Приватизация объекта незавершенного строительства
ВОПРОС: Предприятие с Фондом госимущества Украины заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства путем выкупа под разборку. Договор будет подписываться со ссылкой на приложения к договору № 1 - План-график разборки (демонтажа) корпусов и сооружений объектов незавершенного строительства цеха и № 2 План-график использования неустановленного оборудования объекта незавершенного строительства цеха, которые являются неотъемлемой частью договора. Однако представитель Фонда госимущества Украины подписывать или согласовывать эти приложения к договору отказывается.
Какие последствия могут возникнуть в данном случае?
Договор вместе с неподписанными ФГИУ приложениями будет прошиваться, и заверяться нотариально.
При ответе на вопрос прошу обратить внимание на следующие условия, предусмотренные договором:
5. "Обязанности покупателя"
5.1.3. Выполнять следующие условия продажи, а именно:
установить срок разборки объекта - с момента подписания акта приема-передачи до момента подписания акта о завершении разборки объекта (но не более 3-х лет) в соответствии с приложениями 1 и 2, являющимися неотъемлемой частью этого договора купли-продажи...
5.1.4. Не осуществлять отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен этот объект, до момента завершения разборки объекта.
7. "Ответственность"
7.3. В случае невыполнения Покупателем условий этого Договора, Продавец имеет право в установленном порядке на расторжение Договора, взыскание нанесенных убытков и возврата объекта приватизации в государственную собственность.
7.4. Уплата штрафов не освобождает Покупателя от обязанностей выполнения договорных обязательств в период действия условий Договора купли-продажи.
ОТВЕТ: Порядок приватизации объектов незавершенного строительства, находящихся в государственной собственности урегулирован Законом Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" и "Положением о порядке приватизации объектов незавершенного строительства", которое утверждено приказом ФГИУ от 05.04.04 г. N 671 (далее - Положение).
В соответствии с п. 3.1 Положения, одним из путей приватизации объектов незавершенного строительства является продажа их под разборку через аукцион, конкурс либо путем выкупа.
Согласно п. 4.3 Положения, в процессе подготовки объекта к приватизации орган приватизации и балансодержатель объекта подписывают акт приема-передачи проектно-сметной и исполнительной документации на объект незавершенного строительства (в случае наличия такой документации) и акт приема-передачи технической документации оборудования и оборудования, приватизируемого вместе с объектом незавершенного строительства по установленной форме (дополнения 2, 3 к Положению).
По п. 5.1 Положения, обязательными условиями приватизации объектов незавершенного строительства в случае продажи под разборку являются:
- установление срока разборки;
- соблюдение условий сдачи земельного участка органам местного самоуправления (если покупатель отказывается от права приобретения земельного участка);
- обеспечение требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды во время разборки.
Согласно п. 5.3. Положения, отчуждение покупателем объекта незавершенного строительства до момента разборки осуществляется в соответствии с действующим законодательством по согласованию с Фондом государственного имущества Украины, при этом условия договора сохраняют силу для нового собственника.
По пункту 7.1. Положения, оформление договора купли-продажи объекта незавершенного строительства осуществляется в соответствии со ст. 22 и 23 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малую приватизацию)" (далее - Закон).
Так, согласно ст. 22 Закона, право владения, пользование и распоряжение объектом приватизации переходит к покупателю с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи.
Право собственности на государственное имущество подтверждается договором купли-продажи, который заключается между покупателем и уполномоченным представителем соответствующего органа приватизации. Договор купли-продажи государственного имущества подлежит нотариальному удостоверению.
Договор купли-продажи включает:
- название предприятия, его адресс;
- сведения о продавце и покупателе;
- размер выкупа;
- взаимные обязательства продавца и покупателя;
- номера их расчетных счетов;
- названия и адреса банковских учреждений;
- условия внесения платежей.
- обязательства сторон, которые были определены условиями выкупа, ответственность и правовые последствия их невыполнения.
Покупатель обязан внести платежи на протяжении 30 календарных дней с момента перехода к нему права собственности на объект приватизации. Срок оплаты может быть продолжен еще на 30 календарных дней при условии уплаты не менее чем 50 процентов цены продажи объекта.
В трехдневный срок после нотариального удостоверения договора купли-продажи уполномоченный представитель органа приватизации и новый собственник подписывают акт передачи приватизированного объекта.
Органы приватизации осуществляют контроль за выполнением покупателем условий договора купли-продажи, а в случае их невыполнения применяют санкции, предусмотренные действующим законодательством, и могут в установленном порядке ставить вопрос о расторжении договора.
