Покупая здание, позаботьтесь о земле
В земельном законотворчестве независимой Украины можно выделить три этапа. Первый - принятие на основании Декларации о государственном суверенитете Украины Земельного кодекса Украинской ССР от 18.12.90 г. Второй этап начался с того момента, когда Кодекс изложили в новой редакции (Закон Украины от 13.03.92 г. N 2196-XII), и третий - утверждение нового Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ-90, ЗКУ-92 и ЗКУ соответственно). Заметим, что во времена ЗКУ-92 неоднократно пытались изменить земельное законодательство. Однако это закончилось лишь незначительными поправками к ЗКУ Наверное, именно этим можно объяснить то, что земельные отношения регулировали (причем более успешно, нежели ЗКУ-92) указы Президента. По крайней мере, вся земельная реформа на селе построена как раз на указах главы государства.
Так или иначе, но с 1 января этого года мы получили новое земельное законодательство, которое многим отличается от прежнего. Мы уже писали о преимуществах и недостатках нового ЗКУ (см. "Все о бухгалтерском учете" N 23 за 11.03.02 г и N 45 за 22.05.02 г). Сегодня мы остановимся на вопросе, вызванном изменением земельного законодательства, - земельные участки под зданиями и сооружениями.
Право собственности на земельный участок
ЗКУ-90, декларируя в первой статье собственность народа на землю, вообще не вспоминал о другой собственности. Хотя при этом предусматривалось (ст.6 ЗКУ-90) пожизненное наследуемое владение* (для фермерского хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и т.п.) и постоянное владение землей (для ведения сельского и лесного хозяйства колхозами, совхозами и другими предприятиями). Последнее мало чем отличалось от постоянного пользования землей (ст.7 ЗКУ-90). Таким образом, ставшее на путь независимости государство, позволило гражданам и юридическим лицам иметь землю, пользоваться ею, но не распоряжаться.
Особенно хотелось бы обратить ваше внимание на возможность предоставить земельный участок во владение для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек и на возможность получить в наследство жилой дом или приобрести его. Статья 28 ЗКУ-90 по сути установила вторичность земельного участка по отношению к находящимся на нем зданиям и сооружениям: "При переходе права собственности на здание и сооружение вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком..." Это положение сделало невозможным отчуждение земельного участка отдельно от здания.
Радикальное нововведение ЗКУ-92 - установлено право собственности на землю не абстрактно (земля принадлежит народу), а вполне конкретно. Было предусмотрено три вида (по субъектам) права собственности на земельные участки:
- в государственной собственности находились все земли Украины, за исключением переданных в коллективную и частную собственность (статья 4 ЗКУ-92);
- в коллективную собственность передавались земли коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, садоводческим товариществам, сельскохозяйственным акционерным обществам (статья 5 ЗКУ-92);
- в частную собственность (статья 6 ЗКУ-92) земельные участки могли получать граждане для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства.
Как видим, предприятия не могли получить в собственность земельный участок. Поэтому земли под зданиями и сооружениями чаще всего находились в постоянном пользовании и реже в аренде. Способствовала этому и статья 30 ЗКУ-92. Сохраняя общий принцип вторичности земельного участка, она заметно изменилась: "При переходе прав собственности на здание и сооружение вместе с этими объектами переходит в размерах, предусмотренных статьей 67 этого Кодекса, и право собственности или право пользования земельным участком без изменения его целевого назначения и, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения здания и сооружения".
Определенным прорывом в отношениях собственности на землю под зданиями и сооружениями стала серия Указов Президента Украины:
- "О приватизации и аренде земельных участков несельскохозяйственного назначения для осуществления предпринимательской деятельности" от 12.07.95 г. N 608/95;
- "О продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения" от 19.01.99 г. N 32/99 (далее - Указ N 32);
- "О мерах по развитию и регулированию рынка земель населенных пунктов, других земель несельскохозяйственного назначения" от 04.02.2000 г. N 168/2000.
Этими Указами предусматривалась продажа земельных участков государственной собственности, на которых находились объекты недвижимого имущества. Но, ксожалению, в них было немало противоречий. Например, продавцами земельных участков государственной собственности пункт 4 Указа N 32 определил государственные администрации, тогда как полномочия по распоряжению землей действующим законодательством отнесены к ведению местных советов. Кроме того, ни одна из форм государственных актов на землю (на право коллективной, частной собственности или постоянного пользования), утвержденных постановлением ВР Украины от 13.03.92 г. N 2201-XII, не подходила для предприятий, и тем не менее Указ N 32 применяли достаточно широко.
Радикально же вопросы права собственности на землю (в том числе и юридических лиц) решил новый ЗКУ принятый 25.10.01 г. В статье 80 ЗКУ четко указан субъектный состав отношений собственности на землю:
а) граждане и юридические лица - на земли частной собственности;
б) территориальные общины, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, - на земли коммунальной собственности;
в) государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, - на земли государственной собственности.
Появились в Кодексе (ст.ст.86-89) и нормы, посвященные общей (совместной и долевой) собственности на землю. А главное, в нем определили принципы и даже механизмы решения вопросов собственности (им посвящен раздел IV ЗКУ "Приобретение и реализация права на землю").
Изменилось и мнение по поводу вторичности земельных участков под зданиями и сооружениями. Здесь нужно сказать, что в развитых странах (например, ФРГ) традиционно сложился противоположный подход - земельный участок является первичным по отношению ко всему, что на нем расположено. Поэтому при продаже земельного участка автоматически (если иного не предусмотрено договором) переходит и право собственности на расположенные на нем здания и сооружения. Впрочем, на столь коренные изменения украинский законодатель не решился. И основное положение статьи 120 ЗКУ (аналог ст.30 ЗКУ-92) звучит теперь так: "При переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования - на основании договора аренды".
