Можно ли переоформить квартиру под магазин
Где лучше всего открыть новый магазин? Не нужно быть маркетологом, чтобы ответить: поближе к потребителю. Поближе - значит там, где больше всего потенциальных покупателей. Это может быть место работы (крупный завод или административный центр), транспортный узел (автостанция, ж/д вокзал), просто оживленное место (дорога от станции метро к жилмассиву) и, наконец, место жительства потребителей. Но открыть торговую точку в непосредственной близости от жилья не всегда просто из-за отсутствия подходящих помещений. Вот и обращают бизнесмены свои взоры на квартиры. Открыть небольшой магазин прямо в новом доме, где проживает несколько сотен (или даже тысяч) покупателей, весьма привлекательно. Да и, судя по прецедентам, возможно. Как именно? Об этом мы детально и поговорим.
Сразу отметим, что вопрос, можно ли использовать квартиры под магазин (офис, парикмахерскую и т.п.), до сих пор вызывает дискуссии. Даже в публикациях нашей газеты (см. статьи "...И снова аренда квартиры", "Все о бухгалтерском учеге" N 85 за 10.09.99 г. и "Сдачу собственником квартиры в аренду для использования под офис закон не запрещает", "Все о бухгалтерском учете" N 43 за 12.05.2000 г.) высказывались диаметрально противоположные точки зрения. Связано это с различным толкованием норм закона, прежде всего, явно устаревшего Жилищного кодекса Украинской ССР (далее - ЖКУ), принятого еще в 1983 году.
Одним из основных аргументов противников идеи использования квартиры под магазин является ссылка на статью 6 ЖКУ: "Предоставление помещений в жилых зданиях для нужд промышленного характера не допускается". Однако такой аргумент не выдерживает критики по двум причинам. Во-первых, промышленный характер не означает любое использование, кроме как для жилья. Так, Государственный классификатор Украины "Классификация видов экономической деятельности" ГК009-96, утвержденный приказом Госстандарта Украины от 22.10.96 г. N 441, формирует виды деятельности, относящиеся к промышленности, в следующие секции:
Секция С Добывающая промышленность;
Секция D Обрабатывающая промышленность;
Секция Е Производство электроэнергии, газа и воды.
Во-вторых, в статье 6 ЖКУ речь идет об ограничении в предоставлении помещений в жилых зданиях. Если же помещение уже предоставлено ранее (в том числе и в собственность), таких ограничений нет.
Другой аргумент противников нецелевого использования жилых помещений (чаще всего выдвигаемый местными чиновниками) связан со статусом квартиры. Первое требование, которое выдвигают предпринимателю, решившему создать в своей квартире офис или магазин, состоит в смене статуса квартиры с жилого помещения на нежилое. Насколько правомерно такое требование? Давайте разберемся.
Жилищное законодательство предусматривает два случая изменения статуса помещения на нежилое. Статья 7 ЖКУ гласит об исключении из жилого фонда жилых зданий и помещений. Такое исключение возможно на основании периодически проводимых обследований, если помещение непригодно для проживания (по причине несоответствия санитарным и техническим нормам). Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания утверждено постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 г. N 189 (далее - Положение N 189). А статья 8 ЖКУ предполагает перевод пригодных для проживания жилых зданий и помещений в нежилые в порядке исключения.
В названных статьях ЖКУ и в Положении N 189 фактически сказано о возможности исключения жилых помещений из жилого фонда или их перевода* в нежилой. Однако они не обязывают собственника квартиры (кроме государственной и коммунальной собственности) принимать меры к переводу жилого помещения в нежилое, тем более что такой перевод "как правило, не допускается". Но, по мнению большинства чиновников, использовать квартиры под магазин или офис без такого перевода нельзя. Так ли это?
По этому поводу напомним нормы статьи 19 Закона Украины "О собственности" от 07.02.91 г. N 697-XII (далее - Закон о собственности): "граждане имеют право использовать принадлежащее им имущество для ведения хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности". Это, кстати, полностью соответствует статье 41 Конституции Украины. Может ли право использования частной собственности быть ограничено? Разумеется. В пункте 6 статьи 4 Закона о собственности говорится, что "в случаях и в порядке, установленных законодательными актами Украины, деятельность собственника может быть ограничена или прекращена..." Подчеркнем, именно законодательными**, а не любыми нормативными актами.
Вдобавок нелишне будет привести еще одну статью из Закона о собственности:
"Статья 56. Ответственность государственных органов за вмешательство в осуществление собственником его правомочий
Ни один государственный орган не имеет права вмешиваться в осуществление собственником, а также лицами, перечисленными в пункте 5 статьи 48 этого Закона***, их правомочий по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом или устанавливать не предусмотренные законодательными актами Украины дополнительные обязанности или ограничения.
