пункта 4 "Заключительных положений" ЗКУ Кабинета Министров Украины надлежит в шестимесячный срок после опубликования Кодекса (то есть до 15 мая этого года) разработать нормативно-правовые акты, а среди них проект закона о размежевании земель права государственной и коммунальной собственности. Такой проект разработан и представлен в Верховную Раду. До его принятия Правительство своим постановлением** от 01.08.02 г. N 1100 утвердило Временный порядок размежевания земель права государственной и коммунальной собственности. Но даже по нему этот процесс только начинается.
Поэтому если в вашем районе размежевание уже проведено, то при определении органа, к ведению которого принадлежит земельный участок, следует пользоваться результатами такого размежевания. Если же оно еще не проведен, то необходимо опираться на пункт 12 "Переходных положений" ЗКУ: "До размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов соответствующие органы исполнительной власти".
Для последнего случая ни ЗКУ, ни Закон Украины "Об аренде земли" от 06.10.98 г. N 161-XIV (далее - Закон N 161) не содержат требований относительно согласования проекта отведения земельного участка с сельским советом.
Пункт 3 статьи 15 Закона N 161 гласит, что "рассмотрение заявления (ходатайства) и предоставление земельного участка в аренду проводятся в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины". Этот порядок изложен в статье 124 ЗКУ, в пункте 3 которой указывается, что "передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменениями их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отведения в порядке, установленном статьями 118, 123 настоящего Кодекса". Подчеркнем, что здесь речь идет только о случаях изменения целевого назначения или предоставления земельных участков под застройку. А в пункте 5 упомянутой статьи 15 Закона N 161 есть такие слова: "предоставление земельного участка в аренду без изменения его целевого назначения, границы которого определены в натуре, осуществляется без разработки проекта его отведения". Поэтому разработка проектов отведения необходима только в случаях изменения целевого назначения земли и при предоставлении участков под застройку. При этом проекты отведения (ст.ст.118 и 123 ЗКУ) согласовывают с "землепользователем, органом по земельным ресурсам, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органами архитектуры и охраны культурного наследия". Как видим, сельские советы (и вообще органы местного самоуправления) здесь не упомянуты.
В своем письме вы указали, что земельный участок находится в административных пределах сельского совета. Однако они не обязательно совпадают с административными пределами населенного пункта. Поэтому, если земельный участок находится на территории населенного пункта (и не проведено размежевание), решение о передаче ее в аренду должен принять сельсовет, и именно с последним вам следует заключать договор аренды земли. При этом если проект отведения земельного участка подготавливали по поручению госадминистрации, а предоставить его в аренду в соответствии с ЗКУ должен сельский совет, то сельсовет может как согласиться, так и не согласиться с принятием этого проекта.
Если же земельный участок находится за пределами населенного пункта, нужное решение принимает райгосадминистрация. С ней же заключают договор аренды.
В конце напомним, что согласно пункту 9 статьи 123 ЗКУ "отказ органов местного самоуправления или органов исполнительной власти в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения может быть обжаловано в судебном порядке".
__________________
* В иных случаях это может быть поселковый или городской совет.
** По нашему мнению, Кабинет Министров Украины, издавая это постановление, превысил свои полномочия, исключительный перечень которых в сфере земельных отношений установлен статьей 13 ЗКУ.
"Все о бухгалтерском учете" N 103 (771) от 8 ноября 2002 г.