Наследование земли: что нужно знать
С точки зрения наследственного права земельный участок может быть предметом наследования так же, как и любое другое имущество. Ведь "в состав наследства входят все права и обязанности, которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти" (ст. 1218 ГКУ). А право собственности (в том числе на земельный участок) вследствие смерти не прекращается, к тому же "право собственности на земельный участок переходит к наследникам на общих основаниях с сохранением его целевого назначения" (ч. 1 ст.1225 ГКУ). И все равно здесь есть нюансы, заслуживающие нашего внимания.
Земельный участок
Согласно требованиям ч. 1 ст. 125 ЗКУ право собственности на земельный участок возникает после получения документа, удостоверяющего такое право (государственного акта), и его государственной регистрации. Получается, наследнику нужно сначала получить свидетельство о праве на наследство, а уже на основании его - государственный акт о праве собственности на землю. И только после государственной регистрации последнего возникает право собственности на землю. А как же тогда норма из ч. 3 ст. 1223 ГКУ, по которой "право на наследование возникает в день открытия наследства"? Более того, "независимо от времени принятия наследства оно принадлежит наследнику со времени открытия наследства" (ч. 5 ст. 1268 ГКУ). Так как же определять момент приобретения собственности на землю: по ЗКУ или по ГКУ?
На самом деле противоречия здесь нет. Вспомним: специальная норма имеет преимущество над общей. Принадлежность наследства наследнику с момента открытия наследства - это общая норма, касающаяся любого унаследованного имущества. А специальную норму относительно недвижимого имущества (в том числе и земельного участка) содержит ч. 2 ст. 1299 ГКУ: "Право собственности на недвижимое имущество возникает у наследника с момента государственной регистрации этого имущества". И это вполне соответствует требованиям земельного законодательства.
Кстати, если в составе наследства есть недвижимость, наследник обязан обратиться к нотариусу за свидетельством о праве на наследство и зарегистрировать последнее в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества.
Момент возникновения права собственности на земельный участок важен с сугубо практической точки зрения, ведь он не только часть поверхности земли, но и объект налогообложения. Поэтому возникает вопрос: кто должен платить земельный налог за период между открытием наследства и возникновением права собственности на землю у наследника? Читаем статью 2 Закона о плате за землю: "Собственники земельных участков, земельных долей (паев) и землепользователи, кроме арендаторов и инвесторов - участников соглашения о распределении продукции, уплачивают земельный налог". Как видите, это обязанность собственника. До открытия наследства - это наследодатель, после получения государственного акта - наследник. А между этими двумя датами?
Без сомнения, органы государственной налоговой службы будут настаивать на уплате земельного налога наследником с момента открытия наследства.
Справедливо ли это? На первый взгляд - нет. Ведь пока наследник не стал собственником земли - он не плательщик земельного налога. Но вспомним и другие нормы, и прежде всего - определение наследования как перехода не только прав, но и обязанностей (ст. 1216 ГКУ). А среди обязанностей наследодателя как собственника земельного участка была уплата земельного налога. Кроме того, согласно ст. 1282 ГКУ "наследники обязаны удовлетворить требования кредитора полностью, но в пределах стоимости имущества, полученного по наследству". Государство в лице органа налоговой службы будет выступать здесь кредитором по уплате земельного налога.
Доля в совместной собственности
С появлением ЗКУ, а потом ГКУ и СКУ совместная собственность на землю становится все популярнее. Как будет происходить наследование, когда земельный участок принадлежал наследодателю совместно с другим лицом? Здесь предметом наследования будет не земельный участок, а доля в праве совместной собственности (ст. 1226 ГКУ). Принципиальной разницы здесь по сравнению с наследованием другого имущества нет. А вот дальнейшие действия - после получения свидетельства о праве на наследство - будут другими.
При наследовании земельного участка наследник должен получить новый государственный а кто праве собственности на землю, вернув старый, выписанный на наследодателя (который подтверждал наличие земельного участка в наследственной массе). При наследовании доли право собственности второго сособственника (как правило, другого из супругов) не прекращается. Поэтому наследнику придется взять на себя хлопоты и расходы по переоформлению государственного акта. Возможно, в результате изменится число сособственников (доля наследодателя может перейти к нескольким наследникам) и/или размеры долей (другой сособственник тоже может оказаться наследником, особенно при наследовании по закону).
Следует отметить, что доля в общей собственности по своей природе является идеальной (не конкретной). То есть 50% в общей собственности на земельный участок не дают права отгородить забором ее половину. Но иногда разграничить участок между наследниками необходимо, и здесь есть два пути.
