О перспективах получения правоустанавливающих
документов на самовольно построенное здание

Рассматриваемый сегодня вопрос имеет весьма распространенный характер. Очень часто наличие достаточно большого количества денежных знаков порождает (само)уверенность в том, что "за деньги можно все "порешать". Вот здесь и начинается первый шаг, ведущий к пагубному концу. Потом, когда все построено, человек сталкивается с тем, что даже за деньги это "порешать" нельзя, или же это стоит столько, что превосходит все "разумные" пределы!!!

Учитывая трудоемкость процесса получения соответствующих разрешений, согласований, правоустанавливающих документов при строительстве, юридические лица идут от обратного - сначала самовольно осуществляют самострой недвижимости, а уже затем обращаются в суд за признанием права собственности на эту недвижимость.

Судебная практика по делам об узаконивании самовольно построенной недвижимости весьма неоднозначна, официальные разрешения высших судебных органов по этому вопросу отсутствуют.

Так каковы вообще перспективы в данном случае?

О признании права собственности

Согласно ч. 2 ст. 376 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ), "особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього". Самовольным строительством считается "житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил".

В соответствии с ч. 3 этой статьи, "право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно".

Также ч. 5 ст. 376 ГКУ предусматривает: "на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд моле визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб".

Указанное свидетельствует о возможности признания права собственности на "самострой" только в случае оформления права на землю

Кроме того, ст. 331 ГКУ гласит следующее: "2. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає, з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає, державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

4. За заявою заінтересованої особи суд може визнати її власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частка робіт, яка не виконана відповідно до проекту, є незначною".

Действующим законодательством предусмотрен ввод в эксплуатацию недвижимости, в частности ч. 3 ст. 18 Закона Украины от 16.11.92 г. N 2780 "Об основах градостроительства", ст. 4 Закона Украины от 20.05.99 г. N 687 "Об архитектурной деятельности".

Обязанность регистрации права собственности на недвижимое имущество предусмотрено ст. 182 ГКУ.

Указанное свидетельствует о том, что признание права собственности судом в порядке ст. 376 ГКУ возможно после ввода в эксплуатацию недвижимости в установленном законодательством порядке.

Возможным является только признание права собственности на материалы и оборудование.

О вводе в эксплуатацию

В соответствии с ч. 2 ст. 331 ГКУ и ст. 18 Закона о градостроительстве, по окончании строительства недвижимость подлежит вводу в эксплуатацию. При этом, ч. 3 ст. 18 Закона о градостроительстве указывает на то, что порядок ввода в эксплуатацию устанавливается КМ Украины. Между тем, Кабмином определен только порядок ввода в эксплуатацию "закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення" постановлением от 05.08.92 г. N 449, в п. 2 которого отмечено, что "порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, не включених до державного замовлення, визначається Урядом Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за погодженням з Державним комітетом у справах містобудування і архітектури". Распоряжение Днепропетровской областной государственной администрации от 21.05.01 N 197-р "Про порядок приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів незалежно від форм власності" издано в соответствии с "Державними будівельними нормами України А.3.1-3-94", которые также являются действующими на территории Украины.

С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что в Днепропетровской области ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется на основании вышеуказанных строительных норм. Такой вывод получил и устное подтверждение сотрудниками ГАСКа.

В Государственных строительных нормах Украины А.3.1-3-94, утвержденных приказом Госкомградостроительства от 05.10.94 г. N 48, отмечено следующее:

"Дані норми встановлюють порядок, основні вимоги і умови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів незалежно від їх форми власності та призначення, способів проведення будівельних робіт і поширюється на нове будівництво, розширення, реконструкцію, технічне переозброєння, реставрацію, капітальний ремонт (далі - будівництво) об'єктів - будівель, споруд, приміщень підприємств, їх окремих черг, пускових комплексів

1.1. Закінчені будівництвом і підготовлені до експлуатації відповідно до затвердженого проекту об'єкти підлягають введенню в експлуатацію в порядку, який встановлений чинним законодавством.

1.2. Закінчені будівництвом об'єкти можуть бути прийняті і введені в експлуатацію тільки при забезпеченні необхідних умов охорони праці у відповідності з вимогами техніки безпеки і виробничої санітарії, вимогами пожежної і радіаційної безпеки та виконанням заходів по захисту навколишнього середовища

3.7. Термін роботи державної технічної комісії визначається органом, що її призначив, але він не повинен перевищувати 10 днів.

