Заключение договоров аренды
по материалам судебной практики
Каким законодательством руководствоваться
Данный вопрос чаще всего возникает при аренде имущества не находящегося в государственной или коммунальной собственности (частная или коллективная собственность). Камнем преткновения здесь является п.2 ст.1 Закона Украины от 10.04.92 г. N 2269-XII "Об аренде государственного и коммунального имущества" (с последующими изменениями и дополнениями, далее - Закон об аренде). Здесь предусмотрено, что аренда имущества других форм собственности (т.е. не государственного и не коммунального) может регулироваться этим законом, если иное не предусмотрено - 1) действующим законодательством 2) соответствующим договором аренды. Говоря проще, Закон об аренде может применяться к аренде негосударственного и некоммунального имущества в том случае, когда стороны в своем договоре специально не исключили такую возможность. Что же касается действующего законодательства, то здесь речь идет о тех специфических видах аренды, которые регулируются специальным законодательством о лизинге, фрахте и т.п.
Проблема заключается в следующем - как в данном случае понимать фразу "может регулироваться"? Носит ли эта норма императивный характер (обязательно применяется Закон об аренде независимо от того в чьей собственности находится арендованное имущество) или диспозитивный (может регулироваться, а может и не регулироваться...). В этой связи представляет интерес постановление Высшего хозяйственного суда Украины (далее - ВХСУ) от 12.07.2000 р. N 04-1/11-6/45 по конкретному делу. Здесь прямо указано на следующее - "Відповідно до частини 3 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" положення цього Закону поширюються на регулювання оренди майна інших форм власності, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди". Таким образом, по указанному делу ВХСУ придал данной норме Закона об аренде фактически императивный характер и применил этот Закон к аренде негосударственного/некоммунального имущества. Следует обратить внимание на то, что в спорном договоре аренды вообще отсутствовали какие-либо ссылки на применяемые сторонами нормы законодательства. Кроме этого, спорный договор не содержал таких существенных условий аренды как форма и размер арендной платы.
Однако, по другому схожему делу ВХСУ отказал в применении норм Закона об аренде к спорному договору аренды негосударственного/некоммунального имущества (постановление от 30.03.2000 р. N 04-1/11-5/177). Суд указал на следующее - "На спірні правовідносини поширюється дія Глави 25 ЦК України (майновий найм)". Судя по материалам делам в данном случае стороны составили договор юридически грамотно, включив в него все существенные условия из главы 25 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК). Можно сделать вывод, что подобная ситуация исключала возможность применение судом Закона об аренде к аренде негосударственного/некоммунального имущества.
Следует добавить, что нормы главы 25 ГК хозяйственные суды считают общими, а нормы Закона об аренде - специальными. Таким образом, в судебной практике аренда рассматривается как разновидность имущественного найма. На практике это означает, что даже при аренде государственного/коммунального имущества в тех вопросах, которые этим Законом не урегулированы - суды руководствуются соответствующими нормами главы 25 ГК. Чаще всего речь идет о применении ч.3 ст.269 ГК (досрочное расторжение аренды при не внесении арендной платы более чем за 3 месяца). Так, в своем решении от 11.06.2002 г. Хозяйственный суд г. Киева пришел к выводу, что - "Договори оренди державного та комунального майна э особливим видом договорів майнового найму, на які також поширюються відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає з законодавства про оренду".
Что делать, чтобы избежать применения норм Закона об аренде (Закон об аренде, например, не допускает применение договорного размера арендной платы)?
В этом случае можно порекомендовать:
Включить в договор специальную оговорку о том, что при заключении и выполнении этого договора стороны руководствуются нормами главы 25 ГК.
Не ограничиться формальной оговоркой, а и фактически включить в договор аренды все существенные условия имущественного найма из главы 25 ГК.
Какие условия обязательно включать в договор
Судебная практика сейчас идет по пути признания любых договоров, которые не содержат всех существенных условий - незаключенными (ст.153 ГК). На это, в частности, указывалось в разъяснениях ВХСУ от 25.05.2000 р. N 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Установив данный факт (т.е. факт отсутствия договора) суды обычно прекращают производство по такому спору или же отказывают в иске, связанном с исполнением подобного договора. Например, по одному из вышеприведенных судебных дел признание договора аренды незаключенным стало основанием для отказа в иске о взыскании задолженности по арендной плате (постанова ВХСУ 12.07.2000 р. N 04-1/11-6/45). Данная категория споров по многим параметрам существенно отличается от споров в связи с признанием сделок недействительными. Юридические нюансы возникающие в случае признания договора незаключенным довольно сложны и заслуживают на отдельную публикацию. Мы рассмотрим только некоторые из них.