Государственные органы несут имущественную ответственность за вред, причиненный их неправомерным вмешательством в осуществление собственником и указанными лицами полномочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом в объеме, предусмотренном пунктом 4 статьи 48 этого Закона****".
Тем не менее право распоряжаться жилым помещением ограничено в законодательном акте. Статья 10 ЖКУ ("жилищные обязанности граждан") обязует граждан использовать жилое помещение по прямому его назначению. А назначение жилых помещений указано в статье 6 ЖКУ: постоянное проживание граждан, использование в качестве служебных жилых помещений и общежитии. Многие специалисты, а особенно чиновники, делают из этого однозначный вывод: не разрешается использовать квартиру под офис или магазин без изменения ее назначения. Но не спешите соглашаться с таким выводом.
На самом деле статья 10 ЖКУ имеет в виду не квартиры, находящиеся в собственности, а квартиры государственного и общественного жилищного фонда, предоставленные гражданам по договору найма. В ней описаны только обязанности граждан, хотя квартиры могут находиться в собственности организаций, предприятий и учреждений, для которых такие "жилищные" обязанности не установлены. Если предположить, что речь в статье 10 идет все же о жилых помещениях, находящихся в собственности, придется признать нарушение конституционного принципа равенства всех субъектов собственности перед законом (статья 13 Конституции Украины). Кроме того, статья 116 ЖКУ предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения за использование последнего не по назначению. Однако данную санкцию применяют только к нанимателям (о чем прямо говорится в статье), а не к собственникам жилых помещений.
Дополнительно заметим, что само право собственности (статья 86 ГК) предусматривает владение, пользование и распоряжение объектом собственности. Определение же его назначения (атакже изменение этого назначения) может быть отнесено к компетенции лишь самого собственника. Поэтому и полномочия об изменении назначения жилых помещений, переданные исполнительным комитетам местных советов статьями 7 и 8 ЖКУ, следует рассматривать только в отношении жилых помещений, предоставленных в наем. Такой (признаемся, небесспорный) вывод основывается прежде всего на праве собственника распоряжаться своей собственностью (статья 41 Конституции, пункт 1 статьи 4 Закона о собственности). А косвенным подтверждением этому может служить часть третья статьи 8 ЖКУ, предусматривающая перевод жилых домов и жилых помещений колхозов в нежилые по решению общего собрания (собрания уполномоченных) членов колхоза.
Таким образом, мы считаем, что не существует запретов на размещение магазина или офиса в квартирах. Схожая позиция приведена в письме Госкомпредпринимательства от 06.03.02 г. N 2-222/1301: "использование частныхжилых помещений и квартир под конторы (офисы) возможно" при соблюдении законодательства в части недопущения ограничения интересов других граждан, проживающих в доме. Хотя окончательно вопрос будет решен, очевидно, только с принятием нового Жилищного кодекса Украины*****.
Между тем с другим утверждением того же письма (о необходимости получения разрешения на размещение в жилых помещениях офисов, контор, торговых точек) согласиться можно лишь частично. Такое разрешение действительно необходимо при перепланировке или реставрации помещения (Закон Украины "Об основах градостроительства" от 16.11.92 г. N 2780-XII). В остальныхже случаях получение такого разрешения действующими законодательными актами не предусмотрено.
Кроме того, нужно помнить еще и о некоторых действующих ограничениях. Так, в соответствии со СНиП 08.01-89 "Жилые здания" офисы, магазины и другие помещения общественного назначения могут быть размещены в жилых зданиях на первом, втором и цокольном этажах. Они должны иметь эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома. При открытии магазина надо также соблюдать санитарные нормы и правила, противопожарные требования и другие нормативы. Но это уже тема отдельной статьи.
__________________
* Положение N 189 издано на основании статьи 7 ЖКУ и регулирует вопросы именно исключения из жилого фонда. Хотя его нормы на практике применяют и к случаям перевода помещений в нежилой фонд.
** К законодательным актам можно отнести Конституцию, законы, кодексы Украины и декреты Кабинета Министров Украины.
*** Имеются в виду лица, владеющие имуществом на праве полного хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения или на другом основании, предусмотренном законом или договором.
**** В соответствии с действительной стоимостью имущества на момент прекращения права собственности, включая и неполученные доходы.
***** Проект нового Жилищного кодекса Украины от 01.12.98 г. N 2273 был отклонен Верховной Радой Украины.
"Все о бухгалтерском учете" N 104 (772) от 13 ноября 2002 г.