Как выделить земельный пай
Три года назад некоторые газеты восторженно писали о том, что реформирование сельского хозяйства практически окончено. На деле же речь шла о выполнении (да и то неполном) только пп. "а" п. 1 Указа о реформировании*, предусматривающего реформирование коллективных сельскохозяйственных предприятий (далее - КСП) в период с октября 1999 по апрель 2000 года. Многие другие задачи аграрной реформы полностью не решены до сих пор. Одна из них связана с паеванием земли.
Напомним, что собственник земельной доли (пая) имеет безусловное право на его выделение в натуре и получение в собственность земельного участка (пп "і" п.1 ст.81 и п.17 "Переходных положений" ЗКУ, пп."в" п.1 Указа о реформировании, п.4 Указа о земельной реформе). Подчеркнем: именно право, а не обязанность. Тем не менее уже не первый год крестьян "подталкивают" к получению государственных актов на землю. Это заметно по некоторым нормативным актам (см., например, Указ о едином реестре и комментарий к нему в газете "Все о бухгалтерском учете" N 22 за 2003 год) и особенно - по реальным действиям органов местного самоуправления.
В определенной степени такое отношение к проблеме можно считать государственной политикой - ну очень хочется побыстрее завершить очередной этап земельной реформы! К тому же земельная доля - это только право требования выделения земельного участка, причем она вторична по отношению к земельному участку коллективной собственности. В самом сертификате о праве на земельную долю (пай) записано: "право на земельную долю (пай) в земле, которая находится в коллективной собственности..." (Постановление о форме сертификата). Большей части КСП уже нет. На их месте возникли хозяйственные общества, кооперативы, частные предприятия и фермерские хозяйства. Почти во всех случаях они стали правопреемниками КСП. Но правопреемство в отношении коллективной собственности на землю не вполне вписывается в действующее законодательство. Ведь ЗКУ предусматривает только три формы собственности на землю - частную, государственную и коммунальную (ст.80 ЗКУ). Поэтому для окончательного урегулирования вопросов собственности на землю необходимо "избавиться" от коллективной собственности, то есть выделить все земельные доли в натуре.
Но как сделать это напрактике? Поскольку ни один нормативный акт не дает нам полного ответа, мы сведем воедино информацию из нескольких источников права и опыта.
Шаг первый: заявление Заявление о выделении земельной доли (пая) в натуре (на местности) пишут в произвольной форме, соблюдая следующие требования:
1. Заявление нужно адресовать соответствующему сельскому, поселковому, городскому, районному в городе совету или районной, Киевской или Севастопольской городской государственной администрации. Выбор адресата зависит от месторасположения земель, из которых выделяют участок. Если это тер ритория населенного пункта - обращайтесь к органу местного самоуправления (совету), если между населенными пунктами - к государственной администрации. Это следует из п. 12 "Переходных положений" ЗКУ.
2. Заявление от имени собственника земельной доли по дает он сам или его представитель. В последнем случае не обходим документ (его заверенная копия), удостоверяющий полномочия представителя (как правило, это доверенность). В нем, кроме фамилии, имени, отчества и места жительства заявителя, желательно указать его паспортные данные.
3. В заявлении обязательно пишут, что заявитель - собственник земельного пая (паев), и приводят реквизиты сертификата о праве на него - серию, номер, дату выдачи, наименование предприятия, в землях которого получено право на пай. Если у вас имеется несколько земельных долей, укажите также основания их получения. Если они достались вам в наследство, укажите реквизиты свидетельства о праве на него или приложите к заявлению его копию.
4. Суть заявления - просьба передать вам в собственность земельный участок (выделить в натуре земельную долю). Обязательно укажите его целевое назначение. Земельный участок можно получить для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства (пп."а" п.З ст.22 ЗКУ). Лучше всего выбрать товарное сельскохозяйственное производство или личное крестьянское хозяйство (в терминологии старого ЗКУ - личное подсобное хозяйство). Во-первых, садоводство, огородничество, сенокошение и выпас скота при этом от вас никуда не денутся. А во-вторых, ограничение размера земельного участка для личного крестьянского хозяйства наиболее мягкое - 2 га с возможностью увеличения площади при получении в натуре земельной доли (ст. 121 ЗКУ).
