Как продать или обменять недвижимость,
не заплатив лишнего
Расставаться с собственной квартирой, дачей или гаражом можно по разным причинам. Одни продают квартиру, чтобы улучшить материальное положение, другим нужно обменять две "однушки" на "трешку". Таких ситуаций в жизни немало. Если же посмотреть на них сквозь призму налогового законодательства, становится понятно - все они так или иначе затрагивают интересы государства. Сегодня мы расскажем вам о налогообложении доходов, полученных при основных операциях по отчуждению недвижимого имущества.
Продажа недвижимости
Это самый распространенный вариант, ведь рассчитываются при нем "живыми" деньгами. А за них можно купить и новую недвижимость, и что-либо иное. Если в 2004 году при продаже недвижимости уплачивают только государственную пошлину (или плату за совершение нотариальных действий) и пенсионный сбор, то с 1 января 2005 года к этим платежам присоединится налог с доходов. Итак, рассмотрим, во что выльется купля-продажа недвижимости в текущем и последующих годах.
Итак, вы решили продать свою квартиру, дачу или другую недвижимость. Как известно, ст. 657 Гражданского кодекса Украины предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества. Поэтому первое, что нужно, - это определить место удостоверения договора купли-продажи недвижимости: у государственного или частного нотариуса.
При удостоверении через государственного нотариуса уплачивают госпошлину - 1 % от суммы договора, но не менее 17 грн. (пп. "а" п. 3 ст. 3 Декрета о госпошлине). А что же у частного? Здесь придется внести плату за совершение нотариальных действий, которая хотя и устанавливается по договоренности сторон, но не может быть ниже госпошлины (п. 33 Инструкции о совершении нотариальных действий). И поэтому на практике она почти всегда больше 1 % суммы договора.
Правда, эти платежи необязательно лягут на плечи продавца. Это уже по договоренности сторон, поэтому советуем заранее договориться с покупателем о распределении расходов на удостоверение.
Кроме того, нотариус не удостоверит договора, пока вы документально не подтвердите уплаты пенсионного сбора с операций купли-продажи недвижимого имущества (пп. 7.4.3 Инструкции об уплате пенсионных взносов). Это еще 1% стоимости недвижимости, указанной в договоре. Плательщиками этого сбора Инструкция об уплате пенсионных взносов называет физических лиц, которые приобретают недвижимость.
А теперь о налоге с доходов для тех, кто будет продавать недвижимость с нового года. Ведь, как мы указывали выше, в текущем году при таких операциях налог не уплачивают - ст. 11 Закона о доходах, посвященная этому вопросу, вступает в силу 1 января 2005 года (пп. 22.1.5 Закона о доходах).
Прежде чем рассмотреть, какие именно нормы содержит одиннадцатая статья, давайте выясним, что Закон о доходах подразумевает под термином "недвижимое имущество (недвижимость)". Это "объекты имущества, которые находятся на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля" (п. 1.10). При этом:
1. Недвижимость, отличная от земли, делится на:
а) здания, а именно: помещения, приспособленные для постоянного или временного нахождения в них людей, а также объекты собственности, функционально связанные с такими помещениями. Здания, в свою очередь, разделяют на дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры), квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках либо в гаражных кооперативах, дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры, отличные от земли;
б) сооружения - объекты недвижимости, отличные от зданий.
2. В стоимость недвижимости в виде земли включают также стоимость любых ее капитальных улучшений, в том числе планирования, ирригации, осушения и стоимость дорог (путей).
Разобраться в уплате налога при продаже недвижимости вам помогут наши схемы (со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”). Их две, ведь налог уплачивают по-разному в зависимости от того, когда недвижимость была приобретена.
Исчисленную сумму налога продавец будет уплачивать перед нотариальным удостоверением договора, перечисляя ее самостоятельно на счет соответствующего бюджета. Это является предпосылкой удостоверения договора нотариусом.
И последняя интересная вещь, о которой нужно сказать. Когда лицо продает объект недвижимости, полученный по наследству или в подарок после 31.12.03 г., то его расходы на приобретение права собственности на объект недвижимости будут равны нулю. Разумеется, если есть возможность уменьшить сумму прибыли за время владения недвижимостью (на 10% за каждый год, когда в формуле из схемы 2 (со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”) разница Р -1 больше 0), - это нужно сделать.
