Жилой Фонд: Отдельные вопросы учета операций по приватизации
и аренде целостных имущественных комплексов ЖЭО
В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса Украины жилищный фонд это жилые дома и жилые помещения в других зданиях, предназначенные для постоянного проживания граждан.
Предприятия, создаваемые в целях эксплуатации жилищного фонда, в Жилищном кодексе определены как жилищно-эксплуатационные организации.
Для обеспечения хозяйственной деятельности таких организаций, с одной стороны, необходим объект эксплуатации, то есть жилищный фонд, а с другой соответствующая инфраструктура, то есть, объекты, относящиеся к оборотным или необоротным активам, являющиеся основой выполнения работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.
Собственником жилищного фонда, исходя из нормы уже упомянутой статьи 4 ЖК Украины, может выступать государство, административно-территориальные единицы, жилищно-строительные кооперативы, общества собственников квартир, отдельные собственники жилых домов или квартир и т. п.
Статьей 5 ЖК определено, что государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд).
В свою очередь, для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда статьей 24 ЖК предусмотрено создание жилищно-эксплуатационных организаций, деятельность которых осуществляется на принципах хозяйственного расчета.
Жилищно-эксплуатационные организации, оговорено указанной статьей, обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование. Жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно-эксплуатационной организацией.
Концепцией развития жилищно-коммунального хозяйства Украины, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 27.02.95 г. N 150, предусмотрена поэтапная передача жилья и объектов коммунального хозяйства в ведение местных Советов народных депутатов. Одновременно с этим предполагается создание в жилищно-коммунальном хозяйстве негосударственных структур в виде малых предприятий, кооперативов, хозяйственных обществ, совместных предприятий, что будет способствовать расширению объемов предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и повышению их качества.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 20.01.99 г. N 113 утверждена Программа проведения жилищно-коммунальной реформы на 1999-2001 г.г. Программой предусмотрено проведение приватизации и акционирования предприятий, обслуживающих жилье, создание предприятий различных форм собственности.
Из сказанного выше следует, что организациями по обслуживанию жилья могут быть предприятия, основанные как на государственной собственности, так и на собственности коллективной или частной.
В связи с этим актуальными являются вопросы, связанные с передачей жилищного фонда и объектов его обслуживания жилищно-эксплуатационной организации, а также с приватизацией объектов жилищного и коммунального хозяйства и отражением этих операций в бухгалтерском учете жилищно-коммунальных организаций.
Необходимо отметить, что действующим законодательством порядок организации учета жилищного фонда однозначно не урегулирован.
О том, насколько рассматриваемый вопрос является неурегулированным, свидетельствует и то, что в Методических рекомендациях по планированию, учету и калькулированию себестоимости работ (услуг) на предприятиях и в организациях жилищно-коммунального хозяйства, утвержденных приказом Госкомстроительства и жилищной политики от 06.03.2002 г. N 47, он обойден молчанием.
В соответствии со статьей 30 Закона Украины от 21.05.97 г. N 280/97-ВР "О местном самоуправлении в Украине" к делегированным, то есть предоставленным соответствующим законом, полномочиям отнесены полномочия по учету согласно закону жилищного фонда, осуществление контроля над его использованием. Для осуществления своих полномочий при советах создаются соответствующие отделы, управления и другие исполнительные органы.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 29.05.96 г. N 707 утверждены Типовые положения об управлении имуществом области областной, управлении имуществом города Киевской и Севастопольской городской государственной администрации и об отделе управления имуществом района районной и районной в городе Севастополе и управлении имуществом района районной в городе Киеве государственной администрации. Типовыми положениями предусмотрено, что соответствующие управления или отделы по управлению имуществом осуществляют учет имущества, находящегося в коммунальной собственности области, города, района.
В то же время пунктом 5 статьи 60 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" оговорено, что органы местного самоуправления могут от имени и в интересах территориальных общин осуществлять полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектами права коммунальной собственности. Выполняя имущественные операции, они могут передавать объекты права коммунальной собственности в постоянное или временное пользование юридическим и физическим лицам, сдавать их в аренду, продавать и покупать, использовать как залог и т. п.
