Отдельные вопросы арендных отношений
предприятия-юридического лица с арендодателем -физическим лицом

Правовые основы отношений найма (аренды) урегулированы главой 58 “Найм (аренда)” Гражданского Кодекса Украины, который вступил в действие с 01.01.2004 г. При этом понятия имущественного найма и аренды отождествляются.

Стороной договора аренды могут быть как юридические, так и физические лица.

В Настоящей публикации предлагаются к рассмотрению варианты арендных отношений предприятия - юридического лица с арендодателем - физическим лицом.

Предметом договора аренды может быть вещь, которая имеет индивидуальные признаки и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь). Также предметом договора найма могут быть и имущественные права. Обязательным условием права передачи имущества в аренду является то, что лицо, передающее такое имущество, должно быть владельцем этой вещи или ему должны принадлежать имущественные права.

Субъектом договора аренды могут быть как юридические, так и физические лица. Непосредственное право передачи в аренду имущества имеет собственник или уполномоченное собственником лицо. Арендатор обязан использовать имущество, полученное в аренду, по назначению и в соответствии с условиями договора. Если арендатор использует имущество не по назначению или с нарушением условий договора аренды, то арендодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков. Передавать имущество в субаренду арендодатель имеет право только с согласия арендодателя или в том случае, если это установлено договором аренды. В любом случае срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.

В соответствии с договором аренды арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату, размер и форма которой (денежная или натуральная) устанавливается договором аренды. Договор аренды заключается на определенный срок, установленный договором, или без определения срока, то есть на неопределенный срок. В случае если договором аренды срок не определен, каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, в письменном виде предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимого имущества - за три месяца.

Таким образом, подчеркивается, что в соответствии с договором аренды арендатор получает имущество только во временное пользование и по окончании договора аренды обязан вернуть только то имущество, которое было передано ему в пользование. Полученное имущество арендатор обязан содержать в исправном состоянии и за свой счет проводить текущий ремонт (если иное не установлено договором или законом). Проведение капитального ремонта, как правило, арендодатель поводит за свой счет (если иное не установлено договором или законом), а в случае если капитальный ремонт проводит арендатор, то он вправе потребовать компенсации за проведенный ремонт, или зачета стоимости ремонта в стоимость арендных платежей, или разрыва договора аренды и возмещения понесенных убытков. Улучшение арендатором имущества, полученного в аренду, может быть произведено только при получении согласия арендодателя. В то же время арендатор не имеет права допустить ухудшения состояния имущества, переданного в аренду, вплоть до возмещения убытков арендодателю.

При передаче имущества в аренду арендодатель обязан поставить в известность арендатора о правах третьих лиц на данное имущество (наличие договора залога). При переходе права собственности на имущество, переданное в аренду, в пользу третьих лиц, права по договору аренды переходят к новому владельцу, однако такой переход не означает автоматическое прекращение действия договора аренды. Для того чтобы договор аренды прекратился автоматически при переходе права собственности на арендованное имущество, это должно быть оговорено при заключении договора аренды отдельно.

Договор аренды прекращается в случае смерти физического лица-арендатора, если иное не установлено договором или законом, или в случае ликвидации юридического лица, которое было арендатором или арендодателем.

Расторжение договора аренды может произойти по требованию арендодателя или арендатора, если:

- арендатор использует имущество не по назначению;

- арендатор без разрешения арендодателя передал имущество в субаренду;

- арендатор создает угрозу повреждения вещи;

- арендатор не провел капитальный ремонт имущества, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на него;

- арендодатель передал в пользование вещь, качество которой не отвечает условиям договора и назначению вещи;

- арендодатель не проводит капитальный ремонт имущества, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на него.

В случае прекращения договора аренды арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не выполняет долг по возвращению имущества, то арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование имуществом за время просрочки.

ГКУ описаны особенности передачи имущества в аренду:

- Аренда земельного участка. При этом по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату;

- Аренда объектов недвижимости, при которой данный договор аренды заключается в письменной форме, а в случае заключения договора на срок один год и более - подлежит нотариальному удостоверению. Передача арендатору и возвращение арендатором объекта недвижимости оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. Одновременно с правом аренды объекта недвижимости арендатору предоставляется право пользования земельным участком, на котором находится объект и размер которого определяется договором. Арендная плата состоит из платы за пользование объектом недвижимости и платы за пользование земельным участком;

- Аренда транспортного средства. В этом случае договор аренды заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению при участии физического лица. Арендатор обязан поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии. Расходы, связанные с использованием транспортного средства, в том числе с уплатой налогов и других платежей, несет арендатор.

- Прокат. По договору проката арендодатель, который осуществляет предпринимательскую деятельность по передаче вещей в пользование, передает движимое имущество в пользование на определенный срок за плату. Предметом договора проката пользуются, как правило, для удовлетворения бытовых непроизводственных потребностей.