Первый - установить порядок совместного владения и пользования земельным участком, заключив договор между всеми сособственниками или по решению суда.
Второй - выделить долю из совместной собственности, но это не всегда реально. Например, поделить в натуре земельный участок под жилым домом невозможно.
Все это нужно учесть до оформления свидетельства о праве на наследство. Вполне возможно, что кому-то из наследников будет удобнее отказаться от своей доли в обмен на другое имущество или денежную компенсацию.
Земельный пай
Возможность его наследования прямо предусмотрена нормативными актами (взять хотя бы п. 15 Переходных положений ЗКУ): "Граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины - собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2005 года продавать или другим способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме мены, передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд". В соответствии с п. 17 Переходных положений ЗКУ "сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливаючими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством". Сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю. Но наследнику не обязательно получать новый земельный сертификат вместо старого: ведь в самом документе есть раздел "Изменения, которые вносятся в сертификат в связи с передачей права на земельную долю (пай)", в который можно внести данные о новом собственнике пая. Сделает это отдел земельных ресурсов районной госадминистрации на основании свидетельства о праве на наследство.
Когда наследовать нечего
Иногда наследники надеются получить земельный участок, хотя на самом деле права на это не имеют. Распространено несколько подобных ситуаций.
Первая. Каждый работник государственного или коммунального сельхозпредприятия, учреждения и организации, а также пенсионеры из их числа имеют право получить свою земельную долю (пай), выделенную в натуре (на местности) (ч. 5 ст. 25 ЗКУ). Сразу вспоминаются земельные доли бывших членов КСП. Но это внешнее сходство. Пока не начнется приватизация земли конкретного совхоза, опытной станции или другого государственного сельхозпредприятия, права получить земельную долю его работники и пенсионеры не будут иметь. Так что же передавать по наследству? Другой аналогичный пример - право работников социальной сферы села и пенсионеров из их числа на получение земельных участков из земель запаса и резервного фонда для индивидуального или совместного ведения личного подсобного хозяйства (Указ Президента № 584).
Что-то подобное наблюдаем и относительно фермеров. Это вторая возможная ситуация. Согласно ч. 1 ст. 32 ЗКУ "гражданам Украины - членам фермерских хозяйств передаются безвозмездно в частную собственность предоставленные им в пользование земельные участки в размере земельной доли (пая) члена сельскохозяйственного предприятия, расположенного на территории соответствующего совета". Но передать это право по наследству также нельзя, поскольку иметь право на получение участка в размере пая не означает иметь пай.
Третья ситуация - приусадебные участки. С одной стороны, согласно требованиям статьи 1225 ГКУ "к наследникам жилого дома, других зданий и сооружений переходит право собственности или право пользования земельным участком, необходимым для их обслуживания, если иной его размер не определен завещанием". С другой, у многих наших сограждан право на землю под собственным домом и вокруг него никак не оформлено. Нет ни права собственности, ни права пользования. Большинство просто не спешит делать это из-за очередного продления парламентом срока приватизации таких участков до 01.01.08 г., и тем самым лишает своих потомков права наследовать участок и оформить все необходимые документы только на основании одного факта унаследования. Им придется оформлять правоустанавливающие документы на такую землю на общих основаниях.
Ну и, конечно, нельзя передать по наследству земельные участки, которые не были собственностью наследодателя, - арендованные и предоставленные в постоянное или временное пользование.
В завершение повторимся: положения наследственного права (и в первую очередь книги 6 ГКУ) в полной мере касаются наследования земли. А зная изложенные выше особенности, вы не растеряетесь, если вам придется оформлять наследство на землю.
Список использованных нормативно-правовых актов:
1. ЗКУ - Земельный кодекс Украины от 25.10.01 г. № 2768-III.
2. СКУ - Семейный кодекс Украины от 10.01.02г. № 2947-III.
3. ГКУ - Гражданский кодекс Украины от 16.01.03г. № 435-IV.
4. Закон о плате за землю - Закон Украины "О плате заземлю" в редакции от 19.09.96 г. № 378/96-ВР.
5. Постановление о земельной реформе - постановление Верховной Рады Украины "О продлении действия пункта 6 постановления Верховной Рады Украины "О земельной реформе" от 17.02.04 г. № 1492-IV.
6. Указ Президента № 584 - Указ Президента Украины "Об обеспечении экономических интересов и социальной защиты работников социальной сферы села и решении отдельных вопросов, возникших в процессе проведения земельной реформы" от 12.04.2000 г. № 584.
“Все о бухгалтерском учете”, № 91 (1002), 30 сентября 2004 г.