Протягом цього часу члени комісії повинні ознайомитись з проектною документацією, перевірити відповідність збудованого (реконструйованого, капітально відремонтованого) об'єкта проекту та технічним умовам на проектування і підписати акт про прийняття закінченого будівництвом об'єкта в експлуатацію. Члени комісії не вправі ставити додаткові вимоги, крім передбачених виданими технічними умовами на проектування

3.8 Рішення про прийняття об'єктів в експлуатацію можуть прийматися державними технічними комісіями тільки по тих об'єктах, які закінчені будівництвом в обсязі, передбаченому проектом. та підготовлені до експлуатації".

Вышеуказанное свидетельствует о необходимости предъявления государственной технической комиссии утвержденного и согласованного в установленном порядке проекта (поскольку, в соответствии со ст. 7 Закона Украины "Об архитектурной деятельности", проект может быть утвержден только при наличии решения органа градостроения и архитектуры о согласовании проекта), а также технических условий на проектирование. порядок предоставления которых регламентирован действующим законодательством).

О согласовании места размещения объекта

О согласовании места размещения объекта речь идет в ст. 151 Земельного кодекса (далее - ЗК), в которой регламентирован порядок согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков. В соответствии с ч. 1 ст. 149 ЗК, изымаются для общественных или иных нужд по решению органов местного самоуправления земельные участки, предоставленные в постоянное пользование из земель государственной и коммунальной собственности. В соответствии со ст. 146 ЗК, органы местного самоуправления имеют право выкупать земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц.

Таким образом, на наш взгляд, процедура согласования места размещения объекта должна применяться в случаях, когда необходимо проводить изъятие или выкуп земли, т.е. когда интересующий лицо земельный участок находится в собственности или постоянном пользовании других граждан или юридических лиц.

Решение горсовета о согласовании места размещения объекта является разрешением на проведение проектных работ и получение исходных данных для проектирования, а также на разработку проекта отвода земли для размещения объекта.

При этом, в указанном решении горсовет отмечает о возможности разработки проекта отвода земельного участка для размещения объекта после согласования проектной документации в ГлавАПУ. Между тем, действующее законодательство не содержит таких условий для отвода земли.

Об отводе земли

В соответствии с ч. 3 ст. 124 ЗК, передача в аренду земельного участка гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном ст. 118, 123 ЗК.

В ст. 16 ЗУ "Об аренде земли" отмечено: "Передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення.

У разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення в порядку, встановленому законом".

О государственной регистрации прав собственности на недвижимость

В соответствии со ст. 182 ГКУ, порядок государственной регистрации права собственности на недвижимость устанавливается законом. До принятия такого закона регистрация осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста Украины от 07.02.02 г. N 7/5. В нем отмечено следующее:

"1.3. Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць на підставі відповідних рішень виконавчих органів місцевого самоврядування...

1.6. Реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти.

6.1. Оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна провадиться з видачею свідоцтва про право власності:

а) місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування:

- фізичним особам та юридичним особам на новозбудавані, перебудовані або реконструйовані об'єкти нерухомого майна за наявності акта про право власності на землю або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети та за наявності акта комісії про прийняття об'єкта і введення його в експлуатацію

6.2. Підготовку документів для видачі свідоцтв про право власності можуть за дорученням органів місцевого самоврядування, місцевої державної адміністрації та інших органів відповідно до законодавства проводити БТІ".

А также в отношении инвентаризации отмечено:

"2.5. Якщо заява про реєстрацію прав власності на нерухоме майно подається не пізніше як через дванадцять місяців після виникнення цього права, то об'єкт не підлягає повторній технічній інвентаризації. Якщо строк подачі заяви порушено, то реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об'єктів

3.6. Реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об'єкта, права щодо якого підлягають реєстрації".

При этом, согласно п. 3.1 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.01 г. N 127, "технічній інвентаризації підлягають об'єкти (згідно з розділом 2) всіх форм власності, розташовані на земельних ділянках (за окремими поштовими адресами), незалежно від того, побудовані вони за відповідно оформленими документами чи самовільно: будинки, включаючи прибудови та надбудови, громадські та виробничі будинки, господарські будівлі та споруди".

Вышеизложенное свидетельствует о том, что БТИ должно отказать в регистрации права собственности на объект недвижимости, который был приобретен, но в последующем реконструирован, без оформления земли и ввода в эксплуатацию.

На основании вышеизложенного приходим к следующим выводам.

