Земельні ділянки - проблемний ПДВ
ПИТАННЯ: Податкова інспекція вимагає, щоб органи місцевого самоврядування і районні державні адміністрації, що мали в 2003 році дохід від продажу та надання в оренду земельних ділянок, який перевищує 61 200 грн., зареєструвалися платниками ПДВ. Однак цей обсяг в основному досягнутий у результаті проведения операцій, звільнених від обкладення ПДВ. Чи правомірні у такому випадку вимоги податкової інспекції про реєстрацію?
Реєструватися платником ПДВ – треба
ВІДПОВІДЬ: Почнемо нашу консультацію з розгляду формального боку питания.
Дійсно, як тільки обсяг оподатковуваних операцій юридичної особи, у тому числі і органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади, перевищить "заповітну" суму 61 200 грн., треба реєструватися платником ПДВ (п. 1.2 Закону про ПДВ).
Однак немає сенсу робити акцент на слові "оподатковуваних" і на цій підставі намагатися уникнути реєстрації. Справа в тому, що згідно із Законом про ПДВ в обсяг оподатковуваних операцій включаються операції з продажу товарів (робіт, послуг), що обкладаються як за повною ставкою, так і за нульовою ставкою податку, а також звільнені від обкладення ПДВ.
Чи правомірно це? Цілком. Адже звільнені від оподаткування операції в принципі є об'єктом оподаткування, але тимчасово звільнені від ПДВ* (п. 3.1 Закону про ПДВ). Цього твердження дотримуеться і ДПАУ у своєму Листі № 15222/ 7/16-1201.
Тому, досягнувши обсягу для реєстрації, органи місцевого самоврядування і районні адмністрації зобов'язані були зареєструватися платниками ПДВ. А от сплачувати податкові зобов'язання від операції з продажу в 2003 році землі несільськогосподарського призначення не треба.
Сплачувати ПДВ - не треба
Підпункт 5.1.17 Закону про ПДВ звтьняє від оподаткування операції з передачі земельних ділянок, що знаходяться під об'єктами нерухомості або на незабудованій землі, у випадку якщо така передача дозволена положениями Земельного кодексу (далі- ЗК).
Статтею 116 ЗК, дійсно, дозволено органам місцевого самоврядування і районним адміністраціям передавати земельні ділянки у власність чи надавати їх у користування.
Ось ми і підійшли до найпроблемнішої частини питания. Нагадаємо, у чому полягає проблема.
ДПАУ вважас, що поняття "передача" і "продаж" земель слід розрізняти: безоплатна передача земель не обкладається ПДВ, а продаж - обкладається.
Але що означає "передача" земельних ділянок? Іншими словами, коли не треба сплачувати ПДВ?
Крапку в цьому спорі поставив Конституцшний Суд України, який роз'яснив, що шд терміном "передача землі" слід розуміти в тому числі і продаж землі.
Нижче ми наводимо аргументацію суду.
Термін "передача", що вживається в словосполученні звільняються від оподаткування операції з передачі земельних ділянок, які знаходяться під об'єктами нерухомості чи незабудованої землі" в пп. 5.1.17 Закону про ПДВ, означає придбання (перехід) права на ці земельні ділянки (права власності, права користування) на підставі відповідних юридичних актів, у тому числі за договорами купівлі-продажу.
Закон про ПДВ визначає платників, об'єкти оподаткування, перелік неоподатковуваних і звільнених від оподаткування операцій тощо. До об'єктів оподаткування цим Законом віднесені, зокрема, операції платників податків з продажу товарів (робіт, послуг) на митній території Украни, у тому числі оплата вартості послуг за договорами оренди (лізингу). Як бачимо, ніяких винятків для операції, пов'язаних із земельними ділянками, у Законі про ПДВ немає.
Поняття "продаж землі" охоплює будь-які операції, здійснювані згідно з договорами купівлі-продажу, міни, поставки та іншими цивільно-правовими договорами, які передбачають передачу прав власності за компенсацію незалежно від термінів її надання, а також операції з безплатного надання товарів і з передачі майна орендодавцем (лізингодавцем) на баланс орендаря (лізингоотримувача) згідно з договорами фінансової оренди (лізингу) або з надання майна згідно з іншими договорами, умови яких передбачають відстрочення оплати і передачу права власності на таке майно не пізніше дати останнього платежу.
Слово "передача" в загальному розумінні означає: віддавати, вручати щось кому-небудь у чиє-небудь користування, володіння; передавати у власність.
У Земельному кодексі термін "передача" застосовується в багатьох нормах і пов'язаний з придбанням (виникненням) права на землю. Крім того, громадяни та юридичні особи отримують право власності і права користування земельними ділянками на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом передачі земельних ділянок у власність чи надання в користування (ст. 116), постійне користування (ст. 112, 113), в оренду (ст. 124), шляхом продажу земельних ділянок державної та комунальної власност (ст. 127), а також на підставі інших цивільно-правових договорів - міни, дарування, успадкування тощо (ст. 131).
Таким чином, термін "передача", що використовується в ЗК, охоплює всі види отримання прав на землю як у власність на підставі відповідних рішень власників землі, цивільно-правових договорів, договорів купівлі-продажу у тому числі на конкурентних засадах, міни, безплатної приватизації земельних ділянок і земельних ділянок та земельних паїв, так і в користування (постійне, тимчасове) за договорами оренди тощо.
Висновки
3 посиланням на вищенаведене рішення Конституційного Суду до 1 січня 2004 року продаж земельних ділянок звцльнявся від оподаткування згідно з пп. 5.1.17 Закону про ПДВ, а на поточний рік дію цієї норми було припинено Законом про Держбюджет на 2004 рік (п. 49 ст. 80). Однак з 1 липня 2004 року вказана пільга відновлена (Закон № 1801).
Що ж стосується передачі земельних ділянок в оренду, то тут ситуація така. Сама операція з передачі в оренду землі не обкладається податком на додану вартість (пп. 3.2.2 Закону про ПДВ). А от сума компенсації (орендна плата) - як у 2003, так і в 2004 році - обкладатиметься ПДВ, якщо обсяг оподатковуваних операцій орендодавця досягне 61 200 грн. протягом будь-якого періоду з останніх дванадцяти календарних місяців (пп. 3.1.1 Закону про ПДВ).
____________________
* Закон про Державний бюджет на 2004 рік якраз і припинив дію багатьох підпунктів ст. 5 Закону про ПДВ у частині звільнення від ПДВ, у тому числі пп. 5.1.17.
Перелік документів
1. Закон про Держбюджет на 2004 рік - Закон України від 27.11.03 р. № 1344-IV "Про Державний бюджет України на 2004 рік".
2. Закон № 1801 - Закон України від 17.06.04 р. № 1801-IV "Про внесення змін до Закону України "Про Державний бюджет України на 2004 рік".
3. ЗК - Земельний кодекс України від 25.01.01 р. № 2768-III.
4. Рішення Конституцтного Суду України - Рішення Конституційного Суду України від 05.02.04 р. № 2-рп/2004.
5. Лист ДПАУ № 15222/7/16-1201 - лист ДПАУ від 16.11.2000 р. № 15222/7/16-1201 "Про застосування положень Закону України від 14.09.2000 р. № 1955".
Юлія Литовченко,
бухгалтер-експерт фірми "Баланс-Клуб"