Жизнь не стоит на месте...
Новое в аренде государственного и коммунального имущества
(Вместо комментария к Закону Украины "О внесении изменений в Закон Украины
"Об аренде государственного и коммунального имущества "
от29.06.04 г. № 1905-IV)
27 июля 2004 года (дата официального опубликования в газете "Урядовий кур'єр") вступили в силу изменения, внесенные Законом Украины от 29.06.04 г. № 1905-IV в Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" (далее - Закон об аренде). А в этом материале рассмотрим самые важные нововведения.
Госрегулирование арендной сферы
Среди органов, уполномоченных осуществлять его, пополнение. Теперь в их число заслуженно вошел и Кабинет Министров. А как же иначе? Ведь именно из-под его пера вышла Методика расчета и порядка использования платы за аренду госимущества. Кроме того, новая ст. 32 Закона об аренде отвела Кабмину почетное право контроля за использованием государственного имущества (кроме прочего отдельного индивидуально определенного имущества), переданного в аренду*.
Как элемент государственного регулирования можно рассматривать и расширение круга объектов, которые нельзя сдавать в аренду. К ним отнесены объекты общегосударственного значения, не подлежащие приватизации согласно ч. 2 ст. 5 Закона Украины "О приватизации государственного имущества" от 04.03.92 г. № 2163-XII, а так же входящие в Перечень объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации (приложение 1 к Закону Украины от 07.07.99 г. № 847-XIV), и выпускающие подакцизную продукцию. Не будем лукавить, аренда многих из них была запрещена и раньше - Декретом КМУ "О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается" от 31.12.92 г. № 26-92. Однако приятнее, когда все нормы собраны в одном документе.
Лимит для арендованной недвижимости
Очень нужное уточнение внесено в ст. 5 Закона об аренде. Старая ее редакция давала повод для разночтений. Формально выходило, что одно предприятие может сдать в аренду несколько объектов недвижимости, главное, чтобы площадь каждого укладывалась в лимит - была меньше 200 кв. м. Это даже послужило причиной для переписки между ФГИУ и Конституционным Судом Украины (см. письмо ФГИУ от 20.12.01 г. № 10-16-16076). Теперь все стало на свои места: общая площадь недвижимости, сданной в аренду, не должна превышать 200 кв. м.
Правда, так и осталось неразрешенным противоречие между ст. 5 Закона об аренде и ст. 287 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ). Дело в том, что ХКУ вообще запрещает государственным предприятиям быть арендодателями недвижимости (любых площадей). По ХКУ это привилегия ФГИУ. Такой же вывод был сделан и в письме ФГИУ от 13.02.04г. № 10-16-1962. Тем не менее, мы сторонники того, что приоритет в этом вопросе должно иметь специальное законодательство, а именно - ст. 5 Закона об аренде. И последние изменения - лишнее тому подтверждение.
Кстати, ч. 2 ст. 13 Закона об аренде разделяет индивидуально определенное имущество на помещения, части строений и сооружений, а также на прочее индивидуально определенное имущество. На первый взгляд - просто уточнение, но оно значимее, чем кажется. Заглянем в новую ст. 32 Закона об аренде. Оказывается, это сделано еще и для четкого разделения сфер контроля. Следить за использованием переданных в аренду целостных имущественных комплексов (далее - ЦИК), строений, сооружений и помещений теперь будут органы, осуществляющие государственную политику в сфере аренды (Фонд госимущества, Кабмин, органы, уполномоченные Верховным Советом АРК, и органы местного самоуправления). Ну а контроль за прочим индивидуально определенным имуществом возложен на органы, уполномоченные управлять предприятием-арендодателем.
Кто может стать арендатором
Приятный сюрприз: этот почетный статус может получить рядовой гражданин, не зарегистрированный субъектом предпринимательской деятельности. Такой вывод следует из новой редакции ч. 1 ст. 6 Закона об аренде. Предпринимательство необходимо лишь тогда, когда арендованное имущество планируют использовать в предпринимательской деятельности.
