Комментарий к Порядку, утвержденному
постановлением КМУ от 31 марта 2004 г. № 427
Как юридическому лицу получить землю
для размещения объекта
Прежде чем рассматривать данный документ (далее — Порядок), обратимся к Земельному кодексу Украины (далее — ЗКУ). Согласно его ч.5 ст. 116 "предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или в пользовании, производится только после изъятия (выкупа) его в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом". Разумеется, большинство земель (особенно в населенных пунктах) давно передано в собственность или в пользование. И поэтому претендентам на их получение следует обратиться к ст. 149 ЗКУ, которая регламентирует порядок изъятия земель, и к ст. 151, посвященной порядку согласование подобных вопросов. Именно на вторую часть ст. 151 и сослалось правительство, утверждая Порядок выбора участков.
О чем же говорится в упомянутой статье? Юридические лица (граждан это не касается), заинтересованные в изъятии земельных участков, обязаны до начала проектирования объекта согласовать место его расположения с землесобственником или землепользователем и соответствующим советом или государственной администрацией. Как вам известно, любой проект сооружения объекта недвижимости привязывают к земельному участку. Поэтому согласование земельных вопросов до начала проектирования вполне оправдано. Кроме места расположения объекта, согласуют также размер земельного участка и условия его изъятия "с учетом комплексного развития территории, который обеспечивал бы нормальное функционирование на этом участке и прилегающих территориях всех объектов, условия проживания населения и охрану окружающей среды".
Процесс изъятия земельных участков начинается с их выбора. Его проводят юридические лица, заинтересованные в отводе. А органы исполнительной власти или местного самоуправления обязаны содействовать юрлицам в этом, придавая информацию о возможных вариантах размещения объектов в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и документацией по землеустройству. Такое распределение обязанностей предусматривает ч.2 ст.151 ЗКУ. А Кабинет Министров Украины должен был просто установить соответствующий порядок выбора земельных участков, чтобы каждый знал свою роль. Очевидно, таким регулятором и должен быть наш документ.
Но, к сожалению, после ознакомления с ним напрашивается неожиданный вывод, противоположный приведенному в ст. 151 ЗКУ: выбирают земельные участки органы исполнительной власти или местного самоуправления.
По поводу информации для потенциальных застройщиков о вариантах размещения объектов в Порядке сказано очень мало. Только в одном п.5 речь идет о предложении других земельных участков прежде всего из малопродуктивных земель и земель несельскохозяйственного назначения. Однако, с нашей точки зрения, из-за своей лаконичности данная норма допускает искаженное толкование, по которому созданные комиссии могут считать такие предложения обязательным элементом своей работы, даже если объективных причин для того не будет.
В то же время Порядок расписывает процедуру согласования, повторяя и детализируя различные части ст.151 ЗКУ. При этом Порядок не дает определения объектов, сооружение которых требует прохождения описанной в нем процедуры. Касается ли это малых архитектурных форм (киосков, павильонов и т.п.)? Нужен ли акт выбора земельного участка, если в изъятии нет необходимости?
Вызывают сомнения приведенные в Порядке (а точнее, взятые из ч.7 ст.151 ЗКУ) сроки — 5 дней на рассмотрение советом или администрацией и 2 недели на работу комиссии. На наш взгляд, не стоит рассчитывать на результат через 20 дней. Работу комиссии могут задержать вполне объективные факторы. А рассмотрение ходатайства советом — "организационные моменты". Ведь п.34 ст.26 Закона Украины "О местном самоуправлении" от 21.05.97 г. № 280/97-ВР подчеркивает, что вопросы регулирования земельных отношений решают исключительно на пленарных заседаниях совета. И будет хорошо, если сессия совета соберется в течение месяца, а не квартала. А вот там, где выбор участка в компетенции госадминистрации, можно надеяться на большую скорость.
Конечно, есть в Порядке и положительные стороны. Тут нужно вспомнить представленный в п.2 Порядка перечень случаев, когда выбора участков не осуществляют. Необходимым был и сам факт регламентации процедур согласования выбора участков под строительство. Ведь в некоторых регионах существуют местные нормативные акты, которые немного "выпадают" из действующего законодательства, в частности, предусматривают плату за согласование места расположения объекта. Теперь с этим, считаем, будет покончено. Хотя не мешало бы в Порядке прямо запретить взыскание какой-либо платы за названную процедуру.
В целом же можем отметить — на существующую процедуру получения земли Порядок существенно не повлияет. Впрочем, это не освобождает будущих землесобственников и землепользователей от его соблюдения.
“Все о бухгалтерском учете”, № 36 (947), 19 апреля 2004 г.