Отказ исполкома местного совета ввести в эксплуатацию самовольно построенный (реконструированный) объект по причине отсутствия согласованной проектной документации и технических условий на проектирование будет правомерным. Поэтому у суда в таком случае не будет оснований понудить горсовет ввести объект в эксплуатацию. Более того, так как на самовольное строительство застройщик не приобретает права собственности, горисполком не может распорядиться о регистрации права собственности такого объекта.

На наш взгляд, при наличии оформленных в установленном законом порядке прав на землю под самовольно построенным (реконструированным) объектом можно обращаться в суд за признанием права собственности на объект в соответствии со ст. 376 ГКУ. До разрешения вопроса о вводе в эксплуатацию суд не сможет решить спор по сути. Поэтому суд, на наш взгляд, приостановит производство до решения данного вопроса компетентным органом - горсоветом. О чем вынесет определений, в котором может обязать соответствующие органы и службы выполнить необходимые для ввода в эксплуатацию действия.

В ДБНУ А.3.1-3-94 отмечено: "3.12. У випадку якщо державна технічна комісія дійшла висновку про непідготовленість об'єкта до експлуатації, вона оформляє відмову в рішенні про введення об'єкшг в експлуатацію і подас її органу, який призначив комісію, і замовнику (забудовнику)". На наш взгляд, к такому выводу можно прийти, если объект не может эксплуатироваться в силу его несоответствия строительным нормам, стандартам, законодательно установленным требованиям к технике безопасности, условиям охраны труда, санитарии, пожарной и радиологической безопасности. В осуществлении контроля за соблюдением этих требований и состоит главная задача технической комиссии. Естественно, что при наличии проектной документации, согласованной в установленном порядке со службами, которые уполномочены осуществлять контроль за соблюдением вышеизложенных требований, техническая комиссия проверяет соответствие построенного объекта проектной документации, таким образом, по сути, следя за соблюдением этих требований. Поэтому можно утверждать, что отсутствие проектной документации не является помехой для проверки комиссией соответствия объекта упомянутым требованиям по технической документации, составленной по факту постройки. В связи с этим весьма вероятна необходимость в проведении ряда экспертных исследований. Поэтому для ввода объекта в эксплуатацию как минимум должно быть установлено его соответствие утвержденной градостроительной документации, местным правилам застройки населенных пунктов, государственным стандартам, нормам и правилам, а в лучшем случае - получение исходных данных на проектирование и соответствие им построенного объекта.

Между тем, законодательством определен порядок создания объекта архитектуры, который обеспечивает соблюдение требований стандартов, норм и правил, иной утвержденной документации. Формально он может быть соблюден практически полностью и при узаконении самовольно построенного здания. С другой стороны, учитывая нелогичность прохождения процедуры, предусмотренной для создания объекта архитектуры при узаконении уже созданного, представляется, что суд может на основании экспертных заключений, официальных выводов компетентных органов иных доказательств прийти к выводу, что созданный объект соответствует всем существующим техническим и нормативным требованиям к построенному объекту.

Вышеизложенные выводы о возможности принятия объекта в эксплуатацию сделаны с позиции застройщика и основываются лишь на логических умозаключениях. Поэтому весьма вероятно, что уполномоченные государственные органы их не разделят. Тем более, что лицо создало объект с нарушением действующего законодательства, в связи с чем необоснованно говорить о защите его прав, связанных с этим объектом.

Объективно, учитывая нежелательность создания судебной практики об узаконении самовольно построенных объектов, без соответствующей утвержденной проектной документации, что даст возможность не соблюдать установленный законодательством и обязательный, а не рекомендованный порядок создания объекта архитектуры, считаем более вероятным занятие судом позиции не в пользу лица незаконно построившего объект архитектуры. Насколько нам известно, судебная практика по делам об узаконении самовольно построенных зданий весьма неоднозначна, официальные разъяснения высших судебных органов по этому вопросу отсутствуют. Поэтому суд в каждом конкретном случае будет решать вопрос в соответствии со своим пониманием ситуации. Иными словами, считаем возможным обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольно построенный объект, а суду уже предстоит определиться с путями решения данного вопроса.