Еще одно принципиальное новшество - возможность выбрать арендатора любого государственного или коммунального имущества путем конкурса. Для этого нужны заявки от двух и более участников. Порядок его проведения аналогичен предусмотренному для аренды ЦИК.
Существенные условия договора аренды
Вспомнили законодатели и об арендных договорах, пополнив перечень их существенных условий. Теперь среди них:
- условия обеспечения выполнения обязательств (штраф, пеня, поручительство, задаток,-гарантия и др.);
- описание того, как арендодатель будет контролировать состояние объекта аренды.
Кроме того, в части существенных условий требуется полное соответствие договора аренды его типовой форме, утвержденной ФГИУ (для аренды госимущества) и органом местного самоуправления (для аренды коммунального имущества). На сегодняшний день типовые договоры аренды государственного ЦИК и государственного индивидуально определенного имущества утверждены приказом ФГИУ от 23.08.2000г. № 1774. Естественно, ФГИУ следует привести эти формы в соответствие с новыми требованиями Закона об аренде. Кроме того, нет ответа на вопрос: как быть с договорами аренды, заключенными до 27.07.04 г.? Нужно ли вносить в них изменения и дополнительно включать новые существенные условия? Мы считаем, нет. Дело в том, что существенные условия играют решающую роль на этапе заключения договора. По ст. 638 ГКУ договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора. Следовательно, если на этапе заключения все существенные условия были соблюдены, то договор заключен. И никакие изменения законодательства в дальнейшем не могут быть основаниями для признания его незаключенным. Интересно, что на это скажет ФГИУ.
Арендная и субарендная плата
Размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по не зависящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами. Изменение цен и тарифов не причина для пересмотра размера платы.
Коснулись реформы и субаренды. Органам, формирующим государственную политику в сфере аренды государственного и коммунального имущества, поручено определить порядок использования платы за субаренду имущества. Вполне вероятно, речь идет о распределении субарендной платы между субарендодателем, арендодателем, предприятием, на балансе которого находятся такие объекты (балансодержателем), и бюджетом (по аналогии с арендной платой, часть которой остается у арендодателя (балансодержателя), а часть идет в соответствующий бюджет). Остается только дождаться от КМУ конкретной методики.
Амортизация арендованного имущества
Ее коснулось едва ли не самое важное изменение. Если раньше амортизацию на арендованные здания и сооружения начислял балансодержатель, то теперь это привилегия арендатора. Таким образом, арендатор амортизирует ЦИК, их структурные подразделения, здания и сооружения. Конечно же, у многих возник вопрос: можно ли уменьшать на такую амортизацию арендатора валовой доход в налоговом учете? Здесь стоит вспомнить одно из свежих писем ГНАУ по этому поводу - от 21.05.04 г. № 4058/6/15-1116. В нем налоговики сослались на Закон об аренде и заключили: амортизацию на арендованные ЦИК в налоговом учете отражает именно арендатор. Следуя логике письма, после 27.07.04 г. амортизацию арендованных зданий и сооружений государственной и коммунальной собственности арендатор может учесть в уменьшение своего валового дохода. Но если говорить положа руку на сердце, этого маловато. Ведь четкого положительного ответа в законодательстве по налогу на прибыль, увы, нет. И чтобы применить такой либеральный подход на практике, желательно хотя бы получить в свой адрес соответствующее налоговое разъяснение.
Компенсация улучшений арендованного имущества
И последнее, на что мы хотели бы обратить ваше внимание, - компенсация стоимости улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя. Арендатор обязан компенсировать их в пределах увеличения стоимости арендованного имущества, причем порядок его определения будет установлен в законодательном порядке. Сегодня существует Порядок оценки арендованного недвижимого имущества, содержащего неотъемлемые улучшения, осуществленные за время его аренды, во время приватизации, утвержденный приказом ФГИУ от 27.02.04 г. № 377. Вероятно, подобный документ разработают и для "неприватизационной" аренды.
-----------------------
* Здесь и далее, говоря об арендованном имуществе, мы имеем в виду переданное в аренду государственное или коммунальное имущество.
“Все о бухгалтерском учете”, № 77 (988), 19 августа 2004 г.