Для товарного сельхозпроизводства есть только общее ограничение (100 га сельскохозяйственных земель), установленное пунктом 13 "Переходных положений" ЗКУ на период до 2010 года.
Не менее важен налоговый аспект целевого назначения. Согласно пп."е" п.1 ст.5 Декрета о подоходном налоге "доходы граждан от продажу выращенной в личном подсобном хозяйстве, на приусадебном, дачном и садовом участке продукции растениеводства и пчеловодства, скота, кроликов, нутрий, птицы как в живом виде, так и продукции их забоя в сыром виде и в виде первичной переработки" не включают в состав совокупного налогооблагаемого дохода, то есть подоходным налогом не облагают.
Поэтому если вы планируете обрабатывать землю самостоятельно, указывайте в заявлении "личное крестьянское хозяйство", а если хотите создать фермерское хозяйство, частное предприятие или передать земельный участок в аренду сельхозпроизводителю - "товарное сельскохозяйственное производство". Помните: использование земли не по целевому назначению влечет административную ответственность** или даже изъятие земельного участка (ст.21 ЗКУ).
5. Если вы хотите получить какой-то конкретный вид земельных угодий (пашня орошаемая и/или богарная, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения), укажите его. Учтите, что многолетние насаждения - это не только зе мельный участок, но и имущество (сады, кустарник, виноградники), за которое вам, очевидно, придется рассчитываться отдельно. Об этом лучше договориться с собственником заранее и упомянуть о такой договоренности в заяв лении. Кстати, хороший вариант для бывших членов КСП - получение многолетних насаждений как имущества в счет имущественных паев.
6. Не секрет, что земли большинства хозяйств разбросаны на многие километры. Поэтому напишите, где предпочтительнее выделить вам участок. Свое желание стоит обосновать близостью к местужительства, удобством проезда, наличием орошения или близостью водоемов, объектов переработки, сбыта или хранения сельхозпродукции и т.п.
Кроме заявления, у вас скорее всего потребуют оригинал сертификата на право на земельную долю (пай) (п.4 Рекомендаций по выделению). Кроме того, в самом сертификате записано: "При выдаче гражданину государственного акта на право частной собственности на земельный участок этот сертификат возвращается в районную государственную администрацию". Поэтому чтобы избежать недоразумений, рекомендуем обязательно указать в заявлении, что к нему прилагается сертификат, официально за регистрировать заявление в общем отделе или канцелярии соответствующего органа и оставить себе копии заявления (с отметкой о регистрации) и сертификата.
Шаг второй: рассмотрение заявления
Первый вопрос, интересующий любого автора заявления, - это срок его рассмотрения. По пункту 2 ст.118 ЗКУ "решение органов исполнительной власти и органов местного самоуправления относительно приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, подтверждающих размер земельного участка". Но не надейтесь получить госакт или даже решение соответствующего органа ровно через месяц. Лучше обратите внимание на ключевые слова в приведенной цитате - "на основании технических материалов". Нетрудно догадаться, что отсчет месячного срока начинается с момента получения советом (администрацией) всех необходимых материалов.
Об их подготовке мы расскажем ниже, а пока сосредоточимся на некоторых аспектах принятия решения. Та же ст.118 ЗКУ предусматривает для работников и пенсионеров государственных и коммунальных сельхозпредприятии разработку проекта приватизации земель, Причем только после его утверждения можно получить участок в собственность. Если в бывшем КСП или его правопреемнике не был разработан проект паевания земель с определением конкретных земельных участков (так называемое паевание в натуре), то возможно, что проект приватизации придется разрабатывать и им.
Еще один важный документ - проект отвода земельного участка. Та же ст. 118 ЗКУ говорит о принятии местной госадминистрацией (или советом) решения о выдаче разрешения на разработку проекта отвода. Речь идет о случаях рассмотрения заявлений граждан, заинтересованных в бесплатном получении земельного участка в собственность из земель государственной или коммунальной собственности.