- Лизинг. Этот вид аренды в данной публикации подробно рассматриваться не будет, так как арендодателем, в соответствии с Законом “О финансовом лизинге”, не может выступать физическое лицо.

- Аренда жилья. Особенности аренды жилья отдельно описаны в главе 59, при этом договор аренды жилья заключается в письменной форме. Предметом договора аренды жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Если арендатором является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц. По договору субаренды жилья арендатор, при согласии арендодателя, передает на определенный срок часть или все арендованное им помещение в пользование субарендатору, который при этом не приобретает самостоятельного права пользования жильем.

Для того чтобы приступить к рассмотрению вопроса найма (аренды) имущества предприятием у физического лица, сразу оговоримся, что Законом Украины от 11.12.2003 г. № 1381-IV “О внесении изменений в “Закон о лизинге” Закон “О лизинге” изложен в новой редакции, в результате чего данный Закон теперь называется Закон Украины “О финансовом лизинге”. И если до этого предоставление имущества в лизинг рассматривалось как предпринимательская деятельность, то теперь речь в данном Законе идет только о финансовом лизинге, да и финансовый лизинг по определению - это вид гражданско-правовых отношений.

Таким образом, в гражданско-правовых отношениях, в которых арендодетелем выступает физическое лицо, абсолютно не важно, является ли данное физическое лицо субъектом предпринимательской деятельности или нет. Исключение составляет осуществление предпринимательской деятельности по предоставлению услуг проката.

Пунктом 1.3 ст. 1 Закона Украины “О налоге с доходов физических лиц” в числе доходов с источником их происхождения из Украины отмечаются доходы от предоставления в аренду недвижимости, расположенной на территории Украины, а также движимого имущества, если арендодатель является резидентом Украины или если пользование таким имуществом осуществляется на территории Украины.

Данные доходы, полученные в виде арендных платежей по договорам оперативной аренды, в соответствии с пунктом 1.12 ст. 1 Закона “О налоге с доходов физических лиц” включены в состав пассивных доходов.

Так как получение дохода от предоставления собственного имущества в наём (аренду) не может рассматриваться как получение дохода от предпринимательской деятельности (подпункт 9.12.1), то налогообложение их производится на общих основаниях (подпункт 9.12.2).

При этом:

1. Доход от предоставления в аренду или субаренду недвижимого имущества в соответствии с подпунктом 4.2.7 п. 4.2 ст. 4 Закона “О налоге с доходов физических лиц” включается в состав месячного налогооблагаемого дохода в порядке, установленном пунктом 9.1 ст. 9 данного Закона;

2. Доход от предоставления в аренду или субаренду движимого имущества включается в состав месячного налогооблагаемого дохода, если арендатором является лицо, которое выступает налоговым агентом;

3. Доход от предоставления в аренду или субаренду движимого имущества включается физическим лицом в состав годового налогооблагаемого дохода, если арендатором является лицо, которое не является налоговым агентом - нерезидент или физическое лицо, не имеющее статуса субъекта предпринимательской деятельности.

В данной статье рассмотрим первые два варианта.

1. Выплата дохода в виде арендных платежей
по договорам аренды недвижимого имущества

В соответствии с пунктом 1.10 ст. 1 Закона “О налоге с доходов физических лиц” недвижимое имущество (недвижимость) - это объекты имущества, которые располагаются на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля.

Арендатор - юридическое лицо (или физическое лицо, которое имеет статус субъекта предпринимательской деятельности) является налоговым агентом плательщика налога - арендодателя-резидента относительно его дохода от предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, земельной части (пая), имущественного пая. При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, отмеченной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа, установленной законодательством по вопросу аренды земли. Сумма арендной платы удерживается по ставке 15% (на период с 01.01.2004 г. по 31.12.2006 г. - 13 %) от объекта налогообложения, если арендодатель - резидент, и по ставке 30 % (на период с 01.01.2004 г. по 31.12.2006 г. - 26 %) от объекта налогообложения, если арендодатель - нерезидент.

Арендатор - юридическое лицо (или физическое лицо, которое имеет статус субъекта предпринимательской деятельности) является налоговым агентом плательщика налога - арендодателя-резидента относительно его дохода от предоставления в аренду объекта недвижимости, в том числе земельного участка, который находится под таким объектом недвижимости. При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, отмеченной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы месячной арендной платы одного квадратного метра недвижимости, определяемой в соответствии с методикой, установленной Кабинетом Министров Украины. На 2004 год объект налогообложения определяется только ДОГОВОРОМ. Сумма арендной платы удерживается по ставке 15 % (на период с 01.01.2004 г. по 31.12.2006 г. - 13 %) от объекта налогообложения, если арендодатель - резидент, и по ставке 30 % (на период с 01.01.2004 г. по 31.12.2006 г. - 26 %) от объекта налогообложения, если арендодатель - нерезидент.

