Три "нельзя" земельного рынка и как их обойти
На сегодня, ксожалению, не все нормы Земельного кодекса Украины (далее ЗКУ), вступившего в силу 1 января прошлого года, применимы на практике. И это не удивительно. Во-первых, еще нет необходимых законов и подзаконных актов, которые должны быть приняты во исполнение ЗКУ (в частности, о рынкеземли, об оценке земли, о землеустройстве). Во-вторых, раздел X ЗКУ (Переходные положения) устанавливает особый порядок действия некоторых норм ЗКУ в течение ближайших лет. В нашей консультации мы выделим несколько мораториев и рассмотрим их по порядку.
Мораторий на площадь земельного участка
+----------------------------------------------------------------------------+
¦ "На период до 1 января 2010 года граждане и юридические лица могут¦
¦приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения¦
¦общей площадью до 100 гектаров. Эта площадь может быть увеличена в случае¦
¦унаследования земельных участков по закону". ¦
¦ Пункт 13 Переходных положений ЗКУ¦
+----------------------------------------------------------------------------+
Цель этого предельно ясна: не допустить концентрации сельскохозяйственных* земель в руках немногих собственников (так называемых латифундистов) и, как следствие, - спекуляции землей. На наш взгляд, сам мораторий оправдан (чего не скажешь о его сроке), поскольку рынокземель нормативно не урегулирован, минимального опыта его функционирования нет, что может привести не только кущемлению прав мелкихземлесобственников, но и к монополии при формировании цен на землю.
А как поступить, если ваше предприятие успешно занимается сельским хозяйством и на 100 гектарах ему уже тесно? Можно, конечно, взять землю в аренду. Но здесь есть свои минусы - прежде всего, ограниченный срок. Да и отношение к чужой земле совсем не такое, как к собственной. А покупая землю, вы делаете надежную долгосрочную инвестицию. Будучи собственником земли, вы легче привлечете инвестора, проще получите кредит в банке (даже если нет реальных механизмов ипотеки) и, естественно, почувствуете вкус преимуществ долгосрочного экономического и финансового планирования.
"Так неужели придется ждать почти 8 лет, чтобы увеличить размер своих угодий?"- спросите вы Отнюдь нет. Ничто не мешает вам создать новое предприятие, с которым затем заключить договор о совместной деятельности. У этого предприятия могут быть те же учредители или оно вообще можетбыть дочерним, что обеспечивает полный контроль над его деятельностью. К тому же два (или больше) предприятия часто позволяют оптимизировать налогообложение.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса (далее - ГК) "денежные и другие имущественные взносы участников договора, а также имущество, созданное или приобретенное в результате их совместной деятельности, является их общей собственностью". А пункт 1 статьи 89 ЗКУ ограничивает круг субъектов общей совместной собственности только гражданами. Однако здесь имеется в виду не общая совместная, а общая долевая собственность (статьи 112,113 ГК, 86,87,88 ЗКУ). Кроме того, оформлять земельные участки в виде взноса для совместной деятельности совсем не обязательно.
Мораторий на внесение земельных долей в уставный фонд
+----------------------------------------------------------------------------+
¦ "До 1 января 2005 года запрещается внесение права на земельную долю¦
¦(пай) в уставные фонды хозяйственных обществ". ¦
¦ Пункт 14 Переходных положений ЗКУ¦
+----------------------------------------------------------------------------+
Вопрос о внесении земельной доли (пая) в уставный фонд появился еще в 1995 году, когда в Украине запустили пилотные проекты реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий. Сейчас, несмотря на формально закончившееся реформирование села, он не менее актуален. Ведь благодаря внесению земельного пая в уставный фонд предприятию гораздо проще получить землю, а собственнику - немалую долю в хозяйственном обществе.
Неизвестно, чем такой механизм не понравился законодателю, который ввел мораторий. Зато можно сказать, кто от этого выиграл - нынешние арендаторы земли (в большинстве своем - правопреемники КСП), получающие землю крестьян в аренду на весьма выгодных условиях. Кстати, к моменту окончания срока действия этого моратория надобность в его отмене, скорее всего, отпадет сама собой - интенсивный процесс выделения земельных долей в натуре (его часто неправильно называют обменом земельных сертификатов на государственные акты) к тому времени может завершиться.
Ну а если вам очень хочется, чтобы земельные доли попали все же в уставный фонд, - выход есть. Заметьте, что в пункте 14 Переходных положений ЗКУ говорится об уставных фондах хозяйственных обществ. Поэтому можно внести земельный пай в уставный фонд частного предприятия (далее - ЧП) или крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - КФХ). Можно и вовсе обойти понятие "уставный фонд", создав сельскохозяйственный производственный кооператив (далее - СПК) и внеся земельные паи в неделимый или паевой фонд**. А затем при желании можно провести реорганизацию этого СПК (ЧП, КФХ) в хозяйственное общество. Ведь, не разрешая вносить земельные доли в уставный фонд, ЗКУ не запрещает их иметь в уставном фонде.
