Можно ли выкупить землю под объектом торговли
Как вы знаете, одним из главных новшеств Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ), вступившего в силу 1 января этого года, можно назвать возможность купли-продажи земли. Хотя, в принципе, она была и раньше, но в весьма ограниченном виде. Наибольшим препятствием переходу земли в руки новых владельцев была установленная статьей 17 старого ЗКУ передача земельных участков только в коллективную и частную собственность. При этом коллективная собственность допускалась исключительно в отношении сельскохозяйственных земель, а субъектами частной (в ограниченных размерах) могли быть лишь граждане (ст.ст.52, 56, 57, 67 старого ЗКУ).
Бурное развитие предпринимательства в Украине вызвало у многих юридических лиц естественное желание получить в собственность земельные участки несельскохозяйственного назначения. Несколько предпринятых Верховной Радой попыток внесения кардинальных изменений в ЗКУ потерпели неудачу. Более эффективными оказались усилия Президента Украины, который своим Указом от 19.01.99 г. N 32/99 (далее - Указ N 32) внедрил продажу земельных участков несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или коммунальной собственности.
Кстати, формально Указ N 32 действует и сейчас, но реально он не применяется в силу пункта 3 "Заключительных положений" ЗКУ: "Законы и другие нормативно-правовые акты, принятые до вступления в си л у этого Кодекса, действуют в части, не противоречащей настоящему Кодексу". Впрочем, и в 1999-2001 гг. широкое применение Указа N 32 вызывало сложности. Даже если оставить в стороне правомочность* издания Указа, его использование было усложнено тем, что на момент его издания (и до сих пор!) не были разграничены земли государственной и коммунальной собственности. В связи с этим никто не мог однозначно сказать, какой орган обязан принимать решение о продаже земельного участка.
Со вступлением в силу нового ЗКУ положение стало иным. Правда, нельзя утверждать, что теперь все просто и понятно. Основной недостаток ЗКУ состоит втом, что он не в полной мере (как это должно быть в кодифицированных нормативных актах) охватывает земельные правоотношения. И доказательство тому - План подготовки проектов законодательных и других нормативно-правовых актов, следующих из Земельного кодекса Украины, утвержденный распоряжением Кабинета Министров Украины от 10.01.02 г. N 6-р (далее - Распоряжение N 6-р). Упомянутый документ предполагает подготовку двенадцати законов и шести постановлений Правительства.
Тем не менее мы уверены, что имеющихся правовых норм достаточно для того, чтобы юридическое лицо стало собственником земельного участка. Однако прежде чем обсуждать, как это правильно сделать, попытаемся разобраться зачем.
На сегодня есть три правовых основания для владения и пользования земельным участком: собственность, постоянное пользование и аренда. Аренда, согласно пункту 3 статьи 93 ЗКУ, бывает кратко - (не более 5 лет) и долгосрочной (не более 50 лет). Конечно, не все украинские предприниматели мечтают вести свою деятельность еще полстолетия, но при краткосрочной аренде вопрос собственности весьма актуален. Ведь по окончании срока аренды арендатор, желающий возобновить договор**, чаще всего столкнется с возросшей арендной платой. А наблюдающаяся тенденция ее роста по некоторым прогнозам может довести эту плату до 15-20% стоимости земельного участка! Поэтому если ваш бизнес - всерьез и надолго, время задуматься о статусе земельного участка.
Еще больше неопределенности у юридических лиц, имеющих землю в постоянном пользовании. По новому ЗКУ (п.2 ст.92) оно возможно только для государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций. Всем же остальным (получившим землю в постоянное пользование до 01.01.02 г.) предстоит до 1 января 2005 года переоформить право собственности или право аренды на эти земельные участки***. Заметим, что законодательно верхняя граница арендной платы не установлена, поэтому аппетиты некоторых арендодателей подталкивают землепользователей к оформлению собственности на землю.
Допустимы два варианта, требующие разного подхода к выкупу земли. В первом (он широко распространен) - земля находится в государственной или коммунальной собственности и передана землепользователю в постоянное пользование или аренду. Во втором - в собственности другого юридического лица и предоставлена землепользователю в аренду****.
Статья 116 ЗКУ гласит, что бесплатно приватизировать земельные участки, находящиеся в пользовании, могут исключительно граждане. Следовательно, юридические лица приобретают землю в собственность только за плату. Продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности юридическим лицам проводится на конкурентных основах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, являющиеся собственностью покупателей этих участков (п.1 ст. 127 ЗКУ). То есть в рассматриваемом нами варианте об аукционах и конкурсах можно забыть.
Порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности юридическим лицам установлен статьей 128 ЗКУ. Такую продажу производят местные государственные администрации, Совет Министров Автономной Республики Крым или органы местного самоуправления в рамках их полномочий, перечисленных в главах 2 и 3 ЗКУ. По общему правилу землями государственной собственности распоряжаются органы государственной власти, а землями коммунальной собственности - органы местного самоуправления. До разграничения земель государственной и коммунальной собственности***** продажу земельных участков в пределах населенных пунктов осуществляют сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов соответствующие органы исполнительной власти (п.12 "Переходных положений" ЗКУ). Юридические лица, заинтересованные в приобретении земельного участка, подают в соответствующий орган заявление, в котором указывают месторасположение земельного участка, его целевое назначение и размер. К заявлению прилагают:
а) государственный акт на право постоянного пользования землей или договор аренды земли (должен быть один из этих документов, иначе предприятие использует земельный участок неправомерно);
б) свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 128 ЗКУ такое заявление рассматривают в месячный срок, после чего принимают решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже с указанием причин. Заметим, что согласно подпункту 34 пункта 1 статьи 26 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" от 21.05.97 г. N 280/97-ВР (далее - Закон N 280) решение земельных вопросов отнесено к исключительной компетенции советов и возможно только на сессии соответствующего совета. Другими словами, распоряжение земельным участком, находящимся в ведении сельского, поселкового или городского совета, нельзя делегировать другому органу, в частности исполнительному комитету совета или местной государственной администрации. А сессия совета "созывается по мере необходимости, но не реже одного раза в квартал" (п.5 ст.46 Закона N 280). Поэтому реализация названного месячного срока может быть сопряжена с организационными трудностями.
Основаниями для отказа в продаже земельного участка считают:
а) непредоставление документов, необходимых для принятия решения о продаже такого земельного участка. К сожалению, ЗКУ не называет упомянутый выше перечень исчерпывающим, что позволяет органам власти и местного самоуправления предъявлять дополнительные требования к предоставлению документов, и это может привести к традиционной волоките;
б) выявление недостоверной информации в предоставленных документах;
в) возбужденное дело о банкротстве заявителя или прекращении его деятельности.
Как видим, все они базируются на формальных обстоятельствах. Стало быть, можно утверждать, что право на выкуп земельного участка государственной или коммунальной собственности, находящегося в пользовании юридического лица, является безусловным.
В пункте 6 статьи 128 ЗКУ сказано: решение соответствующего органа о продаже земельного участка - это основание для заключения договора купли-продажи земельного участка. Пункт 8 той же статьи говорит, что "стоимость земельного участка определяется на основании его денежной и экспертной оценки, проводимой по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины". Ответ на вопрос: "Какой из двух видов оценки нужно использовать?" - содержится в пункте 2 статьи 201 ЗКУ: "В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной". При этом нормативная денежная оценка используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т.п. А экспертная денежная оценка применяется при осуществлении гражданскоправовых сделок с земельными участками.
Новая Методика экспертной денежной оценки земельных участков утверждена постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.02 г. N 1531 (далее Методика N 1531). Пунктом 2 этого постановления Госкомзему Украины поручено в трехмесячный срок утвердить Порядок проведения экспертной денежной оценки земельныхучастков. Впрочем, это не означает, что до принятия указанного Порядка экспертную денежную оценку земельных участков проводить не будут. В настоящее время действующим остается Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения, утвержденный приказом Госкомзема Украины от 08.07.99 г. N 72 (далее - Порядок N 72). Разумеется, со вступлением в силу Методики N 1531 процедура оценки, определенная разделом 2 Порядка N 72, использоваться не будет. А вот организационные нормы (раздел 4 "Организация работ по экспертной оценке") Порядка N 72 вполне применимы.
Остается добавить, что договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному заверению. А документ об оплате****** купленного участка считают основанием для выдачи государственного акта на право собственности на этот земельный участок и его государственной регистрации.
____________________
* Указ N 32 издан в соответствии с пунктом 4 "Переходных положений" Конституции Украины, согласно которому Президент имел право издавать указы по экономическим вопросам, не урегулированным законами. Однако, по мнению многих юристов, эти вопросы были урегулированы действовавшим тогда ЗКУ.
** И имеющий на это преимущественное право - см. статью 10 Закона Украины "Об аренде земли"от 06.10.98г. N 161-XIV.
*** Это определено пунктом 6 "Переходных положений" ЗКУ.
**** В таком случае приобретение земельного участка возможно на основании гражданско-правовых сделок в соответствии со статьями 131-132 ЗКУ. Такие сделки не считаются выкупом, поэтому здесь не приводятся.
***** Сейчас такое разграничение проводится на основании Временного порядка размежевания земель права государственной и коммунальной собственности, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 01.08.02 г. N 1100.
****** Кстати, пункт 9 статьи 128 ЗКУ предусматривает возможность проведения расчета за приобретенный земельный участок в рассрочку, И такие случаи уже есть.
"Все о бухгалтерском учете" N 108 (776) от 22 ноября 2002 г.