Подлежит ли изменению (прекращению) договор аренды при
переходе права собственности на объект аренды (лизинга)
Основные нормативные документы
1. ГК УССР - Гражданский кодекс УССР.
2. Закон о лизинге - Закон Украины от 16.12.1997 N 723/97-ВР "О лизинге" (с изменениями и дополнениями).
3. Закон о НДС - Закон Украины от 03.04.1997 N 168/97-ВР "О налоге на добавленную стоимость" (с изменениями и дополнениями).
Рассмотрим, не подлежит ли изменению (прекряащению) договор аренды при переходе права собственности на объект аренды (лизинга), в том числе и при банкротстве Арендодателя.
Общей законодательной нормой, регулирующей договорные отношения лизинга, является гл.25 "Имущественный наем" ГКУССР; специальной законодательной нормой по данному вопросу является Закон о лизинге.
В соответствии со ст.268 "Сохранение силы договора найма при переходе имущества к другому собственнику" (гл.25) ГК УССР, "при переходе права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника".В соответствии с ч.2 п.1 ст.10 Закона о лизинге, "в случае перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к другому лицу договор лизинга сохраняет силу относительно нового собственника". Таким образом, однозначным является то, что при переходе права собственности на объект лизинга, договор лизинга сохраняет силу относительно нового собственника объекта лизинга. Договор лизинга сохраняет силу и в том случае, если новый собственник, к которому перешло право собственности на объект лизинга, не знал о том, что объект передан в лизинг.
Внесение в договор лизинга условий, противоречащих указанным выше, влечет за собой расторжение такой незаконной сделки и двустороннюю реституцию в соответствии со ст.48 ГК УССР.
Письмо Высшего арбитражного суда Украины от 23.03.1998 N 01-8/104 "О Законе Украины "О лизинге" (с изменениями и дополнениями) содержит следующее положение: "Право на сохранение силы, договора лизинга принадлежит лизингополучателю независимо от оснований перехода имущества от одного собственника к другому. ...Вместе с тем, лизингополучатель не может воспользоваться правом на сохранение силы договора в случае перехода объекта лизинга к другому лицу без правопреемства, например, при конфискации, поскольку в таких случаях к новому собственнику не переходят права и обязанности бывшего собственника имущества". В этом случае договор лизинга подлежит прекращению. По нашему мнению, из положений Закона Украины "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом" в редакции от 30.06.1999 N 784-XIV (с изменениями и дополнениями) следует, что при признании лица банкротом у него не прекращаются гражданские права и обязанности по сделкам, заключенным до признания такого лица банкротом. Следовательно, в рамках дела о банкротстве лизингодателя при продаже имущества банкрота переход объекта лизинга к новому собственнику осуществляется вместе с переходом прав и обязанностей лизингодателя.
На основании положений данного Закона, а также принимая во внимание то, что законодательно не предусмотрено никаких особых условий относительно изменения или прекращения договора лизинга при банкротстве лизингодателя, можно сделать следующий вывод: договор лизинга не подлежит изменению или прекращению также и при переходе права собственности на объект лизинга в рамках дела о банкротстве лизингодателя.
Экспресс анализ законодательных и нормативных актов,
N 31 (397),4 августа 2003,
Подписной инлекс 40783