Комментарий к письму ГНА Украины
от 15.07.2004 г. № 4629/Л/15-2415-26
Жилье до, жилье после...
ГНАУ пояснила, когда сохраняется льгота по НДС
Утверждение, прозвучавшее в последнем абзаце комментируемого письма (далее - письмо № 4629), о том, что в случае завершения операции по поставке жилья физлицам (и оплаты за него) до 01.07.04 г. часть стоимости жилья, внесенная в I полугодии т. г., облагается НДС, на наш взгляд, довольно-таки спорное. И на чем оно основывается, по большому счету, не было объяснено. "А народ, - как говорил один из знаменитой тройки актеров в популярной советской кинокомедии, - хочет разобраться!" Что ж, восполним данный пробел.
Итак, ссылка на Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О Государственном бюджете Украины на 2004 год" от 17.06.04 г. № 1801 -IV (далее - Закон № 1801), сделанная в письме № 4629, не совсем корректна. Уместнее здесь было бы назвать другой, официально опубликованный на 8 дней позже - Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О налоге на добавленную стоимость" (относительно поставки жилья и земли)" от 15.06.04 г. № 1782-IV (далее - Закон № 1782). Потому как о дне, с которого следует применять НДС-переходные положения, в Законе № 1782 сказано не размыто, как в Законе № 1801, а четко: он вступил в силу "со дня его опубликования и распространяется на налоговые периоды начиная с 1 января 2004 года"* (п. 1 раздела II Закона № 1782). Значит, если до этой даты было профинансировано 30% и более стоимости жилья и начато его строительство, то поставку всего жилья как до, так и после 1 (хотя правильнее - 9) июля2 должны освобождать от НДС (п. 2 раздела II Закона № 1782).
То есть указанным льготным режимом надо было пользоваться при поставке жилья не только после 1 июля 2004 года, о чем почему-то говорит письмо № 4629, но и в период с 1 января до 1 (9) июля. Однако кто тогда об этом мог знать?! Законы-то № 1801 и № 1782 свет увидели лишь в июле. Вот и получилось, что при передаче в собственность вновь построенного и полностью оплаченного (о редких исключениях - неполной оплате - см. в конце комментария) жилья в I полугодии текущего года его стоимость включала две составляющие:
1) без НДС - в части, оплаченной до 01.01.04 г.;
2) с НДС - в части, оплаченной после 1 января (базу обложения определяли, уменьшая общую стоимость жилья, предусмотренную договором, на сумму авансов, перечисленных до 1 января).
Появление спасительных Законов № 1801 и № 1782 повлияло только на тех, кто отчитывается по НДС и по налогу на прибыль, но не нафизлиц, которые получили ключи от 100-процентно оплаченной квартиры до 1 (9) июля, внеся до 01.01.04 г. не менее 30%. Ведь "изменение цены в договоре после его выполнения не допускается" и "стороны не имеют права требовать возврата того, что было использовано ими по обязательствам до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено договором или законом" (ст. ст. 632, 653 Гражданского кодекса Украины, далее - ГКУ).
Именно поэтому покупатели, у которых оба события (поставка жилья и полная его оплата) были осуществлены до 1 (9) июля 2004 года, оказались в более проигрышной ситуации по сравнению с теми, у кого до этой даты произошло только одно из названных событий (разумеется, условия, выдвигаемые Законами № 1801 и № 1782, тоже выполнены). Последние, в отличие от первых, вправе попробовать вернуть обратно излишне уплаченное или учесть переплату в счет будущих платежей, подав заявление.
А вот другая сторона, налогоплательщики, которые начислили обязательства по НДС и соответствующий им налоговый кредит, полагаем, обязаны подкорректировать свой налоговый учет, поскольку их поставили перед фактом: льгота по НДС все-таки существовала с 1 января. Другими словами, им следует:
а) уменьшить налоговые обязательства, одновременно увеличив валовой доход;
б) откорректировать налоговый кредит, одновременно увеличив валовые расходы (суммы амортизации).
Как видите, запоздалые попытки законодателей урегулировать вопрос с обложением НДС операций, которые связаны со "строительной" льготой по НДС и были начаты до 01.01.04 г., привели к двойным потерям:
1) денежным - у некоторых физлиц-покупателей;
2) временным (на исправление ошибок) - у налогоплательщиков.
И еще пару слов об отдельной категории физлиц - так сказать, об избранных, которым до 1 (9) июля могли передать квартиру в новом доме и без выплаты всей ее стоимости. Если они до 01.01.04 г. внесли не менее 30% и какую-то часть (допустим, 25%) в I полугодии т. г., то после обнародовании Законов № 1782 и № 1801 они теоретически тоже смогут доказать свое право на возврат (учет) сумм НДС, сидящих в упомянутых 25%. Основание - ст. 652 ГКУ, гласящая: при существенном изменении обстоятельств** "...договор может быть изменен... ссогласия сторон, если иное не установлено договором или не следует из сути обязательства". Понятно, что руководствуясь той же нормой ГКУ, такие владельцы квартир будут погашать в меньшем размере (без НДС) и задолженность по оставшимся непрофинансированным метрам (конечно, если им пойдут на встречу и согласятся пересмотреть стоимость 1 м2 жилья).
----------------------
* Дни вступления в силу Законов № 1801 и № 1782 соответственно.
** То есть когда они меняются настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях. Действительно, если бы продавец и покупатель жилья могли в начале года заглянуть на несколько месяцев вперед, то вряд ли бы они решили поднимать стоимость 1 м2 из-за отмены льготы по НДС с 1 января 2004 года.
“Все о бухгалтерском учете” № 104 (1015), 8 ноября 2004 г.