Представитель органа приватизации и собственник приватизированного объекта незавершенного строительства в пятидневный срок после уплаты полной стоимости приобретенного объекта незавершенного строительства, подписывают акт приема-передачи объекта.
К акту приема-передачи прилагаются (в случае наличия):
- акт приема-передачи проектно-сметной и исполнительной документации на объект незавершенного строительства;
- акт приема-передачи технической документации оборудования и оборудования, приватизируемого вместе с объектом незавершенного строительства;
- инвентаризационное описание приобретенных для объекта незавершенного строительства материалов, изделий, конструкций, завезенных на строительную площадку и не использованных для строительства;
- инвентаризационное описание приобретенного для объекта незавершенного строительства оборудования, не переданного к монтажу или такого, что не нуждается в монтаже.
В недельный срок после подписания акта приема-передачи объекта незавершенного строительства орган приватизации в письменном виде сообщает о продаже объекта предприятию, на балансе которого этот объект учитывается. Такое сообщение является основанием для внесения соответствующих изменений в баланс предприятия.
С учетом вышеизложенного, приходим к выводу, что пункты 5.1.4, 7.3., 7.4. Договора, на которые Вы обращаете наше внимание и просите дополнительно прокомментировать, в основном не противоречат действующему законодательству Украины. Необходимость включения в договор пунктов 7.3., 7.4. определяется сторонами договора самостоятельно и законодательно не урегулирована.
Кроме того, на наш взгляд, договор должен содержать положения, которые бы более точно устанавливали срок разборки и определяли условия сдачи земельного участка органам местного самоуправления, в том случае, если указанный земельный участок не имеет иного правового статуса.
Вместе с тем, для избежания каких-либо недоразумений в будущем считаем, что в качестве приложения к договору, необходимо иметь следующие документы, которые должны быть подписаны представителями продавца и покупателя:
- акт приема-передачи объекта незавершенного строительства;
- акт приема-передачи проектно-сметной и исполнительной документации на объект незавершенного строительства (в случае наличия);
- акт приема-передачи технической документации оборудования и оборудования, приватизируемого вместе с объектом незавершенного строительства (в случае наличия);
- инвентаризационное описание приобретенных для объекта незавершенного строительства материалов, изделий, конструкций, завезенных на строительную площадку и не использованных для строительства (в случае наличия);
- инвентаризационное описание приобретенного для объекта незавершенного строительства оборудования, не переданного к монтажу или такого, что не нуждается в монтаже (в случае наличия).
Относительно отказа представителя ФГИУ от подписи подготовленных Покупателем приложений к договору, считаем, что согласование и, соответственно, подписание указанных документов представителем ФГИУ не является обязательным.
При этом мы исходим из того, что Приложение N 1 устанавливает только график, который необходим покупателю для проведения разборки объекта незавершенного строительства, при том, что срок разборки должен быть установлен в договоре отдельно. График использования покупателем неустановленного оборудования, который приведен в приложении N 2 вообще не относится к компетенции ФГИУ и определяется покупателем самостоятельно с учётом рыночных либо внутренних потребностей.
В соответствии со ст. 7, 27, 29 Закона Украины "О приватизации государственного имущества", ФГИУ вправе осуществлять контроль за выполнением условий договоров купли-продажи.
Учитывая то, что в законодательстве о приватизации значение термина "разборка" не приведено, вопрос полного исполнения покупателем обязательств по договору может быть разрешен только исходя из содержания самого договора, в частности из анализа раздела договора о его предмете и раздела, посвященного обязанностям покупателя.
Рассматривая вопрос о существовании для покупателя объекта риска расторжения договора в случае не полного выполнения им обязательств в части полной разборки объекта и обнаружения таких нарушений представителями ФГИУ при проведении проверок, считаем, что степень вины покупателя и, соответственно, возможность расторжения договора по причинам не выполнения покупателем условий по полной разборке объекта, напрямую зависят от условий договора.
В связи с этим, первый абзац пункта 5.1.3. Договора рекомендуем изложить в следующей редакции: "5.1.3. Виконувати наступні умови продажу, а саме:
- з моменту підписання акту приймання-пвредачі протягом 3 (трьох) років здійснити розбирання об'єкта відповідно до додатків 1 та 2, які є невід'ємною частиною цього договору купівлі-продажу".
“Адвокат бухгалтера”, № 12 (66), июнь 2004 г.
Подписной индекс 23311