Приложение:
таблица действий, необходимых для создания объекта
архитектуры и получения на него правоустанавливающих документов

Последовательность действий:
 		 1 . Письмо на имя городского головы о возможности отвода земли или реконструкции
 
Нормативные акты:
ч. 1-4 ст. 24 Закона Украины от 20.04.00 г. № 1699 "О планировании и застройки территорий":
Фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво) Фізичні та юридичні особи, зацікавлені у здійсненні будівництва об'єктів містобудування, подають письмову заяву про надання дозволу на будівництво до виконавчого органу відповідної ради або Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації До заяви додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або документ про згоду власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки Перелік інших документів та матеріалів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, які додаються до письмової заяви, порядок їх розгляду визначаються регіональними правилами забудови. У разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.
Ст.18 Закона Украины от 16.11.92 г. № 2780 "Об основах градостроительства":
Будівництво об'єктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних рад. Це право ради можуть делегувати відповідним виконавчим органам.
 
Нормы Земельного кодекса:
ч. 3 ст. 123. Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам
Юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій або сільської, селищної, міської ради
Стаття 149. Порядок вилучення земельних ділянок
1. Земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування.
Стаття 151. Порядок погодження питань, пов'язаних із вилученням (викупом) земельних ділянок
1. Юридичні особи, зацікавлені у вилученні (викупі) земельних ділянок, зобов'язані до початку проектування погодити із власниками землі і землекористувачами та сільськими, селищними, міськими радами, державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінетом Міністрів України і Верховною Радою України місце розташування об'єкта, розмір земельної ділянки та умови й вилучення (викупу) з урахуванням комплексного розвитку території, який би забезпечував нормальне функціонування на цій ділянці і прилеглих територіях усіх об'єктів, умови проживання населення і охорону довкілля.
2. Вибір земельних ділянок для розміщення об'єктів проводиться юридичними особами, зацікавленими у їх відведенні Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування зобов'язані в порядку, визначеному законодавством України, надавати інформацію юридичним особам, зацікавленим у відведенні земельних ділянок, щодо можливих варіантів розміщення об'єктів відповідно до затвердженої містобудівної документації та документацм із землеустрою Порядок вибору земельних ділянок для розміщення об'єктів встановлюється Кабінетом Міністрів України.
3. Погодження місць розташування об'єктів, розмірів передбачуваних для вилучення (викупу) земельних ділянок та умов їх відведення провадиться відповідними сільськими, селищними, міськими радами, державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінетом Міністрів України відповідно до їх повноважень щодо вилучення цих ділянок, а також Верховною Радою України.
4. Погодження місць розташування об'єктів на особливо цінних землях, а також місць розташування об'єктів власності інших держав, міжнародних організацій провадиться Верховною Радою України.
5. Юридичні особи, зацікавлені у вилученні (викупі) земельних ділянок, звертаються з клопотанням про погодження місць розташування об'єктів до відповідної сільської, селищної, міської ради, місцевої державної адміністрації Клопотання щодо об'єктів, вилучення яких провадиться Кабінетом Міністрів України, подаються до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Севастопольської міської державної адміністрації.
6. До клопотання додаються необхідні матеріали та розрахунки.
7 . Відповідна сільська, селищна, міська рада чи місцева державна адміністрація згідно із своїми повноваженнями розглядає клопотання і в п'ятиденний строк з дня реєстрації направляє його разом з матеріалами, передбаченими частиною п'ятнадцятою цієї статті, на розгляд органів земельних ресурсів, природоохоронних і санітарно-епідеміологічних органів, органів містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини. Зазначені органи протягом двох тижнів з дня одержання клопотання надають свої висновки відповідній сільській, селищній, міській раді чи місцевій державній адміністрації, які з урахуванням одержаних висновків протягом десяти днів приймають рішення про погодження місця розташування того об'єкта, під який мають право самостійно вилучати земельну ділянку, або мотивоване рішення про відмову.
8. Виключено.
9. Якщо погодження місця розташування об'єкта провадиться районною, обласною державною адміністрацією, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою України, сільська, селищна, міська рада готує свій висновок і подає матеріали на погодження до Верховної Ради Автономної Республіки Крим, обласної, Київської чи Севастопольської міської, районної ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації.
10. Районна державна адміністрація розглядає у місячний строк матеріали погодження місця розташування об'єкта, під який має право вилучати земельну ділянку, або подає свій висновок до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної державної адміністрації.
11. Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласна державна адміністрація розглядають подані матеріали і погоджують місце розташування об'єкта, під який мають право вилучати земельну ділянку.
12. Матеріали погодження місця розташування об'єкта, що провадиться Кабінетом Міністрів України, подаються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною, Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією із своїм висновком центральному органу виконавчої влади по земельних ресурсах, який розглядає ці матеріали і у місячний строк.
подає свої пропозиції до Кабінету Міністрів України.
13. Кабінет Міністрів України розглядає ці матеріали і приймає відповідне рішення, а з питань, що погоджуються Верховною Радою України, подає їй свої пропозиції.
14. Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласні, Київська і Севастопольська міські ради подають до Верховної Ради України пропозиції щодо вилучення особливо цінних земель із земель комунальної власності.
15. Матеріали погодження місця розташування об'єкта повинні включати викопіювання з генерального плану або іншої містобудівної документації населеного пункту, копію плану земельної ділянки з нанесенням на ній варіантів розміщення об'єкта із зазначенням загальної площі, яку необхідно вилучити. Зазначаються також склад угідь земельної ділянки, що вилучається , та умови й відведення.
16. У разі відмови власника землі або землекористувача, сільської, селищної, міської ради, органів державної влади у погодженні місця розташування об'єкта ці питання вирішуються у судовому порядку.
17. У разі задоволення позову щодо оскарження відмови власника землі або землекористувача, сільської, селищної міської ради, органів державної влади у погодженні місця розташування об'єкта рішення суду є підставою для розробки проекту відведення земельної ділянки.
Порядок выбора земельных участков для размещения объектов, утвержденный постановлением КМУ от 31.03.04 г. № 427.
Вибір земельних ділянок для розміщення об'єктів на певній території не проводиться у разі, коли розміщення об'єктів передбачено затвердженим проектом забудови відповідної території, місцевими правилами забудови населеного пункту, будівництво об'єктів здійснено, але проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок не розроблявся, передбачається розширення земельних ділянок без зміни їх цільового призначення та зведення на них будівель і споруд.
Статья 123. Порядок предоставления в постоянное пользование земельных участков юридическим лицам
3. Юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій або сільської, селищної, міської ради.
4. До клопотання про відведення земельної ділянки додаються матеріали, передбачені частиною п'ятнадцятою статті 151 цього Кодексу документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування.
5. Відповідна районна державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає клопотання у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки
 