Статьей 18 ЖК Украины, введенного в действие Постановлением ВР УССР N 5465-X от 30.06.83 г., предусмотрено, что управление жилищным фондом осуществляется собственником или уполномоченным им органом. Если говорить о государственном жилищном фонде, то с одной стороны, согласно статье 5, он находится в ведении местных Советов, а с другой, согласно статье 24, ответственность за его сохранность и надлежащее использование несет жилищно-эксплуатационная организация.
Советом Министров Украинской ССР было принято постановление от 11.03.1985 г. N 105 "О порядке государственного учета жилищного фонда". Пунктом 4 указанного постановления предусмотрено, что первичный учет жилищного фонда, составление и представление бухгалтерской и статистической отчетности о жилищном фонде осуществляют государственные, кооперативные и общественные организации, на балансе которых находится указанный жилищный фонд.
Согласно пункту 1 ст. 8 Закона Украины от 19.06.92 г. N 2482-XII "О приватизации государственного жилищного фонда" приватизация государственного жилищного фонда осуществляется уполномоченными на это органами, созданными местной государственной администрацией и органами местного самоуправления, государственными предприятиями, организациями, учреждениями, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится государственный жилищный фонд. Государственный жилищный фонд, который находится в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, организаций, учреждений, оговорено пунктом 9 указанной статьи, по их желанию может передаваться в коммунальную собственность по месту их нахождения с последующим осуществлением их приватизации органами соответствующих местных Советов.
Статьей 31 Закона Украины "О собственности" определено, что к государственной собственности относится общегосударственная (республиканская) собственность и собственность административно-территориальных единиц (коммунальная) собственность.
Следовательно, и общегосударственная (республиканская) собственность, и собственность административно-территориальных единиц (коммунальная собственность) являются, прежде всего, государственной собственностью.
В соответствии со статьей 2 Закона Украины "О предприятиях в Украине" предприятие, основанное на общегосударственной (республиканской) собственности, является государственным предприятием, а предприятие, основанное на собственности административно-территориальных единиц, является государственным коммунальным предприятием.
Согласно статье 35 Закона Украины "О собственности" имущество предприятий, основанных на коммунальной собственности, является объектом права коммунальной собственности.
Статьей 37 Закона Украины "О собственности" предусмотрено, что имущество, которое является государственной собственностью и закреплено за государственным предприятием, принадлежит ему на праве полного хозяйственного ведения, кроме случаев, предусмотренных законодательством Украины. Осуществляя право полного хозяйственного ведения, предприятие владеет, пользуется и распоряжается указанным имуществом, совершая в отношении него любые действия, не противоречащие закону и целям деятельности предприятия. К праву полного хозяйственного ведения применяются правила о праве собственности, если иное не установлено законодательными актами Украины.
Что касается закрепления имущества на правах оперативного ведения, то статьей 39 Закона Украины "О собственности" предусмотрено такое закрепление государственного имущества за государственными учреждениями (организациями), состоящими на государственном бюджете.
В свою очередь, пунктом 1 ст. 48 Закона Украины "О собственности" определено, что Украина законодательно обеспечивает гражданам, организациям и другим собственникам равные условия защиты права собственности. При этом пунктом 5 указанной статьи предусмотрено, что положение о защите права собственности распространяется также на лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве полного хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследования владения или на другом основании, предусмотренном законом или договором. Это лицо, оговорено указанным пунктом, имеет право на защиту своего владения также от собственника.
Статьей 29 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" в ведение исполнительного органа городского Совета передано право осуществлять управление имуществом, принадлежащим к коммунальной собственности, в пределах, определяемых Советом. Исходя из того, что принятие решений относительно создания, ликвидации, реорганизации и перепрофилирования предприятий, основанных на коммунальной собственности, статьей 26 Закона отнесено к исключительной компетенции пленарных заседаний городского Совета, то принятие решений не в рамках пленарных заседаний является неправомерным.
Пунктом 31 ст. 26 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" к компетенции местных советов отнесено право принятия решений о передаче другим органам отдельных полномочий по управлению имуществом, принадлежащим к коммунальной собственности, определения границ этих полномочий и условий их осуществления.
