Нюансы работы кондоминиума
ВОПРОС: Какой порядок получения в собственность земельного участка и придомовой территории многоэтажного жилого дома, жильцы которого организовали Объединение жильцов многоквартирного жилого дома?
ОТВЕТ: Из вопроса следует, что граждане создали объединение совладельцев многоквартирного жилого дома (далее - Объединение) в установленном законом порядке. В соответствии со ст. 11 Закона № 2866 Объединение после получения статуса юридического лица может принять на собственный баланс жилой комплекс и осуществлять управление им. При этом под жилым комплексом понимается единый комплекс недвижимого имущества, состоящий из земельного участка в установленных границах, размещенного на нем жилого многоквартирного дома или его части вместе с инженерными сооружениями и инженерными сетями, которые составляют целостный имущественный комплекс.
При этом передача на баланс имущества (в том числе земельного участка), которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит Объединению, не влечет за собой возникновения права собственности на него. Это означает, что земельный участок, находящийся в коммунальной собственности, не изменяет своего правового статуса и после передачи жилого комплекса на баланс Объединения. Для получения такого участка в пользование или в собственность необходимо осуществление дополнительных действий.
В соответствии с положениями ст. 42 ЗК Украины, земельные участки, на которых размещаются жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим управление этими домами.
Вместе с тем, согласно ст. 92 ЗК Украины, право постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности могут приобретать только предприятия, учреждения, организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности. То есть часть 1 ст.42 ЗК Украины в рассматриваемом случае применена быть не может.
Обратимся к части 2 ст.42, где указано, что в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование объединению владельцев многоквартирного жилого дома. Решение о такой передаче принимается соответствующими органами местного самоуправления. Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории, определяются на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации.
В соответствии с Положением № 31 придомовые территории (земельные участки) передаются в собственность или предоставляются в пользование соответствующими органами местного самоуправления, в том числе на условиях аренды, Объединениям совладельцев, для обслуживания жилого дома в соответствии с земельным законодательством. То есть субъектами права собственности (пользования) на земельные участки придомовой территории могут выступать Объединения совладельцев многоквартирных жилых домов.
Согласно указанному Положению придомовая территория - это установленный согласно соответствующему проекту земельный участок многоквартирной жилой застройки, который необходим для размещения и обслуживания жилого дома и связанных с ним хозяйственных и технических зданий и сооружений. Придомовая территория определяется для дома в целом и не может выделяться для части (блока, этажа, секции, квартиры и т.п.).
Придомовая территория включает в себя:
- территорию под жилым домом (то есть к придомовой территории относится и земля под многоэтажным зданием);
- проезды и тротуары; территорию озеленения; игровые площадки для детей дошкольного и младшего школьного возраста;
- площадки для отдыха взрослого населения;
- площадки для занятий физической культурой;
- площадки для временного хранения автомобилей;
- площадки для хозяйственных целей; площадки для выгуливания собак;
- другие территории, связанные с содержанием и эксплуатацией домов и других связанных с ними объектов.
Размеры земельных участков придомовых территорий определяются пропорционально в зависимости от общей площади жилых, вспомогательных и нежилых помещений, этажности домов, их расположения в пределах населенного пункта в соответствии с государственными нормами и правилами и утвержденной проектно-технической документацией.
Границы земельных участков придомовых территорий устанавливаются по проектам отведения этих участков в соответствии с утвержденными нормами и проектно-технической документацией. Утвержденный соответствующими органами местного самоуправления по месту расположения этих участков проект распределения территории микрорайона (квартала), группы домов является основанием для разработки проектов отведения земельных участков придомовых территорий дома этого микрорайона (квартала). Заказчиками проекта распределения территории микрорайона, квартала выступают, как правило, соответствующие органы местного самоуправления.
Разрешение на подготовку проекта отведения придомовой территории также выдается органами местного самоуправления на основании утвержденного проекта распределения территории микрорайона (квартала, группы домов). Разработку этого проекта выполняют специализированные проектные организации, которые имеют соответствующие разрешения (лицензии) на разработку такой документации, по договору с заказчиком. Заказчиком разработки проекта отведения придомовой территории выступают органы местного самоуправления. Все расходы, связанные с подготовкой и составлением проекта отведения придомовой территории, несет заказчик.
После утверждения проекта отведения осуществляется перенесение и закрепление границ придомовой территории на местности. Границы установленной придомовой территории закрепляются межевыми знаками. После отведения придомовой территории составляется акт о перенесении границ на местность, к которому прилагается план внешних границ участка с указанием его размеров.
Передача придомовых территорий (земельных участков) в пользование или собственность Объединения владельцев домов осуществляется по их обращению в соответствующие органы местного самоуправления. В соответствии со ст. 12 ЗК Украины обращаться следует в сельские, поселковые, городские советы. Согласно указанной статье к их полномочиям отнесена передача земельных участков коммунальной собственности в собственность граждан и юридических лиц в соответствии с нормами действующего законодательства.
Согласно ст. 33 Закона о местном самоуправлении к ведению исполнительных органов городских советов отнесена подготовка и внесение на рассмотрение совета предложений относительно изъятия (выкупа), предоставления под застройку и для иных нужд земель, находящихся в собственности территориальных громад.