Последовательность действий:
 		 2. Заключение ГлавАПУ о возможности отвода земли или реконструкции объекта.
3. Карточка предварительного согласования размещения объекта (выдается ГлавАПУ)
 

Последовательность действий:
 		 4. Визирование по службам в карточке (каждая служба готовить соответствующее заключение).

Службы: 1 ) _____________________ облцентр охраны историко-культурных ценностей; 2) Управление экономики горсовета;
3) Депутат горсовета по округу № __ ;
4) Городская СЭС; Госуправление экологии и природных ресурсов в области;
5) землепользователь ил и собственник земельного участка, (КВЖРЕП района в городе);
6) _______________ горуправление земельных ресурсов;
7) ГлавАПУ.
 
Нормативные акты:
У випадках, передбачених регіональними або місцевими правилами забудови, комплексний висновок готується з урахуванням висновків відповідних землевпорядних, природоохоронних, санітарних та інших органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Свої висновки зазначені органи надають протягом двох тижнів від дня звернення спеціально уповноваженому органу з питань містобудування та архітектури, (ч. 8 ст. 24 Закона "О планировании и застройки территорий")
 

Последовательность действий:
 		 5. Подача собранных материалов для земельной комиссии в ГлавАПУ
 

Последовательность действий:
 		 6. Земельная комиссия (проводится согласно графику)
 
Нормативные акты:

У разі необхідності спеціально уповноважені органи з питань містобудування та архітектури мають право залучати до підготовки комплексного висновку інші органи виконавчої влади.
 

Последовательность действий:
 		 7. Подготовка решения ГИК о согласовании места расположения объекта или о реконструкции (ГлавАПУ)
 
Нормативные акты:
Дозвіл на будівництво надаєтъся на підставі комплексного висновку щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам, місцевим правилам забудови (далі - комплексний висновок).
Комплексний висновок і проект рішення про дозвіл на будівництво готуються спеціально уповноваженим органом з питань містобудування та архітекту та протягом місяця від дня звернення зацікавленої особи (ч. 6, 8 ст. 24 Закона "О планировании и застройки территорий")
 

Последовательность действий:
 		 8. Визирование данного решения
 

Последовательность действий:
 		 9. Сессия горсовета - утверждение решения
 
Нормативные акты:
Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування надається заявнику протягом двох місяців з дня подання заяви (ч. 12 ст. 24 Закона "О планировании и застройке территорий").
 