Вопросы передачи объектов права государственной и коммунальной собственности регулируются соответствующим Законом Украины от 03.03.1998 г. N 147/98-ВР "О передаче объектов права государственной и коммунальной собственности".
Порядок передачи объектов из государственной собственности в коммунальную собственность (в соответствии с отмеченным выше Законом) определен Положением о порядке передачи объектов права государственной собственности, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 21.09.98 г. N 1482.
Этим же постановлением утвержден Порядок предоставления и рассмотрения предложений относительно передачи объектов из коммунальной в государственную собственность и создания и работы комиссии по вопросам передачи объектов в государственную собственность.
Пунктом 10 Положения и пунктом 9 Порядка предусмотрено, что передача оформляется актом приема-передачи по форме согласно приложению. Акт составляется в 4 экземплярах, подписывается председателем и членами комиссии и утверждается органом, создавшим комиссию.
Право собственности на объект передачи возникает с момента подписания акта приема-передачи.
К акту приема-передачи прилагаются:
нотариально заверенные копии устава предприятия (положения) и свидетельство о его государственной регистрации;
контракт с руководителем предприятия;
договор аренды целостного имущественного комплекса;
договоры найма (аренды) нежилых помещений;
бухгалтерский баланс, составленный на последнюю отчетную дату, с отметкой органа государственной налоговой службы о его принятии.
Порядок передачи в коммунальную собственность общегосударственного жилищного фонда, который находился в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий, учреждений и организаций, урегулирован соответствующим Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 06.11.95 г. N 891. Пунктом 3 отмеченного Положения оговорено, что вместе с ведомственным жилищным фондом соответствующим коммунальным предприятиям передаются внешние сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и канализации, а также строения, предназначенные для обслуживания этого фонда (бойлерные, котельные, канализационные и водопроводные сооружения, встроенные и пристроенные помещения, оборудование и т. п.). Прием-передача ведомственного жилого фонда осуществляется комиссией по акту приема-передачи. Пунктом 5 Положения оговорено, что в состав комиссии входят представители соответствующих коммунальных предприятий, "жилищно-эксплуатационных организаций. на баланс которых передаются дома ведомственного жилого фонда".
Приказом Министерства финансов Украины от 28.03.2001 г. N 143 "О корреспонденции счетов", зарегистрированным в Минюсте 11.04.2001 г. N 335/5526, установлен порядок отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций по бесплатной передаче объектов права государственной собственности в коммунальную собственность, а также объектов права коммунальной собственности в государственную собственность, включая жилищный фонд и другие объекты социальной инфраструктуры.
Пунктом 2 указанного приказа предусмотрено, что бесплатная передача объектов права государственной собственности в коммунальную собственность, а также объектов права коммунальной собственности в государственную собственность в бухгалтерском учете отражается по кредиту счетов учета этих активов (первоначальная или переоцененная стоимость) в корреспонденции с дебетом счетов 13 "Износ необоротных активов" (сумма износа) и 97 "Прочие расходы" (остаточная стоимость. Одновременно с этим, уточняется в письме, остаточная стоимость объектов отражается по кредиту субсчета 746 "Другие доходы от обычной деятельности" в корреспонденции с кредитом:
субсчета 425 "Прочий дополнительный капитал" - хозяйственными обществами, созданными в процессе приватизации (корпоратизации), в уставные фонды которых не вошла стоимость указанных объектов;
счета 40 "Уставный фонд" - государственными предприятиями и организациями.
Анализ перечисленных выше законодательных и.нормативных документов не позволяет нам считать организацию учета жилищного фонда на балансе ЖЭО "пережитком прошлого", как это отмечено в статье "Дом, о котором заботится ЖЭК, или Учет в жилищно-эксплуатационных организациях", опубликованной в еженедельнике "Бухгалтерия" N 26/1 (441) за 25.06.2001 г.
Исследование указанных документов свидетельствует о том, что жилищный фонд должен учитываться на балансе жилищно-эксплуатационной организации, независимо от формы ее собственности.