Формально эта норма не касается выделения в натуре земельных долей бывшим членам КСП. На практике же проект отвода часто является обязательным условием при любом переходе прав на землю (об этом читайте в наших следующих публикациях).
Проект отвода по заказу граждан разрабатывает организация, имеющая соответствующую лицензию, после чего его согласовывают с органом земельных ресурсов, природоохранным, санитарно-эпидемиологическим, архитектурным органами и подают на рассмотрение совета (администрации). Последний в течение месяца принимает решение о передаче земельного участка в собственность. Если в приватизации отказано, окончательное решение принимает суд.
Шаг третий: землеустроительные работы
Дальнейшее, как говорится, -дело техники. Знание технической стороны процесса позволит вам оценить потребность в тех или иных действиях, стоимость необходимых услуг, продолжительность выполнения работ.
Сперва процитируем письмо N 14, где в одном абзаце сказано и о видах работ, и об их оплате: "За принятие решения совета или распоряжения райгосадминистрации платить граждане не должны. При изготовлении технической документации по составлению, выдаче и регистрации государственного акта права собственности на землю проводится комплекс топографо-геодезических работ с привязкой границ участков к единой геодезической сети и заполнение бланков государственных актов. Эта работа требует определенных затрат, которые должны возмещаться за счет местных бюджетов. Однако в связи с ограниченностью финансирования последних выполнение указанных работ осуществляется за средства граждан на основании заключенного договора, где определены срок и стоимость таких работ. Сумма оплаты зависит от размера, места расположения участка и объема геодезических работ".
Комплекс топографо-геодезических работ состоит из:
- изготовления планово-картографических материалов
- денежной оценки земельного участка;
- внесения записей в государственный реестр;
- изготовления государственного акта. Каждый из этих элементов, в свою очередь, включает в себя несколько видов работ. Так, для изготовления планово-картографических материалов проводят топографо-геодезические изыскательные работы, аэрофотогеодезические изыскания, грунтово-мелиоративные и геоботанические работы (необходимые, в частности, для оценки земли), создают планы и карты.
Денежная оценка земельных участков*** может быть нормативной и экспертной. Первая обязательна в любом случае. А если вы планируете продать (подарить, обменять) выделенный земельный участок, целесообразно одновременно провести и экспертную оценку. Учтите, что в зависимости от основного целевого назначения земли (сельскохозяйственное или нет) и места ее расположения (в населенном пункте либо за его пределами) используют разные методики оценки, что влияет на ее скорость и стоимость. Когда мы сказали о внесении записей в государственный реестр, внимательные читатели наверняка вспомнили, что такового пока не существует (см. Указ о едином реестре). Положение о регистрации земли сейчас не действует в связи с отменой его государственной регистрации (см. Заключение N 1/14), поэтому здесь речь идет о внесении записей в государственный земельный кадастр. Впрочем, единый государственный реестр будет создан именно в рамках земельного кадастра, что сделает этот переход неощутимым для большинства собственников земли и землепользователей.
Изготовление государственного акта - завершающая стадия. При надлежащем выполнении всего описанного она сводится к заполнению бланка (его форма утверждена постановлением N 449), регистрации госакта и выдаче его новоиспеченному собственнику. Но прежде чем вы его получите, придется слегка раскошелиться.
Подпунктом "а" п. 1 Указа о реформировании предусмотрено "уменьшение стоимости изготовления документов, необходимых для получения государственного акта на право частной собственности на землю, для лиц, изъявивших желание получить такой акт за плату, до пяти необлагаемых минимумов доходов граждан" (т.е. 85 грн.). Но радоваться столь невысокой плате рано. Во-первых, это еще не правовая норма, а только поручение органам исполнительной власти принять соответствующие меры (см. абз.1 п.1 Указа о реформировании). Во-вторых, речь идет о стоимости изготовления документов, а не всего комплекса перечисленных выше работ. Поэтому правомерна следующая позиция Госкомзема: "стоимость работ по изготовлению государственных актов права собственности на земельные участки обусловливается договором на основании сметы, заключенным между гражданином и исполнителем работ. А стоимость работ за изготовление технической документации по выдаче этих актов в соответствии с упомянутым Указом установлена в размере пяти необлагаемых минимумов доходов граждан. Льготы для каких-либо категорий граждан относительно удешевления упомянутых работ действующим законодательством не предусмотрены" (Письмо N 14).