Последовательность действий:
 		 10. Заключается договор о сотрудничестве (о закреплении земли для проектирования и уплаты земельного налога)
 

Последовательность действий:
 		 11. Сбор исходных данных для проектирования (градостроительный паспорт). К ним относятся технические условия на подключения к сетям и архитектурно-планировочное задание
 
Нормативные акты:
Статья 27 Закона "О планировании и застройке территорий"
Фізичні, юридичні особи, які отримали дозвіл на будівництво об'єкта містобудування, отримують вихідні дані на проектування цього об'єкта.
Надання вихідних даних фізичним та юридичним особам у повному обсязі забезпечується виконавчими органами відповідних міських рад або відповідними районними державними адміністраціями не пізніше ніж через два місяці після подання письмової заа,ви про надання цих даних у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, крім випадку, передбаченого частиною сьомою цієї статті.
Погодження вихідних даних у разі необхідності з підприємствами, установами та організаціями, що надають технічні умови, або отримання додаткової інформації від них здійснюється спеціально уповноваженими органами з питань містобудування та архітектури.
Підготовка та комплектування вихідних даних здійснюється підприємствами, установами та організаціями в порядку, встановленому законодавством. Вихідними даними можуть визначатися також вимоги до пайової участі замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. Граничний розмір коштів на розвиток відповідної інфраструктури та порядок його визначення встановлюються Кабінетом Міністрів України.
Перелік документів, необхідних для отримання вихідних даних, встановлюється Кабінетом Міністрів України.
Закон Украины от 20.05.99 г. № 687 "Об архитектурной деятельности"
Ст. 5. Вихідні дані на проектування Розроблення проектів об'єктів архітектури та передпроектні роботи здійснюються на підставі вихідних даних на проектування, до яких належать:
Архітектурно-планувальне завдання;
Завдання на проектування;
Технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури.
Вихідні дані складаються на підставі затвердженої містобудівної документації, місцевих правил забудови населених пунктів, а також відповідних рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування.
Архітектурно-планувальне завдання надається органами містобудування та архітектури на вимогу замовника у місячний строк. Технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури надаються відповідними підприємствами, установами і організаціями на вимогу заявника у п'ятнадцятиденний строк.
Архітектурно-планувальне завдання та технічні умови щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури діють не менше двох років.
До архітектурно-планувального завдання не можуть бути включені вимоги щодо архітектурних та інженерних рішень об'єкта архітектури, його внутрішнього оздоблення, інші умови і вимоги, якщо вони не випливають з положень актів законодавства, державних стандартів, норм і правил, затвердженої містобудівної документації, місцевих правил забудови населених пунктів, не зумовлені необхідністю збереження характеру існуючої забудови, довкілля і охорони пам'яток історії та культури.
Зміни до наданих архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури можуть бути внесені лише за згодою замовника.
У наданні архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури може бути відмовлено, якщо розміщення та будівництво об'єктів архітектури на конкретній земельній ділянці заборонено затвердженою містобудівною документацією, іншими нормативно-правовими актами.
Відмова у наданні архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури може бути оскаржена до суду.
Порядок надання архітектурно-планувального завдання та технічних умов щодо інженерного забезпечення об'єкта архітектури, а також розмір плати за їх видачу визначаються Кабінетом Міністрів України.
Порядок предоставления архитектурно-планировочного задания технических условий по инженерному обеспечению объекта архитектуры и определения размера платы за их выдачу, утвержденный постановлением КМУ от 20.12.99 г. № 2328
13. Архітектурно-планувальне завдання - це комплекс містобудівних та архітектурних вимог і особливих умов проектування і будівництва об'єкта архітектури, що випливають з положень затвердженої містобудівної документації, державних будівельних норм, місцевих правил забудови населених пунктів, відповідних рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, включаючи вимоги і умови щодо охорони пам'яток історії та культури, довкілля, законних прав і інтересів фізичних та юридичних осіб при розташуванні об'єкта архітектури на конкретній земельній ділянці.
17. Технічні умови - це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об'єкта архітектури, які мають відповідати його розрахунковим параметрам, у тому числі водопостачання, каналізації, тепло-, енерго-, газопостачання, радіофікації, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод, телефонізації, телебачення, диспетчеризації, пожежної безпеки, а також особливих умов. Перелік технічних умов щодо інженерного забезпечення конкретного об'єкта архітектури визначається в архітектурно-планувальному завданні.
 