Согласно Плану счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций и Инструкции по его применению N 291 от 30.11.99 г., этот жилищный фонд до его приватизации должен учитываться на субсчете 103 "Здания и сооружения" балансового счета 10 "Основные средства".
Источником обеспечения государственного жилищного фонда для жилищно-эксплуатационных организаций государственной формы собственности, как следует из приказа 143, является уставный капитал (балансовый счет 40).
По нашему мнению, это правомерно в том случае, если передаче жилья на баланс ЖЭО предшествует принятие решения о передаче его именно в качестве взноса в уставный фонд ЖЭО государственной формы собственности.
Это вытекает из требований пункта 37 П(С)БУ 2 "Баланс". В статье "Уставный капитал", оговорено пунктом, приводится зафиксированная в учредительных документах общая стоимость активов, которые являются взносом собственников (участников) в капитал предприятия. Предприятия, для которых не предусмотрена фиксированная сумма уставного капитала, отражают в этой статье сумму фактического взноса собственников в уставный капитал.
Таким образом, если жилищный фонд передается на баланс жилищно-эксплуатационной организации государственной формы собственности в качестве взноса в уставный фонд, с отражением этого в решении о передаче, а также передаточных документах, то он отражается в учете жилищно-эксплуатационной организации на счете 40 "Уставный капитал".
Если же в решении о передаче жилищного фонда на баланс жилищно-эксплуатационной организации, а также в передаточных документах отсутствует указание о передаче такого фонда в качестве взноса в уставный фонд, то он должен быть отражен в учете жилищно-эксплуатационной организации на счете 42 "Дополнительный капитал", субсчет 425 "Прочий дополнительный капитал".
При передаче неприватизированного государственного (коммунального) жилищного фонда жилищно-эксплуатационным организациям негосударственной формы собственности источником его обеспечения, в соответствии с нормами приказа 143, является прочий дополнительный капитал (балансовый счет 42 "Дополнительный капитал", субсчет 425 "Прочий дополнительный капитал").
Обоснованность рассматриваемого порядка учета жилищного фонда на счетах бухгалтерского учета жилищно-эксплуатационных организаций различных форм собственности подтверждается также и требованиями части 2 пункта 30 П(С)БУ 7 "Основные средства". Указанным пунктом предусмотрено, что на сумму начисленной амортизации объектов внешнего благоустройства и жилых домов, находящихся на балансах жилищно-эксплуатационных организаций, которые относятся к сфере управления органов местного самоуправления и местных органов исполнительной власти, увеличиваются доходы этих предприятий и организаций с уменьшением дополнительного капитала, а при его недостаточности - уставного капитала. При этом следующим абзацем пункта 30 уточняется, что организации, обычная деятельность которых не направлена на восстановление жилых домов и других зданий, могут также применять норму части второй этого пункта.
Безусловно, жилищно-эксплуатационные организации негосударственной формы собственности нельзя признать относящимися к сфере управления органов местного самоуправления и местных органов исполнительной власти. В то же время жилье, передаваемое указанным организациям в целях эксплуатации, однозначно является относящимся к сфере управления органов местного самоуправления и местных органов исполнительной власти.
Таким образом, неприватизированный государственный жилищный фонд, передаваемый для эксплуатации ЖЭО, должен учитываться на балансе такой жилищно-эксплуатационной организации независимо от формы ее собственности.
Порядок передачи квартир (домов) в собственность граждан установлен Положением о порядке передачи квартир (домов) в собственность граждан, утвержденным Государственным комитетом Украины по жилищно-коммунальному хозяйству от 15.09.92 г. N 56. Пунктом 36 указанного Положения предусмотрено, что государственные коммунальные предприятия по обслуживанию и ремонту жилых домов "ежемесячно на основе принятых решений о передаче квартир (домов) в собственность граждан осуществляют списание с баланса основной деятельности приватизированного жилья".
Изложенное выше, во-первых, подтверждает вывод о том, что квартиры (жилые дома) числятся на балансе основной деятельности коммунальных предприятий по обслуживанию и ремонту жилых домов. Во-вторых, на основе принятых решений о передаче квартир (домов) в собственность граждан коммунальные предприятия по обслуживанию и ремонту жилых домов должны осуществить списание с баланса основной деятельности приватизированного жилья.