Далеко не все (как и автор статьи) сразу же нашли в данной норме главное слово - "может". То есть сегодня при продаже здания право на землю под ним не переходит к покупателю автоматически. Юридически земельный участок оторван оттого, что на нем расположено. Это означает, что вполне законно участок и здание на нем могут принадлежать разным лицам. Поэтому, приобретая здание или сооружение, не забудьте и о земле. В принципе, отчуждение земельного участка можно предусмотреть и в договоре по отчуждению объекта недвижимости, но лучше все же заключить отдельный договор. Если же этого сделано не будет, придется решать вопрос с арендой, ведь, используя здание, его собственник автоматически пользуется и расположенной под ним землей.
Право пользования земельным участком
ЗКУ предусматривает два вида пользования землей - право постоянного пользования и право аренды. Впрочем, первый из них законодатель зарезервировал только для государственных и коммунальных предприятий**, всем остальным предложено пользоваться землей на условиях аренды. Напомним, что в соответствии с пунктом 1 статьи 93 ЗКУ "право аренды земельного участка это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и другой деятельности".
Более детально аренда земли урегулирована Законом Украины "Об аренде земли" от 06.10.98 г. N 161-XIV (далее - Закон N 161). В соответствии со статьей 13 Закона N 161 договор аренды земли обязательно заключают в письменной форме (а при сроке аренды более 5 лет нужна нотариальная форма). Крометого, неотъемлемой частью договора должен быть план (схема) земельного участка.
Нашим читателям хорошо известно, что договор считается заключенным, когда сторонами достигнуто согласие по всем его существенным условиям. Статья 14 Закона N 161 дает перечень таких условий (подчеркиваем, что стороны могут определить и другие существенные условия):
1) объект аренды (место расположения и размер земельного участка);
2) срок договора аренды;
3) арендная плата (размер, индексация, формы платежа, сроки и порядок внесения и пересмотра);
4) целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли;
5) условия возвращения земельного участка арендодателю;
6) существующие ограничения и отягощения по использованию земельного участка;
7) сторона, несущая риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
8) ответственность сторон.
Мы не будем останавливаться на каждом из перечисленных пунктов, а обратим пристальное внимание только на два: срок договора аренды и арендную плату. Срок договора аренды земельного участка (статья 17 Закона N 161) определяется по согласованию сторон, но не более, чем на пятьдесят лет. Представьте себе, что вы приобрели здание, а земельный участок под ним вы взяли в аренду. По окончании срока аренды вы должны или возвратить земельный участок (п. 1 ст.29 Закона N 161), или возобновить договор аренды земли (ст.27 Закона N 161). В последнем случае арендатор, надлежаще исполнявший свои обязательства, имеет преимущественное право на возобновление договора, но "при прочих равных условиях". А если условия будут неравными? Например, кто-то предложит арендодателю большую арендную плату?
Общее правило относительно арендной платы изложено в пункте 2 статьи 19 Закона N 161: "размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды". То есть никаких ограничений нет. В тоже время пункт 5 этой же статьи говорит, что для земель государственной и коммунальной собственности размер арендной платы не может быть меньше размера земельного налога. Верхней планки размера арендной платы и в этом случае не установлено.
Продолжим прогнозировать. Все мы знаем, что местные советы и государственные администрации неохотно заключают договоры аренды земли на длительные сроки. Мотивировка при этом может быть разной: от отсутствия нового (соответствующего ЗКУ) порядка выделения земли до нежелания тратить время и средства (свои или арендатора) на нотариальное оформление договора при сроке его действия более 5 лет. Легко предвидеть, что через несколько лет арендатор, обратившийся за возобновлением договора, может столкнуться с новыми условиями - например, значительно возросшей арендной платой***. И если арендатор не согласится с ними, земельный участок придется освободить. А что же со зданием? Ответа на этот вопрос законодательство не дает. Хотя некоторые специалисты говорят, что здание придется "унести с собой". Разумеется, в виде обломков.
Вряд ли авторы ЗКУ преследовали такую цель статьей 120. Но, "маемо, те, що маемо". Выход из этой ситуации только один - внесение изменений в земельное законодательство.
Ну, а пока это всего л ишь наши пожелания. И мы рекомендуем вам, приобретая (или строя) здания или сооружения, позаботиться о надлежащем оформлении земли. Лучший вариант-приобрести земельный участок в собственность****. А если это невозможно, то взять в аренду на максимально допустимый срок. А в договоре детально оговорите условия его продления.
__________________
* Напомним, что понятие "владение" уже, чем "собственность", которое включает в себя право владения, пользования и распоряжения.
** И тем самым, на наш взгляд, нарушил конституционный принцип равенства всех субъектов права собственности перед законом.
*** Сейчас отмечают рост арендной платы за землю. По неофициальной оценке одного из чиновников Госкомзема, ее размер может достичь 15-20% нормативной денежной оценки земли.
**** Кстати, выкупить земельный участок, на котором расположены ваши объекты, можно без конкурса (п.2 ст. 127 ЗКУ). Более того, оплатить купленную землю можно в рассрочку (п. 9 ст. 128 ЗКУ).
"Все о бухгалтерском учете" N 118 (786) от 20 декабря 2002 г.