А сейчас несколько примеров исчисления налога.
Пример 1.
Гражданин Зайцев продает в 2005 году трехкомнатную квартиру общей площадью 115 м2, приобретенную до 1 января 2004 года. Ее стоимость, указанная в договоре купли-продажи, - 180000 грн., а по оценке уполномоченного органа (БТИ) - 181000 грн. Доход определяют по схеме 1 (со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”) пропорционально общей площади квартиры, исходя из стоимости поданным БТИ.
181000грн. : 115 м2 х 100 м2 =157391,30 грн.
181000грн. : 115 м2 х 15 м2 = 23608,70 грн.
Исчисляем сумму налога с доходов:
157391,30 грн. х 1 % + 23608,70 грн. х 5% = 2754,35 грн.
Пример 2.
Гражданин Ивлев продает в августе 2005 года двухкомнатную квартиру, приобретенную в декабре 2004 года за 80000 грн. Стоимость квартиры по договору - 90000 грн., а по данным БТИ - 85000 грн. Воспользуемся схемой 2 (со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”).
Находим сумму прибыли от продажи квартиры:
П = (90000 грн. - 80000 грн.) х (1 - 0,1 х (2 -1)) = 9000 грн.
Обратите внимание: лицо владело квартирой два неполных календарных года, поэтому показатель Р в расчете равен 2. А вот если бы квартира была приобретена, скажем, в январе 2005 года, то уменьшить сумму прибыли на 10% не удалось бы - показатель Р был бы равен 1.
Сумма налога с этого дохода составляет:
9000 грн. х 13% = 1170 грн.
Пример 3.
Гражданин Зеленин в мае 2006 года продает за 6000 грн. дом на приусадебном участке, приобретенный в марте 2004 года за 5000 грн. Его стоимость, поданным БТИ, - 5000 грн. Снова используем схему 2(со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”).
Исчисляем сумму прибыли: П = (6000 грн. - 5000 грн.) х (1 - 0,1 х (3 - 1)) = 800 грн.
Сумма налога с этого дохода: 800 грн. х 13% = 104 грн.
Предположим, что в 2006 году минимальная зарплата равна 300 грн. Тогда продавцу придется уплатить 300 грн. налога, ведь 104 меньше 300.
Обмен недвижимости
Сначала отметим, что при обмене недвижимости, как и при продаже, придется уплатить госпошлину (государственному нотариусу) или плату за совершение нотариальных действий (частному нотариусу). Размеры платы те же, что и при продаже недвижимости. Правда, есть один интересный момент - обменивают два (и больше) недвижимых объекта. Но стоимость их не всегда одинаковая. И поэтому на практике нотариусы определяют госпошлину исходя из указанной в договоре большей стоимости обмениваемой недвижимости. А вот пенсионного сбора здесь не будет, ведь им облагают только операции по купле-продаже имущества. Договор мены не будет поводом для уплаты этого сбора (письмо Пенсионного фонда Украины от 16.05.01 г. № 06/2303).
Что касается налога с доходов, о котором мы поговорим далее, то в 2004 году, обменивая недвижимость, его не уплачивают. Но уже с 1 января 2005 года ситуация изменится и это придется делать. Поэтому мы уже сейчас рассмотрим несколько возможных вариантов обмена недвижимости и их налоговые последствия.
Первый. Недвижимостью обмениваются физлица.
Налог будут платить обе стороны договора, но каждая в два раза меньшем размере, чем она уплатила бы по договору купли-продажи. То есть сначала нужно рассчитать сумму налога по каждому из обмениваемых объектов, как показано на схемах 1 и 2 (в зависимости от того, когда было приобретено право на объект недвижимости - до или после 01.01.04 г.), а потом уплатить половину от этих сумм перед нотариальным удостоверением договора мены.
Второй. Недвижимостью обмениваются физлицо и юрлицо.
Здесь налог с доходов будет платить только физлицо (юрлицо не является плательщиком налога с доходов), к тому же в размере 50% от суммы налога, исчисленной, как показано на схемах 1 и 2 (со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”).
Третий. Обмен недвижимости между физлицами, когда два объекта недвижимости меняют на один.