Бухгалтерский учет операций, связанных с приватизацией, отражен в "Порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с приватизацией и арендой государственных предприятий", утвержденном приказом Минфина от 16.12.93 г. N 109, а также в инструктивном письме ФГИ Украины от 06.04.2001 г. N 10-36-4327 "Об отражении в бухгалтерском учете некоторых операций, связанных с приватизацией (корпоратизацией)". Однако указанные документы не касаются вопросов, связанных с приватизацией жилья, осуществляемой на основании Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда".
В данном случае необходимо согласиться с мнением автора статьи "Бухгалтерский учет операций с основными средствами глазами Минфина (списание приватизированного жилья, чистка счета 40 "Уставный капитал" и многое, многое другое...)", опубликованной в газете "Все о бухгалтерском учете" N 24 (812) за 14.03.2003 г., о необходимости применения для операций, связанных с приватизацией жилого фонда, бухгалтерских проводок, рекомендуемых приказом N 143 для операций по безвозмездной передаче жилья.
При этом списание приватизированного жилищного фонда в бухгалтерском учете жилищно-эксплуатационных организаций отражается по дебету субсчета 131 "Износ основных средств" на сумму начисленного на жилищный фонд до его приватизации износа и дебету субсчета 976 "Списание необоротных активов" в части, превышающей первоначальную стоимость приватизированного жилья над суммой его износа. Одновременно с этим признается доходом остаточная стоимость приватизированного жилищного фонда с отражением по дебету балансового счета 40 "Уставный капитал" для жилищно-эксплуатационных организаций государственной формы собственности или счета 42 "Дополнительный капитал" для жилищно-эксплуатационных организаций негосударственной формы собственности в корреспонденции с кредитом субсчета 745 "Доход от бесплатно полученных активов".
Так как собственником передаваемого жилищного фонда является государство, а сама операция по приватизации жилья не подпадает под определение товара, определенного пунктом 1.31 ст. 1 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий", то такие операции не являются объектом налогообложения налогом на прибыль.
Согласно подпункту 5.1.19 п. 5.1 ст. 5 Закона Украины "О налоге на добавленную стоимость" операции по бесплатной приватизации жилищного фонда от налога на добавленную стоимость освобождаются. Не 13, июль 2003 г. че ему на баланс всего жилищного комплекса или его части.
Балансодержатель обеспечивает управление жилищным комплексом. Расходы по осуществлению этих функций управления распределяются между собственниками пропорционально площади помещений, находящихся в их собственности.
Таким образом, передача и списание с баланса технических и вспомогательных помещений или их части, пропорциональной доле приватизированных квартир, возможны лишь в случае создания объединения совладельцев многоквартирного дома и приобретения им статуса юридического лица.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 г. N 1521 "О реализации Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" утвержден Порядок передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс, а также Акт приема-передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс. Отмеченным Порядком урегулирована процедура передачи жилищного комплекса на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома (далее - ОСМД), а также жилищного комплекса или его части на баланс другого юридического лица, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности, с баланса предыдущего балансодержателя.
Пунктом 3 указанного Порядка предусмотрено, что прием-передача жилищного комплекса или его части с баланса на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома осуществляется комиссией в составе представителей предыдущего балансодержателя и объединения. В случае же принятия решения о передаче жилищного комплекса или его части на баланс другого юридического лица, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности, такая приемка-передача осуществляется комиссией в составе представителей предыдущего балансодержателя, юридического лица, на баланс которого передается имущество, и объединения. Как видно, Порядок не оговаривает вариант, при котором жилищный комплекс или его часть принимается с баланса предыдущего балансодержателя на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома с последующей обратной передачей принятого жилищного комплекса или его части на баланс того же предыдущего балансодержателя.
Однако статьей 11 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" предусмотрена возможность, когда ОСМД по договору с предыдущим собственником оставляет его балансодержателем всего жилищного комплекса или его части.