Последователь-ность действий:
 		 12. Согласование проекта (службы: СЭС, пожарники, ГлавАПУ, охрана труда, энергетики, экологи, укринвестэкспертиза)
 
Нормативные акты:
Закон Украины от 20.05.99 г. № 687 "Об архитектурной деятельности"
Стаття 7. Розроблення та затвердження проекту
Проект об'єкта архітектури розробляється під керівництвом або з обов'язковою участю архітектора, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат.
Проект об'єкта архітектури має бути завірений підписом і особистою печаткою архітектора, який має кваліфікаційний сертифікат.
Перед затвердженням проектів у випадках, визначених Кабінетом Міністрів України, проводиться їх експертиза чи відповідно комплексна експертиза.
До проведення експертизи архітектурного рішення проекту об'єкта архітектури обов'язково залучається архітектор, який має відповідний кваліфікаційний сертифікат.
Затвердження проекту замовником може бути здійснене за наявності рішення органу містобудування та архітектури про погодження проекту. Рішення про відмову у погодженні проекту або неприйняття у місячний строк будь-якого рішення може бути оскаржено до суду.
Внесення змін до затвердженого проекту проводиться виключно за згодою архітектора - автора проекту, а у разі відхилення від умов вихідних даних на проектування - відповідно за погодженням з органом містобудування та архітектури, підприємствами, установами та організаціями, які надали ці вихідні дані, та замовником.
Внесення до затвердженого проекту змін, пов'язаних зі змінами державних стандартів, норм і правил, здійснюється за згодою замовника, якщо інше не передбачено законом.
Перелік об'єктів, погодження і затвердження проектів яких у межах законодавства не потребує висновку експертизи, встанавлюється Державним комітетом будівництва, архітектури та житлової політики України.
 

Последователь-ность действий:
 		 13. Оформление правоустанавливающих документов на земельный участок (УЗР). Проводится геодезия, зем. експертиза). Решение ГИК о передаче в аренду земли и заключение договора аренды.
 
Нормы Земельного кодекса:
Стаття 123. Порядок надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам
1 . Надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок.
2. Умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Форма типового договору, нормативи та строки розробки проектів відведення земельних ділянок визначаються Кабінетом Міністрів України.
3. Юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності, звертається з відповідним клопотанням до районної, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій або сільської, селищної, міської ради.
4. До клопотання про відведення земельної ділянки додаються матеріали, передбачені частиною п'ятнадцятою статті 151 цього Кодексу, документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування.
5. Відповідна районна державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада розглядає клопотання у місячний строк і дає згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки.
6. Проект відведення земельної ділянки погоджується із землекористувачем, органом по земельних ресурсах, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини і після одержання висновку державної землевпорядної експертизи по об'єктах, які їй підлягають, подається до відповідної державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради, які розглядають його у місячний строк і, в межах своїх повноважень, визначених цим Кодексом, приймають рішення про надання земельної ділянки.
7. При наданні земельної ділянки у користування обласними державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або Кабінетом Міністрів України сільські, селищні, міські, районні, обласні ради, районні державні адміністрації за місцем розташування земельної ділянки подають свій висновок відповідно обласній державній адміністрації, Раді міністрів Автономної Республіки Крим.
8. При наданні земельної ділянки у користування Кабінетом Міністрів України Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська, Севастопольська міські державні адміністрації подають свої висновки та проект відведення земельної ділянки центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який розглядає ці матеріали і у місячний строк подає їх до Кабінету Міністрів України.
9. Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову у наданні земельної ділянки в користування має містити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації та документації із землеустрою.
Стаття 151. Порядок погодження питань, пов'язаних із вилученням (викупом) земельних ділянок 15. Матеріали погодження місця розташування об'єкта повинні включати: викопіювання з генерального плану або іншої містобудівної документації населеного пункту, копію плану земельної ділянки з нанесенням на ній варіантів розміщення об'єкта із зазначенням загальної площі, яку необхідно вилучити. Зазначаються також склад угідь земельної ділянки, що вилучається, та умови її відведення.
Стаття 124. Порядок передачі земельних ділянок в оренду
1 . Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.
2. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
3. Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 цього Кодексу.
 

