КОНСУЛЬТИРУЕТ ГНИ В ДЕСНЯНСКОМ РАЙОНЕ Г.КИЕВА
Новопостроенное жилье в 2004 году и НДС
После опубликования в прессе Законов Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О Государственном бюджете Украины на 2004 год" от 17.06.2004 г. № 1801-IV и "О внесении изменений в Закон Украины "О налоге на добавленную стоимость" от 15.06.2004 г. № 1782- IV от налогоплательщиков, которые занимаются строительством жилья, поступило много вопросов относительно возможности применения льготы при строительстве и реализации жилья физическим лицам в 2004 году.
Попробуем и мы разобраться в лабиринтах тех изменений, которые состоялись в вопросе налогообложения этих операций в 2004 году.
При этом напомним, что до 1 января 2004 года согласно подпункту 5.1.20 пункта 5.1 статьи 5 Закона Украины "О налоге на добавленную стоимость" от 03.04.97 г. № 168/97-ВР (далее - Закон о НДС) от обложения налогом на добавленную стоимость освобождались операции по продаже или передаче в собственность новопостроенного жилья физическим лицам для его использования как местожительства.
Поскольку указанный подпункт Закона о НДС содержал не очень понятные трактовки, то Государственная налоговая администрация Украины в Письме от 03.06.2002 г. № 4294/5/15-1216 при применении положений этого подпункта Закона рекомендовала пользоваться разъяснениями, предоставленными в Письме Комитета по вопросам финансов и банковской деятельности Верховной Рады Украины от 29.05.2000 г. № 06-10/346. А именно, этим письмом ГНАУ подтверждала, что положения подпункта 5.1.20 пункта 5.1 статьи 5 Закона о НДС распространялись на операции по продаже жилья физическому лицу любым налогоплательщиком и на операции по передаче жилья физическому лицу строительной организацией.
С 1 января 2004 года практически все изменилось. Дело в том, что Законом Украины "О Государственном бюджете Украины на 2004 год" от 27.11.2004 г. № 1344-IV (далее - Закон о бюджете) льготный режим налогообложения указанных операций на 2004 год был остановлен.
Кроме того, Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О налоге на добавленную стоимость" от 15.06.2004 г. № 1782- IV (далее -Закон № 1782), который вступил в силу с момента опубликования, т. е. с 09.07.2004 г. (но его положения применяются с 1 января 2004 года), предусмотрел освобождение от налога на добавленную стоимость операций по поставке жилья (объектов жилого фонда), кроме их первой поставки.
Поскольку под первой поставкой новопостроенного жилья (объектов жилого фонда), благодаря Закону № 1782, понимается первая передача готового новопостроенного жилья (объекта жилого фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика, то именно "благодаря" этому Закону с 7 января 2004 года отсутствует льгота по НДС для строительных организаций при передаче новопостроенного жилья физическим лицам (их поверенным).
Но не все так плохо, как кажется на первый взгляд. Поскольку строительство - это длительный процесс и в большинстве случаев строительство объекта начинается при предварительном частичном авансировании работ, то законодатели предусмотрели и пути разрешения переходных моментов, связанных с применением льготы по строительству жилья и передаче такого жилья физическим лицам, которая действовала до 1 января 2004 года.
Так, Законом № 1782 предусмотрено, что поставка жилья (при этом в Законе не делается ударение относительно первой или второй поставки) облагается налогом на добавленную стоимость по правилам, которые действовали до 1 января 2004 года, если до такой даты такой объект был передан в собственность покупателя или были начаты работы по строительству такого жилья под обязательства покупателя или инвестора и при этом покупатель или инвестор оплатил взнос не меньше 30% от стоимости общей площади такого жилья, определенной по ценам, которые действовали на дату такой оплаты. Напомним, что Закон № 1782 вступил в силу с 9 июля 2004 года.
Немного ранее, т. е. с 1 июля 2004 года, состоялись изменения и в другом законе Украины.
Мы с вами знаем, что на 2004 год льгота "по жилью" была приостановлена Законом Украины "О Государственном бюджете Украины на 2004 год".
Законом Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О Государственном бюджете Украины на 2004 год" от 17.06.04 г. № 1801-IV (далее - Закон № 1801) приостановка положений подпункта 5.1.20 пункта 5.1 статьи 5 Закона о НДС была подтверждена, но с 1 июля 2004 года с отдельным исключением.
Приостановка Законом о бюджете льготы, предоставленной подпунктом 5.1.20 Закона о НДС, не касается операций продажи или передачи в собственность новопостроенного жилья физическим лицам для его использования как местожительства, если до 1 января 2004 года жилье было передано в собственность покупателя или были начаты работы по строительству такого жилья под обязательства покупателя или инвестора такого жилья, и при этом покупатель или инвестор оплатил взнос, не меньше 30% от стоимости общей площади такого жилья, определенной по ценам, которые действовали на дату такой оплаты.
Для более четкого понимания ситуации рассмотрим два примера. При этом для обоих примеров возьмем одинаковые исходные данные, а именно, гражданин (физическое лицо или его доверенное лицо) перечислил сумму средств подрядчику на строительство жилья до 1 января 2004 года в размере не менее 30% стоимости жилья по ценам, которые действовали на дату такой оплаты; строительство жилья было начато до 1 января 2004 г.
В первом случае гражданин получил жилье в собственность в 2004 году, но до 1 июля 2004 года.
Во втором случае гражданин получил жилье в собственность в 2004 году, но после 1 июля 2004 года.
Независимо от даты уплаты остальных средств за жилье, в первом случае дальнейшая стоимость жилья (при неизменных ценах - это 70% стоимости жилья) облагается налогом на добавленную стоимость, поскольку передача в собственность новопостроенного жилья" состоялась до вступления в силу Закона № 1801. Первые 30% "льготировались", благодаря положениям подпункта 5.1.20 Закона о НДС, который действовал до 1 января 2004 года по дате "по первому из событий".
Во втором случае вся стоимость жилья подлежит освобождению от НДС. Первые 30% "льготировались", благодаря положениям подпункта 5.1.20 Закона о НДС, который действовал до 1 января 2004 года по дате "по первому из событий".
А вот 70% "льготируются", благодаря тому, что "передача в собственность новопостроенного жилья" происходит после вступления в силу Закона № 1801. При этом не имеет значения, что оплата гражданином этих 70% могла состояться и в течение 1 полугодия 2004 года.
Александра Винцевич,
главный государственный налоговый инспектор
“Бухгалтерия, налоги, бизнес”, № 31, 13 августа – 19 августа 2004г.
Подписной индекс 33822