Так как во многих, если не в большинстве, случаев будет иметь место именно такой вариант передачи с баланса на баланс жилищного комплекса или его части, то в составе комиссии должны быть представлены представители предыдущего балансодержателя и объединения. При этом представители предыдущего балансодержателя представляют его, с одной стороны, как организацию, передающую жилищный комплекс или его часть объединению, а с другой стороны - как организацию, принимающую жилищный комплекс или его часть от объединения.
В упомянутой нами статье "Бухгалтерский учет операций с основными средствами глазами Минфина..." отмечается, что стоимость жилого фонда, принадлежащего объединению совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), не может быть включена в состав активов ЖЭО, так как этот жилой фонд не является собственностью ЖЭО. Но и в состав активов ОСМД жилой фонд, принадлежащий конкретным квартировладельцам, также не может быть отнесен, отмечается в статье. "Вот и выходит", - констатирует автор статьи, - "что ОСМД и "эксплуатационные предприятия могут отразить стоимость жилых домов в составе своих активов, только нарушив основные требования бухгалтерского законодательства".
Так ли это?
В соответствии с Законом Украины "О бухгалтерском учете и отчетности в Украине" и отечественными П(С)БУ 1 и П(С)БУ 2 активы - это ресурсы, контролируемые предприятием в результате прошлых событий, использование которых, как ожидается, приведет к получению экономических выгод в будущем. П(С)БУ 19 "Объединение предприятий" понятие контроль определено как решающее влияние на финансовую, хозяйственную и коммерческую политику предприятия в целях получения выгод от его деятельности.
Законом Украины от 18.02.92 г. N 2132-XII "Об ограничении монополизма и недопустимости недобросовестной конкуренции в предпринимательской деятельности" понятие контроль определено как "решающее влияние юридического или физического лица на хозяйственную деятельность субъекта хозяйствования, которое осуществляется, в частности, за счет:
...заключения договоров, которые дают возможность определять условия хозяйственной деятельности, давать обязательные для исполнения указания или исполнять функции органа управления субъекта хозяйствования...".
Статьей 11 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" как раз и предусмотрена обязанность балансодержателя по обеспечению управления жилищным комплексом.
Таким образом, если по договору между ОСМД и ЖЭО последнему будет передан с баланса на баланс жилищный комплекс или его часть с одновременной передачей функций по управлению этим комплексом, то он обязан включить в состав своих активов принятый на свой баланс жилищный комплекс или его часть.
До создания такого объединения технические и вспомогательные помещения в части, пропорциональной доле приватизированных квартир, в учете жилищно-коммунальной организации должны отражаться на рекомендуемом Минфином субсчете 1031 "Приватизированный жилищный фонд". На этом же субсчете отражаются приватизированные квартиры и жилые дома в случае заключения гражданами, владельцами квартир или обществами собственников квартир договора на обслуживание дома, как это предусмотрено пунктом 35 Положения, и передачи жилищно-коммунальной организации функций балансодержателя.
Как было отмечено выше, жилые дома и отдельные квартиры, балансодержателем которых, в соответствии с заключенными договорами, определена жилищно-эксплуатационная организация, должны быть зачислены на баланс этой организации.
Зачисление на баланс нового балансодержателя жилищного комплекса, принимаемого им от ОСМД, осуществляется на основе стоимостных показателей о первоначальной стоимости комплекса и его износе, отраженных в разделе 4 Акта приема-передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс. Так как в данном случае не может идти речь о передаче комплекса в качестве вклада в уставный фонд ЖЭО, то его включение в состав активов ЖЭО, по-нашему мнению, может осуществляться путем отражения первоначальной стоимости комплекса по дебету субсчета 1031 "Приватизированный жилищный фонд" в корреспонденции с кредитом субсчетов 1311 "Износ приватизированного жилищного фонда" на сумму износа и субсчета 425 "Прочий дополнительный капитал" на величину остаточной стоимости.
В последующем учет приватизированного жилищного фонда, принятого под управление ЖЭО в качестве балансодержателя, осуществляется на условиях, оговоренных договором между ОСМД и ЖЭО, и в соответствии с нормами П(С)БУ 7 "Основные средства".
Пунктом 30 П(С)БУ 7 "Основные средства" предусмотрено, что сумму начисленной амортизации все предприятия отражают увеличением суммы расходов предприятия и износа необоротных активов.