Подчеркнем, что при такой реорганизации может возникнуть проблема, связанная с узким толкованием части первой статьи 13 Закона Украины "О хозяйственных обществах" от 19.09.91 г. N 1576-XII, утверждающей, что "вкладами участников и учредителей общества могут быть дома, сооружения, оборудование и прочие материальные ценности, ценные бумаги, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, а также прочие имущественные права (в том числе на интеллектуальную собственность), денежные средства, в том числе в иностранной валюте". Действительно, в этом перечне не упоминаются земельные,участки (атолько права пользования землей). Однако, во-первых, этот перечень далеко не исчерпывающий, а во-вторых, земельный участок вполне вписывается в "прочие материальные ценности".
Мораторий на отчуждение земли
+----------------------------------------------------------------------------+
¦ "Установить, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности¦
¦земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и¦
¦другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане¦
¦Украины - собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2005¦
¦года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные¦
¦участки и земельные доли (паи), кроме мены, передачи ихв наследство и при¦
¦изъятии земель для общественных нужд". ¦
¦ Пункт 15 Переходных положений ЗКУ¦
+----------------------------------------------------------------------------+
С появлением ЗКУ лавина комментариев была посвящена купле-продаже земли и мораторию, установленному пунктом 15 Переходных положений ЗКУ. До сих пор можно услышать, что продажа земли запрещена до 2005 года. Но, прочитав внимательно приведенную цитату, нетрудно заметить, что речь идет лишь о сельскохозяйственных землях. Кроме того, есть и исключения - земельные участки (паи) можно отчуждать и с помощью мены, передачи в наследство и при изъятии для общественных нужд.
По поводу мены в деловых изданиях было написано немало***. Большинство юристов считает, что возможна мена земельного участка (пая) на любое имущество, имущественные и неимущественные права. Хотя в письме**** Госкомзема Украины от 02.09.02 г. N 14-20-11/4411 высказано мнение, что такой обмен возможен только на другой земельный участок. Впрочем, это не более чем попытка толкования нормы закона, к тому же не имеющая никакой юридической силы (напомним, что подобные письма не являются нормативными актами).
Таким образом, фактически продать землю можно, заключив договор мены земельного участка на, скажем, трактор, а затем договор купли-продажи трактора. В результате бывший собственник земли получит деньги, собственник денег - земельный участок, а трактор останется там, где он и был. Но при своей относительной простоте такая сделка чревата признанием ее недействительной в судебном порядке на основании статьи 58 Гражданского кодекса: "Если сделка заключена с целью прикрыть другую сделку (мнимая сделка), то применяются правила, которые регулируют ту сделку, которую стороны действительно имеют в виду". А применение правил, регулирующих сделку, которую стороны имели в виду (куплю-продажу), сразу же упирается в мораторий. Поэтому, чтобы наделе воспользоваться подобной схемой, трактор придется все же некоторое время поэксплуатировать, либо усложнить ее, добавив дополнительные звенья в цепочку.
Не распространяется мораторий и на передачу земельного участка (пая) по наследству. Обратите внимание, что в пункте 15 Переходных положений ЗКУ говорится просто о наследовании, тогда как в пункте 13 - о наследовании по закону. Следовательно, в отношении отчуждения земли возможно наследование и по завещанию, которым доля в наследстве может быть передана любому лицу (в том числе и юридическому), а не только наследникам первой или второй очереди (ближайшим родственникам).
Еще один случай отчуждения земли, не подпадающий под действие моратория, - изъятие***** ее для общественных нужд. Кстати, изъять земельные участки, находящиеся в собственности, можно, лишь выкупив их, причем с согласия собственника. Если согласия нет, необходимо решение суда (статья 143 ЗКУ).
Нельзя пройти мимо незаметного на первый взгляд варианта отчуждения сельскохозяйственных земель. Напомним: в пункте 15 Переходных положений ЗКУ речь идет о земельных участках, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства. Стоит сказать, что, кроме этих двух вариантов использования земель сельскохозяйственного назначения, есть и другие. По пункту 3 статьи 22 ЗКУ названные земли можно также предоставлять для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, исследовательских и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства, ведения подсобного сельского хозяйства. И все перечисленное не относится ктоварному сельскохозяйственному производству! Стало быть, на них мораторий не распространяется.
И если учесть, что большое количество земельных долей выделяется в натуре именно для ведения личного крестьянского хозяйства****** (в терминологии старого ЗКУ - личного подсобного хозяйства), то приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения по договору купли-продажи можно уже сегодня.
___________________________
* Согласитесь, что для города такие площади земельных участков неактуальны
** См. Закон Украины "О сельскохозяйственной кооперации" от 17.07.97г. N 469/97-ВР.
*** См., например, "Право собственности на землю в Украине " в газете "Все о бухгалтерском учете " N 23 за 11.03.02 г.
**** Комментарий редакции к этому письму опубликован в газете "Все о бухгалтерском учете" N 88 за 27.09.02 г.
***** Очевидно, что изъятие возможно только в отношении земельного участка, но не в отношении земельной доли.
****** В соответствии с абзацем "б" пункта 1 статьи 121 ЗКУ размер личного крестьянского хозяйства ограничен 2-мя гектарами. А в пункте 2 той же статьи говорится, что "размер земельных участков, которые передаются безвозмездно гражданину для ведения личного крестьянского хозяйства, может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая)".
"Все о бухгалтерском учете" N 10(798), 31 января 2003 г.
Подписной 35200