Последовательность действий:
 		 14. Получение разрешения ГАСКа на строительные работы
 
Нормативные акты:
Закон "О планировании и застройки территорий"
Стаття 29. Дозвіл на виконання будівельних робіт Дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на- виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі: - проектної документації; - документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою; - угоди про право забудови земельної ділянки; - рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування; - комплексного висновку державної інвестиційної експертизи; - документа про призначення відповідальних виконавців робіт.
У разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування для отримання дозволу на виконання зазначених робіт додається копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згодного власника на проведення зазначених робіт. Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється протягом одного місяця з дня подання заяви. У разі відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт заявнику надаються роз'яснення щодо невідповідності поданих документів вимогам законодавства. Роз'яснення надаються у письмовій формі протягом одного місяця з дня звернення. Відмову надання дозволу на виконання будівельних робіт може бути оскаржено до суду в установленому законом порядку. Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл, визначається спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування. У разі, якщо право на будівництво об'єкта містобудування передано іншому замовнику або змінено будівельну організацію (підрядчика), дозвіл на виконання будівельних робіт підлягає перереєстрації. Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством. Інформація про дозвіл на виконання будівельних робіт, а також відомості про замовника та підрядчиків будівельних робіт надаються на відповідному стенді, який встановлюється на будівельному майданчику в доступному для огляду місці.
Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 05.12.00 р. № 273 затверджено Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт
 

Последовательность действий:
 		 15. Распоряжение ГИК на ввод в эксплуатацию и формирование комиссии. Акт ввода в эксплуатацию (готовит ГАСК). Визируем акт
 
Нормативные акты:
Ст. 18 Закона "Об основах градостроительства"
Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Експлуатація не прийнятих у встановленому законодавством порядку об'єктів забороняється.
Ст. 22 Закона "О планировании и застройки территорий" Місцевими правилами забудови встановлюється порядок вирішення питань розташування, надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування, надання дозволу на виконання будівельних робіт, прийняття цих об'єктів в експлуатацію, а також порядок здійснення контролю за містобудівною діяльністю.
Типовые региональные правила застройки, утвержденные приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 10.12.01 г. № 219, зарегистрировано в Минюсте Украины 03.01.02 г. под № 4/6292 12.9. Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в установленому порядку для:
- об'єктів державного замовлення – відповідно до Положення про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 05.08.92 N 449, зі змінами та доповненнями;
- об'єктів, які не є державною (комунальною) власністю, невиробничого призначення - згідно з державними будівельними нормами ДБН А.3. 1-3-94, розділом 3 "Введення в експлуатацію об'єктів, які не є державною власністю".
 

Последователь-ность действий:
 		 16. ГАСК готовит решение горсовета об утверждении акта ввода в эксплуатацию
 
Нормативные акты:
Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов госзаказа, утвержденный Постановление КМУ от 05.08.92 г. № 449
2. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, не включених до державного замовлення, визначається Урядом Автономної Республіки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за погодженням з Державним комітетом у справах містобудування і архітектури. Про порядок приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів незалежно від форм власності
 
Распоряжение областной Государственной администрации от 21.05.01 г. № 197-р. зарегистрированной в областном управлении юстиции 12.06.01 г. под № 108/922 3 метою упорядкування приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів незалежно від форм власності, керуючись Законами України "Про основи містобудування", "Про місцеві державні адміністрації", "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування", Земельним кодексом України, Державними будівельними нормами України А.3. 1-3-94...
Государственные строительные нормы Украины. Управление, организация и технология. Принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов ГНС А.3. 1-3-94 утверждены приказом Госкомградостооитеяьства от 05.10.94 г. № 48
Закон "Об основах градостроительсва"
Стаття 14. Повноваження у галузі будівництва
1. До відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать:
б) делеговані повноваження:
1) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів у порядку, встановленому законодавством;
 

Последовательность
действий:
 		 17. Решение ГИК (готовит МБТИ) на выдачу правоустанавливающих документов на здание
 
Нормативные акты:
Временное положение о порядке госрегистраиии прав собственности на недвижимое имущество, утверждено приказом Минюста Украины от 07.02.02 г. № 7/5 (в редакции приказа Минюста Украины от 28.01.03 г. № 6/5), зарегистрировано в Минюсте Украины 18.02.02 г. под № 157/6445
1.3). Державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють підприємства бюро технічної інвентаризації (БТІ) у межах визначених адміністративно-територіальних одиниць на підставі відповідних рішень виконавчих органів місцевого самоврядування.
 

“Адвокат бухгалтера”, № 16 (70), август 2004 г.
Подписной индекс 23311

Документи що посилаються на цей