Переоформлення прав на землю
ПИТАННЯ: У 1996 році наше підприємство приватизувало будівлю й оформило земельну ділянку, на якій ця будівля розташована, у постійне користування. Оскільки форма власності підприємства не державна і не комунальна, то відповідно до п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу ми повинні переоформити земельну ділянку у власність або оренду до 1 січня 2005 року.
а). чи поширюється на наше підприємство Постанова № 1492, що продовжила термін оформлення прав на землю до 1 січня 2008 року?
б). чи допустимо в договорі оренди земельної ділянки встановити розмір орендної плати, наближений до розміру земельного податку?
ВІДПОВІДЬ: а) Ні, положення Постанови № 1492 на ваше підприємство не поширюються.
Терміни оформлення прав на землю продовжені до 2008 року тільки для тих юридичних осіб і громадян, яким земельні ділянки були надані в користування ще до 15.03.91 р. (дата набуття чинності Земельного кодексу УРСР), якщо вони продовжують ними користуватися, але будь-яких документів на ці земельні ділянки досі не оформили.
Після закінчення зазначеного терміну раніше надане право користування земельною ділянкою втрачається.
Що ж стосується громадян, а також юридичних осіб, що не належать до державної, комунальної власності або громадських організацій інвалідів, у яких земельні ділянки оформлені в постійне користування (тобто є Державний акт на право постійного користування землею), то для них термін, за який необхідно переоформити земельну ділянку у власність або оренду, залишився колишнім: до 1 січня 2005 року (п. 6 Перехідних положень ЗК).
б).Тепер про розмір орендної плати за ділянку. Ставка земельного податку для земель населених пунктів, грошова оцінка яких установлена, становить (за деякими винятками) 1 % їх грошової оцінки (ст. 7 Закону про плату за землю). При цьому стосовно земельних ділянок державної та комунальної форми власності дозволено (ст. 21 Закону про оренду землі) установлювати річну орендну плату в розмірі не більше 10 % їх нормативної грошової оцінки (що в 10 разів перевищує ставку податку на землю). Ураховуючи цю обставину, орендодавці часто в договорі визначають розмір орендної плати "за максимумом".
Однак справа орендодавця - запропонувати, а завдання орендаря - не погодитися з таким розміром орендної плати і наполягати на його зменшенні. Адже в ст. 21 Закону про оренду землі передбачено, що розмір, форма і терміни внесення орендної плати за землю встановлюються в договорі оренди за згодою сторін. У разі відмови орендодавця узгодити розмір орендної плати орендар має право звернутися за вирішенням спору до суду (ст. 35 Закону про оренду землі).
Якщо вам доведеться в судовому порядку відстоювати своє право брати участь у визначенні розміру орендної плати, радимо висунути такі аргументи.
- По-перше, у підприємства немає можливості укласти договір оренди землі з іншою особою, адже тільки власник земельної ділянки може бути його орендодавцем. Оскільки на цій земельній ділянці розташована будівля, що належить підприємству, підприємство змушене орендувати саме цю земельну ділянку, щоб мати право користуватися нею (перелітати повітрям з проїжджої частини прямо в будівлю співробітники підприємства не можуть). Відсутність можливості вибору ставить орендаря в нерівне порівняно з орендодавцем становище.
- По-друге, і орендна плата, і земельний податок є платою за землю (ст. 2 Закону про плату за землю). Якщо після переоформлення земельної ділянки з постійного користування в оренду умови землекористування (тобто характеристики земельної ділянки, мета її використання, вид діяльності підприємства) залишаються тими ж, то підстав для збільшення плати за землю в 10 разів немає.
Перелік документів
1. Закон про оренду землі - Закон України від 06.10.98 р. № 161-XIV "Про оренду землі", зі змінами.
2. Закон про плату за землю - Закон України від 03.07.92 р. № 2535-XII "Про плату за землю", зі змінами.
3. Земельний кодекс - Земельний кодекс України від 25.10.01 р. № 2768-III, зі змінами.
4. Земельний кодекс УРСР - Земельний кодекс від 18.12.90 р. № 561-XII (втратив чинність).
5. Постанова № 653 - постанова Верховної Ради УРСР від 18.12.90 р. № 563-XII "Про земельну реформу", зі змінами.
7. Постанова № 1492 - постанова Верховної Ради України від 17.02.04 р. № 1492-IV "Про продовження дії пункту 6 постанови Верховної Ради України "Про земельну реформу".
8. Порядок № 251 - Порядок ведення Єдиного державного реєстру місць зберігання та форми довідки про внесення місця зберігання до Єдиного державного реєстру, затверджений наказом ДПАУ від 28.05.02 р. № 251, зі змінами.
Віта Василенко,
юрист фірми "Баланс-Клуб"