Увы, назвать даже ориентировочную стоимость выделения земельного пая в натуре трудно, причем не потому, что ее определяют по договоренности. Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг, утвержденные совместным приказом Госкомзема, Минфина и Минэкономики Украины от 15.06.01 г. N 97/298/124 (далее - Размеры оплаты), обязательны для всех исполнителей этих работ. Но все дело в том, что определить их без конкретных данных невозможно.
Приведем пример. В соответствии с пунктом 5.5.1 подраздела 5.5 раздела 5 Размеров оплаты стоимость установления границ землепользования в зависимости от природной категории (а их пять) колеблется от 632,4 до 681,5 гривен за землепользование (показатель "а") или от 86 до 178,1 гривен за 1 км устанавливаемой границы (показатель "в"), если на 1 км приходится три межевых знака. В других случаях для расчета показателя "в" используют специальный коэффициент:
К=1,0 + 0,08(п-3), где
п - количество межевых знаков на 1 км.
Если длина устанавливаемых границ меньше 15 км, то в показатель "а" вводят понижающий коэффициент:
К=1,0-0,06(15-11), где
п - длина устанавливаемой границы в км.
Есть другие коэффициенты, учитывающие расстояние от организации-исполнителя до объекта, количество обособленных участков границы, количество землепользователей, с которыми проводится согласование границ, возобновление утраченных границ. Кроме того, учитывают стоимость изготовления межевых знаков, прокладки теодолитных ходов, метод установления границ и другие факторы. Но не пугайтесь, все эти коэффициенты обычно только снижают стоимость работ.
Когда же все работы оплачены, документы оформлены и государственный акт на право собственности на землю получен, вы можете начинать обрабатывать свой участок. Хорошего вам урожая!
Перечень
использованных нормативно-правовых актов
1. Заключение N 1/14 - Заключение Минюста Украины от 21.02.02 г. N 1/14.
2. Декрет о подоходном налоге - Декрет КМУ "О подоходном налоге с граждан" от 26.12.92 г. N 13-92.
3. ЗКУ - Земельный кодекс Украины.
4. Письмо N 14 - письмо Госкомзема Украины от 14.02.03 г. N 14-17-2-В76/854.
5. Положение о регистрации земли - Положение о регистрации землевладений и землепользовании, утвержденное приказом Госкомзема Украины от 11.09.01 г. N 811/6002.
6.Постановление N 449 - постановление КМУ "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком" от 02.04.02 г. N 449.
7. Постановление N 514 - постановление ВРУ "О принятии за основу проекта Закона Украины о порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)" от 06.02.03 г. N 514-IV.
8.Постановление о форме сертификата - постановление КМУ "Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)" от 12.10.95 г. N 801.
9. Рекомендации по выделению - Рекомендации по выделению единым массивом земельных участков группе собственников земельных долей (паев), утвержденные приказом Госкомзема Украины от 30.12.99 г N 130.
10. Указ о едином реестре - Указ Президента Украины "О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра" от 17.02.03 г. N 134/2003.
11. Указ о земельной реформе - Указ Президента Украины "О неотложных мерах по ускорению земельной реформы в сфере сельскохозяйственного производства" от 10.11.94 г. N 666/94.
12. Указ о реформировании - Указ Президента Украины "О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики" от 03.12.99 г. N 1529/99.
* Полные названия нормативных документов см. в конце статьи.
** Штраф в размере от 3 до 20 необлагаемых минимумов доходов граждан (далее-НМДГ) - на граждан и от 10 до 25 НМДГ - на должностных лиц( ст. 53 Кодекса Ук раины об административных правонарушениях).
*** Ряд вопросов, связанных с денежной оценкой земли, рассмотрен в газете "Все о бухгалтерском учете" N 7 за 2003 год.
"Все о бухгалтерском учете" N 54(842), 6 июня 2003 г.
Подписной индекс 35200