Арендатор недвижимого имущества - юридическое лицо (или физическое лицо, которое имеет статус субъекта предпринимательской деятельности) при аренде недвижимости у арендодателя-нерезидента - физического лица имеет право заключать договор аренды только с постоянным представительством, учрежденным таким нерезидентом, либо с юридическим лицом - резидентом (уполномоченным лицом), которое исполняет представительские функции нерезидента. Налоговым агентом плательщика налога - арендодателя-нерезидента - физического лица в части его дохода от предоставления в аренду объекта недвижимости является такое постоянное представительство либо юридическое лицо - нерезидент (уполномоченное лицо).

2. Выплата доходов в виде арендных платежей
по договорам аренды движимого имущества

Арендатор движимого имущества - юридическое лицо (или физическое лицо, которое имеет статус субъекта предпринимательской деятельности) является налоговым агентом плательщика налога - арендодателя-резидента. Из суммы дохода от предоставления в аренду движимого имущества налоговый агент удерживает сумму налога и обязан перечислить данную сумму в бюджет в сроки, установленные законом для месячного налогооблагаемого периода.

Арендатор движимого имущества - юридическое лицо (или физическое лицо, которое имеет статус субъекта предпринимательской деятельности) является налоговым агентом плательщика налога - арендодателя-нерезидента - физического лица. Из суммы дохода от предоставления в аренду движимого имущества налоговый агент удерживает сумму налога по ставке, указанной в таком договоре, в соответствии с подпунктом 9.11.3 п. 9.11 ст. 9 Закона “О налоге с доходов физических лиц”.

Налоговый учет арендных операций

Если с точки зрения гражданского права наём (аренда) не является операцией по предоставлению услуг, то в отношении налогового законодательства, в соответствии с пунктом 1.31 ст. 1 Закона Украины “О налогообложении прибыли предприятий” (в редакции Закона от 22.05.97 г. № 283/97-ВР), а также пунктом 1.4 ст. 1 Закона “О налоге на добавленную стоимость” от 03.04.97 г. № 168/97-ВР, продажа услуг включает предоставление права на пользование товарами в пределах договоров аренды.

Следовательно, при заключении договоров аренды с физическими лицами, которые могут быть отнесены к связанным лицам, в соответствии с пунктом 1.26 ст. 1 Закона о прибыли, необходимо учитывать требования подпунктов 7.4.1 и 7.4.2 п. 7.4 ст. 7 Закона о прибыли, а также пункта 4.2 ст. 4 Закона о НДС.

Основными требованиями данных пунктов является применение к операции со связанными лицами определения обычных цен. В свою очередь, понятие “обычные цены” отождествляется с понятием справедливой рыночной цены (подпункт 1.20.1 п. 1.20 ст. 1 Закона о прибыли). Определение справедливой рыночной цены для объектов недвижимости - занятие весьма сложное, так как цена одного квадратного метра даже на одной улице г. Киева может значительно колебаться. Следовательно, справедливость цен определяется в договоре.

Однако следует учесть, что если предприятие - юридическое лицо заключает договор аренды помещения со связанным физическим лицом и тут же заключает договор субаренды с несвязанным юридическим лицом, то при этом уровень цен должен быть установлен таким, чтобы для предприятия-арендатора операция субаренды не стала убыточной, так как справедливый уровень цен будет признан по операции с несвязанным лицом.

Пример 1. Расчеты с арендодателем при стоимости аренды выше уровня справедливой цены (при передаче помещения в субаренду):

1. Арендатор - юридическое лицо арендует помещение площадью 200 кв. м у связанного физического лица-резидента по стоимости 10 грн/ кв.м.

2. Арендатор передает в субаренду несвязанному юридическому лицу-резиденту 100 кв.м по стоимости 6 грн/кв.м (5 грн./кв.м - аренда , 1 грн. - НДС).

Таблица 1.

Пример 2. Расчеты с арендодателем при стоимости аренды ниже уровня справедливой цены (при передаче в субаренду):

1. Арендатор - юридическое лицо арендует помещение площадью 200 кв. м у связанного физического лица-резидента по стоимости 10 грн./кв.м. 2. Арендатор передает в субаренду несвязанному юридическому лицу-нерезиденту 100 кв.м по стоимости 24 грн./кв.м (20 грн./ кв.м - аренда, 4 грн. - НДС).

Таблица 2.

Таким образом, при заключении договоров аренды с физическими лицами необходимо максимально подробно оговаривать условия договора, так как, к примеру, в случае аренды недвижимого имущества сумма арендных платежей арендатора будет отнесена в состав валовых расходов, а сумма компенсации налога на землю или сумма компенсации затрат по содержанию объекта аренды - нет. То есть при аренде офисных помещений арендатору целесообразно заключать договора с КоммунЭнерго и ЖЭКом напрямую, в таком случае данные услуги будут относиться в состав валовых расходов, а сама сумма арендной платы, с которой удерживается налог на доходы, будет ниже.

“Вестник бухгалтера и аудитора Украины”, № 19-20, октябрь 2004 г.

Документи що посилаються на цей