Приватизируется госпредприятие. Кому достанется земля
Земельный кодекс, вступивший в силу с начала прошлого года, к сожалению, не дает прямого ответа на многие вопросы, связанные с переходом прав на землю при смене собственника объектов недвижимости. Вот одна из непростых ситуаций: в свое время госпредприятию были выданы документы на пользование землей. Какие документы на землю необходимо оформить, если предприятие сейчас приватизируется? Не помогает здесь и законодательство о приватизации. В этой статье мы попробуем пролить свет на судьбу земельных участков под приватизируемыми предприятиями государственной формы собственности.
Как известно, земельные отношения в Украине регулирует введенный в действие 1 января 2002 года Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. N 2768-III (далее - Земельный кодекс), который пришел на смену своему предшественнику - ранее действовавшему Земельному кодексу Украины в редакции Закона Украины от 13.03.92 г. N 2196-XII (далее - старый Земельный кодекс).
Интересующая нас приватизация государственных предприятий проходит в соответствии со специальным нормативным актом - Законом Украины от 04.03.92 г. N 2163-XII "О приватизации государственного имущества" (далее - Закон о приватизации госимущества), однако он мало чем может помочь в решении земельных вопросов.
Итак, основываясь на перечисленных документах, разберемся, что будет с земельными участками, ранее предоставленными в пользование госпредприятию, которое сейчас находится в процессе приватизации.
Поскольку земельные участки получены в пользование еще в период действия старого Земельного кодекса, то в первую очередь следует обратиться именно к нему. Это необходимо, чтобы выяснить статус земельных участков, находящихся в пользовании предприятия, к моменту вступления в силу нового Земельного кодекса.
Земли госпредприятий в "дореформенное" время
Дореформенным мы условно назвали время действия старого Земельного кодекса. Согласно этому документу земли в Украине могли находиться:
- в собственности государства, трудовых коллективов сельскохозяйственных предприятий и кооперативов, а также граждан (ст.ст.3-6);
- в пользовании граждан и юридических лиц (ст.7);
- в аренде (ст.8). Юридические лица, втом числе государственные предприятия, не могли быть собственниками земли - ее выделяли им в пользование советы народных депутатов*. Важно подчеркнуть формальную разницу между правами собственности и пользования: первое подтверждал государственный акт на право собственности на землю, авторое государственный акт на право постоянного пользования землей**.
* Сельхозпредприятиям землю могли передавать в коллективную собственность (ст.5 старого Земельного кодекса).
** Формы государственных актов утверждены постановлением ВР Украины от 13.03.92г. N 2201-XII и постановлением КМУ от 02.04.02 г. N 449.
Некоторые землепользователи по разным причинам не получили госакта на право постоянного пользования некоторыми земельными участками (большинство из них было получено в пользование еще в период бывшего Советского Союза). Право пользования такими участками подтверждал ось соответствующим и решениями советов народных депутатов.
В любом случае в правоустанавливающих документах на землю был указан вид землепользования:
- постоянное - без заранее установленного срока;
- временное - на определенный срок (краткосрочное - до 3 лет;
- долгосрочное - до 25 лет (ст.7 старого Земельного кодекса Украины). На этом мы завершаем обзор ранее действовавшего земельного законодательства. Теперь рассмотрим, как трансформировались права госпредприятий на постоянное и временное пользование землями в свете нового Земельного кодекса.
Земли госпредприятий после 1 января 2002 года
Прежде всего классифицируем права на землю согласно новому Земельному кодексу.
Права на землю в Украине могут быть реализованы в форме:
- права собственности на земельные участки (глава 14);
- права пользования земельными участками (глава 15). В свою очередь, пользование землей осуществляется на праве:
1) постоянного пользования;
2) аренды. Первое представляет собой право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока (ст.92). Такое право предоставляют только государственным и коммунальным предприятиям, подтверждается оно государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.
Второе - право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности (ст.93). Арендатором по Земельному кодексу может быть кто угодно. Подтверждается право аренды соответствующим договором.
Можно с уверенностью утверждать, что земельные участки, предоставленные госпредприятиями в постоянное пользование до 1 января 2002 года, остаются в их постоянном пользовании и после этой даты, но только пока предприятие не сменит форму собственности.
В отношении земельных участков, полученныхдо 1 января 2002 года во временное пользование, действует п.7 Переходных положений Земельного кодекса, который гласит: "Граждане и юридическиелица, которые получили в собственность, во временное пользование, в том числе на условиях аренды, земельные участки в размерах, которые были предусмотрены ранее действовавшим законодательством, сохраняют права на эти участки".
Таким образом, право временного пользования земельными участками, полученное предприятием до 1 января 2002 года, сохраняется за ним и в дальнейшем, естественно, в пределах срока, установленного решением о выделении земельного участка. Например, если предприятие в 1995 году получило земельный участок во временное пользование на 20 лет, то это право останется за ним до 2015 года.
