Комментарий к постановлению КМУ N 1787 от 20.11.2003 г.
Кабмин утвердил методику определения
облагаемого минимума арендного платежа
С 1 января 2004 года физические лица арендодатели недвижимого имущества обязаны уплачивать налог на доходы из суммы полученной арендной платы, но не ниже минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (пп.9.1.2 Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" от 22.05.03 г. N 889-IV (далее - Закон о доходах)). Методику расчета последней как раз и утвердил Кабмин своим постановлением от 20.11.03 г. N 1787 (далее - Методика N 1787).
Отметим, что Методика N 1787 не применяется для расчетов минимальной арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельную долю (пай), имущественный пай, а также за приусадебный участок и земельный участок, на котором размещается недвижимое имущество.
Действительно, налогообложение операций аренды земли сельхозназначения расписано вдругом подпункте Закона о доходах - 9.1.1, который содержит свой минимум - не меньше суммы арендного платежа, предусмотренного законодательством по вопросам аренды земли. Что касается земли под зданиями, то Кабмин, видимо, имел ввиду ситуации, когда ее передают в аренду отдельно от объекта недвижимости. Понятно, что в таких случаях Методика N 1787 не работает.
Обратите внимание, что минимальный размер платы за пользование жилым помещением по договору поднайма следует определять с учетом ст.95 Жилищного кодекса Украинской ССР. В ней сказано, что такую плату устанавливают по соглашению сторон, но не более размера квартплаты нанимателя. Хотим предупредить, что приведенная норма законодательства регулирует пользование помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. Так что на частное жилье это ограничение не распространяется, и на местах, скорее всего, установят минимальную арендную плату и за частные квартиры и дома.
Теперь проанализируем, какие же показатели могут влиять на расчет минимальной арендной платы (см. п.4 Методики N 1787). Это:
- средняя рыночная стоимость 1 м2 нововыстроенного объекта, аналогичного арендованному;
- проектный срок эксплуатации нововыстроенного объекта (от 5 до 100 лет);
- коэффициент местонахождения объекта недвижимого имущества (К равен 1; 1,5; 2);
- коэффициент функционального использования объекта недвижимого имущества (К равен 1; 2; 3);
- коэффициент, учитывающий технические характеристики объекта и его состояние.
Чтож, задействовать формулу из п.4 Методики N 1787 достаточно сложно и местным органам власти не позавидуешь (не зря же Кабмин придал документу рекомендательный статус). Судите сами: для расчета нужна средняя стоимость 1 м.кв аналогичной новостройки, а ведь строительные технологии не стоят на месте. Опять же не понятно, данными какого региона руководствоваться своего или всей Украины? И где такие данные брать? Кроме того, применить дополнительные коэффициенты можно только тогда, когда уже известен объект аренды. В то же время расчетные показатели арендной платы должны быть заранее утверждены и обнародованы! Так что во многих случаях базой обложения налогом на доходы станет размер арендной платы, зафиксированный в договоре аренды. Такой выход предусматривает не только Методика N 1787, но и пп.9.1.2 Закона о доходах.
Если обнародованные минимальные показатели арендной платы подойдут арендаторам - СПД (налоговым агентам) или арендодателям-гражданам, которые сами должны уплачивать налог со своих арендных доходов, то для вычисления минимальной налогооблагаемой суммы им останется лишь воспользоваться п.З Методики: умножить установленную плату за 1 м.кв недвижимого имущества на количество арендованных метров.
"Все о бухгалтерском учете",
N 117 (905), 8 декабря 2003 г.