Как уже отмечалось выше все существенные условия договора аренды государственного\коммунального майна содержатся в ст.10 Закона об аренде. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий - является основанием для признания договора незаключенным на основании ст.153 ГК.
Признание договора незаключенным, т.е. таким которого не было и нет, может повлечь существенные негативные налоговые последствия. Так, например, спорным становится отнесение арендных платежей на валовые затраты, формирование налогового кредита, аренда фактически превращается в безвозмездное пользование и т.п. Именно поэтому налоговики довольно активно пытаются применять Закон об аренде к аренде негосударственного/некоммунального имущества.
Что же касается применения главы 25 ГК, то здесь нет норм, которые бы прямо указывали на существенные условия аренды (имущественного найма). В этой связи представляет интерес постановление ВХСУ от 30.03.2000 р. N 04-1/11-5/177. Здесь в частности указано - "Виходячи із змісту ст. ст. 256 265 ЦК України серед істотних умов договорів оренди, укладених між недержавними господарюючими суб'єктами виділяються - форма договору, орендна плата, строк та розподіл обов'язків сторін по утриманню орендованого майна".
Следует добавить, что согласно ст.153 ГК к существенным относятся не только те условия, которые прямо установлены действующим законодательством, а и те условия, на включении которых в договор настаивает одна из сторон. (если эти условия прямо не противоречат действующему законодательству). В этой связи представляет интерес следующее дело из практики ВХСУ. Арендодатель выслал по почте текст договора для арендатора. Арендатор предложенный вариант подписал, однако составил протокол разногласий по двум пунктам - повышенный размер штрафных санкций и использование эксплуатационных расходов (не путать с амортотчислениями). С этим не согласился уже арендодатель и передал дело в суд. В ходе судебного разбирательства арендатор доказывал, что 2 спорных условия не являются существенными, т.к. договор может исполняться и при их отсутствии. Однако, ВХСУ с такой позицией не согласился и указал, что раз арендодатель не соглашается заключать договор без этих условий, то для него они являются существенными. На основании этого спорный договор аренды признали незаключенным.
Арендная плата
Споры по арендной плате - одна из наиболее распространенных категорий судебных споров, связанных с арендой. Чаще всего речь идет о применении ч.3 ст.269 ГК - не внесение арендной платы в течении трех месяцев с момента окончания срока платежа, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды.
В другой ситуации арендатор начал ремонт занимаемых помещений и согласно устной договоренности с арендодателем прекратил внесение арендных платежей на время ремонта. Выждав время, через 3 месяца арендодатель обратился в суд на основании все той же ч.3 ст.269 ГК. При этом отрицалось наличие каких-либо договоренностей о временном прекращении внесения арендной платы. Арендатор также поспешил погасить всю задолженность, но уже после обращения арендодателя в суд. Хозяйственный суд г. Киева указал по этому поводу в своем решении, что досрочное расторжение договора за неплатеж является в данном случае правовой санкцией за нарушение арендатором условий договора. Понятно, что последующее погашение задолженности никак не меняет самого факта нарушения. Иск арендодателя был удовлетворен.
Если же спор касается размера штрафных санкций за просрочку арендной платы, то в этом случае представляет интерес постановление ВХСУ от 30.07.2002 N 4/2/14д по конкретному делу. В спорном договоре аренды пеня была установлена в размере 120 % годовой учетной ставки НБУ от суммы недоплаты. ВХСУ отказался взыскать пеню в таком размере и указал, что учетная ставка НБУ не является постоянной величиной и периодически меняется. Поэтому спорная пеня не может быть взыскана в таком виде, как это установлено договором.
Практические рекомендации:
1. Все договоренности по арендной плате (а равно и по другим существенным условиям договора) надлежит оформлять только в письменной форме - двусторонние дополнения к договору, протоколы, являющиеся его неотъемлимой составной частью и т.п.