Сохранятся ли права на землю после приватизации
государственного предприятия
Насчет земельных участков, предоставленных предприятию в постоянное пользование, на этот вопрос можно сразу дать отрицательный ответ. А причиной тому - ст.92 Земельного кодекса, п.2 которой, как уже было сказано, ограничивает круг субъектов права постоянного пользования землей только государственными и коммунальными предприятиями. Понятно, что после приватизации предприятие перестанет быть государственным, даже втом случае, если оно реорганизуется, предположим, в ОАО, контрольный пакет акций которого останется в собственности государства.
Теперь самое время обратиться к пункту 6 Переходных положений Земельного кодекса: "Граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но в соответствии с этим Кодексом не могут иметь их на таком праве, должны до 1 января 2005 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них".
Однако есть обстоятельства, которые могут заставить новых собственников предприятия поторопиться и решить эти вопросы безотлагательно, причем не только в отношении участков, полученных в постоянное пользование, но и во временное тоже.
Дело в том, что при приватизации государственного предприятия как целостного имущественного комплекса происходит прекращение его как юридического лица (ст.37 Гражданского кодекса).
А в результате этого прекращается право пользования земельным участком (ст.141 Земельного кодекса).
Поскольку предприятие, приватизируемое как целостный имущественный комплекс, прекращает деятельность в своей изначальной государственной "ипостаси", оно права пользования земельными участками утрачивает.
При этом ст. 125 Земельного кодекса запрещает использовать земельные участки до получения правоустанавливающихдокументов (Государственного акта на право собственности или договора аренды), что в данном случае может означать вето на осуществление любой деятельности на таком "ничейном" участке.
Как получить правоустанавливающие
документы на землю
Действия новых собственников предприятия по обретению прав на землю будут зависеть оттого, в чьей собственности находятся земельные участки.
В частной собственности они не могли быть никак, значит, остается либо государственная, либо коммунальная форма собственности. В первом случае правом распоряжаться землями от имени государства наделены местные органы государственной исполнительной власти (обл- и райгосадминистрации), а во втором - от имени территориальных общин землями распоряжаются органы местного самоуправления (местные советы).
На сегодня размежевание земель государственной и коммунальной собственности не проведено. Постановлением КМУ от 01.08.02 г N 1100 утвержден Временный порядок размежевания земель права государственной и коммунальной собственности, однако он фактически не действует. Впрочем, законодатель предусмотрел подобные трудности переходного периода, записав в п.12 Переходных положений Земельного кодекса следующее: "До размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие Сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов-соответствующие органы исполнительной власти".
Итак, в зависимости оттого, в чьей собственности нахо дится земля, новым собственникам (администрации) предприятия нужно обратиться либо в местный орган исполнительной власти, либо в местный совет с хода тайством (заявлением):
- о заключении договора аренды - если собственники примут решение арендовать земли под предприятием. При этом следует иметь в виду, что максимальный срок аренды не может превышать 50 лет. Право на нее возникает после подписания договора аренды и его государственной регистрации (п.1 ст.124 и п.2 ст.125 Земельного кодекса);
- о приобретении земельного участка (участков) в собственность предприятия - если собственники (администрация) решат выкупить его.
Во втором случае к заявлению прилагают (ст. 128 Земельного кодекса,):
- государственный акт на право постоянного пользования землей или договор ее аренды;
- план земельного участка и документ о его предоставлении (если нет государственного акта);
- свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности. Основанием для отказа в продаже земельного участка может быть:
- непредоставление документов, необходимых для принятия решения о продаже;
- выявление недостоверных сведений в поданных документах;
- возбуждение против субъекта предпринимательской деятельности дела о банкротстве или прекращении его деятельности.
Местные органы рассматривают такое заявление в месячный срок и принимают решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже с указанием его причин.
Положительное решение служит основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка, который необходимо заверить нотариально, а документ об оплате - для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок. При этом выплачивать стоимость земельного участка можно в рассрочку.
И напоследок небольшое замечание о представлении вместе с заявлением государственного акта на право постоянного пользования землей или договора аренды земли. Эти документы подтверждают, что предприятие ранее пользовалось участком и на нем расположены объекты недвижимости, находящиеся в его собственности. Ведь только при таком условии участок может быть продан предприятию напрямую, без открытых земельных торгов (п.2 ст. 127 Земельного кодекса). Поэтому полагаем, в подтверждение "бывшего" права пользования земельным участком можно представить государственный акт на право постоянного пользова ния или решение совета народных депутатов о землеотводе, выданное еще в том далеком прошлом, когда предприятие принадлежало государству.
"Все о бухгалтерском учете" N 10(798), 31 января 2003 г.
Подписной 35200