При этом, как отмечалось выше, в соответствии с частью 2 пункта 30 П(С)БУ 7 на сумму начисленной амортизации объектов внешнего благоустройства и жилых домов, находящихся на балансах жилищно-эксплуатационных организаций, которые относятся к сфере управления органов местного самоуправления и местных органов исполнительной власти, а также тех, обычная деятельность которых не направлена на восстановление жилых домов, увеличиваются доходы этих предприятий и организаций с уменьшением дополнительного капитала, а при его недостаточности - уставного капитала.
Необходимо отметить, что включение суммы начисленной амортизации в состав расходов ЖЭО и одновременное отражение ее в составе доходов не означает включение стоимости амортизационных отчислений в состав квартирной платы. Согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 22.06.98 г. N 939 "Об усовершенствовании системы государственного регулирования квартирной платы за содержание домов и приусадебных территорий" амортизационные отчисления на полное восстановление (износ) жилищного фонда в состав расходов для определения квартирной платы не включаются.
По отношению к жилищно-эксплуатационным организациям негосударственной формы-собственности, у которых источником поступления на баланс жилья будет прочий дополнительный капитал, случаев возникновения его недостаточности не может быть. Такой факт может возникнуть лишь в случае, если величина начисленной амортизации превысит размер первоначальной стоимости объекта жилого фонда. Но если такая жилая квартира или жилой дом амортизирован на 100% и продолжает эксплуатироваться, то в соответствии с нормой пункта 16 П(С)БУ 7 он может быть переоценен, ибо его остаточная стоимость значительно превышает справедливую стоимость. В данном случае введенное Минфином в цитируемый пункт слово "может" при издании приказа по жилищно-эксплуатационной организации об учетной политике предприятия должно быть изложено как "должен".
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций, утвержденной приказом Министерства финансов Украины N 291 от 30.11.99 г., амортизация учитывается на субсчете 131 "Износ основных средств".
В Инструкции 291 жилищно-коммунальные хозяйства упоминаются при описании субсчета 949 "Прочие расходы операционной деятельности".
На этом субсчете, отмечено в Инструкции, обобщается информация о таких расходах операционной деятельности, которые не нашли отражения на других субсчетах счета 94 "Прочие расходы операционной деятельности", в частности расходы жилищно-коммунальных и обслуживающих хозяйств.
Очевидно, что прочая операционная деятельность - это неосновная деятельность предприятия, следовательно, для учета жилищно-эксплуатационных расходов субсчет 949 должны применять только те предприятия, для которых этот вид деятельности не является основным, например, производственные предприятия, имеющие на балансе жилищный фонд.
Если же предприятие занимается исключительно обслуживанием жилищного фонда, то расходы, связанные с этим видом деятельности, следует учитывать на счете 23 "Производство", открыв на нем субсчета для учета расходов, связанных с выполнением конкретных работ.
При этом за основу можно взять перечень работ по содержанию домов и придомовых территорий, приведенный в "Порядке определения нормативных расходов жилищно-эксплуатационных организаций, связанных с содержанием домов и придомовых территорий", утвержденном приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 63.09.1999 года N 214, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины от 29.12.1999 года N 917/4210.
Так как сумма начисленной амортизации включается ЖЭО в состав расходов основной деятельности, то отражение суммы доходов в порядке, оговоренном частью 2 п. 30 П(С)БУ 7 "Основные средства", по нашему мнению, должно осуществляться в составе прочих доходов от операционной деятельности, субсчет 719.
В соответствии с подпунктом 8.1.4 п. 8.1 ст. 8 Закона Украины "О налогообложении прибыли предприятий" амортизация на стоимость объектов жилищного фонда в налоговом учете не начисляется.
Как отмечалось выше, для обеспечения хозяйственной деятельности по эксплуатации жилищного фонда необходима соответствующая инфраструктура, то есть объекты, относящиеся к оборотным или необоротным активам, являющиеся основой выполнения работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.
(Окончание следует)
"Весник бухгалтера и аудитора",
N 13, 15 июля 2003 г.
Подписной индекс 22259