В соответствии со ст. 125 ЗК Украины право собственности на земельный участок возникает после получения его владельцем документа государственного акта, удостоверяющего право собственности на земельный участок и его государственной регистрации. Приступать к использованию земельного участка до установления границ на местности, получения документа, удостоверяющего право на него, и его государственной регистрации запрещается.
Придомовая территория, предоставленная в пользование или общую совместную собственность, может использоваться только для присущих ей и безвредных в санитарно-гигиеническом и пожароопасном отношении видов деятельности в соответствии с государственными нормами и правилами. Изменение целевого назначения земельных участков придомовой территории допускается в случае реконструкции, изменения функционального назначения сооружений, наличия других обоснованных причин в соответствии с действующими нормами и по разрешению соответствующих органов местного самоуправления.
Доля собственности (пользования) земельным участком каждого владельца квартиры или нежилого помещения в общей собственности определяется отношением общей площади квартиры (квартир) или нежилых помещений, которые пребывают в собственности лица, к общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. Выделение части земельного участка владельцам квартир и нежилых помещений в натуре и их отдельное отчуждение не допускаются.
Право собственности на придомовую территорию (земельный участок) каждого совладельца дома определяется в свидетельстве о праве собственности на часть дома в виде соответствующей части. При переходе права собственности на жилой дом (его помещение) или на часть дома вместе с этим объектом переходит и право общей собственности (пользования) земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Имущественные отношения, возникающие в пределах Объединения, регулируются его Уставом. Изменения комплекса недвижимого имущества Объединения не влекут за собой изменение и переоформление права на земельный участок, предоставленного Объединению.
Примером тому могут служит несколько решений Киевского городского совета, например, Решение IV сессии XXIV созыва от 24.04.2003 г. № 411/571 и Решение IX сессии XXIII созыва от 27.12.2001 г. № 178/1612 “О предоставлении и изъятии земельных участков и прекращении права пользования землей”. В решениях предписано утвердить проект отведения земельного участка объединению совладельцев многоквартирных домов для эксплуатации и обслуживания жилого дома и передать Объединению бесплатно в частную собственность земельный участок при условии выполнения определенных условий. Таких, как добросовестное исполнение обязанностей владельцев земельного участка в соответствии с требованиями ст. 91ЗК Украины, требование в определенный Решением срок заказать в Главном управлении земельных ресурсов исполнительного органа Киеврады (Киевской городской государственной администрации) документ, удостоверяющий право частной собственности на земельный участок, и др.
Относительно отказа органов местного самоуправления в передаче придомовой территории в собственность Объединения следует отметить, что немотивированный, не соответствующий положениям действующего законодательства отказ нарушает права и законные интересы граждан, создает препятствия для их реализации. В данном случае возможно обращение в соответствующий орган местного самоуправления с требованием о содействии в реализации прав и законных интересов участников Объединения. Рассмотрение обращений граждан происходит без взимания платы.
Обращение может быть как устным - в этом случае оно излагается гражданином и записывается должностным лицом, так и письменным - при этом оно подписывается заявителем с проставлением даты. Письменное обращение может быть отослано по почте или передано непосредственно в соответствующий орган для рассмотрения.
В вашем случае возможно обращение в орган местного самоуправления с заявлением, в котором излагается просьба о содействии в реализации законных прав и интересов и уведомляется о нарушении действующего законодательства, недостатках в деятельности органов местного самоуправления.
Обращения рассматриваются в срок не более одного месяца со дня их подачи, а обращения, не требующие дополнительного изучения, - в течение пятнадцати дней со дня их получения.
Отметим, что Закон об обращениях граждан предусматривает ответственность должностных лиц за неправомерные действия в процессе реализации права на обращение и рассмотрение таких обращений. Виновные лица могут нести гражданскую, административную и даже уголовную ответственность за нарушение требований законодательства.
Органы местного самоуправления обязаны объективно и своевременно рассматривать поступившие к ним обращения, проверять изложенные в них факты, принимать решения в соответствии с действующим законодательством и обеспечивать их выполнение, сообщать гражданам о результатах рассмотрения заявлений. Ответ по результатам рассмотрения дается за подписью руководителя или лица, выполняющего его обязанности.
Решение об отказе в удовлетворении требований, изложенных в обращении, доводится до ведома гражданина в письменной форме со ссылкой на Закон и указанием мотивов отказа, а также с разъяснением порядка обжалования принятого решения.
Нормативная база
1. ЗК Украины - Земельный Кодекс Украины;
2. Закон № 2866 - Закон Украины от 29.11.2001 г. № 2866-III “Об объединении совладельцев многоквартирного дома”
3. Закон о местном самоуправлении - Закон Украины от 21.05.1997 г. № 280/97-ВР “О местном самоуправлении в Украине”
4. Закон об обращениях граждан - Закон Украины от 02.10.1996 г. № 393/96-ВР “Об обращениях граждан”
5. Положение № 31 - Положение о порядке установления и закрепления границ придомовых территорий существующего жилого фонда и предоставления в общее пользование или общую совместную собственность земельных участков для сооружения жилых домов, утвержденное приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству, Государственного комитета Украины по делам градостроения и архитектуры, Фонда государственного имущества Украины от 05.11.1996 г. № 31/30/53/396.
“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, №25-26, 21 июня 2004г.
Подписной индекс 40783