2. Если пеня базируется на учетной ставке НБУ, то следует указать на какой момент эта ставка будет определяться - на момент образования долга, на момент погашения и т.п. (в этом смысле положения ст.3 Закона Украины от 22.11.96 г. N 543/96-ВР "Об ответственности за несвоевременное исполнение денежных обязательств" - не достаточно конкретны).
3. Следует отдавать себе отчет в том, что погашение задолженности по арендной плате после возбуждения дела в суде уже ничего не меняет, если речь идет о применении ч.3 ст.269 ГК.
Ремонт арендуемых помещений
Предметом споров иногда стают обязанности арендатора содержать арендуемое имущество (помещение) в исправном состоянии и не допускать ухудшения его состояния (порчи). Это правило установлено в п.2 ст.18 Закона об аренде, в п.3 ст.265 ГК, в п.2 ст.269 ГК. Следствием нарушения этих обязательств обычно является досрочное расторжение договора и выселение. При этом допускается естественный (нормальный) износ арендуемого имущества (помещений) - п.5 ст.265 ГК.
В этой связи представляет интерес постановление ВХСУ от 15.03.99 г. по делу N 5/117. Обстоятельства дела таковы. Договором аренды было предусмотрено проведение арендатором своевременных текущих ремонтов. Арендодатель в одностороннем порядке провел обследование помещений, которыми пользовался арендатор и зафиксировал в соответствующем акте "неудовлетворительное предаварийное техническое состояние арендованного сооружения, вызванного длительной бездеятельностью арендатора (непроведение необходимых ремонтно-восстановительных работ)..." На этом основании был подан иск о досрочном расторжении договора аренды и выселении.
Камнем преткновения стала трактовка сторонами понятия "своевременность". Арендатор утверждал, что раз в договоре не установлена определенная периодичность проведения текущих ремонтов, то нет и нарушения условий договора. Однако, ВХСУ по этому поводу указал следующее -
"Цілком очевидною вважається нагальна необхідність проведення поточного чи капітального ремонту за умов наявності таких явних дефектів будівлі, як протікаюча покрівля, зовнішні тріщини стін, деформовані під впливом природних факторів (атмосферні опади тощо) внутрішні стіни, стеля приміщень та облицювання фасаду споруди. Зважаючи на це, вжитий в п. 5.3 договору термін "своєчасність" у відновленні до ремонту будівлі означає постійну, без обмеження певними часовими рамками (періодами, етапами тощо), необхідність здійснення ремонтно-відновлювальних робіт в міру виявлення дефектів, тобто за умов фактичного погіршення технічно-експлуатаційних характеристик споруди. З огляду на наведене, невстановлення в договорі періодичності здійснення ремонту не є випадковим, а тим більше помилковим упущенням. Адже, в іншому разі, за умов раптового виникнення технічно-будівельних дефектів, очікування встановленого договором моменту здійснення ремонту за певних обставин (несприятливі погодні фактори тощо) взагалі може призвести до непередбачуваних негативних наслідків, не виключаючи навіть частково чи повну руйнацію будівлі". Суд не принял во внимание и ссылки ответчика на незаконность составленного в одностороннем порядке акта обследования спорных помещений. В постановлении ВХСУ по этому поводу указано - "Посилання заявника на відсутність отримання ним акта від 23.10.97 про стан будівлі не приймаються до уваги, оскільки не означають його необізнаності з дійсним незадовільним станом будівлі. Тим більше, що всі зафіксовані в акті дефекти мають очевидний характер, тобто були відомі орендарю, проте не були своєчасно усунені... Обстеження орендованої будівлі без відома орендаря не спростовує достовірність викладених в акті від...відомостей, оскільки він (акт) складений фахівцями незаінтересованої установи спеціально уповноваженого державного органу в сфері будівництва та архітектури".
Практические рекомендации:
Для профилактики вышеописанной ситуации имеет смысл:
Четко определять в договоре (дать расшифровку) что именно понимается сторонами под применяемыми здесь терминами, типа "своевременность", "ухудшение технического состояния" и т.п. (обычно этот раздел договора так и называется - "Понятия в договоре").
При составлении договора учитывать в этой части требования ст.264 ГК и п. 3-5 ст.265 ГК.
Сергей Теньков,
директор юридического департамента
Правового центра "Профконсалтинг"