В данном случае интересна ситуация, когда обменивают дома, квартиры или комнаты (включая земли, которые находятся под такими объектами недвижимости, и приусадебные участки). Следовательно, при обмене, допустим, квартиры "А" (первый собственник) на две квартиры "Б" и "В" (второй собственник) происходит вот что:
1) в ситуации с квартирой "А" это первый и единственный обмен (в понимании схем 1 и 2 продажа);
2) с квартирой "Б" это также будет первый обмен;
3) а вот при обмене квартиры "В" это уже второй обмен (вторая продажа) с налогообложением в соответствии со схемами 1 и 2 (со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”).
Что мы получим, смотрите на примере.
Пример 4.
Гражданка Ильенко решила в 2005 году обменять две свои квартиры (однокомнатную и двухкомнатную) на четырехкомнатную квартиру гражданина Петрова. Квартиры Ильенко были приобретены в 1999 году, их площадь 40 и 60 м2. Квартира Петрова приобретена в собственность в 2004 году за 220000 грн. Поэтому, исчисляя налог, придется руководствоваться сразу двумя нашими схемами.
Исчисляем налог с доходов, полученных Петровым (по схеме 2 (со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультация”)).
Предположим, что в договоре мены квартира Петрова оценена в 227000 грн. (это совпадает с оценкой БТИ).
1. Исчисляем сумму прибыли, полученной Петровым: П = (227000 грн. –220000 грн.) х (1-0,1 х (2-1)) = 6300 грн.
2. Исчисляем налог с доходов: 6300 грн. х 13% х 50% = 409,50 грн.
Исчисляем налог с доходов, полученных Ильенко (по схеме 1(со схемой Вы можете ознакомиться в разделе “Справочники”, подраздел “Приложения к документам”, папка “Консультации”)).
Предположим, что в договоре мены стоимость однокомнатной квартиры определена в размере 80000 грн., а двухкомнатной - 150000 грн. (по оценке БТИ стоимость квартир меньше).
Вот здесь, мы уверены, возникнет вопрос, какую квартиру считать "проданной" первой. На наш взгляд, какая будет первой, решает собственник. Поэтому сделайте правильный выбор. Один совет: лучше, если первой будет квартира больше по площади и (или) стоимости (но в большинстве случаев все равно придется брать в руки калькулятор).
1. Исчисляем сумму налога от продажи двухкомнатной квартиры: 150000 грн. х 1 % х 50% = 750 грн.
2. Исчисляем сумму налога от продажи однокомнатной квартиры: 80000 грн. х 5% х 50% = 2000 грн.
3. Сумма налога к уплате: 750 грн. + 2000 грн. = 2750 грн.
Если же считать первой "продажей" обмен однокомнатной квартиры, то сумма налога к уплате составила бы уже не 2750 грн., а 4150 грн.
Четвертый. Обмен с доплатой Рассмотрим эту часто встречающуюся ситуацию на примере.
Пример 5.
Предположим, что в 2005 году гражданин Федотенко захочет обменять свою однокомнатную квартиру стоимостью 60000 грн. на двухкомнатную квартиру гражданки Савенко стоимостью 100000 грн. с доплатой 40000 грн. Площадь каждой из квартир меньше 100 м2. Квартиры приобретены собственниками до 1 января 2004 года и отчуждаются впервые в году. Тогда Савенко уплатит 500 грн. налога с доходов (100000 х 1 % х 50%), а Федотенко - 300 грн. (60000 х 1 % х 50%). То есть зависимость такова: кто сколько получил дохода - тот столько налога и уплачивает.
Список использованных нормативно-правовых актов:
1. Закон о доходах - Закон Украины "О налоге с доходов физических лиц" от 22.05.03 г. № 889-IV.
2. Декрет о госпошлине - Декрет КМУ "О государственной пошлине" от 21.01.93 г. № 7-93.
3. Инструкция о совершении нотариальных действий - Инструкция о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденная приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.04 г. № 20/5.
4. Инструкция об уплате пенсионных взносов - Инструкция, утвержденная постановлением Правления Пенсионного фонда Украины от 19.12.03г. № 21-1.
“Все о бухгалтерском учете”, № 89 (1000), 23 сентября 2004 г.